Система ипотечного кредитования играет значимое воздействие в решении многих социально-экономических проблем государства и общества. Актуальность темы статьи подтверждается тем, что за счет ипотечного кредитования осуществляется инвестирование в реальном секторе экономики и увеличение его капитализации, что приводит к увеличению уровня доходности разных сфер экономики. Цель данной статьи раскрыть и проанализировать проблемы рынка ипотечного кредитования под воздействием условий его развития в пандемийный период.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотечный кредит, ипотечный жилищный кредит, ипотека, ипотечные программы.
Ипотечное кредитование как экономическое отношение имеет довольно длительную историю своего развития, на протяжении которой он рассматривался и как фактор оживления и роста экономики после спада и депрессии, и как потенциально «спусковой крючок» финансового кризиса.
Рынок жилой недвижимости традиционно стоит в категории индикаторов любой нестабильности. С начала 2020 года рынок претерпел существенные изменения.
В 2019 году российские банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов на 2,8 трлн руб. в прошлом году объем выдачи ипотечных кредитов снизился впервые за четыре года. В 2016 году их было выдано на общую сумму 1,5 трлн руб., в 2017–2 трлн руб., а в 2018–3 трлн руб. В 2019 году отмечено снижение на 11 % (до 2,5 трлн рублей) по объему и на 18 % (1,1 млн) по количеству выданных ссуд по сравнению с 2018 годом, когда показатели выросли на 34 % и 48 % соответственно.
Иная ситуация складывается с заключением договоров участия в долевом строительстве.
Сегодня только 72 % кредитных организаций предоставляют услугу по ипотечному жилищному кредитованию, из них лишь 58 % осуществляют перекредитованные ранее выданных ипотечных жилищных кредитов. После непродолжительного сокращения, рынок ипотечного кредитования начинает восстанавливаться. Но восстановление — это довольно противоречиво.
Причин такой динамики много. Это и изменения в потребительских ожидания роста цены, это и снижение средневзвешенной ставки до 8,69 % в целом по России, в отдельных регионах снижение было еще более существенным.
Средневзвешенную ставку на таком уровне формировали в основном Сбербанк, ВТБ, в то время как ряд коммерческих банков не только не снизили, но и повысили ставку как на первичном, так и на вторичном рынке: банк Открытие (+1,75 %), Альфа-Банк (+0,9 %), Россельхозбанк (+1,2 %), ЮниКредит Банк (+1,5 %), Совкомбанк (+1,56 %). Что касается базовой ставки по ипотеке с государственной поддержкой, то ее с 23 марта повысил только Газпромбанк до 5,5 %, а ставки по военной ипотеке скорректировали в сторону повышения два банка Открытие (+0,5 %) и Россельхозбанк (+0,6 %).
Помесячная динамика предоставления ипотечных кредитов по льготной ставке свидетельствует о том, что активное рефинансирование началось во второй половине 2019 года, а пик пришелся на октябрь 2019 года, когда банки предоставили 3,3 тыс. льготных кредитов на общую сумму 9,8 млрд. рублей. На 01.12.2019 года 71 % всех заявок на получение льготного ипотечного кредитования.
С 25.09.2019 действует программа по списанию 450 тыс. руб. долга по ипотеке для семей, в которых с 01.01.2019 г. родился третий или последующий ребенок. В рамках реализации этой инициативы за первые 1,5 месяца 2020 г. поступило 9 тыс. заявлений, обработано 2,9 тыс., из которых по 2,5 тыс. приняты положительные решения на сумму 1,1 млрд. рублей.
Изменение экономической ситуации повлекло и увеличение просрочки оплаты задолженности по ипотечному кредитованию. Сформировавшаяся сезонность в стремлении погасить задолженность к концу года не нарушена, но вот средний размер задолженности в пересчете на один условный кредит неуклонно растет, достигнув к январю 2020 года 459 тыс. рублей. Традиционным также является и последующий всплеск задолженности до 843 тыс., но вот значение этой задолженности стали максимальными за три последних года.
При этом на долю Москвы приходится 76,07 % всей просроченной задолженности, еще 13,03 % «выбивает» Санкт-Петербург, по 4 % принадлежит Амурской и Костромской областям.
С августа 2019 года запущен механизм предоставления ипотечных каникул (до полугода) для заемщиков, попавших в трудную ситуацию. Всего за второе полугодие 2019 г. в 30 крупнейших ипотечных банков поступило 15,5 тыс. требований заемщиков о предоставлении ипотечных каникул, удовлетворено около 8 тыс. заявок. Основными причинами обращения граждан за ипотечными каникулами являются снижение уровня доходов, потеря работы и увеличение количества иждивенцев. При этом заемщики в подавляющем большинстве случаев просят приостановить платежи по кредитному договору, а не уменьшить их размер. Но, наличие существенной просрочки либо судебного спора о взыскании являются причинами отказа в предоставлении ипотечных каникул.
Наблюдается увеличение доли заемщиков, у которых имеется задолженность одновременно по разным типам кредитов. Если на 01.01.2015 лишь 39 % ипотечных заемщиков имели в дополнение к ипотечному кредиту задолженность по другим кредитам, то на 01.09.2019 их доля достигла 46 %.
Согласно нормам ФЗ от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика».
Трудной жизненной ситуацией признается:
1.Потеря работы и регистрация заемщика в качестве безработного в службе занятости.
2.Инвалидность первой или второй группы. Потеря трудоспособности больше, чем на два месяца.
4.Снижение дохода больше, чем на 30 % по сравнению со средним доходом за последние 12 месяцев. Одновременно ежемесячный платеж по ипотеке должен превысить 50 % среднего дохода за два предыдущих месяца.
5.Увеличение количества иждивенцев при снижении дохода больше, чем на 20 % за два предыдущих месяца. При условии, что ежемесячный платеж составил более 40 % дохода.
Эффективность этой и других мер поддержки ипотечных заемщиков являются лишь временными, что связано с необходимостью прохождения через ряд регламентированных процедур. Мировой опыт показывает, что перечень мер поддержки ипотечных заемщиком может быть существенно шире: регулирование процентных ставок, включая их фиксацию с временными ограничениями; субсидированная за счет государства реструктуризация ипотеки; налоговые льготы и стимулы; списание части задолженности по ипотечным кредитам заемщикам, пострадавшим от экономического кризиса.
Проведенное исследование позволяет утверждать, что сейчас проявилась противоречивость функций ипотечного кредита в макроэкономической динамике и социальных последствиях, еще не ставшая предметом специального исследования, особенно в связи с цикличностью рыночной экономики.
Литература:
- О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ: [в ред. от 21 дек. 2013 г. № 379-ФЗ]. Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- О кредитных историях [Электронный ресурс]: ФЗ от 30 дек. 2004 г. № 218-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 251-ФЗ]. Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Лебединская О. Г., Неделькин А. А., Тимофеев А. Г. Международное значение инфраструктурной ипотеки. Транспортное дело России. 2018. № 4. С. 60–65.
- Лебединская О. Г., Неделькин А. А., Тимофеев А. Г. ИНФРАСТРУКТУРНАЯ ИПОТЕКА Транспортное дело России. 2018. № 4. С. 66–69.
- Лебединская О. Г., Ярных Э. А., Тимофеев А. Г. ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИННОВАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО БИЗНЕСА //Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2017. № 9 (103). С. 4.
