Роль и эффективность сокращения цикла в жилищном строительстве общеизвестна. Менее изучены факторы этого явления и еще меньше, меры по сокращению длительности цикла. Различные значения превышения длительности строительного цикла в разных регионах и даже в одном городе (по нашим исследованиям, от минус 18% до плюс 333%) с одной стороны свидетельствуют о наличии серьезной проблемы сокращения строительного цикла, а с другой – подают надежды на то, что для ее решения имеются внутренние резервы подрядных организаций.

Актуальность рассматриваемой проблемы можно проиллюстрировать на примере жилищного строительства г. Иркутска. Проведенные нами расчеты по объектам жилищного строительства, введенным в эксплуатацию в г. Иркутске за последние годы, дают основание для ряда выводов, имеющих важное теоретическое и практическое значение.

1. Этап жилищного строительства в г. Иркутске не совпадает по длительности с нормативными значениями, причем отклонения наблюдаются как в меньшую, так и в большую стороны.
2. Большая часть объектов (96 %) не укладываются в нормативную продолжительность этапа и превышают ее.
3. В целом по всей совокупности объектов, введенных в эксплуатацию в 2007 и 2008 гг., фактическая длительность этапа строительства превышает нормативную в среднем на 66%.
4. Отклонения фактической длительности этапа строительства от нормативной значительно колеблются и находятся в интервале от минус 18 % до плюс 332,7%.
5. Каждый построенный объект жилищного строительства уникален, что подтверждается индивидуальной величиной нормативной продолжительности этапа строительства, находящейся в интервале от 7,2 месяца до 42 месяцев.
6. Абсолютная величина продолжительности этапа строительства в г. Иркутске значительно колеблется в совокупности единиц (построенных объектов), что обусловлено двумя группами факторов: варьирующей нормативной величиной, которая является следствием конструктивно-технологических особенностей объектов жилищного строительства, и совокупностью обстоятельств (факторов) организационного характера, принадлежащих строительной организации и ее взаимодействию с внешней средой.

В табл. 1 проиллюстрированы колебания строительного цикла при строительстве домов с одинаковой нормативной продолжительностью.

Таблица 1

Расчет отклонений фактической длительности этапа строительства жилых

объектов от длительности по нормативу

Проведенный нами анализ показал, что при прочих равных условиях на продолжительность строительного цикла оказывает влияние организационный потенциал строительного предприятия, который более высокий у крупных организаций, таких как ООО «ВостСибСтрой», ОАО «Новый город», ООО «Нью-Лен-Ойл» и другие.

Совокупность компонентов, входящих в организационный потенциал, представляет собой не что иное, как один из основных факторов производства, известный под названием предпринимательская активность и способность. Сокращение сроков жилищного строительства, в конечном итоге зависит от бизнес-решений собственников предприятий, обладающих тем или иным предпринимательским потенциалом. Предпринимательский потенциал является ключевым фактором производства по отношению к таким традиционным факторам, как земля, труд и капитал. Именно предприниматель объединяет данные факторы в единый процесс производства, создавая их новую комбинацию на рынке. Анализ форм собственности и организационно-правовых форм в существующей практики предприятий Иркутской области показал решающую роль собственника в обеспечении эффективности работы строительного предприятия. В настоящее время в Иркутской области преобладающей (около 83%) организационно-правовой формой среди строительных предприятий является общество с ограниченной ответственностью. Остальные 17% распределены между акционерными обществами, муниципальными предприятиями и индивидуальными предпринимателями. При этом собственник и руководитель компании является одним лицом не только в малых, но и в крупных строительных организациях. Собственник строительного предприятия является не просто рантье, но и менеджером, принимающими управленческие решения, влияющие на сроки строительства объектов. Из этого следует, что фактическая продолжительность этапа строительства одного и того же объекта будет отклоняться от нормативной величины в зависимости от уровня предпринимательского потенциала строительной организации, построившей его. Такой подход позволяет расклассифицировать строительные организации, положив в основу классификации уровень предпринимательского потенциала (табл. 2).

