Автор: Черепанов Константин Андреевич

Рубрика: Технические науки

Опубликовано в Молодой учёный №12 (59) декабрь 2013 г.

Дата публикации: 30.11.2013

Статья просмотрена: 75 раз

Библиографическое описание:

Черепанов К. А. Влияние организационно-административных свойств территории на развитие территории // Молодой ученый. — 2013. — №12. — С. 195-199.

В статье дается описание основных направлений формирования градостроительной документации, в т. ч. генерального плана города. С учетом природных свойств территории, в т. ч. неудобных территорий, даны основные направления формирования и развития городской среды.

Ключевые слова: правовое регулирование территории; генеральный план города; неудобные территории; городская среда; функциональное зонирование территории; антропогенные свойства территории.

Организационно-административные свойства территории включают в себя следующие процессы и явления:

1.                  механизм регулирования протекающих в городе процессов;

2.                  мониторинг исполнения градостроительных программ в общем и использования неудобных территорий в частности;

3.                  градостроительные регламенты по использованию городских территорий, в т. ч. смена юридического статуса и запрет на строительство на отдельных территориях города, включая неудобные территории.

Принятая в России система правового регулирования градостроительной деятельности сложно привести в исполнение «на весь постсоветский город с его экстенсивной застройкой, большая часть которой требует коренных реконструктивных мероприятий, с высокой долей территорий неопределенного назначения или находящиеся в процессе смены функций или собственников» [11, с. 61].

Способы правового регулирования могут быть [10, с. 69]:

-          Прямые способы (землеустроительные, градостроительные правила, зонирование территории) гарантируются принудительной силой государства независимо от ущерба собственнику, вызванного этими нормами;

-          Косвенные способы (например, налоговые меры, планирование развития) регулируют не отношения земельной собственности, но призваны стимулировать пользователей к приведению использования земли в соответствии с целями государства;

-          Компенсационные способы, когда государство возмещает собственнику возникающие неблагоприятные последствия (например, реквизиция земельного участка). Кроме того, государство может участвовать на рынке земли как равноправный субъект (продажа, покупка, залог, сдача земельных участков в аренду и т. д.).

Будущее определенной территории зависит от существующего законодательства РФ, субъекта федерации или определенного муниципального района (категории земель, принимаемые исходя из Земельного кодекса РФ, и функциональному зонированию городских территорий, принятых в градостроительной документации определенного поселения, в т. ч. в генеральном плане города). Исходя из этого, городские территории могут иметь различные архитектурно-планировочные, объемно-пространственные и функциональные свойства и показатели. В подобной ситуации каждое свойство территории каждая из которых может «по разному взаимодействовать с территорией, с элементами инфраструктуры и друг с другом с точки зрения удорожания строительных затрат, рисков коммуникационных рисков и т. п». [15, с. 13].

Основной целью создания генерального плана города является «определения русла развития градостроительной системы, ограничивающее позитивные сценарии, и направить основные усилия на поиск средств, исключающих реализацию негативных сценариев, находящихся за пределами русла» [12, с. 26].

Лабиринт

Исходя из этого, в подобной ситуации городская земля различается по своим антропогенным свойствам. Земли разного функционального назначения предъявляют разные требования к условиям городской среды и могут оказывать нежелательное воздействие друг на друга. Основным методическим положением, сочетающим в себе, правовые, градостроительные, экономические и управленческие особенности определенных видов использования земельных участков, требует установления разрешенных видов использования земельных участков и объектов недвижимости, заключаются в следующих положениях [17, с. 192–193]:

1.                  требование определения функционального назначения земельного участка, максимально приближенного к сложившейся пространственной организации территории, т. е. в подобной ситуации необходимо говорить о соответствия типологических особенностей (приемов) пространственной организации территории различным территориальным зонам;

2.                  приоритетное значение местоположения территориальной зоны в городе при определении характера градостроительного использования территории, что дает основание говорить о взаимосвязи градостроительной организации территории и преемственность функционально-пространственного развития выделенного участка территории;

3.                  ранжирование видов разрешенного использования территории в зависимости от комплекса природно-ландшафтных, градостроительных особенностей территории, степени ее удаленности от центра поселения, характера прилегающих территорий, исторически сложившегося сочетания функциональных процессов и градостроительных объектов в пределах установленной территориальной зоны;

4.                  обязательность принципа структуризации впроцессе определении состава каждой из зон, который основан на приоритете основного вида разрешенного использования, в то время как вспомогательным видам использования территории отводится дополнительная к основной функции.

