Автор: Бренер Антон Валерьевич

Рубрика: 11. Маркетинг, реклама и коммуникации

Опубликовано в

международная научная конференция «Экономика, управление, финансы» (Пермь, июнь 2011)

Статья просмотрена: 395 раз

Библиографическое описание:

Бренер А. В. Ценообразование, как фактор развития девелоперской деятельности коммерческой недвижимости в инвестиционно-строительной сфере [Текст] // Экономика, управление, финансы: материалы Междунар. науч. конф. (г. Пермь, июнь 2011 г.). — Пермь: Меркурий, 2011. — С. 18-22.

За последние годы в Российской Федерации произошли значительные преобразования в области ценообразования и оценки стоимости инвестиционных проектов и программ. Раз­витие рыночных отношений в России предопределило необходимость разработки современ­ной методологии ценообразования и управления стоимостью в строительстве с учетом пере­дового мирового опыта и международных стандартов. На решение данной проблемы направ­лены усилия многих ученых и практиков. В самом начале мне хотелось бы сказать о пробле­мах системы ценообразования в девелоперской деятельности нашей страны, рассмотреть ор­ганизационно-экономические проблемы снижения стоимости инвестиционно-строительных проектов, в том числе за счет повышения эффективности конкурсного отбора инвесторов, подрядчиков и поставщиков ресурсов. [1.c 12] Попытаемся определить, на мой взгляд, наибо­лее острые проблемы в области ценообразования:

  1. Необходимость определения оптимальной сметной стоимости строительства в составе инвесторских смет, конкурсной документации заказчиков и подрядчиков капитального строительства с учетом наиболее рациональной продолжительности и эффективности реализации инвестиционных проектов и программ;

  2. Необходимость повышения достоверности, прежде всего, прогнозной оценки стоимос­ти строительства в составе прединвестиционной документации, а также на ран­них стадиях проектирования;

  3. Необходимость преемственности сметных расчетов на различных стадиях разработки и реализации инвестиционных проектов и программ;

  4. Необходимость постоянного совершенствования элементной сметной нормативной базы, учитывающей разнообразные технологии строительства, региональные особенн­ости, новые строительные машины и механизмы, средства малой механизации, мате­риалы, конструкции и оборудование;

  5. Необходимость создания принципиально новой укрупненной сметной нормативной базы, основывающей, прежде всего, на натуральных показателях физических объемов работ, трудоемкости, машино- и материалоемкости на единицу мощности строитель­ной продукции по объектам-представителям и регионам, которая должна являться основой для разработки соответствующих удельных стоимостных показателей;

  6. Необходимость разработки более эффективных информационных технологий, которые обеспечивают не только огромную переработку ин- формации для конкретного поль­зователя в корпоративном масштабе, но и информационную совместимость всех участников инвестиционного процесса, обеспечивающую обмен сметной информации не только в локальных, но региональных вычислительных сетях.

Исследуя обозначенные выше проблемы, на мой взгляд, следует обратиться к зарубежному опыту, к опыту развитых европейских стран, а так же основам ценообразования Нового света. В первую очередь необходимо показать необходимость и пути совершенствования сметно-нормативной базы в нашей стране, а так же определить механиз­мы оценки стоимости строительства в составе прединвестиционной, проектной, конкурсной, контрактной и производственной документации. К числу таких механизмов можно отнести методики прогнозной оценки стоимости строительства объектов, базирующиеся на ресурсн­ом, ресурсно-индексном и базисно-индексном методах, обеспечивающих значительное повы­шение точности и преемственности сметных расчетов.

