В статье рассмотрены проблемы и перспективы комплексного освоения микрорайонов города Краснодара.
Ключевые слова : комплексное освоение, микрорайоны города, территориальное планирование.
Упорядочивание градостроительной деятельности стало трендом последних лет не только в Краснодарском крае, но и в стране. Но в каждом регионе свои нюансы. В крупных городах Краснодарского края утверждены или разрабатываются новые генеральные планы. Их цель — не только обеспечить горожанам комфортные условия для жизни, но и сохранить особо ценные сельскохозяйственные и лесные земли.
Главная проблема заключается в несогласованности действий городских представителей власти и застройщиков, а также в желании девелоперов получить как можно больше прибыли. Это также вопрос своевременного обеспечения инженерных сетей, дорог, объектов социально-культурного и бытового обслуживания. Утверждение проектов территориального планирования не имеет ничего общего с включением предусмотренных ими объектов в градостроительные программы. Включение в эту программу не гарантирует 100 % выделение бюджетных средств. Это бремя снова ложится на плечи разработчика. Поэтому комплексной застройкой территории следует называть не только жилые дома, но комплексные и комфортные условия проживания. При покупке дома покупатель получает не только жилую площадь, но и возможность полноценной социальной жизни на территории своего района.
При уплотняющейся застройке приходится считаться с условиями сложившейся инфраструктуры. Коммуникации в старых городах изношены, дороги расположены не там, где нужно, их пропускная способность не выдерживает современных требований, парковок недостаточно, а об экологической обстановке говорить вообще не приходится.
Заметив тенденцию увеличения спроса на индивидуальные жилые дома, многие строительные компании города начали активно выставлять на рынок предложения по продаже частных домов. Особенно увеличилось количество предложений на приобретение небольших домов, коттеджей и таунхаусов в коттеджных поселках, расположенных на территории города и его окрестностей. Поскольку в Краснодаре уже существует обширный частный сектор, со своими особенностями и проблемами, крайне важно усилить контроль над постройкой новых районов малоэтажной жилой застройки, для избежания ряда потенциальных проблем и сложностей с их дальнейшей эксплуатацией [1].
Ограничителями в реализации стратегии Краснодара являются проблемы, без решения которых не начнется полноценное и сбалансированное развитие:
– износ инженерных коммуникаций на 60 % при том, что город занимает одно из лидирующих мест по объемам ввода жилья в России;
– неблагоприятная на большей части территории города экологическая обстановка — всего 10 % от площади города составляют зеленые зоны, тогда как в столице этот показатель около 50 %;
– город входит в первую двадцатку в мире среди 1064 крупных городов по автомобильным пробкам;
– протяженность автомобильных дорог стагнирует и не увеличивается с 2013 г., тогда как селитебная зона города ежегодно увеличивается примерно на 10 %.
Наиболее экологически благоприятным и чистым микрорайоном, по данным Центра озеленения и экологии, считается Юбилейный, включающий прилегающую территорию к Кубанскому государственному аграрному университету. Благодаря хорошей инфраструктуре, наличию большого количества скверов и аллей микрорайон называют городом в городе. Строительство микрорайона началось в 1987 г. и свое название он получил потому, что его строительство планировали завершить к 200-летию Краснодара. Отсутствие крупных магистралей, промышленных предприятий, а также введение моратория на жилищное строительство делает Юбилейный самым комфортным для проживания. Поэтому цены на вторичное жилье в микрорайоне всегда высоки.
Второе место занимает Фестивальный микрорайон, где также отсутствуют крупные магистрали и обилие зеленых зон.
Благоприятность для проживания в старом центре Краснодара определяется значительным количеством парковых зон, за исключением магистральных улиц: Красной, Северной и Индустриальной. К благоприятным с экологической точки зрения микрорайонам относятся и новые районы, в которых инфраструктура находится в стадии формирования, а индустриальные объекты расположены вдали от жилых массивов. Показатели загазованности воздуха здесь гораздо ниже. Это, в частности, хутор им. Ленина, станица Елизаветинская, поселки Южный и Знаменский.
На территории города наблюдается несколько зон повышенной концентрации населения, расположенных преимущественно ближе к периферии городской территории. Выявлено неравномерное распределение рабочих и жилых зон, что свидетельствует о процессах «централизации» (высокой концентрации рабочих мест в центральной части города). Что в свою очередь отчётливо наблюдается при мониторинге поведения транспортной инфраструктуры города в утренний и вечерний час пик. Отмечается «централизация» рабочих мест в «ядре города», что в данном случае оказывает негативное воздействие. В связи с тем, что в будние дни всё население города стремится в центр, к местам работы, что закономерно приводит к образованию пробок, и сильному износу дорожного покрытия на основных дорогах, а также повышенной загазованности отдельных улиц [2].
В итоге, при использовании современных средств мониторинга, можно преждевременно выявлять территории города с проблемами озеленения. А использование современных строительных технологий позволит создать места для размещения объектов озеленения, даже в районах, где исчерпан территориальный резерв. Используя всё это, можно будет создать ещё более «зелёную структуру города», чем та которая существует сейчас. Сделав город ещё более привлекательным и комфортным для проживания [3].
