Особенности правового регулирования кредитования застройщиков



В конце 2004 года была проведена реформа жилищной сферы: был принят ряд законопроектов, один из которых Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3] (далее — ФЗ № 214). Данный закон должен был ускорить рост строительной отрасли с помощью привлечения денежных средств физических лиц и урегулировать процесс приобретения жилья в новостройках.

По новому, на тот момент, законодательству долевое строительство представляло собой форму строительства, при которой компания-застройщик получала сумму денег от покупателя, и взамен предоставляла ему квартиру в возведённом многоквартирном доме и в обговорённых договором параметрах.

В этих изменениях видели своё преимущество как застройщики, в виде нивелирования потребности к привлечению кредитных ресурсов коммерческих банков, так и потенциальные жильцы, в виде низкой стоимости приобретаемого готового жилого помещения.

По истечении времени был выявлен ряд проблем, с которыми сталкивались граждане, инвестирующие свои средства в долевое строительство. Они по итогу оставались без квартиры и, естественно, без вложенных в эту квартиру денежных средств.

После вышеупомянутой реформы появилось такое понятие как «обманутый дольщик». Однако им охватываются не только жертвы аферистов, но и жертвы провальных жилищных проектов профессиональных участников рынка. Данные по Российской Федерации показывают, что было обмануто порядка 120 тысяч дольщиков [13].

Как показывает практика, многие строительные компании уходят от ответственности, и большинство уголовных дел не доходят до приговоров. К примеру, в отношении некоторых руководителей строительных компаний ЖСК «Муринское-1», ООО «Романтика» и ООО «О2 Девелопмент» было возбуждено уголовное дело, но после лица были признаны неустановленными. По обстоятельствам дела у пайщиков было похищено порядка 4 миллиардов рублей, и о возвращении данных средств ничего не известно [13].

По нашему мнению, первопричиной возникших проблем явилось отсутствие должного контроля за строительными компаниями со стороны участников долевого строительства и отсутствие содействия в этом процессе публичных органов. Как следствие этого, появлялись «фиктивные» компании, привлекающие денежные средства для дальнейшего их вывода и последующего такого же «фиктивного» банкротства.

Помимо этого, банкротство застройщика могло вызвать неэффективный менеджмент и отсутствие надлежащего контроля за внутренними финансовыми потоками.

Также мы полагаем, что ещё одной главной трудностью было то, что участники не могли вернуть свои денежные средства либо завершить строительство объекта, обязанность постройки которого взяла на себя строительная компания. И вследствие этого, естественным образом росло недовольство граждан и подрыв доверия к строительным компаниям.

В силу обозначенных причин данная отрасль нуждалась в определённом реформировании, для того чтобы обеспечить более эффективную охрану прав граждан за счёт определенных мер финансово-правового характера, направленных на защиту средств граждан-участников долевого строительства с одной стороны и стимулирование компаний-застройщиков с другой.

Данные цели были включены в Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» (далее — Указ Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204).

В соответствии с Указом Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204 Правительство должно обеспечить совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе посредством развития рынка ипотечных ценных бумаг и поэтапного перехода от привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к другим формам финансирования жилищного строительства, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них [5, Подпункт «б» пункта 6].

По итогам проведенной работы по реформированию регулирования долевого строительства был принят Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1].

Указанным нормативным правовым актом вводилась новая система финансирования компаний-застройщиков, главная идея которой заключалась в введении счетов эскроу [2, Статья 860.7]. Чтобы получить разрешение на привлечение денежных средств граждан или юридических лиц для долевого строительства недвижимости, застройщикам необходимо аккумулировать данные средства на этих самых счетах с целью дальнейшего их хранения в банке до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию [1, Статья 8]. Застройщики осуществляют строительство на собственные средства или же на средства, взятые в кредит у данного банка. После окончания работ по строительству объекта средства со счетов передаются компании-застройщику. В этом и заключалась суть проектного финансирования строительства многоквартирных домов.

Ещё одной отличительной особенностью было введение третьего субъекта в данные отношения. Им является эскроу-агент — банк, осуществляющий условное депонирование денежных средств.

Помимо этого, по поправкам к ФЗ № 214 банк был наделён рядом функций по контролю за строительством объектов недвижимости компании. Банки открывают расчётные счета застройщикам и осуществляют сопровождение использования выделенных кредитных средств по целевому назначению по данным счетам [3, Статья 18].

После принятия поправок на сайте Центрального Банка Российской Федерации был опубликован перечень банков, уполномоченных осуществлять сопровождение застройщиков многоквартирных домов, в соответствии с требованиями установленными Постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 года № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве» (далее — Постановление Правительства РФ от 18 июня 2018 г. № 697). На тот момент было 55 таких уполномоченных банков. По состоянию на 1 января 2022 года их численность увеличилась до 91 [12].

С 1 июля 2019 года [1, Статья 8] начался следующий этап реформы, согласно которой теперь использование счетов эскроу было обязательным для привлечения денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Данная реформа позволяла хранить средства участников долевого строительства на специальных счетах в банках, что уже стало более безопасным средством финансирования строительства жилья для последних, так как закон ограничил прямое финансирование застройщиков. Тем самым, новая система уже позволила избавиться от насущной проблемы данной отрасли, проблемы «обманутых дольщиков», то есть тех участников долевого строительства, в отношении которых компании-застройщики не выполняли взятые на себя обязательства по строительству многоквартирного дома и передачи в собственность дольщика, установленной в договоре его части.