В современных условиях развития экономики России непременным условием при­влечения средств зарубежных и отечественных инвесторов является представление досто­верных сметных расчетов обоснования затрат по инвестиционным проектам и програм­мам. Вместе с тем данное требование в большей степени реализуется на практике для рос­сийских проектов с участием зарубежных инвесторов. Объемы отечественных инвести­ций, особенно выделяемые на капитальное строительство из федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ, зачастую определяются весьма приближенно без должного обос­нования. Известно, что в передовой мировой практике ценовая политика в строительстве регулируется на федеральном уровне при активном участии региональных органов смет- ного ценообразования, инвесторов, заказчиков, подрядчиков и других участников инвести­ционного процесса. Это относится, во-первых, к сметной нормативной базе, которая долж­на отражать объективно необходимые затраты на создание строительной продукции в за­висимости от видов инвестиционных проектов, региональных и других условий их реали­зации. Во-вторых, к содержанию и порядку разработки сметной документации на строи­тельство и реконструкцию зданий и сооружений различной отраслевой направленности. В-третьих, к методологии сметных расчетов на прединвестиционной, предпроектной, проектной и производственной стадиях управления инвестиционно-строительными проек­тами. В-четвертых, к методологии и организации мониторинга текущих цен на все виды ресурсов и, прежде всего материальных, которые составляют основную долю сметной стои­мости строительства. В-пятых, к интегрированной информационно-аналитической си­стеме ценообразования и сметных расчетов, обеспечивающей увязку и автоматизирован­ный обмен сметной информации между участниками инвестиционного процесса.

Обоснование цены является одним из важнейших вопросов при строительстве, ре­конструкции и техническом перевооружении предприятий, зданий и сооружений, а так­же продвижением (продажей) на рынке самой строительной продукции или выпускаемой на созданных основных фондах продукции (услуг). Государственная ценовая политика в строительстве должна базироваться на двух основных принципах. Во-первых, объективно необходимых затрат на строительство. И, во-вторых, определенных правилах расчета и оп­тимизации цен с учетом спроса и предложений на рынке.

В мировой практике цена продукции включает в себя себестоимость продукции, прибыль и прочие затраты. Вместе с тем ценообразование строительной продукции имеет существенные особенности, главными из которых являются:

  1. Цены на строительство, реконструкцию и техническое перевооружение предприя­тий, зданий и сооружений носят индивидуальный характер. Это связано с тем, что строительная продукция территориально закреплена, учитывает различные природ­но-климатические, градостроительные и другие условия строительства объектов. В связи с этим их стоимость определяется на основе индивидуальных сметных расче­тов;

  1. Высокий уровень материалоемкости, определяющий необходимость эффективного мониторинга текущих цен на материальные ресурсы и оптимизации выбора их по­ставщиков;

  2. Значительная продолжительность жизненного цикла, усложняющая систему цено­образования в строительстве, а также вызывающая необходимость оптимизации цены в зависимости от эффекта и сроков реализации проекта;

  3. Использование при строительстве различных типов объектов много- образных тех­нологий строительства и широкой номенклатуры материально- технических ресур­сов, влияющих на значительные масштабы нормативной базы ценообразования, не имеющей аналогов ни в одной отрасли материального производства;

  4. Постоянное воздействие атмосферно-климатических факторов в условиях кругло­годичного производства строительно-монтажных работ на открытом воздухе и зна­чительных площадях;

  5. Дополнительные производственные издержки, связанные с особыми условиями строительства линейно-протяженных объектов, морских и других сооружений.

Стоимость строительства, идентифицирующая технико-экономические затраты на создание коммерческих проектов, рассматривается в увязке с текущими затратами на его реализацию при расчете экономической эффективности проекта. Стоимость инвестици­онного проекта, в том числе строительства, рассчитывается в интересах инвесторов, заказ­чиков и подрядчиков на четырех стадиях управления:

-предпроектной;

-разработки проекта;

-реализации проекта;

-заключительной.

На первой стадии с целью принятия решений об инвестировании проектов в зависимости от его эффективности. На второй стадии с целью определения договорных цен и заключе­ния контрактов с подрядчиками. На последующих стадиях с целью проведения взаиморас­четов между участниками инвестиционного процесса, анализа соотношения фактических и плановых затрат, расчета фактической эффективности проектов.

Идентификация стоимости строительства на четырех стадиях управления инвестицион­ным проектом осуществляется с различной степенью точности в зависимости от полноты исходных данных и применяемой нормативной базой.

