Ключевые слова: девелопмент, инвестиционные проекты, проектное финансирование, денежные потоки, кредитование, инвесторы, финансы, финансовый анализ, паевой фонд, ценные бумаги, управление проектом.
Девелопмент является перспективной отраслью экономики. Как в России, так и по всему миру существует множество компаний, занимающихся девелопментом и реализующих крупные проекты. Эта сфера интересна не только частному бизнесу. Строительство, девелопмент имеют большой потенциал роста для государственно-частного партнерства.
Девелоперский бизнес многогранен. Он включает в себя строительство, модернизацию, реконструкцию, редевелопмент. Направления деятельности также различны: работа с земельными участками, работа с помещениями или зданиями. Реализация проектов с недвижимостью наиболее распространена. Это может быть коммерческая недвижимость (торговая, промышленная, офисная) или жилая.
Разработка девелоперского проекта — это сложный многоэтапный процесс. Помимо специфики, связанной с проведением инженерных, архитектурных, строительно-монтажных работ, существует колоссальный объем работы в области проектного менеджмента и финансов. Девелопер должен учесть все риски, связанные с особенностями помещения (такие как принадлежность к объектам культурного наследия, разрешения на проведение работ на земельных участках, разрешения на перепланировку и пр.). Более того, необходимо правильно рассчитать все капитальные и операционные затраты на проект. К полным затратам на девелопмент относятся:
− затраты на приобретение земли;
− затраты на приобретение и согласование прав застройки;
− освоение участка;
− инженерное обеспечение;
− строительно-монтажные работы;
− затраты на сдачу объекта в эксплуатацию.
Все это составляет инвестиционную стоимость проекта (CAPEX). Осуществление девелоперского проекта связано со значительными инвестиционными затратами. Соответственно, ключевой задачей девелопера является привлечение средств. Денежные средства для осуществления проекта обычно состоят из собственных средств компании, кредитных средств и средств инвесторов. Однако лишь самые крупные компании могут позволить себе вкладывать в проект значительные суммы собственных средств. Более того, после запрета долевого строительства и перехода на эскроу-счета девелоперы не могут использовать средства от реализации еще не возведенных объектов для новых проектов.
Менеджмент компании может решить задачу по привлечению средств с помощью паевых инвестиционных фондов. Так, реализация проектов как правило происходит через проектное финансирование. Около половины денежных средств выделяются банком, до 10 % вложений составляют собственные средства, а 40 % — деньги инвесторов. Крупные и средние девелоперские проекты привлекают средства инвесторов через ПИФы, создавая под каждый конкретный проект закрытый ПИФ. Срок действия зПИФа, как правило, от 3 до 15 лет. Количество паев в таких ПИФах ограничено. Крупные девелоперские компании могут привлечь через ПИФ за короткий промежуток времени довольно крупные суммы. Обычно они работают с определенным пулом инвесторов в течение длительного промежутка времени и получают основную часть средств от них. Паевые инвестиционные фонды являются удобным инструментов привлечения средств для компании.
Во-первых, механизм ПИФов вызывает доверие у инвесторов. Это связано с тем, что ПИФы вправе заключать договоры доверительного управления только при условии регистрации Банком России [4]. Помимо регистрации ЦБ ведет реестр паевых инвестиционных фондов, а также мониторит их деятельность. Кроме того, существуют и другие органы, контролирующие деятельность ПИФов — специализированный депозитарий, который ведет учет имущества фонда; регистратор — вносит владельцев в реестр пайщиков и занимается ведением этого реестра; аудитор, контролирующий правильность ведения учета, отчетности, оценки стоимости чистых активов. Такая многоступенчатая система контроля за функционированием фонда позволяет вкладчику быть спокойным за вложенные средства.
Во-вторых, механизм доходности понятен инвесторам. Имущественный комплекс разделяется на доли между участниками, которые называются паи. По мере реализации проекта стоимость объекта возрастает, и в такой же степени растет стоимость паев. Таким образом, пай на начало проекта стоит меньше, чем на дату завершения. Соответственно, инвестор получает доход за счет роста стоимости чистых активов (СЧА) фонда [8].
В-третьих, участие инвесторов в проекте необходимо и самому девелоперу. Как правило, под реализацию всех проектов девелоперы получают кредиты от банков. Но банки никогда не финансируют проект полностью, чтобы не брать все риски на себя. Поэтому компания, работающая над реализацией проекта, должна найти второй источник финансирования. И этим источником могут являться деньги вкладчиков ПИФа. Таким образом реализуется схема проектного финансирования. Компании-девелоперу необходимо составить бизнес-план проекта, сделать финансовую модель и рассчитать показатели эффективности.
Управляющие компании, руководящие ПИФами и привлекающие средства, проводят инвестиционный анализ. Это происходит в несколько этапов. Первоначально проводится сравнительная оценка (поиск аналогов) для определения стоимости земельного участка и составления прогноза цены продажи объектов недвижимости. Далее проводится сметная оценка — затратный подход, который используется для определения фактической стоимости проведения работ. Следующий шаг — анализ денежных потоков (DCF— анализ). При помощи показателей эффективности инвестиционного проекта (NPV, IRR, MIRR, DPP, PP, PI) принимается решение о реализации проекта. Денежные потоки для расчета этих показателей (CFO, CFF, CFI) приводятся к настоящей стоимости (present value — для NPV). Также можно сделать расчет для будущей стоимости — future value для NPV. Этот метод оценки называется методом оценки свободного денежного потока FCFF. Величина капитальных затрат САРЕХ также является важнейшим показателем для принятия проекта. Максимальный САРЕХ может быть рассчитан как решение задачи линейного программирования (с помощью VBA-анализа в Excel MS Office).
Девелоперские проекты на сегодняшний день являются перспективным направлением для крупных городов, рынок показывает рост — увеличивается объем предложения, а также насыщение рынка происходит довольно медленно из-за постоянно растущей потребности в недвижимости. Существует тенденция на снижение конкуренции в секторе — доля крупных игроков рынка растет, а новые компании с трудом могут соперничать с ними, особенно в условиях запрета долевого участия. На российском рынке ПИФы не часто используются для реализации крупных проектов. Вероятно, в новых рыночных условиях и крупные компании, чтобы запускать новые проекты, и компании, занимающие незначительную долю рынка, чтобы не терять жизнеспособность бизнеса, будут все чаще обращаться к такому инструменту коллективного инвестирования как паевые инвестиционные фонды.
Литература:
- Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395–1 ФЗ (ред. от 27.12.2018) [Электронный ресурс] // «Консультант плюс» — Режим доступа: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5842
- Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России) от 10.07.2002 № 86-ФЗ ФЗ (ред. от 27.12.2018) [Электронный ресурс]//«Консультант плюс» — Режим доступа:// http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37570/
- Федеральный закон «О клиринге, клиринговой деятельности и центральном контрагенте» от 07.02.2011 N 7-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс]//«Консультант плюс» — Режим доступа:// http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_110267/
- Федеральный закон от 29.11.2001 № 156 –ФЗ «Об инвестиционных фондах».
- Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
- Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)
- Барановский Д. Паевые фонды: современный подход к управлению деньгами/ Д.Барановский — Питер, 2014.-240с.
- Леонтьева И. П. Институты и стратегии коллективного инвестирования на финансовом рынке: учебное пособие // И. П. Леонтьева, А. О. Валухов.-СПб.: Изд-во СПБГЭУ, 2015.-291 с.
- Макаров А. В. Инвестируем в паевые инвестиционные фонды /А. В. Макаров — Эксмо,2014–96с.
