Особенности виндикации недвижимости, современная практика и актуальные проблемы | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Несмотря на коронавирус, электронный вариант журнала выйдет 18 апреля.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №48 (286) ноябрь 2019 г.

Дата публикации: 29.11.2019

Статья просмотрена: 96 раз

Библиографическое описание:

Бурмина М. В. Особенности виндикации недвижимости, современная практика и актуальные проблемы // Молодой ученый. — 2019. — №48. — С. 187-190. — URL https://moluch.ru/archive/286/64524/ (дата обращения: 05.04.2020).



В настоящей работе рассмотрены актуальные проблемы виндикации, проанализирована практика применения судами норм об изъятии недвижимого имущества из чужого незаконного владения, а также позиции высших судов Российской Федерации по данной теме.

Ключевые слова: судебная практика, РФ, юридическое лицо, спорное имущество, чужое незаконное владение, истребование имущества, добросовестный приобретатель, Верховный Суд РФ, ГК РФ, имущество.

Статья 301 ГК РФ устанавливает право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как известно, нормы о виндикации не применяются при наличии между участниками спора договорных (обязательственных) отношений, а действуют лишь в случае, если имущество приобретено новым владельцем у лица, которое не имело права его отчуждать.

При этом в целях обеспечения соблюдения баланса законных интересов собственника и владельца имущества законодатель ограничивает возможность виндикации вещи в зависимости от обстоятельств ее выбытия из владения собственника, подразделяя владельцев чужого имущества на добросовестных и недобросовестных приобретателей.

В соответствии со ст.302 ГК РФ, добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, не имевшего право его отчуждать.

При этом в случае, когда имущество поступило во владение добросовестного приобретателя безвозмездно, собственник вправе истребовать свое имущество в любых случаях. Если же имущество приобретено возмездно, собственник ограничивается в возможности виндицировать вещь: такое право предусмотрено лишь в случае, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Несмотря на простоту формулировки названной нормы права, оценка волевого и добросовестного критериев приобретателя является одним из наиболее сложных вопросов института виндикации. Анализ судебной практики показывает, что с момента принятия Гражданского Кодекса РФ баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя неоднократно «сдвигался» в ту или иную сторону.

Истребование имущества собственником во всех без исключения случаях может серьезно осложнить гражданский оборот, так как приобретатели оказываются под угрозой лишения полученного ими имущества. Вместе с тем не могут быть оставлены без гражданско-правовой защиты и законные интересы собственника, нередко заключающиеся в получении конкретной вещи, а не денежной компенсации за нее.

За последние десятилетия судебной практикой выработан ряд критериев, определяющих добросовестное поведение владельцев.

Необходимо иметь в виду, что речь идет о так называемой субъективной добросовестности, т. е. не о добросовестности как этической, нравственной категории, служащей для оценки поведения участников гражданских правоотношений (как она понимается в п. 3 ст. 1 ГК РФ), а о добросовестности в смысле фактического незнания об обстоятельствах, препятствующих законному отчуждению вещи.

Так, для признания лица добросовестным приобретателем объекта недвижимости недостаточно установить, что на момент продажи право на данный объект было зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодатель фактически не считает государственную регистрацию единственным доказательством существования зарегистрированного права уже хотя бы потому, что она может быть оспорена в судебном порядке с помощью иных доказательств. Таким образом, «запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя” (абз. 2 п. 38 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Как следует из п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, приобретатель может быть признан добросовестным при условии, что сделка, по которой он приобрел спорное имущество, отвечает признакам действительности во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», была сформулирована позиция о том, что добросовестность приобретателя должна наличествовать как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. До передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не является добросовестным приобретателем имущества.

Вместе с тем, в научной среде ведутся дискуссии по поводу обоснованности такой позиции верховных судов РФ.

