В статье автор проводит анализ результатов работы комиссий по рассмотрению споров определения кадастровой стоимости на примере земель г. о. Солнечногорск Московской области. Анализируется количество обращений по годам в двух комиссиях. Делается вывод, что кадастровая оценка в 2018 г. — качественнее, чем в 2013 г.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, земельный участок, государственная кадастровая оценка, земли сельскохозяйственного назначения.
«В соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость должна максимально точно отражать рыночный уровень цен. Однако, учитывая то обстоятельство, что методики определения кадастровой стоимости, утвержденные на федеральном уровне, предусматривают массовый порядок расчетов, кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, в том числе и в большую сторону». [1]
Согласно Налоговому Кодексу РФ, собственники земель обязаны оплачивать земельный налог [2], который исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка. Для сокращения издержек по земельному налогу кадастровую стоимость возможно снизить путем ее установления в размере рыночной стоимости. Для этих целей в Московской области была создана Комиссия при Росреестре, куда можно было подать обращения с отчетом расчета рыночной стоимости объекта недвижимости. Данная Комиссия рассматривала обращения по оспариванию стоимости объектов, определенной в результате государственной кадастровой оценки в 2013 и в 2015 годах, согласно Закону об оценочной деятельности [3].
В феврале 2019 года начала свою работу Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Московской области (далее — Комиссия при Минимуществе), которая и по сегодняшний день рассматривает обращения по оспариванию государственной кадастровой оценки 2018 г., действующей с 01.01.2019 г., согласно Закону о государственной кадастровой оценке [4].
Для подачи заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости потребуется заявление, в котором указывается каким образом были затронуты права и обязанности правообладателя земельного участка и просьба установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости. К заявлению необходимо приложить отчет расчета рыночной стоимости, справку о кадастровой стоимости объекта оценки, выписку ЕГРН[1] или иной документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. По желанию к заявлению можно приложить и иные документы, которые возможно могут потребоваться комиссии при вынесении решения по установлению рыночной стоимости. Заявление можно подать по почте, лично или через Интернет.
Проведен анализ информации с официального сайта Росреестра [5] о поданных заявлениях на пересмотр кадастровой стоимости (установления рыночной стоимости) и результатах их рассмотрения. За период с января 2016 г. по январь 2019 г. в Комиссию при Росреестре было подано 2726 обращений по землям г. о. Солнечногорск Московской области. Результаты анализа приведены в рис. 1.
Рис. 1. Статистика обращений, поданных в Комиссию при РР с 2016 г. по 2018 г. по землям в г. о. Солнечногорск Московской области
По рис. 1 видно, что в 2016 г. Комиссией при Росреестре было рассмотрено 1263 обращения, из которых положительные решения получили 1048 заявителей. Отдельно стоит рассмотреть категорию земель сельскохозяйственного назначения, где просматривается аномально высокий показатель количества заявлений. Одной из причин такой аномалии возможно является сложная по методологии и технология оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Комиссией при Минимуществе заседания по рассмотрению споров определения кадастровой стоимости и установления рыночной стоимости проводятся с февраля 2019 года. Проанализированы протоколы заседаний, решения комиссии и иная документация с официального сайта Комиссии [6], выявлено, что с февраля 2019 года по февраль 2020 года, подано лишь 102 обращения по землям в г. о. Солнечногорск, из которых 60 заявлений — на земли сельскохозяйственного назначения (см. рис. 2), что опять же можно связать со сложной технологией массовой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Рис. 2. Статистика поданных в Комиссию при Минимуществе обращений, в разрезе категории земель в г. о. Солнечногорск Московской области за период с февраля 2019 по февраль 2020 г.
На основании проведенного анализа выявлено резкое сокращение споров об определении кадастровой стоимости по итогам государственной кадастровой оценки 2018 г. на территории г. о. Солнечногорск Московской области, по сравнению с предыдущим туром оценки. Данный факт показывает, что качество проведения массовой оценки повысилось, однако споры все еще возникают. Также выявлено, что земли сельскохозяйственного назначения по отношению к другим землям составляют большую часть обращений по установлению кадастровой стоимости как рыночной.
В результате проведенной работы можно сделать вывод, что качество оценки стало значительно выше, о чем говорит сокращение споров в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Однако заявления на пересмотр кадастровой стоимости все же поступают, хоть и в меньшем количестве. Поэтому необходимо и дальше изучать вопросы массовой государственной оценки для дальнейшего совершенствования методов и технологий оценки.
Литература:
- Механизм досудебного оспаривания кадастровой стоимости. — Текст: электронный // Росреестр: [сайт]. — URL: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-rabote-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimo/?r_sect=7451&r_elem=199692 (дата обращения 25.03.2020).
- Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ Глава 31. Земельный налог. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».
- Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».
- Обобщенная информация о решениях, принимаемых комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. — Ресурс: электронный // Росреестр: [сайт]. — URL: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-rabote-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimo/ (дата обращения: 25.03.2020).
- Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. — Ресурс: электронный // Министерство имущественных отношений Московской области: [сайт]. — URL: https://mio.mosreg.ru/deyatelnost/deyatelnost/komissiya-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoi-stoimosti (дата обращения 17.03.2020).
[1] Выписка из Единого государственного реестра недвижимости
