Проблемы правового регулирования возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности в Республике Казахстан



Общепризнанно, что основу демократии правового государства и развитого гражданского общества составляют материально и интеллектуально независимые индивиды и их объединения. Материальная независимость не может быть обеспечена без юридического закрепления вещей за субъектами гражданского оборота, в том числе на праве собственности.

Собственность — это исторически развивающаяся категория, которая характеризует распределение вещей как элементов материального богатства общества между субъектами. Совокупность вещей, принадлежащих собственнику, составляет объект собственности, или имущество соответствующего лица, поэтому, иногда, собственность называют также имущественными отношениями. Будучи законодательно урегулированы государством, эти отношения приобретают форму права собственности, которое включает полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Право собственности, как и сама собственность, занимает в общественной жизни одно из основных мест. При рассмотрении права собственности как правового института, следует исходить из собственности, как экономической категории, имеющей юридическое закрепление. Сулейменов М.К, рассматривая теории развития института собственности в Республики Казахстан, отмечает, что нормативное регулирование отношений собственности в стране существовало на протяжении всего периода становления государственности.

Он условно выделил три этапа развития законодательства о собственности:

1) в условиях развития и укрепления хозяйственной самостоятельности Казахстана как союзной республики в рамках СССР. В данном этапе развития института права собственности характерны особенности как:

а) наличие понятия государственной собственности, то есть в этом периоде выявлялась проблема разграничения собственности, особенно в вопросах управления, Союза ССР и Казахстана.

б) вопрос о частной собственности, который так и не был решен полностью на том этапе, ведь гражданское законодательство бывшего СССР не признавало право частной собственности, считая собственность государственную как ведущую и всенародную.

2) в условиях становления Казахстана как суверенного государства;

3) в условиях перехода к рыночной экономике[1].

Конституция СССР выделяла три формы социалистической собственности: государственную, колхозно-кооперативную, собственность профсоюзных и иных общественных организаций, а также личную собственность как производную от социалистической.

Принятие Закона «О собственности в Казахской ССР» от 15 декабря 1990 года явилось значимым этапом в развитии законодательства Казахстана: начался процесс отказа от таких понятий как «социалистическая и общенародная собственность», собственность начала подразделяться на гражданскую, коллективную и государственную, свое рождение получило право частной собственности, что обеспечивало возможность извлекать его субъектам доход от имущества.

С принятием в 1993 году Конституции Республики Казахстан законодательство страны вошло в новый виток развития в области правового регулирования права собственности и форм собственности.

Право собственности понимается и как власть субъекта над имуществом, признаваемая за ним законом, и как правовая возможность воздействовать на него по своему усмотрению. Такое господство означает, что собственник вправе удерживать при себе вещь, извлекая из нее все, что содержится в ее природе, изменять ее, распоряжаться ею, отчуждать и уничтожать ее.

В Гражданском Кодексе Республики Казахстан (далее — ГК РК) правомочия, определяющие содержание права собственности, закреплены в статье 188: «Право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом» [2].

Аналогичное определение права собственности как триада правомочий собственника представлена и в законодательстве Российской Федерации (далее — ГК РФ) [3], и в законодательстве других стран с континентальной системой права.

Как отмечается в современной российской научной литературе, право собственности обусловлено тремя составляющими: правом владения, т. е. правом собственника обладать принадлежащим ему имуществом; правом пользования, т. е. правом собственника на извлечение и присвоение полезных свойств имущества; правом распоряжения — правом определения юридической судьбы имущества.

Определение права собственности через триаду правомочий принадлежит Сперанскому М. М. и является непререкаемым в доктрине гражданского права для всех стран постсоветсткого пространства. В соответствии с принципом неприкосновенности собственности нормы гражданского права обеспечивают собственникам «возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование не только рыночной, но и в принципе любой экономики». [4]

Право собственности может быть приобретено субъектами гражданского права по различным основаниям.

Статья 235 ГК РК специально посвящена основаниям приобретения права собственности. Однако, закон не содержит исчерпывающего перечня оснований, предусматривая и иные основания приобретения права собственности. В статье 235 ГК РК понятие «способ» (действие или система действий, применяемое при осуществлении чего-нибудь)не употребляется. Право собственности может быть приобретено в силу юридических фактов, с которыми закон связывает его возникновение. Этиюридические факты именуются основаниями (ст. 7 ГК РК). [5]

Одним из способов обретения права собственности на имущество является приобретательная давность, понятие которой впервые было введено Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. и спустя два года, в 1993 году 9 апреля, нашло отражение в редакции Закона РК «О собственности».

Ранее в советском гражданском законодательстве существовало только понятие исковой давности и института приобретательной давности не было. Хотя приобретательная давность — способ, который был известен еще римскому праву, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования». [6] Однако условия владения того времени значительно отличались от нынешнего: не требовалось ни законного основания владения, ни добросовестности пользователя.