В соответствии со сложившейся судебной практикой, аффилированность продавца и покупателя спорного имущества также может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя. Сказанное в полной мере относится также к случаям отчуждения вещей между материнскими и дочерними хозяйственными обществами (п. 1 ст. 67.3 ГК РФ, п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 126).

Существенное значение для признания владельца недвижимого имущества добросовестным приобретателем имеет факт изучения последним так называемой «истории» перехода права собственности на объект недвижимости.

В утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 01 октября 2014 года обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, указано, что факты неоднократной продажи квартиры в короткий срок по заниженной цене должны вызвать у приобретателя разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.

Представляется не вполне справедливой позиция, выраженная в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 относительно истребования имущества при множественности лиц на стороне владельцев. Как указано в Постановлении Пленума, иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным. Вместе с тем, видится разумным при разрешении иска учитывать размер доли в общей собственности, приходящейся на недобросовестного приобретателя, так как иное может привести к необоснованному ущемлению прав иных добросовестных владельцев (к примеру, в случае, когда доля недобросовестного владельца недвижимости составляет 1/10 и менее).

Не меньше вопросов возникает при установлении воли собственника либо иного законного владельца на выбытие имущества.

При решении вопроса о виндикации вещи требуется установить, имел ли место порок воли собственника при выбытии имущества из его владения, так как от этого обстоятельства зависит исход дела.Если установление воли гражданина на практике не вызывает особых затруднений, то при рассмотрении дел, истцами в которых выступают юридические лица либо публичные образования,возникают определенные проблемы.

Как правило, иски об истребовании имущества обосновываются признанием первоначальной сделки по отчуждению имущества недействительной (при условии, если в последующем имущество выбыло из владения покупателя, так как в обратном случае подлежат правила реституции).

Распространенным является случай совершения сделки исполнительным органом юридического лица с превышением полномочий (совершение сделки требует принятия соответствующего решения общим собранием участников (акционеров) хозяйственного общества либо советом директоров, необходимо предварительное одобрение сделки органами управления юридического лица, а также в иных случаях).

В данном случае практика обоснованно исходит из того, что передача контрагенту по недействительной сделке вещь не исключает ее выбытие из владения собственника или управомоченного лица по его воле. В частности, вещь, выбывшая у юридического лица в результате совершения его единоличным органом крупной сделки и (или) сделки с заинтересованностью в отсутствие необходимого согласия коллегиального органа, либо вещи, отчужденные иными лицами (поверенными, агентами, комиссионерами, доверительными управляющими и т. п.), действовавшими по просьбе или с ведома их законного владельца, не считаются выбывшими из его владения помимо его воли.

Данная позиция представляется справедливой, так как контрагент, как правило, не располагает информацией об активах предприятия и не имеет возможности оценить правомерность действий его исполнительного органа, за исключением проверки наличия соответствующей записи о нем в едином государственном реестре юридических лиц.

Вместе с тем, не так однозначен подход судов к данной ситуации в случаях установления судом нелегитимности избрания единоличного/коллегиального исполнительного органа общества и факт совершения сделок данным органом.

Отдельного внимания заслуживают случаи выдачи доверенности неправомочным руководителем и последующее совершение сделок представителем по такой доверенности.

Таким образом, очевидно, что одного лишь факта совершения сделки руководителем, впоследствии признанным незаконным, недостаточно. Необходимы дополнительные серьезные основания для обжалования (установление фактов заключения сделок в целях незаконного личного обогащения, получения контроля над предприятием истца и получения части прибыли от легальной деятельности общества, и иные случаи злоупотребления правом).

Встречаются и судебные акты, не учитывающие указанные выше разъяснения ВАС РФ, однако позиция большинства судов по вопросу о признании сделок недействительными в связи с установлением факта нелегитимности исполнительного органа вполне четкая и однозначная. Судебные акты, выносимые без ее учета, единичны и редки.

Следует считать это положительным моментом, поскольку обстоятельства и причины незаконного избрания/назначения единоличного органа могут быть разными, а потенциальная возможность оспаривания сделок, совершенных задолго до момента установления факта отсутствия полномочий руководителя, негативным образом сказывается на стабильности гражданского оборота.

