В статье автор анализирует становление института суперфиций в римском частном праве.
Ключевые слова: суперфиций, римское частное право, право застройки, застройщик
Начало становления суперфиция, как указывает М. И. Митилино, относится к той эпохе, когда господствовал обычай, а право частное еще не было четко отделено от права публичного. По этой причине нельзя назвать точную дату и место его возникновения [1, с.5]. Тем не менее, М. И. Митилино отмечает, что, если Гай говорит о суперфиции уже как о сложившимся институте, значит, суперфиций был известен римскому праву еще до 178 г. нашей эры [1, с.11].
Изначально, если римский гражданин желал передать кому-либо в пользование землю для возведения на ней строения, так, чтобы право собственности на земельный участок оставалось за ним, а право собственности на строение принадлежало застройщику, jus civile не предоставляло такой воле соответствующую правовую защиту. Причина была в том, что любое строение, имеющее прочную связь с землей, по римским представлениям, являлось частью земельного участка и разделяло его юридическую судьбу (superficies solo cedit) [2, с.5].
Таким образом, вопреки воли сторон собственником строения становился собственник земельного участка, а между контрагентами возникало лишь обязательственное правоотношение. Это означало, что застройщик обладал только личным иском против собственника земельного участка и его универсальных правопреемников в случае, если последние препятствовали застройщику осуществлять те права, которые застройщику были переданы в силу соглашения с собственником земли. При этом в силу римского права личный иск был допустимым лишь тогда, когда он вытекал из определенного контракта, перечень которых являлся закрытым, и римским юристам приходилось квалифицировать соглашения между собственником земли и лицом, которое возводило строение, либо как куплю-продажу, либо как найм. Разумеется, соглашение о праве застройки выходило за рамки и того, и другого контрактов. Защиту против тех, кто получил земельных участок посредством сингулярного правопреемства, и против третьих лиц застройщик в силу римского права и вовсе не мог получить. Владельческой защитой застройщик тоже не обладал, поскольку он признавался лишь держателем вещи, а не её владельцем [2, с. 6–8].
Данные обстоятельства поставили перед претором задачу — создать собую вещно-правовую форму, которая отвечала бы интересам сторон, не нарушая римский принцип superficies solo cedit. Такой формой и стал суперфиций, относящийся к категории jus in re aliena.
Суперфиций рассматривался как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая особое правовое положение [3, с.104]. Буквально суперфиций означает все то, что прочно связано с землей. Его юридическая сущность представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле [3, с.99].
Источником, из которого можно сделать вывод о сущности римского суперфиция, являются Дигесты Юстиниана. Остальные акты кодификации Юстиниана не содержат положений, которые регулировали бы данное право [2, с.3].
Суперфиций возникал на основании договора между суперфициарием и собственником земли при обязательной передачи вещи (traditio). При этом, особого контракта для установление суперфиция римскими юристами так и не было изобретено — стороны использовали договор найма, купли-продажи (при это продавалась не земля, а особое право) или дарения. Суперфиций мог также быть установлен посредством завещательного отказа или на основании судебного решения при разделе общего земельного участка [4, с.133]. Вопрос о возможности приобретения суперфиция по давности, как отмечает А. В. Копылов [4, с.133], является спорным. Источники прямо не упоминают о таком способе возникновения суперфиция. Одни ученые склоняются к тому, что такое приобретение было возможно, поскольку достоверно известно, что давность владения являлась в римском прве основанием для приобретения другого вида ограниченных вещных прав — сервитутов, а значит, можно сделать вывод, что и суперфициарное право приобреталось по давности. Другие же ученые указывают, что по давности в Риме приобретались исключительно право собственности и сервитуты. Уже существующий суперфиций передавался в силу соглашения сторон, завещания или судебного решения [4, с.134].
