Ключевые слова: продажа доли, покупка доли, недвижимое имущество, общая долевая собственность.
В наше время приобрел актуальность вопрос общей долевой собственности ввиду того, что существует множество тонкостей при оформлении сделки, когда мы захотим, например, в нашем случае, купить или же продать долю в имуществе. Как же нам не пострадать от мошенников и без проблем оформить право собственности на купленную долю в имуществе или же продать свою долю?
Давайте разберемся для начала в том, что же такое вообще доля и есть ли смысл ее покупать? При покупке имущества двумя и более лицами в большинстве своем происходит оформление в общую долевую собственность (за исключением приобретения жилья в браке, поскольку в данном случае оно оформляется в совместную). После того как произошла регистрация права собственности и Вам выдают на руки выписку из ЕГРН, то соответственно Вы становитесь собственниками каждый пропорционально своей доли, после чего Вы имеете право распоряжаться имуществом по своему усмотрению без нарушения правил действующего законодательства и также интересов иных владельцев. Сами же пропорции долей дольщики могут определить по соглашению, опираясь на тот факт сколько каждый из них вложил в данную общую покупку имущества. Не стоит забывать, что каждый собственник наделяется не только правами, но и обязанностями по содержанию имущества.
Сейчас на нашем рынке жилья отсутствует спрос на отдельно взятые доли, которые не были выдели в натуре, поэтому смысл в приобретении таковой возникает только в случае, если Вам необходимо получить прописку в области или же Вы намерены завладеть всей площадью квартиры, покупая оставшиеся доли.
На мой взгляд выгоднее покупать именно доли, а не все имущество целиком, поскольку реальная стоимость такого жилья в десятки раз ниже кадастровой. Для наглядности вышесказанного приведем пример жизненной ситуации, когда две сестры Ирина и Альбина переехали в область на постоянное место жительства и решили приобрести совместное имущество для проживания. Сестры нашли объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире. По статистике выявленных на сайтах объявлений о продаже недвижимости в том же районе квартиры имели стоимость порядка 10 миллионов рублей, а ½ доля стоила 2,5 миллиона рублей, поэтому Ирина и Альбина решили произвести экономию собственных средств и приобрести долю в имуществе. Спустя семь месяцев соседку, имеющею также ½ долю в жилье, повысили на работе, и она была вынуждена переехать в другой город на расстоянии 6531 км от нынешнего места работы, поэтому ей пришлось продать свою долю по стоимости в разы ниже кадастровой. Таким образом, квартира сестрам обошлась в 5 миллионов рублей, вместо 10.
Но стоит оговориться о том, что не всегда все так складывается благополучно, в связи с тем, что покупка имущества, находящегося в общей долевой собственности, считается очень важным жизненным этапом. Ведь сейчас множеству людей приходиться работать на производстве много лет, чтобы приобрести жилье или же вообще всю жизнь расплачиваться за ипотеку. Таким образом, необходимо перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости очень тщательно проверить приобретаемый объект.
На что нужно обратить внимание? Первоочередное — это подлинность предоставляемых документов продавцом, если кто-то выписывался из квартиры узнать по какой причине это произошло, также потребовать справки о дееспособности существующих владельцев долей. Перед приобретение доли в имуществе стоит быть очень осторожным, ведь такие сделки сопровождаются «подводными» камнями, такими как: 1) соседи могут впоследствии оказаться очень скандальными, ведущими чрезмерно разгульный образ жизни, соответственно проживать с ними будет мягко сказать сложно, а при попытке продать или же обменять свою долю быстро точно не получится. 2) если на момент сделки один из собственников недвижимости будет признан несовершеннолетним по инициативе органов опеки и попечительства, то соответственно и сделка по суду может быть признана недействительной. В таком случае при обнаружении факта о том, что один из владельцев является несовершеннолетним, следует потребовать от продавца разрешение органа опеки и попечительства. Но стоит отметить, что такую справку выдадут лишь в случае, если жилищные условия ребенка при продаже доли останутся прежними, либо улучшатся. Лицами, подающими заявление в суд о признании сделки недействительной могут быть как сотрудник органа опеки, так и любое заинтересованное лицо [1].
Что можно сказать о сторонах сделки купли-продажи доли в общем долевом имуществе? Итак, сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Последние могут являться продавцами такого имущества, если до этого оно было изъято за долги и впоследствии подлежит реализации. Так кто же имеет преимущественное право на покупку? Конечно же владельцы остальных долей [2]. Стоить помнить о том, что только при письменной форме отказа этих владельцев, доля может быть продана иным лицам. В случае, когда продавец не учел интересы владельцев остальных долей имущества, впоследствии любой из ваших соседей имеет право по суду признать сделку недействительной и Вы имеете риск оказаться на улице. Если же Вы желаете избежать подобных неприятностей заблаговременно предупредите продавца о том, что Вам нужны письменные отказы в приобретении продаваемой доли в общем долевом имуществе всех совладельцев, список которых можно узнать в выписке из ЕГРН. Лишнем не будет лично переговорить с каждым из указанных в выписке людей и убедиться лично.