Таблица 2

Классификация строительных организаций по уровню

предпринимательского потенциала

Превышение фактической продолжительности этапа строительства для одного объекта необходимо оценивать по относительной величине, исчисляемой отношением разницы между фактической и нормативной величинами этапа к его нормативной величине, то есть расчет осуществлять по формуле:

К∆ =

где К∆ – коэффициент соблюдения нормативной продолжительности этапа строительства; Тф – фактическая длительность этапа строительства; Тн – нормативная длительность этапа строительства по СниП 1.04.03-85*.

Для совокупности жилых объектов строительной организации расчет следует производить по формуле:

К∆ =

где К∆ – коэффициент соблюдения нормативной продолжительности этапа строительства по совокупности объектов; Тфi – фактическая длительность этапа строительства i-го жилого дома; Тнi – нормативная длительность этапа строительства по СниП 1.04.03-85* i-го жилого дома; i = от 1;n – индекс жилого дома.

Предложенная классификация направлена на повышение информационной прозрачности строительной сферы на городском и региональном уровнях. Проведенный авторами экспертный опрос показал отсутствие открытой и достоверной информации о сроках жилищного строительства в г. Иркутске. Это связано с тем, что подавляющее большинство строительных предприятий г. Иркутска не проводят расчет и анализ плановой и фактической продолжительности как всего инвестиционно-строительного цикла, так и этапа строительства возводимых объектов. Тем самым они не имеют объективной картины по срокам инвестиционно-строительного цикла и этапа строительства как на своем предприятии, так и по рынку в целом.

По нашему мнению, для управления продолжительностью этапа строительства жилых объектов на региональном уровне служба Строительного надзора Иркутской области на регулярной основе должна формировать рейтинг строительных организаций с использованием предложенной автором классификации. Для получения объективного и независимого рейтинга служба Строительного надзора обладает всей необходимой информацией по всем строящимся жилым объектам в г. Иркутске. Данные о нормативной продолжительности строительства объектов содержатся в проектах организации строительства каждого жилого объекта. Для определения фактической продолжительности строительства объектов необходимо использовать данные, содержащиеся в актах сдачи-приемки объектов строительства договоров генерального подряда. Предлагаемый рейтинг строительных организаций должен носит открытый характер, ежегодно размещаться и обновляться на сайтах службы Строительного надзора и НП «Саморегулируемая организация строителей Байкальского региона».

Предлагаемый инструмент будет способствовать сокращению длительности этапа строительства, так как он обладает следующими преимуществами:

1. формирует имидж строительной организации в части ее способности взаимодействовать с окружающей средой;
2. служит ориентиром для заказчиков при выборе строительной организации;
3. стимулирует строительные организации продвигаться к более высокому, то есть к уровню первого класса, а организации первого класса – к сохранению достигнутого статуса;
4. усиливает действие фактора конкурентоспособности;
5. позволяет городской администрации вырабатывать отношение к каждой строительной организации и учитывать его при проведении конкурсов и решения других вопросов жилищного строительства города;
6. создает с одной стороны условия для объективной оценки способностей строительной организации (со стороны участников рынка) соблюдать установленные сроки строительства, а с другой – возможности для объективной самооценки строительной организацией своих производственных возможностей;
7. выступает в роли движущей силы совершенствования всей системы жилищного строительства города.

Другим важным инструментом управления продолжительностью строительства является формирование системы ответственности заказчика и подрядчика за целевое использование средств, предназначенных для возведения конкретного объекта. Подобная идея витала в советское время при организации бригадного хозрасчета, но она так и не была практически реализована из-за отсутствия экономических стимулов и действенного механизма. В настоящее время ее осуществлению мешает сформировавшийся слабоконкурентный рынок жилищного строительства, менталитет (неумение отстаивать свои права) и «крепостная зависимость» дольщика от компании, осуществляющей строительство жилого объекта. Дольщик фактически не может забрать вложенные средства, готов мириться с задержкой сроков строительства объекта, лишь бы не быть обманутым. Подрядчик, пользуясь этим, эффективно работает, пока позволяет законодательство, действует принцип «пирамиды», и растет цена квадратного метра. Отсутствие этих условий губительно, не случайно в условиях экономического кризиса подрядные организации пострадали сильнее других. Таким образом, решение проблемы управления продолжительностью жилищного строительства связано не с отдельными мероприятиями, а с формированием соответствующего механизма, позволяющего комплексно устранять все ее аспекты.