В данной статье рассматривается проектное финансирование как новый вид финансирования инвестиционной деятельности. Коммерческие банки направляют значительную часть денежных средств на кредитование инвестиционных проектов, так как у застройщиков отсутствует возможность осуществлять финансирование за счет собственных средств. Такая ситуация обусловлена возможностью для банков получить большую прибыль, а также улучшить собственный имидж на мировом финансовом рынке.
Ключевые слова: проектное финансирование, эскроу счета, проектное финансирование, финансовая устойчивость, процентная ставка.
Рынок жилой недвижимости претерпел ряд существенных изменений — в результате реализации комплекса законодательных инициатив процесс жилищного строительства перешел на механизм проектного финансирования. Новый подход призван снизить риски приобретения жилья на стадии строительства, повысить прозрачность деятельности застройщиков, а также более активно вовлечь банки в процесс строительства в роли посредников, обеспечивающих стабильность всей системы.
В данном исследовании были проанализированы возможные последствия предстоящих регуляторных изменений. В первом блоке исследования рассмотрены ключевые показатели рынка жилищного строительства России, а во втором — влияние нового механизма на этот рынок.
7 мая 2018 года в рамках Указа Президента РФ № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» было обозначено целевое значение объемов жилищного строительства — не менее 120 млн кв. м в год к 2024 году [1]. В соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда», выполнение которого обеспечит достижение целевых показателей ежегодный объем ввода многоквартирных домов должен достичь 80 млн кв. м к 2024 году.
Учитывая долгосрочные цели развития отрасли жилищного строительства и сроки реализации проектов по уже выданным разрешениям, компания EY подготовила прогноз динамики объемов ввода жилой недвижимости без учёта ИЖС.
В качестве базы для регионального анализа средней стоимости жилья были использованы статистические данные по объектам улучшенного качества — многоквартирным домам типовой застройки с улучшенными бытовыми характеристиками (наличие коммунальных удобств, изолированные комнаты, более удобные и просторные планировки квартир). Данный тип объектов является наиболее репрезентативным в структуре предложения. Он соответствует эконом- и комфорт-классам, которые составляют до 90 % всего предложения на рынке.
Уровень цен на жилье улучшенного качества составляет в среднем по России 56,6 тыс. рублей за квадратный метр (данные по последним четырем кварталам). Наиболее высокие цены характерны для регионов с высоким спросом, в том числе столичных регионов, а также для зон со сложными климатическими условиями и низкой плотностью населения, то есть регионов с высокой себестоимостью строительства. В Топ-20 регионов по стоимости жилья входят Москва и Санкт-Петербург (149,4 и 121,9 тыс. рублей за кв. м), прилегающие области (89,6 и 54,5 тыс. рублей за кв. м), а также дальневосточные регионы — Хабаровский край, Республика Саха (Якутия) и Приморский край (более 70 тыс. рублей за кв. м).
По мере повышения класса жилья наблюдается увеличение доли использования более дорогих материалов наружных стен — монолит, монолит-кирпич и кирпич.
В Москве и Санкт-Петербурге кирпич используется в меньшей степени, наиболее представлены монолитное и монолитно-кирпичное строительство: их доля в общем объеме строящегося жилья составляет до 48 %. В среднем по России доля монолитно-кирпичного строительства ниже, хотя оно и занимает одну из лидирующих позиций — до 30 % от общего объема.
Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4–55,9 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен: наиболее бюджетным является строительство из кирпича (37,4 тыс. рублей за кв. м в среднем по России), в то время как удельная стоимость монолитного строительства достигает 55,9 тыс. рублей за кв. м.
Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам. Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах.
Средняя стоимость строительства в Москве и Санкт-Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса.
Прогнозирование и расчеты были выполнены на основании общей схемы реализации проекта с использованием счетов эскроу [2]:
– Застройщик обращается в один из банков, имеющих право на открытие счетов эскроу (60 банков по состоянию на 1 декабря 2018 года), с запросом на финансирование проекта.
– Застройщик начинает реализацию проекта и финансирует его из собственных средств в соответствии с согласованной с банком структурой фондирования, после чего финансирование строительства осуществляется за счет кредитных средств банка.
– Получив разрешение на строительство, застройщик может начать продажу квартир по ДДУ через эскроу-счета в банке, финансирующем строительство. Покупатели могут совершать оплату ДДУ с привлечением ипотечного кредита, выданного любым банком, а не только финансирующем строительство конкретного объекта.
