В статье рассматривается понятие земельного участка. Выделяются признаки земельных участков. Автор предлагает основания для классификации земельных участков в Российской Федерации.
Ключевые слова: земельный участок, классификация, российское законодательство, виды земельных участков, признаки земельных участков.
Начиная настоящее исследование, первоначально следует определить, что понимается под земельным участком в российском законодательстве. Так, как известно земельный участок по своей сущности является объектом земельных отношений. В то же время, по нормам гражданского права, земельный участок представляет собой недвижимое имущество, объект гражданских прав, а также является вещью [1]. В соответствии с последним положением, земельный участок по своему существу способен являться предметом сделок. А, в свою очередь, в последних происходит возникновение, изменение или прекращение гражданских прав.
Также, на основе норм законодательства, следует подчеркнуть, что объектом земельных правоотношений может выступать не только сам по себе земельный участок, но и его часть. Крайняя, являясь объектом гражданского оборота, становится земельным участком.
Проведя анализ понятия «земельный участок», определяемый учёными-юристами, следует выделить следующее. Так, данный термин трактуется неодинаково. Каждый автор по-разному видит сущность земельных участков в праве России. Так, по мнениям некоторых исследователей, под земельным участком следует понимать часть поверхности земли, которая имеет черту индивидуализированности [2]. В ее категорию входят данные по местоположению, размеру территории, целевому назначению, границам, кадастровым номерам и иным официальным сведениям. Следует дополнительно подчеркнуть, что в термин «земельный участок» не включаются недры, а также воздушное пространство.
Представленное выше определение земельного участка, на наш взгляд, не является правомерным, поскольку существуют некоторые исключения в категории индивидуализации. Так, не считаем возможным индивидуализировать земельные участки по его размеру, поскольку его можно определять по границам, а также по целевому назначению. Последнее в свою очередь может измениться, так как такая возможность предоставляется законодательством РФ. Подобная ошибка в определении термина «земельный участок» является повторяющейся. Но в то же время данные по площади и целевому назначению участка можно определить правовой режим участка [3]. Поэтому представляется допустимым указывать подобные характеристики в определении рассматриваемого термина, но с целью обозначения его правового режима, а не индивидуальных признаков.
Так, если изучать термин «земельный участок» на основе норм закона, а не из положений научных исследований, то следует отметить следующее. Так, земельный участок — это недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. На основании данного определения представляется возможным вывести признаки, присущие земельному участку. Так, земельный участок, первоначально, представляет собой недвижимую вещь. Раскрывая значение данного признака, следует обозначить, что право собственности, иные имущественные права, переход, ограничение или прекращение этих прав на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке [4]. Во-вторых, земельный участок — это индивидуально определяемая вещь, которая характеризуется только присущими ей специфическими особенностями. Другими словами, для того, чтобы участок земли стал объектом гражданской торговли, он должен быть снабжен характеристиками, которые отличают его от других участков земли. Такими знаками являются границы участка, которые устанавливаются при проведении землеустройства [5].
Следовательно, представляется более правильным в отношении земельного участка определение, которое выводится самим законодателем, нежели же исследователями в области права. Но все же, предлагаем внести некоторые поправки в данное в законе определение. Таким образом, видим правомерным понимать земельный участок как это недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (границы, местоположение, кадастровый номер).
Переходя к вопросу классификации земельных участков, следует отметить, что их существует несколько.
Так, первым основанием для классификации служит целевое назначение земли. Именно классификация по целевому назначению определяет обязательные условия использования земли, указанные в ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации. Законом определяются различные правовые режимы для разных категорий земель. Так, для наглядности данной категории приведём пример. Строительство жилого дома на земельном участке, входящем в состав сельскохозяйственных угодий, будет нарушением, поскольку для ведения сельского хозяйства предназначены сельскохозяйственные угодья, для жилой застройки — жилые зоны [6].
Основанием для следующей классификации земельных участков является наличие на участке объектов, для которых установлен собственный правовой режим. Например, если вышеуказанных объектов на определённом участке нет, то это приводит к тому, что следует руководствоваться лишь нормами, которые регламентируют категории земли. Если же наоборот — усложняется режим землепользования. Так, отдельный дом — это и недвижимость, и жилое помещение одновременно. В зависимости от происхождения соответствующий объект может быть искусственным (созданным человеком) или естественным, то есть природным. Последний в свою очередь способен определить правовой режим участка. Например, лесные массивы относятся к участкам лесного фонда, а покрытые водой территории — к участкам водного фонда [7]. Соответственно, в первом случае осуществляется лесопользование, а во втором — водопользование. Кроме того, наличие такой связи может в определенных случаях привести к радикальному изменению не только правового режима участка, но и его принадлежности. Так, земля может выкупаться у собственника и, в случае образования особо охраняемой природной территории, переводиться в соответствующую категорию земель.
