В статье автор пытается обозначить проблемы исполнения гаражными кооперативами предписаний органа муниципального земельного контроля об устранении нарушений, выразившихся в использовании земельных участков и расположенных на них зданий гаражей без правоустанавливающих документов.
Ключевые слова: муниципальный земельный контроль, гаражный кооператив, самовольная постройка.
В правоприменительной практике осуществления муниципального земельного контроля встречаются случаи, когда в эксплуатации граждан и гаражных потребительских кооперативов находятся не состоящие на государственном кадастровом учёте здания гаражей, возведённые до введения в действие Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации. При этом предусмотренные действующим законодательством правоустанавливающие документы на земельный участок у проверяемых лиц отсутствуют, земельные участки используются физическими лицами и некоммерческими организациями на основании актов об отводе земель.
В соответствии с положениями статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, удостоверяются документами, предусмотренными Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [1]. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок, установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2016 № 307 «Об утверждении перечня при разграничении государственной собственности на землю, и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.2006 № 404» [4]. Однако на практике, предусмотренные данным перечнем документы у граждан и гаражных кооперативов часто отсутствуют. Акт об отводе земель, на основании которого используется участок под гаражом, в указанный перечень не входит.
В силу ст. 7.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — это самовольное занятие земельного участка [2].
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, является самовольной постройкой. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, осуществившим ее лицом либо за его счет [3].
Поскольку вопрос не содержит упоминания о том, что самовольная постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, будем исходить из того, что такие правила не были нарушены при строительстве, а постройка является самовольной в силу того, что у застройщика отсутствуют права на земельный участок [7].
В соответствии с п. 21 Порядка осуществления муниципального земельного контроля на территории Кировской области, утвержденного постановлением Правительства Кировской области от 15.09.2015 № 60/595 в случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований статей 26, 42 Земельного кодекса Российской Федерации лицу, в отношении которого проводилась проверка, одновременно с актом вручается предписание об устранении выявленных нарушений с указанием срока их устранения [5].
На исполнение предписания, то есть на оформление земельного участка и расположенного на нём здания нарушителю дается трёхмесячный срок.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок [3].
Таким образом, начинать исполнение выданного органом муниципального контроля предписания необходимо с оформления прав на землю.
Правовые механизмы приобретения гаражным кооперативом земельного участка без проведения торгов (за исключением приобретательной давности, доказанной в судебном порядке) отсутствуют.
В силу пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями [1].
Признание здания гаражных боксов самовольной постройкой и принятие решения о его сносе в целях объявления аукциона по предоставлению земельного участка в аренду не целесообразно, так конечной целью приобретения прав на земельный участок является оформление расположенного на нём здания, а не его снос.
В качестве проблемы, связанной с оформлением гражданами земельных участков под фактически используемыми гаражными боксами, в отношении которых принято решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, следует привести возникающий на практике пример, когда членами гаражного кооператива принимается решение о приобретении земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. В связи с тем, что с момента постройки здания гаража фактические пользователи гаражных боксов, неоднократно менялись и применение приобретательной давности оказалось невозможным, граждане принимают решение о приобретении земельного участка под зданием гаража на общих основаниях, то есть через аукцион. При этом на участие в аукционе заявляются, в том числе, недобросовестные участники, предъявляющие к фактическим пользователям построек требования о выплате определенной денежной суммы взамен на их отказ от участия в аукционе. Отказ граждан и членов гаражного кооператива от взаимодействия с недобросовестными участниками аукциона приводит к искусственному завышению годового размера арендной платы, уклонению от заключения договора аренды и внесению лиц, предпринявших попытку оформить свои права на землю, в реестр недобросовестных участников аукциона. Подобные ситуации, к сожалению, не являются редкостью. Не смотря на то, что в действиях лиц, требующих плату за отказ от участия в аукционе, юридически отсутствует состав преступления, фактически их действия являются вымогательством.
Таким образом, исполнение выданного органом муниципального земельного контроля предписания и оформление здания гаража и земельного участка под ним представляет для граждан и гаражных кооперативов, определенные сложности. Ввиду большого количества встречающихся случаев данную проблему необходимо решать на законодательном уровне.
В целях более эффективной реализации основных механизмов оформления прав граждан на гаражи и занятые ими земельные участки Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 26.01.2021 принят в первом чтении проект Федерального закона № 1076374–7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены». Законопроектом предусматривается введение особого порядка оформления прав граждан на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых размещены гаражи, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации. [6]. Вступление в силу нового закона ожидается в 2021 году.
Реализация основных положений «гаражной амнистии» будет во многом зависеть от работы органов государственной власти и органов местного самоуправления. В этой связи, в целях оказания содействия в реализации прав граждан и гаражных кооперативов на гаражи целесообразно принятие в субъектах Российской Федерации законов «О предоставлении членам гаражных кооперативов земельных участков, на которых расположены гаражи». В указанные законы необходимо включить положения, предусматривающие дополнительные перечни документов, которые будут являться основанием для предоставления земельного участка под гаражом (для случаев, когда у заявителей будут отсутствовать документы, предусмотренные федеральным законодательством). Законы субъектов так же должны содержать состав мероприятий по выявлению лиц, использующих гаражи и перечень мер по оказанию органами местного самоуправления содействия гражданам в оформлении их прав на данные объекты. В качестве одной из мер содействия может являться обязанность органов местного самоуправления подавать в Росреестр заявления о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на гаражи и земельные участки под ними от имени заявителей без взимания с них государственной пошлины.
Принятие закона о «гаражной амнистии» необходимо не только в интересах граждан и юридических лиц, но и в интересах органов власти и местного самоуправления. Введение данного закона повысит эффективность проведения муниципального земельного контроля и увеличит налогооблагаемую базу, что повлечёт за собой дополнительные поступления в бюджеты всех уровней Российской Федерации.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // СПС «КонсультантПлюс».
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 04.02.2021) // СПС «КонсультантПлюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021)
- Постановление Правительства Российской Федерации от 14.04.2016 № 307 «Об утверждении перечня при разграничении государственной собственности на землю, и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.2006 № 404» (ред. от 14.01.2021) // СПС «КонсультантПлюс».
- Постановление Правительства Кировской области от 15.09.2015 № 60/595 «Об утверждении Порядка осуществления муниципального земельного контроля на территории Кировской области» (ред. от 12.09.2018) // СПС «КонсультантПлюс».
- Официальный отзыв Правительства Российской Федерации на проект Федерального закона n 1076374–7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены» от 27.01.2021 № 636п-п11// СПС «КонсультантПлюс».
- Кирина А. Можно ли признать право собственности на самовольную постройку за лицом, у которого нет прав на земельный участок? (ст. 222 ГК РФ) // Жилищное право. 2020. № 12. С. 95–102.
