Возмездность сделок с земельными участками | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 5 февраля, печатный экземпляр отправим 9 февраля.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №6 (296) февраль 2020 г.

Дата публикации: 10.02.2020

Статья просмотрена: 43 раза

Библиографическое описание:

Покусаева, С. А. Возмездность сделок с земельными участками / С. А. Покусаева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 6 (296). — С. 139-141. — URL: https://moluch.ru/archive/296/67281/ (дата обращения: 22.01.2022).



Результатом реформ социально-экономической направленности в Российской Федерации стало то, что подавляющее число земельных участков стало объектом и товаром экономического оборота. За это время земельный участок показал себя как ограниченный, невосполнимый, долговечный, многофункциональный ресурс, характеризующийся невозможностью перемещения.

Бесспорно, любая сделка может быть, как возмездной, так и безвозмездной. Для подобных разграничений вопрос стоит лишь о том, установлены ли те или иные ограничения законодателем, и есть ли у правообладателя желание совершить именно безвозмездную сделку.

Хотя большинство договоров с земельными участками все-таки являются возмездными, законодательством предусмотрены и безвозмездные сделки — договор дарения, завещание и некоторые другие.

В качестве примера безвозмездной сделки, можно привести перечень ситуаций, которые предусматривают передачу земельного участка на безвозмездной основе из государственной и муниципальной собственности которые указаны в ст. 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) [1]. В данном перечне предусмотрен случай передачи земельного участка в собственность гражданам, имеющим трех и более детей, конечно при таком варианте перед гражданами стоит ряд условий, однако, сейчас не об этом.

Так как подавляющее большинство сделок возмездные, стоит рассмотреть вопрос оценки земель. В земельном кодексе предусмотрены две различные оценки земель — рыночная и кадастровая. Первая предназначена прежде всего для установления стоимости земельного участка и осуществляется оценщиком на основе Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» [2], ст. 3 указанного закона дается понятие рыночной оценки, что это «наиболее вероятная цена, при которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», перечень указанных обстоятельств так же приводится в названной статье.

Рыночная стоимость складывается в первую очередь из спроса и предложения на данный участок, и учитывает реакцию потенциального участника сделки. Можно выделить несколько факторов, так или иначе влияющих на стоимость земельного участка, от уровня доходов населения и экономического климата, до расположения участка, его качественных характеристик и возможного извлечения дохода.

Говоря же о кадастровой стоимости, можно сказать о ее условности, поскольку устанавливается, в первую очередь для расчетов налога, а также имеет значение при совершении сделок с землей, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Хотя по сути своей она не должна существенным образом отличаться от рыночной стоимости, как это бывает на практике.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, которая определяется в соответствии со специальными стандартами и правилами оценки для целей, предусмотренных законом.

На данный момент можно говорить о кадастровой оценке по договору и оценке, проводимой государством.

«Договорная» кадастровая оценка, как видно из понятия, осуществляется на основании договора и руководствуется принципами независимости оценщика, либо оценочной организации, достоверности отчета, возможности оспорить конечный результат, а также с обязательным соблюдением стандартов оценки. Главной задачей оценщика можно считать определение эквивалентной рыночной стоимости участка. При решении данной задачи перед оценщиками встает проблема подбора аналогов в рамках сравнения рыночной стоимости, что позволяет заполнить информационный пробел, который в случае изъятия некоторым образом искажает рынок и поднимает стоимость земельных участков. В связи с этим возникает необходимость в изменении сложившейся практики при выборе аналогов. В подобных случаях уместно использование информации об объектах, которые находятся в непосредственной близости, но не были изъяты. Данное решение позволяет устранить информационный пробел при оценочной деятельности изымаемых участков.

Государственная оценка регулируется, безусловно, куда тщательней. Согласно новому действующему Федеральному закону от 3 июля 2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [3] вступившему в силу с 1 января 2017 года, государственная оценка осуществляется по решению исполнительного органа. Законом установлены положения определяющие процедуры кадастровой оценки, а также то, что ошибки, совершенные при оценке должны возмещаться в полном объеме, при условии субсидиарной ответственности самого субъекта за данные упущения. Согласно предусмотренным нормам, ошибки, допущенные при оценке может устранить и само учреждение, эту оценку приводившее.