В подобной ситуации выявление определенного (фиксированного) участка с одной (гомогенной) функции невозможно, т. к. «на территории города существует переплетение различной функциональной деятельности, приводящей к разнообразию величины стоимости земельных участков, аренды земли и строительства, что побуждает собственников и пользователей к более эффективному использованию городских земель. В этой связи большое значение приобретает разделение городских земель по их функциональному использованию, градостроительной, экономической и экологической ценности» [10, с. 12].

В подобной ситуации градостроительные и функциональные регламенты устанавливают предельные (минимальные и/или максимальные) параметры разрешенного использования, которые могут включать [1, с. 304]:

1.                  Показатели площади и линейных размеров (минимальных и/или максимальных) участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глубины участков;

2.                  Минимальные размеры отступов от границ земельных участков, фиксирующие место доступного размещения построек (пятно застройки), за пределами которого возводить здания, строения, сооружения запрещено;

3.                  Максимальный процент плотности застройки в границах земельных участков, определяемый как отношение суммарной площади участка, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади;

4.                  Минимальный процент озеленения для территорий детских дошкольных и спортивных площадок для общеобразовательных учреждений, а также кварталов жилой застройки;

5.                  Предельную (минимальную и/или максимальную) этажность, или высоту построек, плотность застройки и населения;

6.                  Показатели общей площади помещений (минимальных и/или максимальных).

Лабиринт

Развитие городских территорий зависит от возникновения и протекания инженерно-геологических процессов и явлений, как на свободных от застроенных территорий, так и на территориях с уже сформированной средой (застроенной территорий). Таким образом, некоторые из городских территорий, обладающие определенными инженерно-геологическими и/или планировочными экологическими ограничениями, могут попасть под власть нормативно-правовых актов различного уровня по различным причинам, т. е. происходить уточнение или установление соответствующих градостроительных регламентов и функциональных зон. Исходя из этого, на территории с определенной инженерно-геологических процессов и явлений могут попадать под формулировку как «территории с ранее установленными правами на их градостроительное использование или иные территории с установленными ограничениями в соответствии с действующим законодательством». Такая формулировка может быть применена к данным территориям, исходя из следующих соображений:

1.                  В области права (изменение юридического статуса территориального участка с с целью сохранения первозданного состояния или с нанесением минимального ущерба его геологической среде, флоре и фауне, но в только в том случае, если такой ущерб обоснован и целесообразен);

2.                  В области этики и культуры (археологические исследования, новая информация о данной территории, способствующая определенному экономическому развитию территории, например, туризм или промышленность, или закрепление за данной территорией статуса, который позволяет сохранить земельный участок для будущих поколений).

Такие изменения в области юридического статуса определенного участка города, пусть и небольшого, позволяют говорить о более логичной и целесообразном использовании городских территорий. Исходя из этого, некоторые из данных территорий, в т. ч. и неудобные территории, могут быть зарезервированы или сохранены для будущих поколений с целью их дальнейшего развития. В этом смысле примером может выступить Кайская гора, в отношении части (Ботанический сад ИГУ) которой были приняты определенные нормативно-правовые акты, закрепляющие изменение одного статуса на другой с целью сохранения и дальнейшего развития данной территории[1]. Эти законодательные акты, принятые для данного уникального объекта, носят характер защиты данной территории от посягательств со стороны застройщиков жителей города.

Таким образом, «зона охраняемого ландшафта устанавливается на территории, не вошедшей в состав охранных зон и зон регулирования застройки, для сохранения ценного ландшафта — водоемов, рельефа, растительности, т. е. факторов, которые определили местоположение господствующих в композиции зданий и сооружений, влияющих на целостность исторического облика города» [1, с. 298].

Генеральные планы городов представляют из себя «стратегические документы и сами по себе не могут дать конкретных решений по использованию территорий» [1, с. 12] и необходимы для «руководителям муниципальных органов для разработки и принятия планов реализации документов территориального планирования, а также для подготовки документации по планировке территории» [1, с. 12].