Ещё одна гарантия для дольщиков была введена Федеральным законом от 25 мая 2020 года № 163-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации». Данная гарантия заключалась в страховании денежных средств граждан, которые размещались на счетах эскроу на сумму, не превышающую 10 млн. рублей [4, Пункт 3 статьи 13.1].

Ещё одним аспектом развития жилищной отрасли явились и новшества в ипотечном кредитовании, так в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 в подпункте «а» пункта 6 говорится, что Правительству при разработке национальных проектов необходимо в 2024 году обеспечить доступным жильём семей со средним достатком.

Во исполнении данного нормативного правового акта 24 декабря 2018 года был утверждён паспорт национального проекта «Жилье и городская среда», который начал реализовываться по 2024 год включительно. Суть проекта заключалась в постепенном увеличении ипотечного кредитования до 1,1 миллиона заключенных соглашений в год, помимо этого и увеличении строительства жилых зданий до 120 миллионов кв. метров в год. Его целью являлось и снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию до 8 %. Также важно для строительной отрасли и повышение количества заключённых договоров долевого строительства с использованием счетов эскроу до 1 млн. единиц в год [7].

Помимо положительных моментов нового механизма, возникает также и ряд вопросов, которые, как мы полагаем, так или иначе негативно влияют на восприятие участниками рассматриваемого рынка.

Во-первых, это то, что закон ужесточил требования к застройщикам, вследствие чего на первых порах имелось снижение количества застройщиков, выступающих на данном рынке. Это привело к снижению предложения на рынке и увеличению цен на недвижимость.

Во-вторых, жёсткие требования выдвинуты к банкам. Не каждая кредитная организация может осуществлять сотрудничество с застройщиками и депонировать средства на счетах эскроу. Список уполномоченных банков публикуется Центральным Банком Российской Федерации.

В-третьих, проблемным аспектом, по нашему мнению, является сам счёт эскроу, на котором хранятся средства граждан. Они хранятся в банке определённое количество времени, что может достигать и нескольких лет. При этом граждане не получают никаких процентов за пользование их денежными средствами. Некоторые депутаты и сенаторы выступили с инициативой внести поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ [2] с целью урегулирования данного вопроса о начислении процентов дольщикам [14]. Данную инициативу восприняли отрицательно, указав на то, что это противоречит «идеологии» новой системы финансирования жилищного строительства.

На основе приведённых материалов и учитывая изложенное, можно сказать, что была проведена дольно успешная реформа жилищной отрасли в части проектного финансирования строительства многоквартирных домов. Для граждан была обеспечена защита их средств при заключении договора долевого строительства посредством счетов эскроу. Однако тем не менее, появляются и некоторые вопросы к данным реформам, что свидетельствует о несформировавшейся законодательной и нормативной базе по проектному финансированию и применению счетов эскроу.

Мы надеемся, что данные положения в будущем будут скорректированы, иначе это может оказать влияние на сокращение числа застройщиков и повышение цен на первичное жилье, а это в свою очередь приведёт к падению спроса и негативно отразится на экономике в целом.

Литература:

1. Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ (ред. от 30.12.2021 г.) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2022. № 1 (часть I). ст. 11.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410.
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005 г. № 1 (часть I). ст. 40.
4. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ (ред. от 30.12.2021 г.) «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. № 52 (часть I). ст. 5029.
5. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» // «Официальный интернет-портал правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 7 мая 2018 г. Режим доступа: https://rg.ru/2018/05/08/president-ukaz204-site-dok.html, (дата обращения: 14.02.2022 г.).
6. Постановление Правительства РФ от 18 июня 2018 г. № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» // СЗ РФ. 2018. № 27. ст. 4066.
7. Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда» (утв. президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам (протокол от 24 декабря 2018 г. № 16)) // Режим доступа: https://base.garant.ru/72192510/, (дата обращения: 20.02.2022 г.).
8. Ручкина Г. Ф. банковское сопровождение долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с использованием счета эскроу: некоторые вопросы правового регулирования //Банковское право. 2019. № 3. С. 7–15.
9. Воробьев И. П. Особенности финансового регулирования банковского кредитования в сфере жилищного строительства // Научно-образовательный журнал для студентов и преподавателей «StudNet», № 4/2021.
10. Синицина К. В. Совершенствование методов финансирования жилищного строительства // Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral», 2021. № 2(2). С. 146–150.
11. Пантюков И. А. Исследование проблем проектного финансирования строительства жилой недвижимости с использованием механизма счетов эскроу // Вестник университета № 5, 2021. С. 176–182.
12. Единый ресурс застройщиков // Режим доступа: https://erzrf.ru/publikacii/spisok-bankov-kotoryye-mogut-byt-dopushcheny-k-bankovskomu-soprovozhdeniyu-zastroyshchikov-zhilya, (дата обращения: 18.02.2022 г.).
13. Система вытесняет непредсказуемость // Режим доступа: https://rg.ru/2021/05/10/kak-otpravit-v-proshloe-poniatie-obmanutye-dolshchiki.html, (дата обращения: 14.02.2022).
14. Возможно, дольщики смогут получать дополнительный доход в виде процентов от средств, размещенных на счетах эскроу // Режим доступа: https://www.garant.ru/news/1306037/, (дата обращения: 14.02.2022).