В последнее время в зарубежной практике все большую популярность набирает понятие «земельный кадастр». Кадастром называют современную земельную информационную систему, которая содержит в себе записи о правах на недвижимость. Данная система позволяет создать устойчивую платформу для развития и охраны окружающей среды. Также кадастр предназначен для разнообразных целей, таких как, фискальные цели (оценки и равноправного налогообложения), правовые цели (регистрации передачи права собственности на недвижимость).
В 20-м столетии в зарубежных странах были образованы основные принципы современного земельного кадастра. На сегодняшний же день изучению международного опыта уделяют пристальное внимание, поскольку это необходимо для формирования и совершенствования национальной системы кадастрового учета. В связи с этим целью данной статьи является рассмотрение особенностей земельного кадастра в различных зарубежных странах.
Несмотря на то, что способы ведения кадастрового учета различаются территориально и во многих странах свои методы, принципиально системы можно разделить на четыре основных разряда:
– наполеоновская
– немецкая
– англоязычная
– скандинавская
Рассмотрим наполеоновский земельный кадастр. Данный формат характерен для таких стран, как Франция, Бельгия, Италия, Греция, Испания и других государств западной, южной и юго-западной Европы. Наполеоновская кадастровая система отличается разделением и тесным взаимодействием земельного кадастра и реестра недвижимости. Ведение кадастра в этих государствах и составление реестра по объектам недвижимости полностью контролируется Министерством финансов, поэтому кадастровый учет проводится только с целью учета и сбора сведений, которые необходимы для расчета налогооблагаемой базы, формируемой по земельным участкам. В реестрах недвижимости содержится информация о реальных правах собственника на объекты недвижимости или земельный участок, а также все данные о переходе прав, правовых актах в отношении объекта, правах третьих лиц и другие сведения. Исходя из этого, можно выделить три основных цели, которые преследует наполеоновская кадастровая система:
– Техническая – направлена на составление кадастровых планов;
– Земельная – позволяет проводить описание и идентификацию земельных участков, а также устанавливать землевладельца;
– Налоговая – включает в себя оценку земли и обоснование норм земельного налога.
Немецкой кадастровой системы придерживаются следующие страны центральной Европы: Австрия, Германия, Швейцария. Данная система отличается наличием двух главных частей – поземельной книги и кадастром, которые тесно взаимосвязаны и взаимодействуют друг с другом. Главной ролью поземельной книги является определение и установление прав на отдельные земельные участки, регистрации обременении собственности (земельных участков), а также предоставление установленных законом гарантий прав собственности. Кадастр недвижимости содержит в себе целостную информацию о недвижимом имуществе, которая расположена на территории страны: геометрическую (геодезическую) и семантическую информацию о земельных участках и зданиях. Данный вид земельного кадастра также занимается решением вопросов налогообложения.
Англоязычную кадастровую систему используют Великобритания, США, части штатов Австралии и большинство провинций Канады. Характерной особенностью данной системы является развитие регистрации прав (регистры дел), а не земельного кадастра. В связи с этим в Англии земельного кадастра в принципе не существует. Однако, несмотря на это, учет земель ведется достаточно давно – одна из древнейших записей, касающаяся вопросов землепользования, была составлена именно в Англии в 1086 году. Служба сельскохозяйственных земель Министерства сельского хозяйства, рыбоводства и продовольствия с 1966 года занимается разработкой системы изучения земель в Великобритании. В указанную систему входят 2 этапа: физическая и экономическая классификация земель. Физическая классификация включает в себя объединение всех земель страны в 5 классов землепригодности в зависимости от степени влияния физических факторов, поскольку они значительно ограничивают их использование в сельскохозяйственном производстве. Экономическая классификация подразумевает под собой объективную оценку производственных возможностей отдельно взятого земельного участка.
Скандинавский земельный кадастр характерен для Норвегии, Швеции, Финляндии, Дании, Исландии и стран Балтии. Скандинавская система адресована на создание единого, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным исключительно по немецкому образцу. Главным требованием данной системы является построение кадастра на основе точных крупномасштабных топографических карт. Картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций. Реестры собственности контролируются центральными государственными офисами. Вся земля делится на единицы недвижимости, которые зарегистрированы в Реестре недвижимости. Каждая недвижимость несет за собой свое уникальное название, которое служит для правовой идентификации. Недвижимое имущество регистрирует Агентство по регистрации недвижимости, а контроль над этим агентством и его деятельностью осуществляет Национальная Землемерная Служба. Основная задача земельной регистрации – предоставление юридической защиты и официального статуса актам купли-продажи недвижимого имущества.
В результате рассмотрения четырех основных типов мировых кадастровых систем можно особенно выделить наполеоновский земельный кадастр, поскольку он является наиболее совершенным. Главное направление его деятельности – это учет качества и количества земель в целях налогообложения. Фактически методы ведения кадастра в зарубежных странах мало отличаются друг от друга. Различия проявляются в методах экономической оценки земельных ресурсов, технике учета владений, классификациях земель. Однако все международные кадастровые системы объединяют три ключевых фактора: единая система регистрации, система оценки земель кадастровых обследований и картография. Эти перечисленные аспекты и образуют кадастровую систему
Литература:
- Пылаева А.В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости: учебное пособие для СПО. – Н.Новгород: Гриф УМО СПО, 2019. – 154 с.
- Васильева Н.В. Кадастровый учет и кадастровая оценка земель: учебное пособие для СПО. – СПб: Гриф УМО СПО, 2019. – 150 с.
- А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. Земельный кадастр: учебник для ВУЗов. — СПб: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.
