Особенности учета обязательств по кредитам у застройщика в системе проектного финансирования с использованием счетов эскроу

Статья посвящена анализу учета обязательств по кредитам у застройщика в системе проектного финансирования с использованием счетов эскроу, внедрение которой внесло свои корректировки не только в саму систему финансирования строительства, но и, в частности, в порядок учёта обязательств. Рассматриваются ключевые особенности ведения учета, связанные с отсутствием прямого доступа застройщика к кредитным средствам, а также особенности гашения кредита за счет эскроу-счетов.

Ключевые слова: проектное финансирование, кредитный договор, использование счетов, застройщик, кредит, денежные средства, счет.

На сегодняшний день система проектного финансирования с использованием счетов эскроу — это практически единственная функционирующая система финансирования строительства многоквартирных жилых домов в России: 94 % новых проектов начали свою реализацию с использованием счетов эскроу в 2023 году [6]. Такая востребованность непосредственно связана с дополнительным внешним контролем рисков, а также с невозможностью многих застройщиков, особенно малых и средних, покрывать затраты на строительство собственными силами.

Суть данной системы состоит в следующем: с 1 июля 2019 года, в связи с изменениями, внесёнными в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, строительство многоквартирных жилых домов осуществляется на кредитные средства банка, при этом квартиры продаются на стадии строительства по договорам участия в долевом строительстве, а денежные средства покупателей (дольщиков) поступают в финансирующий банк на счета эскроу. Получение застройщиком денежных средств со счетов эскроу, а именно части, оставшейся после погашения всех кредитных обязательств, происходит только после сдачи им дома в эксплуатацию.

Для того, чтобы описанный процесс финансирования был запущен, между застройщиком и финансирующим банком заключается кредитный договор, в котором прописываются сумма кредита, процентные ставки, сроки, графики строительства и финансирования, все необходимые условия кредитования, требования к застройщику и обязательства банка перед ним. По мере строительства объекта банк предоставляет заёмщику определённое количество денежных средств в соответствии с разработанной сметной документацией по Методике 81–35.2004. Средства в течение строительства поступают на расчётные счета, которые открываются в процессе заключения кредитного договора, где далее распределяются по подрядным и субподрядным организациям. Следует отметить: для того, чтобы получить часть денежных средств для строительства, прописанных в кредитном договоре, застройщик обязан обосновать затраты путём предоставления платёжных документов несмотря на утверждённую ранее сметную документацию — это необходимо финансирующим банкам для подтверждения целевого использования средств.

Поскольку строительство многоквартирного жилого дома — это длительный процесс, чаще всего, превышающий срок 12 месяцев, то застройщики производят учёт основной суммы долга по кредиту на счёте 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам». Данная сумма в рамках целевого финансирования признаётся возмещением расходов застройщика в связи со строительством многоквартирных домов, поэтому она не формирует налогооблагаемую прибыль на отчётную дату и, соответственно, не отображается в Отчёте о финансовых результатах. Однако, застройщик обязан отразить остаток по счёту на отчётную дату в бухгалтерском балансе в составе долгосрочных заемных средств [3].

Порядок учета расходов по кредитам и займам регулируется ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам». Согласно п. 4 ПБУ 15/2008 расходы по займам (проценты за пользование кредитом) отражаются в бухгалтерском учете обособленно от основной суммы обязательства по полученному займу (кредиту). Так, учёт расходов, связанных с выполнением обязательств по полученным кредитам, производится по счёту 67 субсчёту «Расчеты по процентам, причитающимся к уплате». Начисление и учёт данного процента в системе проектного финансирования происходит ежемесячно, а размер суммы при этом напрямую зависит от выданной суммы кредита (по накопительному итогу) и суммы, находящейся на счетах эскроу (также накопленным итогом): для наименьшей суммы ежемесячно начисленного процента сумма на счетах эскроу должна превышать сумму выданных кредитных средств.

Стоит отметить, что в соответствии с п. 3 ПБУ 15/2008 расходами, связанными с выполнением обязательств по полученным кредитам, являются не только проценты за пользование, но и дополнительные расходы по займам, которыми могут являться, например, комиссионные вознаграждения банку [6].

В контексте «целевого финансирования» затраты на обслуживание кредитного соглашения (проценты и комиссионные вознаграждения банку) непосредственно связаны со строящимся жилым домом — на этом основании застройщик может включать затраты на обслуживание проектного финансирования в себестоимость строительства, компенсируемую за счет средств дольщиков.

Как уже было упомянуто ранее, средства дольщиков не поступают напрямую на расчетный счет застройщика, а находятся под контролем банка (на счетах эскроу). Так, для отражения поступающих денежных средств на счета эскроу застройщикам рекомендуется использовать забалансовый счёт 008 «Обеспечение обязательств и платежей полученные» [3]. Раскрытие информации, касающейся количества средств на счетах эскроу, следует производить в пояснениях к отчетности организации [4].

Таблица 1

Основные хозяйственные операции по учету кредит ов у застройщика

Таким образом, анализ представленных корреспонденций счетов выявляет ключевую особенность учета кредитных обязательств в системе проектного финансирования с использованием счетов эскроу, которая, по мнению авторов статьи, является фундаментальной для ее функционирования. Данная особенность заключается в том, что погашение обязательств осуществляется исключительно средствами, поступающими со счетов эскроу, при исполнении кредитного договора, а не собственными средствами организации. Такой механизм не только снижает риски для застройщиков и обеспечивает целевое использование кредитных средств для банков, но и представляет собой критически важный элемент решения проблемы «обманутых дольщиков», которая является традиционно актуальной в российской строительной отрасли.

Литература:

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]: федер.закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. — Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2. Положение по бухгалтерскому учету «Учет расходов по займам и кредитам» (ПБУ 15/2008) [Электронный ресурс]: приказ Минфина России от 06.10.2008 № 107н. — Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3. Бухгалтерский и налоговый учет у Заказчика-застройщика. Нюансы учета в связи с положениями ФСБУ 5/2019. — Текст: электронный // Delovoy profil: [сайт]. — URL: https://delprof.ru/press-center/experts-pubs/bukhgalterskiy-i-nalogovyy-uchet-u-zakazchika-zastroyshchika-nyuansy-ucheta-v-svyazi-s-polozheniyami/ (дата обращения: 16.05.2024).
4. Как отразить в учете застройщика передачу квартир дольщикам. — Текст: электронный // Бухгалтерия.ру: [сайт]. — URL: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/1072243.html (дата обращения: 16.05.2024)
5. Расходы по кредиту в учете заказчика-застройщика. — Текст: электронный // Бухгалтерия.ру: [сайт]. — URL: https://www.buhgalteria.ru/article/raskhody-po-kreditu-v-uchete-zakazchika-zastroyshchika (дата обращения: 16.05.2024).
6. Центральный банк Российской Федерации. — Текст: электронный // Банк России: [сайт]. — URL: https://cbr.ru/ (дата обращения: 15.05.2024).