Рассмотрим подробнее порядок покупки доли в недвижимом имуществе. Стоит сказать, что особых отличий в приобретении долей в недвижимости от приобретения недвижимости в целом не имеется. Алгоритм таков: 1) продавец передает письменные уведомления совладельцам недвижимости с оповещением о продажи доли (в уведомлении должно быть указана информация о стоимости доли и о предложении возможности ее приобрести). Нецелесообразно не уведомлять, по причине того, что возможно в течении трех месяцев дольщики могут потребовать пересмотра сделки через суд, который будет на стороне именно дольщиков. Покупатель в свою очередь может потребовать от Вас возмещении расходов. Данное решение принимается в течении одного календарного месяца, лучше всего уведомления отправлять заказным письмом, в случае того, чтобы у Вас имелись доказательства о таковом направлении. 2) составить и подписать, нотариально удостоверить документацию, а именно составить сам договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор отчуждения. Лучше всего за составлением данным документов обратиться к юристам. Услуги конечно же платные, но Вам удастся избежать проблем и ошибок при составлении и в дальнейшем при регистрации сделки в Росреестре. 3) процедура регистрации перехода прав от продавца к покупателю, которая осуществляется в Росреестре или же МФЦ «Мои документы». Итогом вышеуказанных действий будет получение выписки из ЕГРН, которая подтвердит переход прав собственности на долю.
После того, как имущество реализовано продавцу стоит уплатить налог в доход государства в размере 13 % с полученного дохода, но только в том случае если он владеет недвижимостью менее 5 лет и причем купил дешевле, чем продал.
Можно ли самому прописаться в квартиру, где есть своя доля и можно ли прописать кого-либо еще? Следует обратить внимание на тот момент, что когда Вы станете собственником доли без согласия соседей, Вы сможете зарегистрироваться сами и прописать жену, мужа и ребенка, который не достиг совершеннолетнего возраста. А в остальных случаях такая регистрация может быть осуществлена только лишь после того как остальные владельцы дадут Вам согласие. Таким образом, если Вы планируете в будущем прописать сестру, папу или маму, сразу регистрируйте сделку на нескольких собственников, чтобы в дальнейшем не возникало противоречий между соседями.
К покупке недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, я бы не рекомендовала доли, переданные по наследству, когда с момента смерти наследодателя не прошло еще 3 лет, поскольку за это время могут появиться люди, которые имеют право на наследство. Обычно такого рода ситуации заканчиваются в зале суда, тратой своего личного времени и семейного бюджета.
Зачастую один из владельцев категорически отрицательно относиться к вопросу о продаже своей доли, в этом случае стоит прибегнуть к уведомлению иных собственников долей о том, что вы имеете желание продать свою часть. И уже если в течении 30 календарных дней ответа официального не поступает, то есть молчание — означает отказ от покупки, мы и можем прибегнуть к продаже своей доли.
Нередки случаи, при которых лицо, имеющее в собственности долю, которая значительно меньше других долей, отказывается продавать указанную. Данный вопрос можно решить принудительно путем обращения в суд.
Ранее упоминалось о проблеме для покупателя в случае, когда одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, поскольку из-за своего возраста он не может дать свое согласие на продажу, поэтому нужно оформить на несовершеннолетнего долю, равную продаваемой, в другом недвижимом имуществе.
При покупке у покупателя следует также проверить на какие средства было приобретено жилье. В случае если недвижимость была приобретена за материнский капитал, и она находится в долевой собственности у супругов, то жилье должно быть поделено на всех членов семьи, иначе сделку могут признать недействительной.
В сделках купли-продажи жилья имеется немалый риск связаться с мошенниками. Какова же их схема обмана? Мошенники выкупают одну из долей, а затем пытаются выкупить все остальные, но по стоимости ниже рыночной. Для данной цели они идут на все для того, чтобы сделать жизнь соседей невыносимой, в связи с чем рано или поздно собственники остальных долей соглашаются продать свои доли по цене, предложенной мошенниками, поскольку иного выхода у них не остается.
Покупка и продажа доли в недвижимости процесс очень осторожный и внимательный. При подписании документов стоит тщательно выверять каждую строку, чтобы в дальнейшем избежать вытекающих из-за невнимательности и неосторожности проблем. Двояко можно ответить на вопрос о целесообразности приобретения доли в общем долевом имуществе, поэтому приобретать такое имущество или нет решать только Вам.
Литература:
- Зинченко С. А., Тютюник П. Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: проблемы, решения // Северо-Кавказский юридический вестник. № 1. 2012. С. 257.
- Кузнецова Л. В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. № 4. 2014. С. 318.