Рассматривая практическое применение кадастровой стоимости, стоит упомянуть некоторые трудности, которые могут возникнуть, если стоимость претерпела изменения к моменту совершения сделки. В частности, гражданин обратился в муниципальный орган с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка. По итогам рассмотрения заявления был подготовлен проект договора купли-продажи, в котором была указана кадастровая стоимость, в несколько раз превышавшая ее предыдущее значение, указанное в государственном кадастре недвижимости на момент обращения гражданина. Этот вопрос может решить фиксирование кадастровой стоимости земельного участка на момент обращения гражданина, все-таки стоимость является существенным условием договора и ее резкое изменение доставляет ряд проблем.

Рассматривая государственное регулирование вопросов рыночной и кадастровой стоимости, а также тот факт, что кадастровая стоимость определяется оценщиком исходя из рыночной, можно сказать о лишь небольших различиях в цене, однако, еще остаются моменты, которые не позволяют привести стоимость земельного участка к единому знаменателю.

Рыночная стоимость земли устанавливается в зависимости от спроса и предложения на данную недвижимость. Здесь немалое значение имеют конкретные обстоятельства, из- за которых человек вынужден выставить земельный участок на продажу. В данной ситуации государство никак не может повлиять на запросы продавца, который уже установил свою цену. Ведь основным регулирующим фактором выступает регион, где расположен земельный участок, и примерная стоимость аналогичного недвижимого имущества. Стоит отметить, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка изначально невозможно не заметить.

Для полного понимания, необходимо отметить, что согласно ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 [4], для целей кадастровой оценки применяется рыночная информация, в случае же ее недостаточности — определяется рыночная стоимость имущества. Однако, если рыночная стоимость подвержена колебаниям, то кадастровая не зависит от спроса и предложения и рассчитана на долгосрочное применение, в том числе в целях налогообложения.

В большинстве случаев кадастровая стоимость применяется:

при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому без проведения торгов, что указано в п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ;

при определении размера платы за публичный сервитут, согласно п. 4 ст. 39.46 ЗК РФ;

в отношении земель сельскохозяйственного назначения — для определения цены земельного участка или арендной платы при продаже или передаче в аренду организациям или крестьянским (фермерским) хозяйствам;

В Земельном кодексе РФ так же предусмотрены еще несколько способов применения кадастровой стоимости:

при определении начальной цены земельного участка на аукционе по его продаже или аренде;

при определении арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной собственности);

для определения начальной цены земельного участка сельскохозяйственного назначения при продаже с публичных торгов.

Решение вопросов формирования платежей по арендной плате претерпели изменения на законодательном уровне. С некоторого времени п. 3 ст. 65 ЗК РФ, который устанавливал некоторые правила об арендной плате, утратил свою силу, однако некоторая часть его положений была сохранена в других статьях и актах. Например, п. 4 ст. 65 был сохранен, он предусматривает порядок и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, так же этот вопрос регулируется и гражданским законодательством, размер, сроки и порядок устанавливается по соглашению сторон.

Как уже упоминалось, частные собственники свободны в установлении размера стоимости земельного участка, являющегося объектом сделок. Однако, в связи с распространенностью случаев занижения стоимости земельных участков в целях уклонения от уплаты налогов с доходов от их продажи, равно как и иных объектов недвижимости, с 1 января 2016 года вступила в силу ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (далее — НК РФ) [5]. Согласно п. 5 данной статьи, если доход продавца от продажи земельного участка будет меньше 70 % кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января года государственной регистрации прав нового собственника, то полученный доход в целях налогообложения считается равным указанной величине.

Рассмотренное нововведение обусловливает экономическую нецелесообразность продажи земельного участка по заниженной цене, поскольку налогооблагаемая база по таким сделкам может оказаться больше фактически полученных доходов и позволяет увидеть если не реальную стоимость продажи земельного участка, то хотя бы максимально приближенную к ней.

На основании изложенного анализа можно сделать выводы о существенном продвижении законодательства в области регулирования платы земельных участков, в силу их экономической значимости.

Была законодательно установлена допустимая разница между кадастровой и рыночной стоимостью, решен ряд коллизий между земельным и гражданским законодательством, однако, остаются нерешенными часть практических вопросов при оценке рыночной стоимости участка, а так же вопросы изменения кадастровой стоимости до и после составления проекта договора купли-продажи земельного участка.

Литература:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // «Собрание законодательства РФ» 2001. № 44. Ст. 4147.
  2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ» 1998. № 31. Ст. 3813.
  3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // «Собрание законодательства РФ» 2016. № 27 (Часть I). Ст. 4170.
  4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» // Текст приказа официально опубликован не был.
  5. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ // «Собрание законодательства РФ» 2000. № 32. Ст. 3340.
Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, арендная плата, РФ, кадастровая оценка, муниципальная собственность, Российская Федерация, участок, безвозмездная сделка.


Похожие статьи

Проблемы определения кадастровой стоимости земли при...

Кадастровая стоимость — это довольно специфическая стоимость, которая выступает альтернативой рыночной стоимости, в случаях, когда не существует возможности проведения оценки индивидуально для каждого земельного участка и учета всех его особенностей.

К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных...

Ключевые слова: кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, рыночная

Согласно Земельному кодексу РФ «Земельный участок это — часть земной поверхности

Кадастровая и рыночная оценка земельных участков широко регулирует оборот земли, а...

Институционализация государственной кадастровой оценки...

Государственная кадастровая оценка земель (далее — ГКОЗ) начата в Российской Федерации в 1999 г., когда Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» были отмечены основные задачи кадастровой...

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях

Кадастровая и рыночная оценка земельных участков широко регулирует оборот земли, а...

Государственная кадастровая оценка с учетом региональных...

На современном этапе кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчета налоговых платежей, поэтому необходимость получения ее объективных величин не вызывает сомнения. Данная статья представляет информационный материал о проблемах, с...

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки...

Согласно ст. 65 Земельного Кодекса РФ [1] кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для

Также кадастровая стоимость может применяться для определения арендной платы за

Кадастровая оценка земельных участков — процесс сложный, на...

кадастровая стоимость, земельный участок, государственная...

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ с изм. и доп. от 01

земельный участок, экономический механизм использования и охраны земель, оценка

кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, рыночная стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, определяемая в...

Проблемы и практика правового регулирования кадастровой...

Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом классификации земель по целевому назначению. А также в виду функционального использования на основании...

Сделки с земельными участками, находящимися...

Сделки с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

земля запаса, земельный участок , земля , участок , муниципальная собственность , Российская Федерация , состав земель запаса, находившееся до...

Анализ перехода на кадастровую стоимость недвижимости при...

В 2015 году в России вступил в силу закон, который регламентирует новые правила исчисления налога на имущество, а уже начиная с 1 января 2016 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе Российской Федерации...

Похожие статьи

Проблемы определения кадастровой стоимости земли при...

Кадастровая стоимость — это довольно специфическая стоимость, которая выступает альтернативой рыночной стоимости, в случаях, когда не существует возможности проведения оценки индивидуально для каждого земельного участка и учета всех его особенностей.

К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных...

Ключевые слова: кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, рыночная

Согласно Земельному кодексу РФ «Земельный участок это — часть земной поверхности

Кадастровая и рыночная оценка земельных участков широко регулирует оборот земли, а...

Институционализация государственной кадастровой оценки...

Государственная кадастровая оценка земель (далее — ГКОЗ) начата в Российской Федерации в 1999 г., когда Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» были отмечены основные задачи кадастровой...

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях

Кадастровая и рыночная оценка земельных участков широко регулирует оборот земли, а...

Государственная кадастровая оценка с учетом региональных...

На современном этапе кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчета налоговых платежей, поэтому необходимость получения ее объективных величин не вызывает сомнения. Данная статья представляет информационный материал о проблемах, с...

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки...

Согласно ст. 65 Земельного Кодекса РФ [1] кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для

Также кадастровая стоимость может применяться для определения арендной платы за

Кадастровая оценка земельных участков — процесс сложный, на...

кадастровая стоимость, земельный участок, государственная...

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ с изм. и доп. от 01

земельный участок, экономический механизм использования и охраны земель, оценка

кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, рыночная стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, определяемая в...

Проблемы и практика правового регулирования кадастровой...

Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом классификации земель по целевому назначению. А также в виду функционального использования на основании...

Сделки с земельными участками, находящимися...

Сделки с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

земля запаса, земельный участок , земля , участок , муниципальная собственность , Российская Федерация , состав земель запаса, находившееся до...

Анализ перехода на кадастровую стоимость недвижимости при...

В 2015 году в России вступил в силу закон, который регламентирует новые правила исчисления налога на имущество, а уже начиная с 1 января 2016 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе Российской Федерации...

Задать вопрос