Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В данном случае любая из сторон имеет право отказаться от договора, предупредив другую сторону договора за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом, договором может быть установлен иной срок.
Очень важным условием такого договора (заключенного на неопределенный срок) является то, что каждая из сторон имеет право на односторонний внесудебный порядок расторжения договора, предварительно уведомив другую сторону договора аренды.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Обычно стороны для того, чтобы избежать процедуры регистрации договора аренды, заключают договор на одиннадцать месяцев, дополняя договор условием о продлении срока аренды. Причиной, по которой стороны избегают государственную регистрацию договора аренды, является стоимость данной процедуры: если говорить о нежилом помещении, то для юридических лиц данная регистрация будет стоить двадцать две тысячи рублей.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Важным моментом здесь является письменное уведомление арендодателя о заключении договора аренды на новый срок (условия договора могут быть изменены только по соглашению сторон).
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Стоит учитывать это условие, если стороны договора аренды ставят в зависимость размер арендной платы от срока действия такого договора.
В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.03.2016 № Ф08–977/2016 по делу № А32–3673/2015, суд отказал арендодателю во взыскании арендной платы, так как по условиям договора, в случае заключения договора аренды на срок более одного года, арендодатель обязан уведомить арендатора о необходимости пересмотра ставки годовой арендной платы, а арендатор в свою очередь по требованию арендодателя обязан пересмотреть эту ставку.
Ввиду того, что особенностью договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является возможность расторжения такого договора любой из сторон во внесудебном одностороннем порядке, именно арендодатели часто применяют такое право.
Рассмотрим судебную практику по данному вопросу.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.02.2011 года № 14381/10 отметил, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пленум ВАС РФ в п. 3 Постановления от 14.03.2014 года № 16 отметил, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Также, существуют ситуации, когда арендаторы не согласны с расторжением договора аренды и пытаются признать отказ арендодателя от договора злоупотреблением правом.
В Постановлении № Ф05–17339/2014 от 17.02.2015 г. по делу № А42–108422/14 Арбитражного суда Московского округа установил, что Истец (арендатор) по истечении срока договора продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений ответчика (арендодателя), в связи с чем суд признал договор возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Помимо этого, арендодатель направил в адрес арендатора письмо о том, что отказывается от договора аренды и требует освободить помещение по истечении трех месяцев.
Позиция арендатора состояла в том, что такое уведомление считается недействительным и арендодатель злоупотребляет своим правом.
Арендодатель направил уведомление в адрес арендатора и тем самым реализовал своё преимущественное право на односторонний отказ от договора, который предусмотрен п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Подводя итог, хочется сделать выводы:
- Договор аренды, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации, если договор заключен на срок менее года — не подлежит государственной регистрации.
- Особенностью договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является возможность расторжения такого договора любой из сторон во внесудебном одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.
- Не является злоупотреблением правом отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021. — Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 04.05.2021 г.)
- Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.03.2016 № Ф08–977/2016 по делу № А32–3673/2015 [Электронный ресурс] / Картотека арбитражных дел — Электрон. дан. — Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения 04.05.2021 г.)
- Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 года № 14381/10 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021. — Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 05.05.2021 г.)
- Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 года № 16 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021. — Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 05.05.2021 г.)
- Постановление Арбитражного суда Московского округа № Ф05–17339/2014 от 17.02.2015 г. по делу № А42–108422/14 [Электронный ресурс] / Картотека арбитражных дел — Электрон. дан. — Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения 05.05.2021 г.)