Рассуждая о значении времени с позиций общечеловеческих, житейских, К. Прутков метко определил его служебную роль, подчеркнув, что оно «- продолжает служить человечеству и всей вселенной постоянно в одинаковой полноте и непрерывности». Служебную роль играет время, вернее, истечение определенных временных сроков, и в гражданском праве, а соответствующие институты именуются давностью. Давность могла «гасить» или прекращать право, а поскольку исчезала возможность его принудительной защиты, ее именовали соответственно «погасительной» или исковой. Одновременно давность могла выполнять и созидательную по отношению к гражданским правам функцию, порождая эти права. В этом случае она именовалась давностью приобретательной.

Институт приобретательной давности имеет целью придать существующим фактическим отношениям юридическое значение, служит устойчивости права и гражданского оборота. Если собственник имущества длительное время не выражал намерений признать вещь своей, он смирился с ее утратой, и при отсутствии презумпции государственной собственности целесообразно признать эту вещь собственностью фактического добросовестного владельца. Следовательно, институт приобретательной давности защищает права настоящего владельца против прежнего [7].

Под приобретательной давностью понимается основание приобретения права собственности на движимое или недвижимое имущество посредством добросовестного, открытого и непрерывного владения им как своим в режиме установленного законом срока. Право собственности на недвижимое и иное имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Таким образом, необходимыми условиями приобретения права собственности по приобретательной давности, согласно нормам материального гражданского права, являются владение «как своим собственным имуществом», добросовестность, открытость, непрерывность и срок.

Признание в гражданском законодательстве Республики Казахстан приобретательной давности в качестве способа официального закрепления права собственности на имущество знаменовало собой определенную «революцию» в гражданско-правовом регулировании вещных прав.

В России приобретательная давность также была введена Основами Гражданского Законодательства и закреплена в Гражданском Кодексе РФ 3 августа 1992 года в статье 234.

Гражданское законодательство современной Российской Федерации предъявляет к приобретательной давности требования подобные нашим: гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет.

Законодатель Казахстана в данном случае является более лояльным в части сроков уменьшив их в отношении недвижимого имущества до семи лет, хотя изначально сроки владения недвижимым имуществом двух стран было одинаково. Данное изменение было внесено Законом Республики Казахстан 22.07.2011 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» в часть первую пункта 1 статьи 240 Гражданского Кодекса РК.

Ввиду сложности и спорности процедуры возникновения, закрепления и офомления права собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, остановимся на некоторых моментах подробнее.

Для того, чтобы признать гражданина полноправным собственником на недвижимость по приобретательной давности суды:

– при рассмотрении гражданских дел подобного характера в первую очередь исследуют доказательства, которые могут подтвердить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения чужой недвижимостью как своей;

– учитывают тот факт, что лицо не является собственником этого имущества;

– устанавливают владело ли лицо недвижимым имуществом на протяжении указанного законом срока.

Невозможно не отметить, что доказать в суде открытость своего владения предполагаемому собственнику не представляет особой сложности. Открытость владения на лицо, когда владелец не принимает мер, направленных на сокрытие обстоятельств пользования жилищем, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги и т. п. Эти обстоятельства легко доказать, предоставив чеки или иные документы, свидетельствующие о выплатах или денежных погашениях, а также удостоверив их показаниями свидетелей.

Достаточно легко на наш взгляд определить также непрерывность владения. Заинтересованному лицу необходимо предоставить сведения о постоянном проживании в жилище, что может быть подтверждено справками о вселении местного исполнительного органа, фактом постоянной работы истца в населенном пункте по месту нахождения недвижимости, свидетельскими показаниями.

Спорность может вызвать лишь установление факта добросовестности владения.

Исходя изкомментария М. К. Сулейменова к Гражданскому кодексу Республики Казахстан, добросовестность означает, что владея имуществом, лицо не знает и не должно знать об отсутствии у него права собственности. [8] Однако непонятно, как определить, что лицо не знало и не могло знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности, и какими доказательствами это может быть подтверждено или опровергнуто в случае возникновения спора.

Эти проблемы на сегодняшний день законодатели обоих стран пытаются разрешить путем внесения изменений в действующее законодательство. Так, в настоящее время обсуждение проходит проект Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования гражданского законодательства». [9] Согласно разработанной законодателем Концепции ссылки на добросовестность как объективное основание регулирования гражданских отношений и субъективный критерий оценки поведения субъектов гражданского права, встречающиеся в Гражданском Кодексе, оказываются недостаточными для эффективного правового регулирования.

При приобретательной давности предлагается признавать владение добросовестным, если оно не опорочено такими обстоятельствами, как кража, грабеж, присвоение чужого имущества. А такой субъективный фактор, как осознание незаконности своего владения согласно Концепции не должен рассматриваться как порочащее обстоятельство. Позиция законодателя по этому вопросу представляется своевременной и может способствовать единообразию правоприменительной практики.