[1. с 29]Инвестиционные затраты включают в себя:

1. Затраты на разработку предпроектной документации в виде обосно- ваний инвестиций, бизнес-планов, инвестиционных предложений и других документов;

2. Затраты на разработку проектной документации. В общем случае для наиболее крупных проектов они включают в себя затраты на инвестиционный проект, конкурсную докумен­тацию и рабочую документацию;

3. Затраты на выполнение обязательств по реализации инвестиционных проектов их застройщиками и заказчиками;

4. Затраты на строительство, включающие стоимость подрядных работ, приобретения и монтаж оборудования и прочих затрат (компенсаций) заказчика.


г
де: СЗ.б -затраты на приобретение земельного участка;

Сп. б - стоимость работ подготовительного периода и подготовительных работ;

СПР.б - стоимость проектных работ;

СИЗ.б - стоимость изыскательских работ;

СеМР.б - стоимость строительно-монтажных работ;

Со - стоимость оборудования;

СПРОЧ.б - стоимость прочих работ.

Методика сметных расчетов.

[3.]А теперь немного о сметной стоимости строительства. Сметная стоимость строительства складывается из расчетной стоимости ресурсов и услуг, используемых в строительном процессе. Стоимость каждого ресурса в общей плановой сметной стоимости строитель­ства определяется характеристиками двух показателей: ве­личиной потребности в ресурсе на объекте и текущей ценой этого ресурса:

С= П×Ц; (1)

где: С – стоимость ресурса или услуги в процессе строительства;

П – потребность в ресурсе для выполнения всех работ на объекте;

Ц – текущая цена ресурса на региональном рынке.

Потребность в любом строительном ресурсе (труда, машин, материалов, транспорта, управления, услуг) в планировании стоимости строительства можно определить двумя способами: нормативным – по сметным нормам и объемам сметных работ и проектным (ресурсным) – по чертежам, проектам, справочным материалам.

Нормативный способ определения потребности в ресурсах

Пнр=Нсм×Осм; (2)

где: Пнр – нормативная потребность в ресурсе по объекту строительства;

Нсм – нормы расхода ресурса в сметно-нормативной базе для перечня сметных процес­сов;

Осм – объемы работ по сметным строительным процессам.

Сметная потребность ресурсов, рассчитанная нормативным методом, определяется по объекту строительства однозначно, без вариантов. Описание технологии на конкретном объекте строительства выполняется применительно к перечню рабочих процессов, вклю­ченных в сметно-нормативные базы, для которых по специальным правилам и методам разработаны нормы расхода ресурсов (для специальной сметной номенклатуры), а объемы работ постоянны и зафиксированы проектом строительства.

Нормативный метод предусматривает применение в сметном планировании норм расхода ресурсов на строительные работы, принятые по данным действующим сметно-норматив­ных баз: – ЭСН-84; СНиР-91; ГЭСН-2001.

Проектный (ресурсный) способ определения потребности в ресурсах

Ппр =→проект; (3)

где: Ппр – потребность в ресурсе, определяемая прямым счетом по чертежам, проектам, производственным нормам и любым справочникам, кроме сборников сметных норм.

Проектная потребность ресурса является динамической оценкой, которая, по мере накоп­ления информации из разных источников, постоянно корректируется и уточняется, и в итоге устанавливается максимально объективное и точное количество данного ресурса (в специфицированной рыночной номенклатуре) на возведение объекта, адекватное фактическому расходу в реальных условиях строительства.

Проектный (ресурсный) метод предполагает применение в сметных расчетах потребности справочных показателей из любых доступных источников, кроме сметных норм: специфи­кации по чертежам, потребность по проекту, данные объектов-аналогов; фирменные, мест­ные и общие (ЕНиР, ОПНРМ) производственные нормы расхода ресурсов на строительные работы.

Текущие сметные цены на строительные ресурсы

Цена любого ресурса в сметном расчете стоимости предстоящего строительства устанав­ливается двумя способами: в текущем уровне (текущая цена) и в базисном уровне с индек­сацией (базисно-индексная цена).