– Банк предоставляет заемное финансирование проекта вплоть до завершения строительства, при этом стоимость фондирования варьируется в зависимости от объема средств, аккумулированных на счетах эскроу в соответствующий период времени:
– стоимость заемных средств, эквивалентных по объему сумме поступлений на счета эскроу, рассчитывается по льготной процентной ставке;
– стоимость средств, предоставленных до начала поступлений от продаж по ДДУ, а также превышающих остатки на счетах эскроу, рассчитывается по рыночной ставке.
– По мере осуществления продаж и, соответственно, увеличения средств на счетах эскроу, эффективная процентная ставка для застройщика снижается, достигая минимума, когда сумма средств на счетах эскроу превышает сумму выданного кредита.
– После завершения строительства происходит разблокирование средств на счетах эскроу, банк погашает кредит и начисленные проценты, а остаток средств переходит в распоряжение застройщика.
В рамках схемы проектного финансирования жилищного строительства девелопер будет оплачивать следующие виды расходов:
– проценты по займам, привлеченным в объеме, эквивалентном поступлениям на счета эскроу;
– проценты по займам, привлеченным из рыночных источников (в том случае, если сумма средств на счетах эскроу меньше суммы необходимого финансирования).
Таким образом, при сохранении базовых предпосылок на указанных уровнях (стоимость привлечения рыночных средств, риски дефолта, размеры обязательных отчислений) стоимость фондирования проектов жилищного строительства в той части, которая будет осуществляться за счет рыночных источников, составит 10–13 %, а стоимость фондирования, предоставляемого в объеме, эквивалентном денежным средствам на счетах эскроу — около 6 % годовых.
Для оценки влияния механизма проектного финансирования был проанализирован условный проект в одном из регионов России.
Для расчета использовались усредненные предпосылки строительства и реализации многоквартирного жилого дома комфорт-класса в одном из регионов России со сроком строительства восемь кварталов с момента получения разрешения (РнС). Доля квартир, продаваемых на стадии строительства, была определена на уровне 80 %, что, согласно внутреннему анализу компании EY, является среднерыночной долей продаж на этапе строительства среди эффективных проектов. Величина собственных средств застройщика, необходимых для реализации проекта определена на уровне 10 % (без учета стоимости земли). Инвестиционный бюджет строительства в расчете на квадратный метр общей площади составил 40 тыс. рублей с учетом НДС (не включая стоимость земельного участка, включая все операционные расходы, связанные с реализацией проекта, за исключением платежей по обслуживанию кредита).
На основе смоделированных темпов продаж и цены была рассчитана структура финансирования проекта с учетом объемов поступлений на счета эскроу.
Полученная структура финансирования позволяет рассчитать средневзвешенную ставку процента, которая будет складываться из стоимости фондирования из соответствующих источников.
Для анализа влияния новой схемы финансирования на общий бюджет проекта была рассчитана величина дополнительных финансовых расходов, связанных с использованием эскроу-счетов, и скорректирована на сумму отчислений в компенсационный фонд (1,2 % от выручки от продажи квартир по ДДУ), которые не требуется осуществлять в рамках нового механизма.
В результате увеличение общего бюджета за счет расходов, связанных с новым механизмом финансирования, составило немногим более 4 %.
Для того, чтобы оценить финансовую устойчивость отрасли в связи с переходом на проектное финансирование, были рассчитаны возможные значения коэффициентов покрытия долга. Анализ был проведен для проектов строительства жилья на территории всей России, в предположении, что все текущие проекты строительства, данные о которых доступны для анализа, реализуются на основе нового механизма финансирования. Результаты сгруппированы по территориальному признаку для оценки регионального влияния изменений. Анализ устойчивости показателей выполнен при помощи стресс-тестирования по ключевым факторам — изменение цен и затрат на строительство.
В качестве показателя финансовой устойчивости анализируется показатель LLCR (Loan Life Coverage Ratio) — коэффициент покрытия долга за период кредитования, отражающий соотношение объема средств, доступных для обслуживания долга и величины требуемых выплат.
Прогнозная цена одного кв. м жилых помещений для каждого объекта формируется на основе анализа цен застройщиков, средних цен по региону по данным Росстата, данных открытых источников.
Проектная площадь жилых помещений соответствует данным, указанным в проектных декларациях объектов.
Бюджет строительства включает в себя все предполагаемые расходы на строительство объекта, за исключением оформления земельных прав, которые соответствуют необходимому вкладу собственного капитала в проект.
Предполагается, что эта сумма, основанная на данных проектных деклараций, финансируется за счёт рыночных источников и счетов эскроу.
