Как общеизвестно, гражданские общественные институты в нашей стране постоянно эволюционируют и несмотря на свой довольно молодой возраст по сравнению с другими государствами уже достигли определенных высот. В частности, уже за довольно короткий период были приняты и вступили в силу законы, которые не только регулируют, но и охраняют интересы и права несовершеннолетних детей при покупке жилой недвижимости их родителями. Пока нельзя признать, что нормативная база в этой области достигла полного, безоговорочного совершенства. Есть так же в этом определенный повод для дискуссий и предложений по данному вопросу. Данная статья то же призвана озвучить определенные мысли автора и возможно подвигнуть юридическое сообщество к дискуссии на эту тему. На протяжении всех последних лет руководство страны уделяет и принимает меры по всесторонней поддержке Российских семей в целом и несовершеннолетних детей в частности. Одной из веховых мер стало принятие в 2006 году Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ согласно которого семьи имеющие детей получают право на так называемый семейный — материнский капитал, который можно использовать, согласно ст. указанной нормы, в частности и для «на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах…» [1]. В принципе подавляющее число счастливых обладателей этого денежного Сертификата направляют его как раз на приобретение недвижимого жилого имущества и делают это с помощью заемных денежных средств в коммерческих банках (ипотека). Государство позаботилось о несовершеннолетних так, что закон обязывает покупателя выделять доли детям при покупке квартиры на средства материнского капитала. На практике банки отказываются оформлять доли на детей, когда одобряют ипотеку. Пенсионный фонд, как орган, представляющий интересы государства в вопросе маткапитала, понимает это, поэтому дает деньги на квартиру с условием, что собственник выделит доли детям после того, как рассчитается с банком. Выделить доли просто так не получится, пока с квартиры не снято обременение. Поэтому пенсионный фонд передает банку средства материнского капитала не просто так, а при обязательном условии нотариального обязательства со стороны родителя-заёмщика. Именно это и есть бумага, в которой заемщик обещает выделить доли супругу и детям. По правилам это нужно сделать в течение шести месяцев после того, как собственник погасит кредит. И если по какой-нибудь неуважительной причине затянуть сроки, представители пенсионного фонда решат, что произошел обман и заемщики попытались присвоить государственные деньги. И будет вправе потребовать возврата денежных средств в судебном порядке, а возможно привлечь участников к уголовной ответственности с помощью правоохранительных органов. Первый значимый момент, или подводный камень в этой ситуации, это то, что на нынешнем этапе нет, законодательно определенного, органа который занимался бы отслеживанием правового статуса объектов жилой недвижимости купленной на средства материнского капитала. И скажем если ипотека перед банком погашена, обременение снято и заемщик оформит право собственности на имущество, по средствам подачи соответствующего заявления в МФЦ, единолично на себя, то по данным Росреестра и выпискам ЕГРН, именно он и будет собственником и никто не помешает тут же продать объект жилой недвижимости без согласия, а возможно и без постановки в известность всех остальных членов семьи. Что в дальнейшем повлечет проблемы для потенциальных покупателей такого объекта, так как такую сделку можно будет оспорить и расторгнуть несмотря на то, что они являются добросовестными приобретателями согласно требования федерального закона от 16.12.2019г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации») вступившего в силу 01.01.2020., где теперь содержится презумпция того, что для признания приобретателя добросовестным ему достаточно проверить сведения в ЕГРН. [2] И если принимать, что на данный момент такая, с позволения сказать, мина заложена в норму, то аукнуться это все может и через десятилетия, когда дети собственника-продавца жилой недвижимости достигнут совершеннолетия, то есть согласно п.1 ст.21 ГК РФ наступит «Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия…» [3] и вполне смогут предъявить иск для восстановления своих законных прав, нарушенных длительное время тому назад и опять таки в соответствии с нормой об исковой давности в силу прямого указание на это в п1. Ст.200 ГК РФ, то есть, «Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права…» [4]. Что может в свою очередь повлечь за собой отмену целого ряда сделок по объекту спора, так как сам объект мог сменить собственников несколько раз.
Таким образом, на мой взгляд, необходима координация этого вопроса в органах Росреестра. И выход видится в том, что необходима норма, которая обяжет банки-заемщики передавать сведения о полном погашении ипотечного займа, с участием материнского капитала в РОСРЕЕСТР, который в свою очередь будет помечать такие объекты жилой недвижимости и указывать это выписке ЕГРН.
В заключение хочется отметить, что не смотря на некоторое несовершенство законодательства в области оборота жилой недвижимости связанной с наличием среди собственников детей и некоторых проблем и пробелов в области оборота материнского капитала мы видим постоянную работу по усовершенствованию норм права регулирующих эту область. Да и в целом нет такой проблематики, которая не может быть урегулирована по средствам коррекции некоторых законов или постановлений правительства РФ. Нет сомнений, что такая работа ведется, особенно после одобрения, в ходе общероссийского голосования, прошедшего 1 июля 2020 года, Конституции Российской Федерации (принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993г.), а именно п.4, Статья 67.1 «Дети являются важнейшим приоритетом государственной политики России. Государство создает условия, способствующие всестороннему духовному, нравственному, интеллектуальному и физическому развитию детей, воспитанию в них патриотизма, гражданственности и уважения к старшим…» [5] Так же есть уверенность, что молодые ученые и юристы в том числе, так же внесут свою лепту в решение поставленных задач.
Литература:
- Официальный интернет-портал Системы обеспечения законодательной деятельности [Электронный ресурс] URL: http://www.sozd.duma.gov.ru/bill/ (дата обращения — 10.10.2020г.);
- Официальный интернет-портал справочной правовой системы «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения — 10.10.2020г.);
- Официальный интернет-портал справочной правовой системы «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения — 10.10.2020г.);
- Официальный интернет-портал справочной правовой системы «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения — 10.10.2020г.);
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г.) (01 июля 2020 г.) // [Электронный ресурс. «Официальный интернет-портал правовой информации» (http://duma.gov.ru/) дата опубликования 01.07.2020г. (дата обращения — 10.10.2020 г.).
