Ключевые слова: модернизация, жилой квартал, типовая застройка, реновация, снос, ветхие дома.
Реконструкция представляет собой радикальное переосмысление и изменение зданий с целью улучшения их состояния. Это комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или их отдельных элементов и систем. Реконструкция включает в себя модернизацию и обновление инфраструктуры, улучшение систем отопления, водоснабжения и электроснабжения, а также исправление структурных проблем и обновление интерьера. Однако реновация также включает в себя модернизацию здания с технической и инженерной точек зрения. Это может включать замену устаревших систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, электрической проводки и технологического оборудования. Целью модернизации является улучшение энергоэффективности, безопасности и удобства использования здания.
Серии жилых домов — жилые здания, построенные по объединённой в серию группе типовых проектов, которые внутри серии могут отличаться этажностью, количеством секций, ориентацией и незначительными деталями архитектурной отделки. Как правило, серия жилых домов имеет ограниченный ряд планировок квартир, общий архитектурный стиль и технологию строительства.
В зависимости от климатических и геологических условий, а также существующей инфраструктуры в разных районах, разработаны различные серии жилых домов для односемейного заселения. Планировочные и конструктивные решения этих домов были адаптированы под особенности каждого региона. [1]
В период с 1950 по 1970 годы в городе Алматы были построены несколько жилых кварталов, в основном представленных многоэтажными жилыми зданиями типа хрущевок и брежневок. В 1955 году начался период массового строительства жилья в Алматы. Были разработаны серии типовых проектов, учитывающих особенности строительства в сейсмически активных районах. Также начал свою работу Алматинский домостроительный комбинат (АДК). К 1959 году мощность АДК составила 175,0 тыс. кв. м жилой площади в год. Началось строительство первых микрорайонов на западном территориальном полигоне. К 1961 году жилищная обеспеченность составила 5,7 кв. м жилой площади на 1 жителя. Центр города сложился в районе улицы Гоголя, проспекта Достык, улицы Кабанбай батыра и Наурызбай батыра. В соответствии с действующими на тот момент сейсмическими нормами, массовое строительство осуществлялось преимущественно в 2–3 этажа. [3]
Надо отметить, что типовое домостроение первых лет отличалось максимальной экономичностью, и соответственно, неудобными с современной точки зрения планировками. Некоторое время назад поднимался вопрос о будущем панельных домов, многим из которых почти 60 лет, тогда расчетный срок их эксплуатации — 25 лет. Пока в Алматы не было сильного землетрясения, но специалисты понимают, что слабое место сейсмоустойчивых панельных домов находится в местах стыков панелей. Предлагались разные варианты, например, реконструировать первый и последние этажи, — первому этажу отдать участок под окнами для террасы, а верхние, где часто протекает потолок, сделать двухуровневыми — с надстройкой легких конструкций мансардных этажей. [5]
В западноевропейских странах, таких как Франция, Германия, Англия и Финляндия, массовая модернизация существующей застройки началась в 1970-х годах и, практически, была завершена к середине 1980-х годов. Эти страны накопили значительный опыт в области реконструкции крупнопанельного жилья.
В рамках программы реновации городской среды панельной застройки, созданной и внедренной в Германии для жилых районов, построенных в период с 1960-х по 1980-е годы, проводились мероприятия, направленные на повышение эффективности использования территории и недвижимости. В результате этих мероприятий сохранялась первоначальная планировочная структура жилых районов, однако улучшались условия эксплуатации и использования территории, что способствовало более эффективному использованию жилых ресурсов и созданию комфортной городской среды. [2]
Массовая модернизация включала в себя широкий спектр мероприятий. Она включала не только внешнюю и внутреннюю реконструкцию зданий, но и обновление инженерных систем, технологического оборудования и коммуникаций. Основной целью было улучшение качества жилья, обеспечение комфортных условий проживания и повышение энергоэффективности.
Западноевропейские страны достигли значительных результатов в области модернизации сложившейся застройки. Благодаря своему богатому опыту, они разработали эффективные методы и технологии, а также установили нормы и стандарты, которые позволили успешно реализовать проекты по реконструкции крупнопанельного жилья.
Важно отметить, что успешный опыт развитых европейских стран может быть ценным источником информации и вдохновения для других стран, включая Казахстан, при реализации проектов по модернизации существующей застройки и улучшению качества жилья.
В последние годы была проведена модернизация многих жилых кварталов, построенных в Алматы в период с 1950 по 1970 годы. Целью модернизации было улучшение условий проживания и обновление инфраструктуры. Вот некоторые основные аспекты модернизации:
Модернизация жилых кварталов, построенных в Алматы в 1950–1970 годы, направлена на повышение комфорта, улучшение условий проживания и соответствие современным стандартам жилья.
В 2022 году была разработана «Программа развития города Алматы до 2025 года и среднесрочные перспективы до 2030 года» . [4] Включение пяти полицентров в новый Генеральный план г. Алматы до 2040 года, станет первым шагом реализации направления «Комфортная городская среда».