Градостроительные инвестиционные программы и проекты должны быть уточнены или разработаны являются современными технологиями управления. В подобной ситуации данные программы и проекты способствуют совершенствованию процесса развития городских территорий. Тем не менее, в настоящее время развитие городских территорий затормаживается «отсутствием возможности получения земли в собственность или долгосрочную аренду, консервативностью городских властей в вопросах размещения и выдачи разрешений на строительство значимых объектов, необходимостью привлечения финансовых ресурсов» [16, с. 141–142]. В Иркутске данная проблема остается до сих пор актуальной по причине большого числа вводимых в эксплуатацию жилья[2] и практическим нулевым предоставлением земельных участков для строительства многоэтажных. Так, для данной категории зданий с 2007 по 2011 г. Было выделено 4 участка общей площадью 1,46 га из общих 127,66 га, предназначенных для создания различной застройки [14, с. 119]. В подобной ситуации строительные компании по необходимости приобретают землю по рыночной стоимости, либо проводить реконструкцию с расселением жильцов из ветхого и аварийного жилья. И в том, и в другом варианте конечная стоимость квадратного метра увеличивается в N-ное количество раз.

Таким образом, генеральный план города учитывает большинство вопросов преобразования и развития города:

-          «комплексное решение всех его функциональных элементов и сетей обслуживания, благоустройства и городского транспорта, обеспечивающих удовлетворение растущих материальных и культурных потребностей населения; деятельность промышленных, транспортных, энергетических, коммунальных, научных и других предприятий и учреждений, а также экономическую эффективность и высокий технический и архитектурный уровень планировки и застройки города» [2, с. 316];

-          «связь территории с прилегающими районами, зонами приложения труда, отдыха и центром города, решена транспортная схема и установлены места транспортных узлов (пересадочных пунктов и остановок общественного транспорта» [9, с. 65];

-          «генеральный план оказывает влияние на установление границ и регламентов территориальных зон через наложение на них границ зон «регуляторов», «защищающих» перспективное развитие города от издержек нынешней градостроительной деятельности» [11, с. 63].

Генеральный план подразумевает развитие социальной, экономической и экологической составляющих частей города. При этом основными задачами при развитии городской среды являются создание «безопасной, экологически, чистой, эстетически привлекательной среды, равномерно распределяя массу, энергию» [13, с. 72]. Именно генпланом предусмотрены как реконструкция городской среды, так и развитие рекреационных пространств.

В подобной ситуации аналитическая работа, при разработке генерального плана, фиксируются в следующих комплектах чертежах [4, с. 32]:

Лабиринт

1.                  Схема современного использования территории (опорный план) сотображением информации об использовании территории (существующая жилая и общественная застройка, распределение ее по этажности и капитальности, промышленно-коммунальные объекты, транспортные и инженерные коммуникации, зеленые насаждения и др.);

2.                  Схема ограничений (схема планировочных ограничений) сотображением территорий культурного наследия (памятники истории, архитектуры, археологии, заповедники и др.), зон с особыми условиями использования (зоны залегания полезных ископаемых, санитарно-защитные, водоохранные, шумозащитные зоны и др.), территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций (территории с угрозой оползней, обвалов, затопления, химического и радиационного заражения, взрывоопасные зоны и др.);

3.                  Схема комплексной оценки территории сотображением результатов анализа комплексного развития территории (зоны различной градостроительной ценности, степень пригодности территорий для размещения селитебных, промышленных или рекреационных функций).

В подобной ситуации формирование различных территорий города должна происходить на основе выявления природных свойств территории (в первую очередь элементарных типов ландшафта, уклонов и экспозиции территории). Исходя из этого, на формирование отдельной территории формируется исходя из следующих свойств территории:

1)        инженерно-геологические свойства территории, в зависимости от которых устанавливаются регламенты и эффективность использования территории с целью повысить степень урбанизированности и улучшить качества жилой среды, в т. ч. запрещение нового строительства, стимулирование переноса построек из опасной зоны; постепенное уменьшение плотности и этажности застройки, увеличение процента озеленения; правовые условия для резервирования и выкупа территорий, строительства жилых зданий, объектов общественного назначения;

2)        расположение территории или планировочного элемента в определенной части (зоне) города.