К аутсайдерам относятся микрорайоны с интенсивным движением автомобильного транспорта и близостью промышленных предприятий. Это микрорайоны, расположенные вдоль ул. Уральской и «Сити Центра», или Яблоновского моста.
В настоящее время реализуемая задача в рамках комплексного освоения территории состоит в наращивании темпов строительства объектов социальной инфраструктуры. Крупные застройщики готовы и уже участвуют в возведении такой инфраструктуры и благоустройстве улично-дорожной сети жилых районов.
Создание нового Краснодарского микрорайона планируется на земельном участке у поселка Знаменский площадью около 3000 га. Это самый крупный в России проект комплексного развития и планирования городского пространства. Планируется построить медико-технологический кластер. IT-парки, университеты, парки науки и искусства, театры, музеи, храмы, бассейны, конноспортивные комплексы, базы регби, ледовые дворцы, футбольные стадионы, библиотеки и т. д.
В частности, концепция развития района предусматривает строительство 38 школ, 117 детских садов, 13 поликлиник, 45 объектов дополнительного образования, 4 средних и специальных учебных заведений, 1 вуза.
Территория планируемого микрорайона располагается в Карасунском внутригородском округе Краснодара. Новая территория — это уникальная возможность предотвратить повторение ошибок прежнего градостроительства.
Новые дома должны закладываться уже со всей нужной инфраструктурой для населения: со своей парковкой, с детской площадкой, а также с ясным пониманием, как будет организовано жилищно-коммунальное хозяйство, откуда этот дом будет обеспечиваться электричеством и теплом. На нынешнем этапе такие подробные планы застройщики не планируют. Но к ним в любом случае нужно стремиться, поэтому на первое место важно ставить во главу качество жизни горожан. Отсутствие нового строительства является системной проблемой. Если сейчас не обновить жилой фонд, его деградация станет необратимой, и одновременно ускорится деградация коммунального хозяйства. Такие города станут менее комфортными для жизни и непривлекательными для бизнеса [4]
Администрация муниципального образования г. Краснодар делает ставку на агломерационном развитии. При анализе процессов объединения и взаимосвязанности Краснодарской городской агломерации проявляются несколько противоречивые тенденции. Одна сторона показывает устойчивый рост населения агломерации, увеличение объема строящегося жилья, а другая сторона указывает на возникающие проблемы в развитии транспортно-логистической инфраструктуры агломерации, а также в возникновении процесса псевдоурбанизации. Становится явной слишком лояльная градостроительная политика, которая в свою очередь должна быть более твердой и непосредственно направлена для прекращения хаотичной застройки территории г. Краснодара и ближних к нему районов [5]. Стратегии должны быть направлены на удовлетворение потребностей городской бедноты и других уязвимых групп населения в жилье, здравоохранении, образовании, достойной работе и безопасности [6].
В Краснодарском крае при строительстве жилья приоритет отдан проектам комплексного развития с созданием всех инфраструктурных элементов комфортной и безопасной жизни. Такие проекты реализуются в Краснодаре, Сочи и других крупных городах Кубани. Эксперты отмечают тренд на упорядочивание градостроительной деятельности в регионе, называют перспективным возведение новых ЖК в периферийных муниципалитетах. Участники рынка фиксируют интерес к «умной» недвижимости и нестандартным технологиям в строительстве.
Новый генплан и правила землепользования и застройки устанавливают четкие параметры для нового строительства. В ближайшие годы в соответствии с ними Краснодар будет интенсивно развиваться в разных направлениях.
Литература:
- Зверок, Д. С. Новые подходы в планировке и застройки частного сектора Краснодарской городской агломерации / Д. С. Зверок, А. А. Филобок, О. В. Антонов // Московский экономический журнал. — 2022. — Т. 7. − № 7. — С. 605–618.
- Зверок, Д. С. Проблемы зон перенаселения в системе расселения муниципального образования г.Краснодар и их влияние на функционирование города / Д. С. Зверок, О. В. Антонов, А. А. Филобок // Муниципальные образования регионов России: проблемы исследования, развития и управления. Материалы V всероссийской межведомственной научно-практической конференции с международным участием; Под общей редакцией Р. Е. Рогозиной. − Воронеж, 2022. − С. 713–717.
- Зверок, Д. С. Оценка состояния водно-зеленого каркаса на территории муниципального образования г. Краснодар / Д. С. Зверок, А. А. Филобок // Природа и общество: интеграционные процессы. Материалы международной научно-практической конференции; Ред. Е. А. Позаченюк [и др.]. − Симферополь, 2022. − С. 313–319.
- Филобок, А. А. Поляризация градостроительной деятельности и жилищного строительста в современной России / А. А. Филобок, М. А. Филобок // Гужинские чтения: наследие и современность. Материалы I Всероссийской научно-практической конференции. − Краснодар: КубГУ, 2022. − С. 180–184.
- Филобок, А. А. Формирование Краснодарской городской агломерации: особенности объединения и взаимосвязанности населенных пунктов агломерации / А. А. Филобок, О. В. Антонов // StudNet,. 2022. − Т. 5. − № 5. − С. 3.
- Филобок, А. А. Современные особенности урбанизации в России / А. А. Филобок, О. В. Антонов // Молодой ученый. − 2022. − № 9 (404). − С. 60–63.
