Ключевые слова: договор аренды, срок аренды, арендная плата, обязанности сторон, ответственность сторон, расторжение договора, аспекты.
Введение
Договор аренды зданий и сооружений представляет собой важный элемент гражданских правоотношений, который играет ключевую роль в экономике и социальной жизни общества. В условиях современного рынка недвижимости, где аренда становится все более распространенной практикой, понимание особенностей данного договора становится особенно актуальным. Аренда зданий и сооружений не только обеспечивает доступ к необходимым ресурсам для ведения бизнеса, но и создает правовые рамки, в которых арендаторы и арендодатели могут эффективно взаимодействовать.
Актуальность данной работы обусловлена тем, что в последние годы наблюдается значительный рост интереса к аренде как способу использования недвижимости. Это связано с изменениями в экономической ситуации, ростом предпринимательской активности и необходимостью оптимизации затрат [1]. В условиях нестабильной экономической ситуации многие компании предпочитают арендовать помещения, нежели приобретать их в собственность.
Таким образом, понимание особенностей договора аренды зданий и сооружений становится необходимым для всех участников рынка недвижимости. В данной работе мы будем рассматривать несколько ключевых аспектов, связанных с договором аренды зданий и сооружений. В первую очередь, мы проанализируем правовую природу и форму данного договора, что позволит понять, какие требования предъявляются к его заключению и исполнению.
Правовая природа договора аренды включает в себя его определение, основные характеристики и отличия от других гражданских договоров. Мы также уделим внимание формальным требованиям, которые должны соблюдаться при его оформлении, что является важным аспектом для обеспечения юридической силы договора. Следующим важным аспектом является предмет договора аренды. Мы рассмотрим, что именно может быть предметом аренды, рассмотрим именно в сравнении с тремя организациями.
Важно отметить, что предмет договора аренды зданий и сооружений имеет свои особенности, отличающие его от аренды движимого имущества. Регулирование правоотношений по договору аренды также будет предметом нашего анализа. Обязанности сторон договора аренды — арендодателя и арендатора — также займут важное место в нашем исследовании. Мы проанализируем, какие обязательства возлагаются на каждую из сторон, каковы их права и обязанности, а также какие последствия могут возникнуть в случае их нарушения. Это знание является ключевым для минимизации рисков и обеспечения успешного выполнения условий договора [7].
Таким образом, данная работа направлена на глубокое изучение особенностей договора аренды зданий и сооружений, что позволит не только расширить теоретические знания в данной области, но и предложить практические рекомендации для арендаторов и арендодателей. Мы надеемся, что результаты нашего исследования будут полезны как для практикующих юристов, так и для всех заинтересованных в вопросах аренды недвижимости.
Анализ ключевых аспектов договора аренды
Раздел посвящен детальному разбору предмета договора аренды — зданий и сооружений. Рассматриваются основные отличия между арендой недвижимого имущества и другими формами аренды, а также важные аспекты, которые необходимо учитывать при заключении договоров на аренду.
Для проведения сравнительного анализа мы выберем такие организации как: государственная организация-школа (Далее- организация 1); коммерческая компания-торговый центр (Далее- организация 2); некоммерческая организация-благотворительный фонд (Далее- организация 3) разберем эти данные организации в разных аспектах договора аренды.
Начнем рассматривать предмет договора в сравнении:
– организация 1: В договоре аренды, заключенном государственным учреждением, предмет аренды должен быть четко определен с указанием адреса, кадастрового номера и основных характеристик здания или сооружения.
– организация 2: Коммерческая компания, как правило, стремится к максимально полному описанию предмета аренды, включая информацию о планировке, инженерных коммуникациях и других важных деталях.
– организация 3: Некоммерческая организация, как правило, заключает договор аренды в целях размещения офиса или проведения мероприятий.
Исходя из этого мы понимаем, что предмет договора должен быть описан максимально точно и однозначно. Так же необходимо указать принадлежность и дополнительные объекты, которые можно передать во временное пользование.
Следующий из аспектов мы предлагаем рассмотреть срок аренды, а также сравнить арендную плату по договору в разных организациях.
– организация 1: Срок аренды для государственных учреждений может быть ограничен законодательством. Арендная плата в таких учреждений может быть фиксированной или рассчитываться в зависимости от площади и функционального назначения здания или сооружения.
– организация 2: Коммерческие компании предпочитают заключать долгосрочные договоры аренды (10–20 лет) для обеспечения стабильности бизнеса. Такие организации, как правило устанавливают арендную плату с учетом рыночной стоимости аренды аналогических объектов, часто включают в нее НДС.
– организация 3: Некоммерческие организации могут заключать как краткосрочные так и долгосрочные договоры аренды в зависимости от своих потребностей. А вот в отличии от предыдущих двух организаций, благотворительный фонд в нашем случае, может получить льготы по арендной плате, в том числе ее полное или частичное освобождение.