Текущие цены на строительные ресурсы (Цтек) определяются в специфицированной ры­ночной номенклатуре, аналогично названиям ресурсов, выделенных при расчете проект­ной потребности. Рыночные текущие цены принимаются по данным отпускных цен произ­водителей и поставщиков на региональном рынке строительных ресурсов на дату (пери­од) расчета сметы.

Текущие цены являются динамическим показателем в расчетах стоимости строительной сметы, т.к. определяются по данным регионального мониторинга цен и устанавливают на каждый момент времени максимально точную и достоверную оценку стоимости строи­тельного ресурса.

Базисные цены (Цбаз) принимаются для всех ресурсов по специальной сметной номенкла­туре, установленной в сметно-нормативных базах на дату их утверждения. Текущая цена ресурса для включения в сметный расчет в этом случае определяется умножением базис­ной цены этого ресурса на индекс пересчета цен в текущий уровень:

Цтек=Цбаз×Итек; (4)

где: Птек – текущая цена ресурса;

Цбаз – базисная цена ресурса;

Итек – индекс пересчета базисных цен в текущий уровень.

Текущие индексы пересчета цен разрабатываются не для каждого ресурса по сметной но­менклатуре, а для укрупненных номенклатурных групп ресурсов, видов ресурсов, работ и сметных затрат по объекту в целом.

Базисные цены статичны и привязаны к прошлому периоду, а индексы пересчета значи­тельно усреднены и укрупнены и применяются не к конкретным ресурсам, а уже к базис­ной стоимости комплексов работ, конструктивных элементов, разделов сметы в общей ба­зисной стоимости строительства объекта.

Практика сметного ценообразования выработала основные приемы и методы разработки строительных смет при планировании сметной стоимости строительства: нормативный, проектный и базисно-индексный методы сметного расчета.

[3.]Нормативный метод разработки строительных смет

С=Пнр×Цтек; (5)

Нормативный метод разработки строительных смет использует показатели потребности в ресурсах (Пнр), рассчитанные по сметным нормам и объемам работ, а цена ресурсов при­нимаются в текущем уровне цен (Цтек) по данным регионального мониторинга стоимости ресурсов.

Используемые при разработке сметной документации сметно-нормативные базы определя­ют формат сметного расчета: 1984 г. – Сметная база ЭСН-84, ЕРЕР-84; 1991 г. – Сметная база СНиР-91; 2000 г. – Сметная база ГЭСН-2001, ФЕР-2001, ТЕР-2001.

Нормативный метод самый распространенный способ сметных расчетов, т. к его примене­ние упрощает описание технологии строительства по ограниченному перечню работ в сметно-нормативных базах. Повышенная неопределенность в расчете потребности компенсируется максимально возможной точностью выбора текущих цен для ресурсов по данным регионального рынка.

Нормативный метод упрощает форму расчета и сокращает время разработки сметной до­кументации. Нормативный метод разработки строительных смет используется во всех ав­томатизированных программных продуктах сметных расчетов в строительстве.

Точность и обоснованность расчета стоимости строительства нормативным методом ниже, чем в проектном расчете, вследствие применения усредненных показателей сметных норм расхода ресурсов по специальной сметной номенклатуре.

Проектный (ресурсный) метод разработки строительных смет

С=Ппр×Цтек; (6)

Проектный метод сметных расчетов использует потребность в ресурсах (Ппр), полученной по проектным данным и текущие цены (Цтек) регионального рынка стоимости строитель­ных ресурсов.

Плановая стоимость строительства, рассчитанная проектным методом, является самым точным и обоснованным расчетом сметной стоимости строительства, но требует высокой квалификации работников, постоянно действующей системы мониторинга региональных цен и значительного времени на разработку сметной документации. Проектный метод сметного расчета целесообразно использовать на последних стадиях определения и согла­сования цены строительства, когда уже собрана и проверена информационная база сметно­го расчета.