Процентная ставка — средневзвешенная ставка по проектному финансированию для типового проекта.
Средний срок строительства — срок от начала строительства до ввода в эксплуатацию, соответствует сроку начисления процентов по проектному финансированию.
Среднее использование кредитного лимита за срок строительства — в предположении равномерности выборки кредита на протяжении строительства, в среднем срок начисления процентов на каждый транш составляет 50 % общего срока кредитования.
Значение показателя LLCR меньше единицы означает, что при принятых предпосылках вырученных средств не будет достаточно для возврата кредита и покрытия процентов. Большие значения соответствуют проектам, которые более устойчивы к изменению рыночных условий и макроэкономической среды с точки зрения способности выполнить обязательства по кредиту.
В Центральном, Северо-Западном и Уральском федеральных округах до 60 % проектов (по суммарной жилой площади) характеризуются высокой вероятностью возврата кредита, а с учетом проектов со средним уровнем финансовой устойчивости данные регионы имеют более 70 % финансово устойчивых проектов на рынке.
Более 90 % проектов, отобранных для анализа в Дальневосточном федеральном округе, показывают высокую вероятность исполнения кредитных обязательств, однако в данном федеральном округе значительная часть проектов на стадии строительства не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.
В среднем по России порядка 28 % на стадии строительства могут быть отнесены к проектам с существенной вероятностью неисполнения обязательств, в связи с вероятно несбалансированным уровнем цен реализации и стоимости строительства в сложившихся рыночных условиях. Сибирский, Северо-Кавказский, Южный и Приволжский федеральные округа характеризуются большим количеством строящихся проектов с высоким уровнем риска.
Распределение регионов внутри федеральных округов по доле проектов с низким LLCR демонстрирует, что в разных округах различная картина концентрации объектов с высоким уровнем риска: в ЦФО общий высокий уровень устойчивости достигается за счет небольшого количества субъектов с высокими объемами строительства и качественными проектами, в то время как неустойчивые и рискованные проекты рассредоточены по другим регионам и имеют относительно небольшую суммарную площадь.
Анализ чувствительности полученных показателей методом стресс-тестирования позволяет проанализировать гипотетическое изменение кредитоспособности объектов строительства при изменении ключевых финансовых предпосылок проекта.
Изменение цен реализации жилой недвижимости может быть обусловлено как макроэкономическими факторами — платежеспособностью спроса, так и изменением стратегии застройщика, например, снижением цен для повышения темпов продаж.
В случае снижения средних цен реализации на 10 % во всех объектах, 55 % из них остаются кредитоспособными. В условиях проектного финансирования, когда анализ экономической целесообразности и окупаемости проектов должен подтверждать возможность возврата кредита, ожидание неблагоприятного изменения цен вынуждает застройщиков корректировать затратную часть, операционную модель бизнеса, стратегию выхода на рынок. Поэтому даже для объектов с потенциально высоким уровнем риска существует возможность оптимизации параметров проекта, которая позволит стабилизировать ситуацию, обеспечить возврат проектного финансирования и маржу застройщика. В то же время небольшое регулирование цен в рамках конкретного проекта может служить инструментом управления темпами продаж, позволяя застройщику балансировать процентные расходы и получаемую маржу.
В связи с повышением ставки НДС до 20 % актуальным становится вопрос о влиянии этого изменения на финансовую устойчивость отрасли.
В среднем по России увеличение себестоимости строительства меньше влияет на финансовую устойчивость проектов, чем снижение цен реализации. Незначительное увеличение бюджета строительства (на 2–3 %), обусловленное корректировкой цен на ставку НДС или индивидуальным изменением условий застройщика, в меньшей мере скажется на вероятности исполнения застройщиком обязательств по кредиту. Увеличение бюджета на 5 % добавляет к группе проектов в зоне риска дополнительно 9 % объектов.
По итогам июня 2022 года российские застройщики раскрыли 481,7 тыс. эскроу-счетов на сумму 1,8 млрд руб. Лидером стала Москва, где застройщики в первый летний месяц раскрыли 51,4 тыс. счетов эскроу. На втором месте Московская область с показателем 30,8 тыс. счетов. На третьем месте Краснодарский край — 27,7 тыс. эскроу-счетов. На четвертом месте Новосибирская область (21,8 тыс. счетов), а на пятом — Ростовская область (21,7 тыс. счетов) [3].
Литература:
- Указ Президента РФ от 07.05.2018 N 204 (ред. от 21.07.2020) «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)
- Сайт ЦБ РФ. — URL: https://cbr.ru (дата обращения: 12.08.2022).