Вместе с тем, в случае, когда действия единоличного исполнительного органа либо руководителя коллегиального исполнительного органа юридического лица в отношении спорного имущества признаны преступными, суды принимают решения об удовлетворении виндикационных исков.

Необходимо отметить, что сам факт признания действий директора юридического лица по отчуждению спорного имущества преступными не всегда предопределяет возможность виндикации вещи. К примеру, привлечение директора государственного (муниципального) предприятия к уголовной ответственности за превышение должностных полномочий в связи с отчуждением спорного имущества, при отсутствии признаков хищения, с большой долей вероятности не повлечет за собой изъятие спорных объектов недвижимости из владения второй организации, так как по общему правилу данное обстоятельства не признается пороком воли юридического лица.

Таким образом, недействительность сделки не перечеркивает фактического существования всех элементов (воли, формы, содержания и др.), входящих в ее состав, а только указывает, что их совокупности не придается значения как юридическому факту, порождающему гражданское правоотношение. Однако надо принимать во внимание, что существует группа недействительных сделок, недействительность которых вызвана пороками воли. К ним относятся сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия и др. В этом случае действительно страдает воля лица.

Согласно устоявшейся судебной практике, при отмене решения суда, на основании которого имущество изъято у собственника, появляется перспектива виндикации, поскольку имущество выбыло помимо воли собственника, независимо от того, добровольно или принудительно исполнено решение.

Существуют определенные особенности истребования из чужого незаконного владения земельных участков. Судебной практикой выработано положение, согласно которому истребование участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В связи с этим при виндикации недвижимости неразрывно встает вопрос об истребовании и земельного участка, необходимого для его использования и эксплуатации.

Предметом виндикационного иска может являться лишь индивидуально-определенная вещь, существующая в натуре. В связи с этим возникает вопрос о возможности истребования из чужого незаконного владения земельного участка, который подвергался разделению либо объединению.

Судебная практика по указанному вопросу складывалась длительное время. Анализ решений судов за период 2005–2010 гг. показывает, что в судебной практике преобладало мнение о том, что как раздел, так и объединение земельных участок влечет к возникновению новых объектов, и, как следствие, к невозможности удовлетворения виндикационного иска. Однако в последнее время суды приходят к противоположному выводу.

Изучение теоретических и практических аспектов виндикации показало, что, несмотря на распространенность и научную разработанность данного института, до настоящего времени «точка равновесия» между законными интересами титульного владельца и фактического обладателя имущества окончательно не установлена. Вместе с тем, принятие законного и обоснованного решения в данном случае возможно лишь при тщательном изучении и надлежащей оценке обстоятельств каждого дела, учетеи проверке всех доводов истцов и ответчиков, а также следовании целям обеспечения стабильности гражданского оборота и установления баланса прав и законных интересов всех его участников.

Основные термины (генерируются автоматически): судебная практика, РФ, юридическое лицо, истребование имущества, чужое незаконное владение, спорное имущество, добросовестный приобретатель, Верховный Суд РФ, ГК РФ, имущество.


Похожие статьи

добросовестный приобретатель, ГК РФ, давностное владение

Права таких лиц были подчеркнуты Пленумом ВС РФ»О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с

Понятие добросовестности раскрыто в ст. 302 ГК РФ, согласно которой добросовестный приобретатель не знал и не мог знать о...

Истребование собственником своего имущества из незаконного...

Таким образом, Гражданский кодекс регламентирует в ст. 301 право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения путем подачи виндикационного иска в суд. Виндикационным, в свою очередь, признается иск невладеющего собственника к незаконно...

Приобретательная давность как основание возникновения права...

Таким образом, Гражданский кодекс регламентирует в ст. 301 право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения путем

добросовестный приобретатель, ГК РФ, давностное владение, добросовестное приобретение, приобретательная давность...

