Мақалада жер-мүліктік кешенін қалыптастыру мен пайдаланудың заманауи тәсілдері арқылы өмір сүру жағдайының деңгейін жоғарылату көрсетілген. Жер-мүліктік кешенін басқаруды тиімді жүргізудің бағыттары, жер-мүліктік кешенін тиімді басқару үшін модель құру процессі пысықталған.
Кілттік сөздер: жер-мүліктік кешені, экономикалық тетіктер, басқару, экономикалық тиімділік.
В статье представлены современные методы формирования и использования земельно-имущественного комплекса, с помощью которого показано повышение уровня условий жизни. Показаны направления эффективного управления земельно-имущественным комплексом. Отработан процесс построения модели для эффективного управления земельно-имущественным комплексом.
Ключевые слова: земельно-имущественный комплекс, экономические механизмы, управление, экономическая эффективность.
Жер-мүліктік кешені (ЖМК) дегеніміз — белгілі бір функционалды мақсаты бар жер мен басқа мүліктің жиынтығы, қоғамдық және жер-мүлік қатынастарының негізгі элементі. Сонымен қатар, жер бұл агрегаттың функционалды бөлігі ғана емес, оның негізі, жүйе құраушы элементі. Сондықтан жер-мүліктік кешенін қалыптастыру мен пайдаланудың заманауи тәсілдері өмір сүру жағдайларының жоғары деңгейін, кәсіпкерлік және басқа да қызметтің дамуын қамтамасыз етуі керек. Сондай-ақ, кешендерді басқару тәсілдері, ең алдымен, федералды, аймақтық және жергілікті бюджеттерге ең көп қаржы алуға мүмкіндік беретін жер-мүлік қатынастары жүйесіне бағытталуы керек. Бұл қатынастар елдің, республикалық маңызы бар қалалардың, аймақтардың, барлық бизнес субъектілері мен азаматтардың мүдделеріне тікелей әсер етеді. [1] Сондықтан әртүрлі аумақтық деңгейлерде жер және мүлік кешенін басқару жүйесінде тиімді ақпараттық және экономикалық тетіктерді қалыптастыру теориясы мен әдіснамасына байланысты мәселелерді шешуге көп көңіл бөлу керек. Жер-мүлік кешендерінің және олардың жекелеген элементтерінің тиімді жұмыс істеуін қамтамасыз етуге бағытталған практикалық ұсынымдар әзірлеу де қажеттілік болып табылады.
ЖМК — нің жұмыс істеуі бірнеше деңгейге әсер етеді-мәдени, экономикалық, құқықтық, әлеуметтік, саяси және т. б. сондықтан ұтымды және тиімді басқару процесі өте күрделі және кешеннің дамуына әсер ететін факторларға байланысты. Мысалы, әкімшілік органдар мен шаруашылық жүргізу тетіктерінің өзгеруі, жылжымайтын мүлік пен инвестициялар нарықтарының қалыптасуы, әртүрлі жеке қамтамасыз ету құрылымдарының — инвестициялық, құқықтық және білім беру қызметі. [2]
Қазіргі нарықтық жағдайлар жер және мүлік кешендерін мүлдем басқа шеңберде пайдалануға мүмкіндік береді. Мысалы, халықтың ойын-сауық пен демалуға деген қажеттілігін қанағаттандыру орны ретінде; коммерциялық емес қызмет орны ретінде; адамның шығармашылық, зияткерлік, инновациялық әлеуетін қолдану орны ретінде.
Бұл белгілі бір қалада тұруға ниет білдірген халықтың, ең алдымен, жоғарыда аталған барлық талаптарды орындай алатын аумақты іздейтіндігін растайды. Халықтың бір-бірімен баламаларды, бәсекелестік артықшылықтарды салыстыру мүмкіндігі бар.
Аумақтарды дамытудың негізгі мақсаты қалалық өмір сүру ортасының тартымдылығын қамтамасыз ету болып табылады, жылжымайтын мүлік түрлері халықтың болуы үшін жайлылықты, физикалық қана емес, сонымен бірге психологиялық денсаулық үшін де қолайлы ортаны қамтамасыз етуі керек. Осы факторларды ескере отырып, үйлесімді қоғамның дамуы қалыптасады.
Үйлесімді қоғамдарды дамыта отырып, олардың дәстүрлі қажеттіліктеріне ғана емес, сонымен қатар қалалардың тұрақсыздығын тудыратын әдебиеттерде жиі талданатын аспектілерге (мүдделі топтардың этникалық, этикалық, мәдени және өзге де уәждері; әлеуметтік тепе-теңдік, әлеуметтік дифференциация және экономикалық дамудың айырмашылықтары) назар аудару қажет. Айта кету керек, ең жақсы нәтижелерге барлық мүдделі топтар құрылған ортаны дамыту үшін жауапкершілікке тартылған жағдайда ғана қол жеткізіледі. Бұл жағдайда микро, мезо және макро деңгейлердің факторларына байланысты белгілі бір шекараларды сақтау қажет. Осы факторлар өзгерген кезде құрылыс ортасының тиімділік деңгейі де өзгереді. Бұл дегеніміз, салынған орта 1-суретте көрсетілген микро, мезо және макро деңгейлердегі факторлардың белгілі бір үйлесімімен ғана тиімді жұмыс істей алады.