Отметим, что правоприменительная практика по делам о признании права собственности на недвижимое имущество хоть и сложилась, однако показывает неоднозначность позиций судей при вынесении решений и оценке обстоятельств по рассматриваемым заявлениям. Связано это еще и с тем, что законодатель установил дополнительную возможность приобретения недвижимого имущества как бесхозного на основании ст.242 ГК РК, согласно которой бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества по заявлению Аппарата акима района в городе, городе областного, районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, на территории которого они выявлены. Аналогичное определение дано в п.3 ст.225 ГК РФ.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью, обращается в суд с требованием о признании этой вещи поступившей в коммунальную собственность. При таком подходе процесс приобретения права собственности на недвижимое имущество для заинтересованных лиц существенно упрощается, поскольку нет необходимости владеть фактически чужой недвижимостью в течение довольно длительного периода времени, вкладываться в нее, рискуя, тем не менее что собственник появится и потребует ее вернуть. Как нет необходимости доказывать суду обстоятельства владения, особенно в тех случаях, когда собственник прямо отказывается от недвижимости.

Так, показательной на наш взгляд явилась ситуация в городе Степногорске, где были выявлены факты нахождения на учете с 2000 по 2008 гг. бесхозяйного недвижимого имущества, в отношении которого Акимы с заявлениями о признании его коммунальной собственностью не обращались. [10] Подобная халатность Акимата города Снепногорска в последующем привела к необходимости обращения граждан в суды для признания права собственности в силу приобретательной давности, несмотря на наличие письменного добровольного отказа собственников от квартир. И хотя суд удовлетворил заявления истцов, временные проволочки и процессуальные обязанности по доказыванию своего права на недвижимость по приобретательной давности во многом усугубили положение фактических владельцев, интересы которых были нарушены местными исполнительными органами

Однако ни длительность сроков, ни сам процесс доказывания не идут ни в какое сравнение с главным — отсутствием единообразного судейского подхода к разрешению возникшей проблемы. И, если один судья выносит решение о возвращении спорной недвижимости нынешнему жильцу, поскольку он обосновывает добросовестное, открытое и непрерывное владение конкретными доказательствами, включая добровольный отказ собственника в письменной форме или конклюдентным способом, то другой при схожих обстоятельствах вынесет решение в пользу собственника, без предоставления заявителю другого жилища, основываясь на положениях Конституции Республики Казахстан и гражданского законодательства, гарантирующих собственником их защиту прав.

Для формирования общего алгоритма при решении дел данной категории и обеспечения законности прав и интересов спорящих сторон необходимо учитывать не только обстоятельства приобретения и владения недвижимостью лицом, которое заявляет свои права на него (даже при отсутствии подтверждающих документов), но иные факты. Например, если лицо вселилось в брошенное жилье без соответствующего акта о вселении (распоряжения местных исполнительных органов) и прочих законных оснований, но несло бремя по его содержанию и может это подтвердить, на наш взгляд нет оснований для вывода о его недобросовестности. И хотя статус такого лица остается неопределенным и осуществлять оно может только фактические владение, его действия играют значительную роль в сохранении жилищного фонда страны. Поэтому вполне справедливо признавать за такими владельцами недвижимости статус собственника в силу давности владения.

Очевидно, что современное гражданское законодательство представляет собственнику достаточно эффективные средства защиты права собственности. Однако только комплексный подход к решению всех законодательных и научных проблем в этой сфере способен дать желаемый результат, а в правоприменительной практике способствовать справедливому рассмотрению наиболее сложных и спорных дел о признании и защите права собственности, встречающихся в гражданском судопроизводстве.

Литература:

1. Скрябин С. В. Право собственности в Республике Казахстан: Сравнительно-правовой комментарий книги Уго Маттеи «Основные принципы права собственности», Алматы: Дайк-Пресс, 2000 г.
2. Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Общая часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 24.11.2015 г.)// http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1006061
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (Часть первая) (с изменениями по состоянию на 31.01.2016 г.)// http://kodeks.systecs.ru/gk_rf/
4. Дипломная работа «Право собственности в гражданском праве» http://5fan.ru/wievjob.php?id=1246
5. Масевич М. Г. Сроки давности в гражданском кодексе РФ, Дело и право, 1995 г.
6. Бартошек М. Римское право: (Понятия, термины, определения): пер. с чешск, Москва, 1989.- с.320
7. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, под руководством О. Н. Садикова, Москва: Инфра-М, 2006 г.
8. Сулейменов М. К. Гражданский кодекс РК (Общая часть). Комментарий (постатейный): В 2 кн. 3-е изд., испр. и доп., с использованием судебной практики, Алматы, 2007.- с.121
9. Законопроект «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования гражданского законодательства»// http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=36813842
10. Косман Е. «Право собственности по приобретательной давности», 2013//http://akm.prokuror.kz/rus/novosti/stati/pravo-sobstvennosti-po-priobretatelnoy-davnosti