Основание третьей классификации — наличие природных свойств, которые в свою очередь характерны для самого участка. Таким образом, наличие слоя почвы, который будет использоваться на участке, требует, чтобы собственник соблюдал требования по защите почвы [8]. Напротив, если слой почвы отсутствует или не может быть использован (находится под искусственным объектом), нет оснований предъявлять соответствующие требования.
Далее, можно вывести ещё одну классификацию, в основе которой лежит механизм использования земли. Последний в свою очередь зависит от некоторых факторов, например наличия права на земельный участок, его вида, объема и т. д. Прежде всего, следует помнить, что наличие должным образом оформленного права собственности не всегда является необходимым условием законного землепользования. Однако действующее законодательство предлагает заинтересованной стороне ряд вариантов землепользования при отсутствии прав собственности. Этот вариант изначально применяется к земле, находящейся в государственной собственности. Разрешение на использование дается прямо в законе, который в то же время определяет пределы дозволенного [6].
На сегодняшний день имеет важное значение разделение земли по степени оборота. Применимое гражданское законодательство различает свободные в обороте объекты, ограниченные в нем, а также изъятые.
По количеству правообладателей различаются объекты, права которых принадлежат одному или нескольким лицам [3]. Во втором случае это совместная собственность, пожизненное владение недвижимостью несколькими гражданами, несколькими людьми со стороны арендатора и др.
Ещё одну группу классификаций можно назвать юридическо-технической, так как она отражает технические параметры земли, имеющие юридическое значение. В первую очередь это касается площади собственности и ее соответствия действующим стандартам. В этом случае к правовым последствиям относятся только несоответствие, нарушение установленных норм.
Непосредственно по площади земли и основана классификация — по степени делимости. Кажется очевидным, что площадь разделяемого участка должна быть минимум вдвое меньше. Соответственно, использование таких методов формирования земель, как разделение и выделение, применяется только к делимой земле [4].
Таким образом, на основе вышеприведенного исследования можно сделать следующие выводы. Так, видится необходимым закрепить в законе определение земельных участков в следующем виде: земельный участок — недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (границы, местоположение, кадастровый номер). Также, условно можно выделить следующие группы классификаций: 1) по назначению; 2) с учетом наличия объектов, влияющих на правопорядок пользования; 3) в отношении прав на имущество; 4) юридико-техническая классификации. Большинство приведенных выше классификаций являются дихотомическими, хотя, например, разделение по целевому назначению основано на наличии семи типов земель — по количеству категорий земель. Многие классификации создаются в соответствии с моделью «правило-исключение», и это относится не только к дихотомическим классификациям. Также многие классификации многоуровневые (целевое назначение — территориальная зона — допустимое использование земельного участка в пределах земель населенных пунктов).
Литература:
- Баев В. Д. Дуализм понятия «земельный участок» // Вопросы российской юстиции. 2020. № 8. С. 369–374.
- Бажайкин А. Л., Черняев В. Н. Земельный участок и его составные части // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». 2020. № 2. С. 236–242.
- Землякова Г. В. Земля и земельный участок как объекты земельных правоотношений: проблемы терминологии // Вестник Университета имени О. Е. Кутафина. 2019. № 1 (53). С. 54–63.
- Земельное право России: учебник для среднего профессионального образования/ А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин, К. А. Селиванова; под редакцией А. П. Анисимова. 7-е изд., перераб. и доп. Москва: Издательство Юрайт, 2021. 373 с.
- Имекова М. П. Необразованный земельный участок как предмет договора купли-продажи будущего земельного участка //Вестник Томского государственного университета. Право. 2016. № 3. С. 139–147.
- Корнеев А. Л. Особенности совершения сделок с земельными участками: Учебное пособие. М.: Издательский Дом «Городец», 2017. 304 с.
- Максимов И. А. Анализ определения понятия «земельный участок» // Проблемы науки. 2018. № 3 (27). С. 56–60.