Собственник мог передать суперфициарию как пустой участок, так и уже застроенный [4, с.131]. Впрочем, следует также отметить, что в конце республики и в эпоху принципата демографический рост населения привел к острой нехватке земли для застройки, и, как следствие, к постройке домов в несколько этажей. Это означало расширение сферы действия суперфиция — суперфиций мог устанавливаться не только в отношении земельного участка, но и в отношении иных объектов с целью возведения дополнительных этажей [5, с.338].
Римское право никогда не отходило от принципа superficies solo cedit, поэтому собственник земли приобретал право собственности на все постройки, возведенные на его участке застройщиком [4, с.129].
Тем не менее, суперфициарий обладал вещным правом пользования в отношении застроек с весьма широким объемом правомочий. Суперфициарий мог распоряжаться строением при жизни и на случай смерти, обременять строение сервитутами на время существования своего суперфициарного права, а также закладывать последнее [4, с.131]. У суперфициария была обязанность извещать собственника земли о том, что он намерен передать свое суперфициарное право другом лицу, тем не менее, нарушение данного правило не предоставляло собственнику земли оспорить сделку по отчуждению суперфиция [4, с.132]. По мнению В. М. Хвостова, право пользования суперфициария было настолько широким, что он мог даже разрушить здание [6, с.324].
Относительно обязанностей суперфициария в науке нет единого мнения. Одни авторы [7, с.215] полагают, что у суперфициария существовало лишь две обязанности — нести государственные подати и повинности, а также выплачивать собственнику земли вознаграждение (solarium). Другие же [4, с.129] в качестве обязанностей суперфициария также называют возведение строения в определенный соглашением срок, извещение собственника об отчуждении права, передачу собственнику земельного участка клада, который был на переданной в пользование земле или под ней. Стоит отметить, что в случае неуплаты суперфициарием solarium собственник земли мог возбудить иск о собственности — rei vindicatio [3, с.105].
Претор дал застройщику поссесорную защиту в форме особого интердикта de superficie, который предоставил застройщику защиту пользования от всякого третьего лица. Через некоторое время застройщик получил иск actio de superficie (in rem), аналогичный иску о праве собственности, что дало основание суперфициарию защищаться против всякого третьего лица и против самого собственника земельного участка, если последний отказывался передавать в пользование предмет сделки. При приобретении суперфиция от несобственника застройщик имел также actio in rem Publiciana [1, с.9–10].
Прекращалось суперфициарное право в силу соглашения сторон, гибели предмета сделки, истечения срока права застройки, конфузии, смерти застройщика, не имевшего наследников, или наследники которого отказались от наследства (фиск в данном случае не наследовал), дереликции, а также на основании судебного решения [1, с.135].
Таким образом, римским юристам удалось создать уникальное право, позволяющее иметь постройку на чужом земельном участке в течение длительного времени и при необходимости пользоваться вещно-правовой защитой как против собственника земли, так и против третьих лиц. При этом римляне никогда не нарушали принцип superficies solo cedit. К сожалению, в силу скудности источников, ряд вопросов до сих остается нам неизвестным. В частности, вопрос о том, являлось ли возведение строения правом или обязанностью суперфициария. Однако достоверно известно, римский суперфиций сыграл важнейшую роль в гражданском праве Римского государства и оказал огромное влияния на становление подобных вещных прав в ряде европейских государств.
Литература:
- Митилино М. И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914.
- Wächter С. Das Superficiar- oder Platzrecht. Leipzig, 1868.
- Новицкий И. Б. Основы римского частного права. М.: Зерцало, 2007.
- Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. — М.: Статут, 2000.
- Франчози Дж. Институционный курс римского права / Перевод с итальянского; Отв. ред. Л. Л. Кофанов. — М.: Статут, 2004.
- Хвостов В. М. Система римского права. Ч. 2: Вещное право. М., 1908. М., 1996.
- Новицкий И. Б., Перетерский И. С. Римское частное право. М: Юристъ, 1996.