добросовестный приобретатель, ГК РФ, давностное владение...

Системный анализ норм ГК РФ позволяет выявить похожую категорию в ст.302 ГК РФ, которая содержит в себе понятие добросовестного приобретателя. Формально понятия добросовестного приобретателя и добросовестного владельца — разные понятия.

К вопросу о значении категории добросовестности в свете защиты...

Такая интерпретация, поддерживаемая ВС РФ, даёт весомые основания полагать, что суды выходят за рамки сформулированного в ст. 302 ГК РФ формально-юридического критерия и руководствуются иными представлениями о добросовестном приобретателе...

выморочное имущество, Российская Федерация, ГК РФ...

Что касается объектов недвижимого имущества, то в силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на него подлежит государственной регистрации. Поскольку закон не связывает возникновение права собственности на выморочное имущество в виде...

Некоторые актуальные проблемы разграничения виндикационного...

Существующий Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) не раскрывает понятие владение [1]. Такая неопределенность содержания полномочия владения является причиной большинства спорных ситуаций по разграничению виндикационного и негаторного исков.

Проблема соотношения давностного владения...

Исходя из анализа гражданского законодательства, статус добросовестного приобретателя и давностного владельца имеют разную природу.

Применение термина «добросовестный владелец» в статье 303 ГК РФ подчеркивает то, что лицо, приобретшее вещь от...

К вопросу о допустимости удержания недвижимого имущества

Следует учитывать, что ст. 131 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня возможных обременений недвижимого имущества. В п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации предусматриваются ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество...

Похожие статьи

добросовестный приобретатель, ГК РФ, давностное владение

Права таких лиц были подчеркнуты Пленумом ВС РФ»О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с

Понятие добросовестности раскрыто в ст. 302 ГК РФ, согласно которой добросовестный приобретатель не знал и не мог знать о...

Истребование собственником своего имущества из незаконного...

Таким образом, Гражданский кодекс регламентирует в ст. 301 право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения путем подачи виндикационного иска в суд. Виндикационным, в свою очередь, признается иск невладеющего собственника к незаконно...

Приобретательная давность как основание возникновения права...

Таким образом, Гражданский кодекс регламентирует в ст. 301 право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения путем

добросовестный приобретатель, ГК РФ, давностное владение, добросовестное приобретение, приобретательная давность...

добросовестный приобретатель, ГК РФ, давностное владение...

Системный анализ норм ГК РФ позволяет выявить похожую категорию в ст.302 ГК РФ, которая содержит в себе понятие добросовестного приобретателя. Формально понятия добросовестного приобретателя и добросовестного владельца — разные понятия.

К вопросу о значении категории добросовестности в свете защиты...

Такая интерпретация, поддерживаемая ВС РФ, даёт весомые основания полагать, что суды выходят за рамки сформулированного в ст. 302 ГК РФ формально-юридического критерия и руководствуются иными представлениями о добросовестном приобретателе...

выморочное имущество, Российская Федерация, ГК РФ...

Что касается объектов недвижимого имущества, то в силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на него подлежит государственной регистрации. Поскольку закон не связывает возникновение права собственности на выморочное имущество в виде...

Некоторые актуальные проблемы разграничения виндикационного...

Существующий Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) не раскрывает понятие владение [1]. Такая неопределенность содержания полномочия владения является причиной большинства спорных ситуаций по разграничению виндикационного и негаторного исков.

Проблема соотношения давностного владения...

Исходя из анализа гражданского законодательства, статус добросовестного приобретателя и давностного владельца имеют разную природу.

Применение термина «добросовестный владелец» в статье 303 ГК РФ подчеркивает то, что лицо, приобретшее вещь от...

К вопросу о допустимости удержания недвижимого имущества

Следует учитывать, что ст. 131 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня возможных обременений недвижимого имущества. В п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации предусматриваются ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество...

Задать вопрос