После сравнения можно сказать то, что бывают разные виды сроков: договора на определенный срок или без указания срока. А также для государственных учреждений законодательством может быть установлен максимальный срок аренды. Арендная плата в свою очередь может быть как фиксированной, так может рассчитываться в зависимости от разных факторов.
Остается еще не много ключевых аспектов, которые тоже не менее важны для знания и правильного заключения договоры аренды. Обязанность и ответственность сторон также прописывается в договоре аренды. Вот это мы и сравним в наших организациях.
– организация 1: Государственное учреждение, как правило, заключает договор аренды с условием проведения капитального ремонта и поддержания здания в исправном состоянии. Из чего и вытекает ответственность за ненадлежащие содержание арендованного объекта.
– организация 2: Коммерческая компания может устанавливать более детальные требования к состоянию объекта и обязанности арендатора по его ремонту. Именно поэтому компания может предусмотреть ответственность арендатора за ущерб, причиненный зданию или сооружению.
– организация 3: Некоммерческие организации могут иметь особые требования, например использование объекта в благотворительных целях. В связи с чем, у таких учреждениях есть и особые условия, такие как не целевое использование арендованного объекта.
Предусмотренные обязанности и ответственность необходимо прописывать в договоре поскольку арендодатель предоставляет объект аренды в состоянии пригодным для использования по назначению, а также обеспечивает беспрепятственное пользование объекта [6, с. 10-15]. А вот арендатор в свою очередь должен своевременно вносить арендную плату, согласовывать с арендодателем изменения, которые затрагивают эксплуатационные характеристики объекта. Также содержать объект в надлежащем состоянии, для того чтобы вернуть объект, принадлежащий для целевого использования арендодателю. Обязанности по реконструкции и ремонту считаются как дополнительными условиями договора, которые то же можно включать для перестраховки арендодателя. Относительно ответственности сторон можно заметить то, что арендодатель несет ответственность за недостатки объекта, которые были скрыты. А арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный в результате его ненадлежащего использования. В договоре могут быть установлены специальные условия ответственности, например, за несоблюдение правил пожарной безопасности.
Последний из аспектов, которые мы с вами рассмотрим- это расторжение договора аренды. Мы также его рассмотрим на примере наших организаций.
– Организация 1: Государственные учреждения могут расторгнуть договор аренды в случае нарушения арендатором его условий.
– Организация 2: Коммерческие компании могут предусмотреть различные основания для расторжения договора, включая неуплату арендной платы, не целевое использование объекта.
– Организация 3: Некоммерческие организации могут иметь свои основания для расторжения договора, например, нарушение целей использования объекта.
Учитывая вышеизложенное, можно подвести итог. Основания для расторжения договора соглашение двух сторон, а также основания предусмотренные законодательством или самим договором. В случае неоднократных нарушений условий договора одной из сторон другая сторона имеет право его расторгнуть в судебном порядке.
Выводы
Анализ договора аренды зданий и сооружений в разных организациях позволяет сделать выводы о том, что договор аренды является гибким инструментом, который может быть адаптирован к различным потребностям сторон. Важно учитывать специфику каждой организации при составлении договора аренды. Необходимо уделять внимание четкому определению предмета договора, срок аренды, арендной платы, прав и обязанностей сторон, а также оснований для расторжения договора.
Договор аренды зданий и сооружений является сложным юридическим инструментом, требующим внимательного изучения и учета специфики каждой конкретной ситуации. Сравнительный анализ договора аренды в разных организациях позволяет выявить наиболее характерные особенности и риски, которые необходимо учитывать при их заключении и исполнении. Правильно составленный и исполненный договор аренды позволит избежать споров и обеспечить стабильность взаимоотношений между арендодателем и арендатором.
Литература:
- 1000 и один договор / ред. Г. Ю. Касьянова. — M.: Информ центр 21 века; Издание 5-е, перераб. и доп., 2021. — 480 c.
- Завидов, Б. Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учебное пособие / Б. Д. Завидов. — М.: Дашков и Ко, 2021. — 180 c.
- Гражданское право: учебник. В 3 томах. Т. 1 / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. –Москва: Проспект, 2021. –848 с
- Магомедов Г. Г. Договор аренды: общая характеристика и основные положения // Вестник науки. 2023. № 7 (64). — С. 154–161.
- Сенченко, Евгения Договор аренды зданий / Евгения Сенченко. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2021. — 552 c.
- Шигонина Л. А., Бородин А. А. Теоретические и практически аспекты договора аренды и его досрочного расторжения // Научный вестник Крыма. 2022. № 1 (36). — С.36.
- Завидов, Б. Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учебное пособие / Б.Д. Завидов. - М.: Дашков и Ко, 2021. - 180 c [c. 46]