Метод применяется при разработке исполнительных (детальных) смет подрядчика с утвер­ждением их заказчиком. В соответствии со ст. 709 Гражданского кодекса РФ только такая сметная документация, закрепленная в договоре, является обязательной для исполнения всеми участниками строительного проекта и становится нормативно-правовой базой во взаимоотношениях субъектов строительства, при решении проблем, возникающих в про­цессе реализации проекта.

Базисно-индексный метод разработки строительных смет

С=Пнр×Цбаз×Итек; (7)

В базисно индексном методе сметного расчета используется потребность в ресурсах (Пнр), рассчитанная по сметным нормам и объемам сметных работ, а цена ресурсов при­нимается по базисным ценам (Цбаз) с индексами пересчета (Итек) в текущий уровень цен.

Вариант метода – определение стоимости строительства с использование базисных расце­нок (Рсм) на сметные работы.

Рсм=Ннр×Цбаз; (8)

Сметные расценки формируются в составе сметно-нормативных баз по сметным нормам расхода ресурсов (Ннр) на единицу сметной работы и базисным ценам (Цбаз) на ресурсы сметной нормы. Сметные расценки в настоящее время разработаны в сметно-норматив­ных базах: – ЕРЕР-84; СНиР-91; ФЕР-2001, ТЕР-2001.

В расчетах сметной стоимости базисно-индексным методом с применением сметных рас­ценок используются объемы сметных работ (Осм) и индексы пересчета (Итек) базисной стоимости в текущий уровень цен:

С=Рсм×Осм×Итек; (9)

Сметная стоимость строительства, рассчитанная по сменным расценкам, приводится к те­кущему уровню цен с помощью укрупненных и приблизительных индексов для видов ра­бот, конструктивных элементов и объектов в целом. В тоже время это самый быстрый и простой способ расчета сметной стоимости, не требующий высокой квалификации испол­нителей.

Базисно-индексный метод дает приблизительные и неопределенные по точности результа­ты в планировании стоимости строительства. Метод применяется в предварительных, ори­ентировочных расчетах обоснования инвестиций, концептуальных сметах и при определе­нии сметной стоимости на этапах преддоговорного конкурсного отбора исполнителей строительных работ.

Подводя итог, хочется сказать, о том, что в условиях современных рыночных отно­шений, когда инвестиционно-строительная сфера развивается крайне быстро, и зачастую участники инвестиционного процесса не видят ничего, кроме баснословных прибылей, все же хочется обратить внимание на то, что ценообразование в строительстве постепенно увядает. Составление локальных смет уходит в прошлое и все стараются работать по твердой договорной цене. При подобных условиях мы потеряем полноценную отрасль ценообразования, а как следствие потеряем контроль над всем процессом инвестиционно-строительной деятельности. Уже сейчас многие региональные, да и федеральные центры по ценообразованию и разработке расчетных индексов претерпевают серьезные реформы. Мне очень хочется, чтобы наше общество не совершало таких серьезных ошибок, а строительная деятельность процветала и развивалась, как прежде.


Литература:

  1. Системные подходы к определению цен и управление стоимостью в строительстве. Резниченко В.С., Ленинце Н.Н.

  2. Девелопмент в недвижимости. М. А. Федотова, Т. В. Тазихина, А. А. Бакулина

  3. http://cmet4uk.ru/

  4. Девелопмент торговой недвижимости в России Кульц К., Матюшина Т., Панфилов А.

  5. Зарубежный опыт управления инвестиционными проектами и программами. Резниченко В.С.


Основные термины (генерируются автоматически): стоимости строительства, сметной стоимости, сметных расчетов, сметной стоимости строительства, разработки строительных смет, сметной нормативной, сметной документации, специальной сметной, сметных работ, сметной нормативной базы, сметных норм, обмен сметной информации, планировании стоимости строительства, преемственности сметных расчетов, оценки стоимости строительства, объемам сметных работ, разработки сметной, метод разработки строительных, расхода ресурсов, оптимальной сметной стоимости.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос