Проблемы правоприменения законодательства о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 7 марта, печатный экземпляр отправим 11 марта.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №2 (292) январь 2020 г.

Дата публикации: 07.01.2020

Статья просмотрена: 11 раз

Библиографическое описание:

Дорин А. С. Проблемы правоприменения законодательства о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения // Молодой ученый. — 2020. — №2. — С. 101-103. — URL https://moluch.ru/archive/292/66078/ (дата обращения: 22.02.2020).



При анализе действующего законодательства, регулирующего порядок отчуждения и приобретения в собственность земельных участков, становится очевидно, что стать предметом сделки купли-продажи может выступать только земля, не ограниченная в обороте. И фактически получается, что: «… по договору купли-продажи земельного участка могут отчуждаться участки из состава земель сельскохозяйственного назначения или земель населенных пунктов. Возможность продажи участков в составе земель промышленности (категория земель специального назначения) либо из категории земель особо охраняемых территорий и объектов носит ограниченный характер, а из иных категорий земель полностью исключена» [1, с.156]. Особо интересным с доктринальной точки зрения представляется анализ процедуры продажи сельскохозяйственных (далее по тексту — с/х) земель. Рассмотрим эту процедуру подробнее.

При продаже земельного участка с/х назначения продавец под страхом ничтожности сделки обязан соблюдать и обеспечивать преимущественное право государства и/или муниципалитета на покупку этого участка.Это правило установлено ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [2] (далее по тексту — ФЗ об обороте с/х земель) и означает, что при возникновении намерения продавца осуществить продажу принадлежащего ему с/х участка он обязан совершить ряд действий, в силу которых его первым потенциальным покупателем всегда будет государство или муниципальное образование. Исключения в данном случае составляют участки, поименованные в абз. 2 п. 1 ст. 1 ФЗ об обороте с/х земель, а также те, отчуждение которых происходит посредством публичных торгов или в связи с изъятием их для государственных или муниципальных нужд (в последнем случае земля и так, в общем-то, переходит в публичную собственность).

В законодательстве установлен следующий порядок действий продавца:

  1. Для начала продавец в письменной форме извещает высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (к примеру, в Волгоградской области таковым является областная администрация).
    1. Закон субъекта РФ может обязывать продавца известить о сделке не исполнительный орган субъекта, а орган местного самоуправления (к примеру, для города Волгограда — это городская администрация, однако для Волгоградского региона в силу Закона Волгоградской области от 17.07.2003 N 855-ОД [3] такое уведомление в принципе не предусмотрено, то есть достаточно известить только орган субъекта РФ); в ст. 8 ФЗ об обороте с/х земель между двумя названными органами стоит союз «или», то есть двойное уведомление не предполагается.

Извещение о продаже земельного участка с/х назначения должно содержать:

– информацию о намерении продать земельный участок,

– его ключевые характеристики — местоположение и размер,

– цену,

– срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. По этому пункту единообразное понимание отсутствует: дело в том, что закон обязывает стороны произвести взаимные расчеты за 90 дней, однако не указывает на момент, с которого начинается течение этого срока — это может быть и момент получения надлежащего извещения, и момент заключения договора, и момент государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Исследователи отмечают, что логичнее всего использовать второй подход [4], нам же кажется, что из буквального анализа совокупности правовых норм, связанных с реализацией преимущественного права покупки, напрашивается первый подход — течение срока с момента получения извещения.

Так, продавец уже в извещении должен указать срок, до истечения которого все взаиморасчеты должны быть произведены, и он, соответственно, должен составлять не более 90 дней. Поскольку в момент отправки извещения еще неизвестно, как долго орган власти будет рассматривать предложение и состоится ли вообще сделка, абсолютно логично связывать начало течение 90-дневного срока с единственной датой, которую можно точно установить — с датой получения извещения. Таким образом, по нашему мнению, можно избежать необоснованного затягивания процесса покупки земельного участка. При этом нужно помнить, что пока этот вопрос законодательно не регламентирован, он в каждом конкретном случае решается индивидуально продавцом, которому следует внимательно прописывать в извещении, с какого момента течение 90-дневного срока начинается в его ситуации.

Важно отметить, что извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Это необходимо, чтобы в случае возникновения спорной ситуации продавец мог документально подтвердить, что он исполнил свою обязанность по первичному уведомлению органов власти.

  1. Далее с момента поступления извещения в государственный (муниципальный) орган начинается отсчет 30-дневного срока, в течение которого этот орган может как реализовать свое преимущественное право покупки, так и отказаться от такой реализации. Возможны три варианта развития событий:

1) государственный (муниципальный) орган согласится на покупку земельного участка на предложенных условиях, письменно сообщит об этом продавцу в течение 30-ти дней, и стороны приступят к непосредственному совершению сделки по общим правилам;

2) орган власти окажется от покупки и письменно сообщит об этом продавцу в установленный срок. Тогда у последнего появляется год на то, чтобы продать земельный участок по цене не ниже указанной в уведомлении (исходя из формулировки закона — повышать цену не запрещено) любому третьему лицу. Здесь важно подчеркнуть, что оферта, направляемая третьим лицам, не может содержать условия, отличные от указанных в извещении (кроме, разве что, повышенной цены). При изменении существенных условий сделки извещение госоргана (муниципального органа) должно производиться повторно;

3) субъект (муниципалитет) никак не отреагирует на предложение продавца — молчание в данном случае считается отказом и влечет аналогичные правовые последствия и возможности для продавца участка.

В связи с реализацией установленного законодательством порядка представляется возможным выделить как минимум две правовых проблемы, с которыми может столкнуться продавец после того, как он отправил извещение о продаже. Во-первых, что делать, если орган власти акцептовал предложение продавца в законный 30-дневный срок, но отправил свой акцепт организацией связи, которая значительно задержала доставку? Теоретически возможна ситуация, когда участок уже продан к моменту, когда согласие от органа вдруг получено продавцом. Во-вторых, как нужно себя вести, если представитель публичной власти уже после выражения своего согласия на сделку отказывается от заключения договора купли-продажи, необоснованно затягивает процесс или бездействует?

Идеального решения для первой обозначенной проблемы законодательство не содержит — с одной стороны, продавец предпринял все необходимые действия для соблюдения преимущественного права на покупку участка государственным (муниципальным) органом, с другой, и орган власти надлежащим образом выразил свое согласие и фактически не виноват в задержках со стороны организации связи. Исследователи предлагают в такой ситуации продавцу «… доказать, что субъект РФ должен в течение 30 дней не просто направить уведомление о намерении приобрести земельный участок, но и убедиться в получении данного уведомления продавцом в срок» [5]. С подобным подходом следует согласиться, опираясь по аналогии на требования, установленные для продавца в части уведомления органа власти — продавец же обязан не просто отправить извещение, но и убедиться, что оно получено адресатом. Кроме того, ФЗ об обороте с/х земель содержит четкую формулировку относительно неуведомления продавца органом власти в установленный срок: «… в случае, если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит вписьменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения…», на основании этой формулировки вполне можно сделать вывод о том, что орган публичной власти должен позаботиться о том, чтобы продавец получил информацию об отказе или согласии на сделку в установленный срок, а задержки во всех случаях должны рассматриваться как неуведомление.

Относительно второй обозначенной проблемы отметим, что никаких законных механизмов понуждения органа власти к заключению договора купли-продажи после соблюдения описанных выше процедур уведомления в настоящее время нет. Уведомление о согласии на покупку рассматривать как акцепт оферты в понимании этих терминов гражданским законодательством нельзя — к форме договора купли-продажи недвижимости есть четкие требования, это всегда письменный договор в форме одного документа, подписанного сторонами. Аналогично и предварительным договором извещения и уведомления не являются. А значит, после выражения письменного согласия на сделку стороны должны подготовить проект основного договора купли-продажи земельного участка (или предварительный договор), который и свяжет их взаимными правами и обязанностями. До тех пор, пока этого не случится, стороны вправе в любой момент отказаться от продажи объекта, причем нет законных оснований для понуждения любой из сторон к заключению указанных договоров.

Однако можно предположить, что у продавца в сложившейся ситуации есть перспективы в судебном разбирательстве. Исследователи отмечают, что возможна подача иска о признании бездействия органа исполнительной власти субъекта РФ (муниципального органа) незаконным: «… нарушенные права продавца заключаются в том, что, во-первых, уведомление субъекта РФ о намерении приобрести земельный участок и одновременно уклонение от заключения субъектом РФ договора купли-продажи фактически лишают его права продажи земельного участка третьим лицам под страхом ничтожности сделки. Более того, своим бездействием субъект РФ создает препятствия для продажи и получения денежных средств продавцом за продаваемый земельный участок» [5]. Предполагается, что суд при отсутствии нарушений процедуры извещения со стороны продавца должен будет вынести решение об устранении нарушенных прав и препятствий для осуществления продавцом права продажи. Однако найти подходящую судебную практику нам, увы, не удалось.

Таким образом, подытожив изложенные выше правовые проблемы, связанные с реализацией процедуры купли-продажи с/х земли, подчеркнему, что имеющаяся в настоящее время правовая регламентация рассматриваемых правоотношений несовершенна и в некоторых аспектах недостаточна для того, чтобы утверждать, что государство готово к полноценному гражданскому обороту земель сельхозназначения.

Литература:

  1. Земельное право России: Учебник / Под ред. А. П. Анисимова. 2-е изд., перераб., М.: Юрайт, 2012, 415 стр.;
  2. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (в ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета, N 137, 27.07.2002;
  3. Закон Волгоградской области от 17.07.2003 N 855-ОД «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области» (принят Волгоградской областной Думой 03.07.2003) // Волгоградская правда, N 130, 23.07.2003;
  4. Румянцев Ф. П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. 2013. N 8; Елисеева И. А. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения: проблемы законодательства и практики // Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. N 10. С. 91–95;
  5. Паршин А. Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения // Правовые вопросы недвижимости, 2006, N 1.
Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, продавец, орган власти, продажа, земля, субъект РФ, категория земель, Волгоградская область, муниципальный орган, сельскохозяйственное назначение.


Похожие статьи

Управление земельными ресурсами в Российской Федерации...

Из 79 федеральных органов вопросами земель сельскохозяйственного назначения занимаются: 4 министерства и 2 федеральные службы.

В связи с этим обмен информации между государственными, федеральными и муниципальными органами власти имеет...

Правовое регулирование договора купли-продажи земельных...

В извещении о продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, продавец должен указать цену, размер, местоположение данного участка и срок, до истечении которого должен быть осуществлен взаимный расчет, этот срок не должен превышать 90 дней...

Правовые проблемы земель сельскохозяйственного...

Целевое назначение различных категорий земель, поименованных в статье 7 ЗК РФ, как раз

Например, права и обязанности субъектов, использующих земли сельскохозяйственного

Категория земель указывается в актах органов государственной власти и местного...

земельный участок, доля, сельскохозяйственное назначение...

Ключевые слова:оборот земель сельскохозяйственного назначения, принцип права

Однако ГК РФ не оговаривает распространение правил совершения купли-продажи на дарение

2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002...

Сделки с земельными участками, находящимися...

земля запаса, земельный участок, земля, участок, муниципальная собственность, Российская Федерация, состав земель

сельскохозяйственное назначение, земельный участок, Российская Федерация, ГК РФ, долевая собственность, договор ренты, общая...

Особенности правового регулирования оборота земель...

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным Кодексом РФ прав на землю является недвижимой

Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения на 1 января...

Механизм ввода в оборот нерационально используемых земель...

За годы реформирования земельных отношений категория земель сельскохозяйственного назначения в РФ претерпела самые значительные изменения. При этом сформировавшаяся в советское время система рационального использования земель нарушена...

Проблемы нецелевого использования земель... | Молодой ученый

Ст. 78 Земельного Кодекса РФ устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения

Так государственные органы власти на основании Статьи 6 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пункт 2...

Ограничение прав на земельные участки... | Молодой ученый

Ключевые слова: земельный участок, прекращение права собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения.

При применении правил ст. 284 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»...

Похожие статьи

Управление земельными ресурсами в Российской Федерации...

Из 79 федеральных органов вопросами земель сельскохозяйственного назначения занимаются: 4 министерства и 2 федеральные службы.

В связи с этим обмен информации между государственными, федеральными и муниципальными органами власти имеет...

Правовое регулирование договора купли-продажи земельных...

В извещении о продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, продавец должен указать цену, размер, местоположение данного участка и срок, до истечении которого должен быть осуществлен взаимный расчет, этот срок не должен превышать 90 дней...

Правовые проблемы земель сельскохозяйственного...

Целевое назначение различных категорий земель, поименованных в статье 7 ЗК РФ, как раз

Например, права и обязанности субъектов, использующих земли сельскохозяйственного

Категория земель указывается в актах органов государственной власти и местного...

земельный участок, доля, сельскохозяйственное назначение...

Ключевые слова:оборот земель сельскохозяйственного назначения, принцип права

Однако ГК РФ не оговаривает распространение правил совершения купли-продажи на дарение

2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002...

Сделки с земельными участками, находящимися...

земля запаса, земельный участок, земля, участок, муниципальная собственность, Российская Федерация, состав земель

сельскохозяйственное назначение, земельный участок, Российская Федерация, ГК РФ, долевая собственность, договор ренты, общая...

Особенности правового регулирования оборота земель...

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным Кодексом РФ прав на землю является недвижимой

Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения на 1 января...

Механизм ввода в оборот нерационально используемых земель...

За годы реформирования земельных отношений категория земель сельскохозяйственного назначения в РФ претерпела самые значительные изменения. При этом сформировавшаяся в советское время система рационального использования земель нарушена...

Проблемы нецелевого использования земель... | Молодой ученый

Ст. 78 Земельного Кодекса РФ устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения

Так государственные органы власти на основании Статьи 6 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пункт 2...

Ограничение прав на земельные участки... | Молодой ученый

Ключевые слова: земельный участок, прекращение права собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения.

При применении правил ст. 284 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»...

Задать вопрос