В отношении Иркутска, как и в других городах России, ситуация в принятии и развитии градостроительной документации с одной стороны и развития городской среды — с другой является противоречивой ситуацией. В отношении Иркутска от начала разработки генерального плана города до его принятия прошло 73 месяца, на внесение изменений в генеральный план Иркутска — 31 [3, с. 81]. Относительно других градостроительных документов дело обстоит не на много лучше.

Подобная столь долгая разработка градостроительной документации приводит к градостроительным и экологическим конфликтам, изменяя антропогенные и природные свойства территории. Все это, тем самым, приводит к печальным последствиям, среди которых являются:

1.                  ухудшения экологической обстановки и/или деградация городской среды;

2.                  потеря объектов историко-культурного наследия;

3.                  нарушения и разрушения (исторического, социально-культурного, архитектурно-планировочного, объемно-пространственного и т. д.) своеобразия сложившейся среды;

4.                  функциональное перенасыщение территории: происходит резкое повышение плотности функций в определенном планировочном элементе, что приводит к существенным функциональным деформациям в сложившейся ткани городского окружения. Развитие новых разнообразных функций в сложившейся городской среде с изначально сформированными функциями влияют на интеграцию, замещение и вытеснение сложившихся ранее городских функций: происходит преобразование (приспособление) жилых и промышленных территорий к новым функциям;

5.                  повышение заболеваемости и понижение продолжительности жизни населения [7, с. 92; 8].

Лабиринт

Таким образом, градостроительная документация различного уровня, в т. ч. генерального плана, не поспевает за постоянным развитием городской среды. Такое положение требует:

1.                  либо постоянный мониторинг городской среды и воплощения генерального плана в жизнь с последующим уточнением градостроительной документации.

2.                  либо разработка правил формирования и развития, в т. ч. изменение и/или уточнение местных правил проектирования[3], городской среды с последующим изменением нормативов градостроительного проектирования различного уровня: начиная от общероссийских и заканчивая местными. В подобной ситуации подобные местные нормативы, как наиболее приближенные к происходящей действительной ситуации в городе, должны исходить из корреляции между природными и антропогенными свойствами городской среды. В подобной основными природными свойствами территории являются типы элементарных ландшафтов, а также уклоны и экспозиция территории. В зависимости от данных территорий возможно установление предельных, в т. ч. эталонных, минимальных и/или максимальных антропогенных свойств территории. С учетом установленных свойств для городской среды необходимо проведение реконструкция застройки (развитие застроенных территорий) с целью последующего изменения архитектурно-планировочных, объемно-пространственных и функциональных свойств территории и приведения их в соответствие с природными свойствами территории. Таким образом, на основе установленной взаимосвязи между природными и антропогенными свойствами городской среды необходимо проведение изменений функционального зонирования и установление соответствующих градостроительных регламентов по использованию городских территорий в различных градостроительных документах, в т. ч. и в генеральном плане города.

Литература:

1.                  Береговских А. Н. Управление развитием территорий и градостроительная документация. Часть третья. Кому? Зачем? Какая? Нужна градостроительная документация? / Анна Николаевна Береговских, Дмитрий Валерьевич Шинкевич, 2008. — Омск, РА «ГРАД», 327 с. — а-ил.

2.                  Бутягин В. А. Планировка и благоустройство городов: учеб. для ВУЗов. — М., Стройиздат, 1974. — 381с., ил.

3.                  Дроздова Е. В. Влияние сроков подготовки градостроительной документации на ее актуальности / Е. В. Дроздова, В. В. Ступин. — Вестник ИрГТУ, № 6 (77), 2013. — с. 75–83

4.                  Ерохин Г. П. Основы градостроительства: конспект лекций / Г. П. Ерохин; НГАХА. — Новосибирск, 2009. — 102 с.

