В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. [1]
Главной особенностью статуса участника строительства является возможность получить удовлетворение заявленных требований в денежной форме или путем передачи жилого помещения или объекта незавершенного строительства, исходя из содержания ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве.
Говоря о статусе «участника строительства» с одной стороны, он близок к статусу кредитора в деле о банкротстве, с другой, ст. 201.2 Закона о банкротстве рассматривает участника строительства, имеющего требование о передаче жилых помещений, наряду с конкурсными кредиторами, разделяя тем самым их правовое положение.
Для признания арбитражным судом требований кредитора как участника строительства необходимо наличие оснований указанных в п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве, таковыми являются:
– заключение договора участия в долевом строительстве;
– заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
– заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
– заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность.
– внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
– заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
– выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
– внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
– заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Очередной особенностью является предоставление участникам строительства права проводить собрание участников строительства, на котором только им предоставляется право голоса в соответствии со ст. 201.12 Закона о банкротстве. Оно проводится по общим правилам проведения собрания кредиторов, но с некоторыми особенностями, обусловленными спецификой данной категории дел:
– участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства;
– наряду с участниками строительства, имеющими право голоса, в собрании участников строительства могут участвовать другие конкурсные кредиторы, требования которых включены в реестр, но без права голосования;
– решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции Законом о банкротстве, принимаются 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании.
Как описано выше, участник строительства — физическое или юридическое, однако самим законодателем неоднократно подчеркивалось особое положение физических лиц, им предоставлена особая защита. В отличие от обычной процедуры банкротства выделяется не три, а четыре очереди удовлетворения требований кредиторов и требованиям граждан — участников строительства предоставляется приоритет, так как их денежные требования включаются в третью очередь (пп. 3 п.1 ст.201.9 Закона о банкротстве).
Кроме того, важно сказать о соотношении статуса «дольщика» и «участника строительства», поскольку привлечение потенциальных собственников для участия в договоре долевого строительства является одним из самых популярных способов приобретения жилых помещений на сегодняшний день.
Верховный суд, в свою очередь, напоминает, что основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков являлось обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов, а статус участника строительства многоквартирного дома гарантирует последнему приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам.
«Для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (подпункт 3 пункта 1, пункт 6 статьи 201.1, статья 201.7 Закона о банкротстве)». [2]
Также, по мнению Верховного Суда РФ, даже если строительство дома еще не завершено, участнику строительства должно быть предоставлено право признать право собственности на свою долю в праве общей собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом. Если участник строительства надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору инвестирования, то он вправе рассчитывать на аналогичное поведение со стороны застройщика. То есть участник строительства вправе требовать признания права собственности и определения своей доли в праве собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом. [3]
Необходимо отметить, что участником строительства подпунктом 2 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве признается лицо, имеющее требование о передаче конкретно жилого помещения. Требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или дома блокированной застройки в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду (далее — дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию, или индивидуального жилого дома, строительство которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и строительство которого на дату привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не завершено.
Таким образом, у лиц имеющих требования о передаче нежилых помещений, приоритетный статус участников строительства, отсутствует.
Литература:
- Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ. — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/ (дата обращения: 21.04.2024).
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 89-КГ16–10. — Текст: электронный // Легалакт: [сайт]. — URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-24012017-n-89-kg16–10/ (дата обращения: 21.04.2024).
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 301-ЭС20–11581 по делу N А79–14184/2017. — Текст: электронный // Легалакт: [сайт]. — URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-17122020-n-301-es20–11581-po-delu-n-a79–141842017/ (дата обращения: 21.04.2024).