Сурет 1. Құрылған аумақтың тиімділігіне әсер ететін микро-, мезо- және макро- деңгейлердің факторлары
Макро деңгей факторларының құрылыс салынған аумақпен көрнекі өзара әрекеттесуін 2-суретте байқауға болады. Эллипстен тыс факторлар аумақтардың тиімділігіне теріс әсер етеді. Ішіндегі факторлар, керісінше, оң әсер етеді. Макро деңгей факторларының эллипстерінің ішкі бөліктері сәйкес келген кезде, қоршаған ортаның өмірлік циклі үшін қолайлы жағдайлар жасалады. Теориялық тұрғыдан ұтымды кеңістікті құруға макро деңгейдің бес саласы сәйкес келген кезде ғана қол жеткізіледі. Олар тікелей саяси, құқықтық, экономикалық, әлеуметтік, мәдени, діни, технологиялық, табиғи және басқа факторларды қамтиды. Жалпы сәйкес келетін бөлік неғұрлым көп болса (факторлардың маңыздылығын ескере отырып), соғұрлым қоршаған ортаның тиімділік деңгейі соғұрлым жоғары болады.
Сурет 2. Құрылған орта үшін теориялық тұрғыдан оңтайлы, ұтымды және қолайсыз макроорта кеңістігін құру
Жоғарыда айтылғандарға сүйене отырып, жер — мүлік кешені, негізгі табиғи ресурс және көбею процесінің факторы ретінде, қоршаған ортаның тартымдылығын, халықтың өмір сүру деңгейі мен аймақтардың экономикалық жағдайын жақсарту үшін тиімді басқару құралы болып табылады деп қорытынды жасауға болады. Жер-мүлік және әлеуметтік — экономикалық қатынастарды құрудың негізі бола отырып, ЖМК салық және басқа да түсімдерден барлық деңгейдегі бюджеттердің кірістілігін арттыруға қабілетті. [4]
Жер-мүлік кешенін неғұрлым тиімді басқару үшін мынадай бағыттарды пысықтау қажет:
– кешеннің барлық жекелеген объектілерінің одан әрі өзара іс-қимылын ескере отырып, ЖМК жүйесінің мінез-құлқын болжау;
– ЖМК жер учаскелерін пайдалануды болжау;
– ЖМК-нің құқықтық өмір сүруіне кепілдік беру мақсатында жылжымайтын мүлікке құқықтар тізілімінің өзекті базасын қолдау;
– ЖМК құрылымында жер пайдаланудың ұтымдылығына мониторинг және талдау жүргізу;
және т. б. Жалпы алғанда, ЖМК тиімді басқару жүйесі үшін модель құру процесін шартты түрде келесі кезеңдерге бөлуге болады:
– нарықты талдау және аумақты дамыту перспективалары. Қолданыстағы аумақты, оның ішінде жерді пайдаланудың құқықтық аспектілерін зерттеу;
– аумақты дамытудың тиімді схемасын талдау және есептеу, оның ішінде таңдалған жер учаскелерінде іске асыруға болатын жобаның экономикалық тиімділігін алдын ала есептеу;
– инвестицияларды негіздеу, оның ішінде шығындарды есептеу және жобаны қаржылық талдау, рентабельділікті бағалау;
– жер құқықтарын ресімдеу, рұқсат етілген пайдалану түрлерін айқындау және өзгерту, инженерлік, экологиялық және өзге де іздестірулерді ұйымдастыру;
– ЖМК басқармасына инвестиция тарту;
– жер учаскесінің қала құрылысын жоспарлау, оның ішінде аумақтарды дамытудың бас жоспарларымен келісу, инфрақұрылымдық ортаны талдау, шешімдерді таңдау, ресурстарға техникалық шарттарды ресімдеу, ауыртпалықтарды келісу, жоспарлау жобасын және аумақты дамытудың Бас жоспарының тұжырымдамасын дайындау;
– аумақты дамыту жобасын іске асыру. [3]
Бұл барынша экономикалық тиімділік алуға, демек, өмір сүру жағдайлары мен деңгейін, кәсіпкерлік және өзге де қызметті арттыруға мүмкіндік береді. Жер-мүлік кешені дамудың қазіргі кезеңінде қоғамдық және жер-мүлік қатынастарының негізгі элементі болып табылатындықтан және оны дұрыс қалыптастыру мен басқару кезінде ЖМК пайдалану кезінде салық және басқа да түсімдерден барлық деңгейдегі бюджеттердегі кірістілікті көбейтуге болады.
Әдебиет:
- Зайнашева Ю. В., Нарежная Т. К. Особенности социальной инфраструктуры// Фундаментальные и прикладные науки сегодня. 2016, 1–3 б.
- Черняев А. А., Нарежная Т. К. Формирование модели управления развития общественных пространств города// Экономика и предпринимательство. 2017. № 4–2 (81–2). 901–905 б.
- Болотин С. А., Грабовый П. Г., Гусакова Е. А. Сервейинг: организация, экспертиза, управление. Часть 1. Организационно-технологический модуль системы сервейинга. 2015. 560 б.
- А. Каклаукас, Э. Завадскас, Р. Даргис. Гармоничное развитие недвижимого имущества. 2014. 42–50 б.