Развитие территории города планируется осуществлять по двум взаимодополняющим направлениям:
– Восстановление, реновация и модернизация существующей застройки территории города Алматы;
– Развитие полицентров с освоением как свободных территорий, так и территорий существующей застройки через реконструктивные мероприятия.
В конце 2023 года будут разработаны документы, которые будут содержать конкретные детали и планы для развития пяти новых центров, которые будут связаны между собой и образуют сеть территорий. Каждый из этих центров будет представлять собой самодостаточный и компактный район с полноценной жилищной, социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой.
В домах, построенных в 1930–1975 годах проживает более 60 тыс. горожан. До 2030 года планируется снос 708 ветхих домов и строительство 683 многофункциональных жилых дома. В границах «Исторического центра» будет разработана и принята отдельная программа по благоустройству мест историко-культурного значения и восстановлению ремонту зданий, относящихся к культурно-историческому наследию. Модернизация и обновление коснется и жилых зданий советского периода — до 2030 года будут обновлены инженерные сети, которые изношены на 60 %.
Модернизация сложившейся типовой застройки предлагает ряд преимуществ по сравнению со сносом. Сохранение исторической и культурной ценности: Модернизация позволяет сохранить и восстановить исторические и культурные аспекты типовой застройки, которые могут иметь значительную ценность для общества. Это позволяет сохранить уникальный архитектурный стиль и атмосферу, что важно для идентичности и наследия города. Экономическая эффективность:
1) модернизация может быть более экономически эффективной по сравнению со сносом и полным строительством заново. Сохранение и модернизация существующей застройки может быть более затратно-эффективным вариантом, особенно если конструкция здания в достаточно хорошем состоянии;
2) позволяет снизить потребление ресурсов и отходы, связанные со сносом и строительством заново. Это способствует устойчивому развитию и снижению негативного воздействия на окружающую среду;
3) модернизация может быть менее разрушительной для сообщества, связанного с существующей застройкой. Люди, живущие в таких районах, могут продолжать проживать на тех же участках и сохранять связи с соседями, школами и другими социальными инфраструктурами;
4) модернизация может быть более быстрым процессом, чем снос и строительство новых зданий. Она позволяет быстрее достичь желаемых улучшений и обновлений без необходимости начинать с нуля.
В целом, модернизация сложившейся типовой застройки предлагает более гибкое, устойчивое и экономически эффективное решение, которое учитывает и сохраняет уникальные качества и ценности уже существующего городского окружения. В Алматы по результатам обследовании многие жилые кварталы с типовыми жилыми домами морально устарели. В разрабатываемых мастер планах и программах по развитии города и комфортной жизни предлагается снос типовых жилых домов и строительство новых комплексов. Изучив и проанализировав мировой опыт модернизации жилых кварталов, снос жилищного фонда из крупнопанельных жилых домов первых массовых серий не осуществляли ни в одной стране мира. Программы по модернизации жилых кварталов в городе Алматы требует хорошо разработанный проект реконструкции. Проект должен предусматривать:
– Реконструкция фасадов и общественных пространств: Внешний вид многих жилых зданий был обновлен. Произошла замена старых фасадов на новые, современные материалы, что придало им свежий и современный вид. Также были обновлены общественные пространства, такие как дворы, парки и детские площадки.
– Улучшение инфраструктуры: Были проведены работы по улучшению коммуникаций, таких как системы водоснабжения, канализации и электроснабжения. Также была модернизирована система отопления, включая замену устаревших систем на более эффективные и экологически чистые.
– Энергоэффективность и улучшение теплоизоляции: Для улучшения энергоэффективности жилых зданий были проведены работы по утеплению фасадов, замене окон на более энергосберегающие и установке системы индивидуального учета потребления энергии.
– Обновление лифтов и систем безопасности: Были заменены старые лифты на новые современные модели, обеспечивающие безопасность и комфорт жильцов. Также были улучшены системы пожарной безопасности и видеонаблюдения.
– Развитие инфраструктуры районов: в рамках модернизации жилых кварталов были развиты торгово-развлекательные центры, медицинские и образовательные учреждения, спортивные объекты и другие элементы инфраструктуры, чтобы обеспечить жителям удобство и доступность необходимых услуг.
Литература:
- Н. В. Баранова. Авторы: А. М. Журавлев, Н. А. Наумова (Москва, Стройиздат, 1975) // Глава «Архитектура жилых и массовых общественных зданий. 1955–1970». «Всеобщая история архитектуры. Том 12. Книга первая. Архитектура СССР»
- Меерович М. Г., Малько А. В., Козлова Л. В., Гладкова Е. А. Реновация панельной застройки 1960–1980-х гг. в Германии // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017
- https://vernoye-almaty.kz/a-z/a2.shtml
- https://almatydc.kz/uploads/reports/38/file/programma-razvitiya-almaty-2025_rus_12–09.pdf?cache=1662974782
- https://informburo.kz/stati/almatinskie-panelki-slavilis-svoei-seismostoikostyu-pora-li-ix-snosit