5.                  Кузеванов В. Я. Кайское наследие. О будущем Кайской рощи и Иркутского Ботанического сада (Часть 1). / В. Я. Кузеванов / Проект Байкал, № 19, 2009. — с. 52–59. (Электронный ресурс http://bogard.isu.ru/articles/baikal_project_2009/kaya_heritage_52–59.pdf)

6.                  Кузеванов В. Я. Кайское наследие. О будущем Кайской рощи и Иркутского Ботанического сада (Часть 2). / В. Я. Кузеванов, С. В. Сизых / Проект Байкал, № 20, 2009. — с. 38–45. (Электронный ресурс http://bogard. isu.ru/art icles/baikal_project_2009/kaya_heritage_52–59.pdf)

7.                  Лыжин С. М. Агрессивное уплотнение крупнейших городов (на примере Екатеринбурга) / С. М. Лыжин, С. В. Ленский. — Ак1адемический вестник УралНИИпроект РААСН, № 1, 2008. — с. 90–92

8.                  Лыжин С. М. Последствия агрессивной и концентрационной застройки городов / С. М. Лыжин, С. В. Ленский. — Известия вузов. Архитектон. — 2007, № 4 (20). — [Электронный ресурс] Режим доступа: http://archvuz.ru/2007_4/4

9.                  Миловидов Н. Н. Реконструкция жилой застройки: учеб. пособие для строит. специальностей вузов / Н. Н. Миловидов, В. А. Осин, М. С. Шумилов. — М.: Высш. шк., 1980. — 240 с.: a-ил

10.              Прядко И. А. Экономический механизм обоснования экологически устойчивого развития городских территорий. Монография. — Ростов-н/д: Ростиздат, 2009.- 144 с.

11.              Тарасова Л. Г. Взаимосвязь процессов управления и самоорганизации в развитии крупных городов. — Саратов: изд-во Сарат. ун-та, 2009. — 142 с.: ил.

12.              Тарасова Л. Г. Градостроительное планирование и регулирование крупных городов с учетом действия процессов самоорганизации: Автореф. дис. … доктора архитектуры: 05.23.22 / Лариса Германовна Тарасова; ГОУ ВПО «Саратовский государственный технический университет». — Саратов, 2010. — 58 с.

13.              Трухачев Ю. Н. Общая теория градостроительных систем (методологическая система) / Ю. Н. Трухачев. — Ростов-на-Дону: Российская государственная академия архитектуры и искусства, 2006. — 120 с.

14.              Хомутинников И. А. О развитии застроенных территорий / Доступное и комфортное жилье: проблемы, поиски, решения: мат-лы экспертного семинара (Иркутск, 30–31 мая, 2012 г.). — Иркутск: Изв-во ИрГТУ, 2012. — с. 119–120

15.              Щагин А. М. Основы территориально-пространственного развития городов: Учебное пособие. — Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2006. — 48 с.

16.              Юшкова Н. Г. Градостроительная организация и стимуляторы в решении проблем управления развитием территорий / Вестник ВолгГАСУ. Сер.: Стр-во и архит., № 12 (31), 2008. — с. 141–147

17.              Юшкова Н. Г. Формирование системы градостроительных регламентов с учетом требований регионального использования территории / Вестник ВолгГАСУ. Сер.: Стр-во и архит., № 6 (21), 2006. — с. 188–193



[1] Более подробно на данную тему см.: [5, 6].

[2] По данным Администрации города Иркутск (обзоров социально-экономического положения г. Иркутска с 2005 года по первое полугодие 2013 года) в Иркутске было возведено более 2844 тыс. м2 жилой застройки.

[3] Местные нормативы градостроительного проектирования г. Иркутска были приняты 15.07.2011г. (постановление от 15.07.2011г. № 031-06-1287/11 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования г. Иркутска» (см. http://www.admirk.ru/Pages/mestnie-norm-tradostr-proekt-irkutska.aspx), но, к сожалению, в данном документе не отражено влияние природных свойств территории, в т.ч. неудобных территорий, на формирование городской среды, в т.ч. на архитектурно-планировочные, объемно-пространственные и функциональные свойства территории.

Основные термины (генерируются автоматически): городских территорий, использования территории, земельных участков, свойств территории, свойства территории, развития городских территорий, природных свойств территории, подобной ситуации, развития территории, пространственной организации территории, жилой застройки, использованию городских территорий, «на территории города, зонированию городских территорий, использования территории в зависимости, использования земельных участков, ландшафтных свойств территории, городской среды, В подобной ситуации, градостроительной документации.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос