Особенности единого недвижимого комплекса как объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 18 июля, печатный экземпляр отправим 22 июля.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №14 (252) апрель 2019 г.

Дата публикации: 02.04.2019

Статья просмотрена: 375 раз

Библиографическое описание:

Гавра, А. А. Особенности единого недвижимого комплекса как объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него / А. А. Гавра. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 14 (252). — С. 162-164. — URL: https://moluch.ru/archive/252/57728/ (дата обращения: 05.07.2020).



Ключевые слова: объект недвижимости, единый недвижимый комплекс, государственная регистрация прав, автомобильные дороги.

В целях создания более эффективных условий управления комплексными инфраструктурными объектами, а также для упрощения процедуры государственной регистрации прав собственности на такие объекты, в рамках реформы гражданского законодательства в 2013 году в Гражданский кодекс РФ были внесены соответствующие изменения в части введения понятия единого недвижимого комплекса.

Единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь [1, ст. 133.1].

Стоит отметить несколько особенностей данного вида объектов недвижимости.

В первую очередь, к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Это означает, что после принятия решения об объединении нескольких объектов в единый недвижимый комплекс впоследствии он не может быть разделен или преобразован на самостоятельные объекты. Данное обстоятельство подтверждается определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61, согласно которому составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу [2]. Это может вызвать трудности при его дальнейшем вовлечении в хозяйственный оборот.

В частности, принятие решения о модернизации какой-либо из составных частей такого единого недвижимого комплекса (путем реконструкции, либо сноса и возведения нового, либо создания дополнительных объектов в условиях наращивания мощностей или расширения производства, завершения строительством объекта незавершенного строительства) в соответствии с действующим законодательством предполагает вовлечение в оборот всего единого недвижимого комплекса с последующим обязательным изменением характеристик в Едином государственном реестре недвижимости и невозможностью распоряжения отельными его частями.

Определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61 установлено, что составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой [2]. Таким образом, в случае незаконного возведения объекта, требующегося для производственных нужд, собственник не имеет права на его последующее узаконивание в рамках ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, собственник единого недвижимого комплекса крайне ограничен в принятии решения об использовании своего имущества, что вызывает вопрос эффективности применения и практической востребованности внесенных в Гражданский кодекс РФ изменений в части включения единого недвижимого комплекса как самостоятельного объекта недвижимости.

Законодательством РФ не предусмотрено согласие третьих лиц на объединение объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс, следовательно, в каждом случае вопрос необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально с учетом правового статуса объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса (например, если такой объект является предметом ипотеки, аренды, или на него наложен арест, иное ограничение в использовании). С учетом применения к единому недвижимому комплексу положений о неделимых вещах, в подобных случаях должна быть осуществлена замена предмета обременения в соответствующем договоре [3].

Представляет интерес и перечень объектов недвижимости, которые могут входить в состав единого недвижимого комплекса с учетом того, что такой перечень определяется собственником самостоятельно ввиду отсутствия установленных законодательно критериев, при соблюдении единственного обязательного условия — неразрывная физическая или технологическая связь всех объектов в составе единого недвижимого комплекса.

Следовательно, в этот перечень могут быть включены и автомобильные дороги. Однако, вопрос о необходимости и возможности регистрации автомобильной дороги как объекта недвижимости остается открытым.

Согласно Градостроительному кодексу РФ автомобильные дороги относятся к линейным объектам [4, ст. 1]. Однако, ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» линейные объекты к недвижимым вещам напрямую не относят.

Существуют различные подходы к классификации автомобильных дорог как объектов гражданских прав [5]:

1) автомобильные дороги как общего, так и необщего пользования — это объекты недвижимости, право собственности на которые должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (при условии соблюдения требований, установленных для создания объектов недвижимости);

2) автомобильная дорога является улучшением свойств земельного участка, необходимых для его использования в целях движения транспортных средств, перемещения людей и грузов;

3) регистрация прав на автомобильную дорогу невозможна, если она является частью единого объекта недвижимости.

Первые два похода имеют подтверждающую судебную практику и их применимость определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Последний подход представляется актуальным в контексте данной статьи: автомобильные дороги в составе единого недвижимого комплекса является его неотъемлемым элементом в силу применения к единому недвижимому комплексу правил о неделимых вещах.

Однако при регистрации прав собственности на подобные объекты необходимо учитывать особенности правого режима автомобильных дорог, обусловленных их техническими характеристиками и особенностями кадастрового учета.

Таким образом, представляется целесообразным конкретизировать перечень объектов недвижимого имущества, который может быть включен в состав единого недвижимого комплекса, установив для них соответствующие критерии и особенные условия их изменения.

В 2017 году Министерство экономического развития РФ разработало законопроект о порядке формирования единого недвижимого комплекса (поправки должны были вступить в силу с 2019 года, однако до настоящего времени проходят процедуру согласования). В частности, подготовленный законопроект допускает возможность разделения единого недвижимого комплекса как полностью, так и частично, но раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава единого недвижимого комплекса (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении его существования.

Министерство экономического развития РФ предлагает также уточнить статус линейных объектов (дорог, кабелей связи, трубопроводов и т. д.), отведя им роль неотделимых улучшений земельного участка (не объекты недвижимости), что повлечет за собой исключение данных объектов из единого недвижимого комплекса — для их размещения и обслуживания будет устанавливаться сервитут.

Подводя итог, стоит отметить, что несмотря на требующиеся и планируемые изменения в федеральном законодательстве в целях конкретизации правовых аспектов создания, изменения и распоряжения единым недвижимым комплексом, его правовая структура может представлять особый интерес для собственников сложных комплексных инфраструктурных объектов. В частности, целесообразно распространить правоприменительную практику признания единым недвижимым комплексом важных стратегических объектов на территории Российской Федерации, т. к. существующие ограничения в его использовании не позволяют перепрофилировать либо реализовать пообъектно включенное в единый недвижимый комплекс имущество.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Электронный ресурс]: от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Консультант Плюс. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/.

2. Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61 (Судебная коллегия по гражданским делам) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/.

3. Незнамова А. А. К вопросу о государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс / А. А. Незнамова // Юридический мир. — 2016. — № 2. Режим доступа: http://www.consultant.ru/.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // Консультант Плюс. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/.

5. Михольская В. В., Петропавловская Ю. С. Проблемы правовой квалификации автомобильных дорог как объектов недвижимости и охраны земель при их размещении // В. В. Михольская, Ю. С. Петропавловская // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2017. — № 4. Режим доступа: http://www.consultant.ru/.

Основные термины (генерируются автоматически): единый недвижимый комплекс, недвижимость, дорога, принятие решения, земельный участок, Единый государственный реестр, государственная регистрация, недвижимое имущество, составная часть, Верховный Суд РФ.


Похожие статьи

Особенности правового статуса единого недвижимого комплекса

Единый недвижимый комплекс новый объект невидимости, который является комплексным.

Ключевые слова: сложная вещь, составная вещь, Единый Недвижимый Комплекс

Ключевые слова: регистрация недвижимого имущества, Единый государственный реестр...

Актуальность и практическая значимость государственной...

Государственная регистрация права на недвижимость — это одна из основных функций государства, осуществляемая уполномоченными им органами в целях защиты и охраны имущественных прав собственников недвижимого имущества...

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое...

Ключевые слова: принцип, государственная регистрация, недвижимость, регистрация недвижимости, недвижимое имущество, достоверность государственного реестра, публичность реестра, принцип внесения, защита добросовестных участников оборота...

Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое...

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация, Единый государственный реестр недвижимости, выписка. Актуальность темы статьи обусловлена несколькими причинами. Во-первых, ростом рынка недвижимости, во-вторых, необходимостью...

государственная регистрация, недвижимое имущество...

Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества и сделок

Согласно, ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в 2018 г...

Актуальность создания Федеральной государственной...

Актуальность создания Федеральной государственной информационной системы Единого государственного реестра недвижимости.

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация, право собственности, государственный кадастровый учет...

К вопросу о понятии недвижимости по современному...

К недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Основные термины (генерируются автоматически): ГК РФ, земельный участок, вещь, недвижимое имущество, РФ, недвижимость, признак...

государственная регистрация, недвижимое имущество...

государственная регистрация, недвижимое имущество, Российская Федерация, нотариальное удостоверение сделок, ГК РФ, сделка, Единый государственный реестр, недвижимость, Гражданский кодекс РФ... Новеллы нотариата | Статья в журнале «Молодой...

О способах судебной защиты права общей долевой собственности...

Существование в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве собственности на спорный объект недвижимости за Обществом нарушает права собственников общего имущества жилого дома.

Похожие статьи

Особенности правового статуса единого недвижимого комплекса

Единый недвижимый комплекс новый объект невидимости, который является комплексным.

Ключевые слова: сложная вещь, составная вещь, Единый Недвижимый Комплекс

Ключевые слова: регистрация недвижимого имущества, Единый государственный реестр...

Актуальность и практическая значимость государственной...

Государственная регистрация права на недвижимость — это одна из основных функций государства, осуществляемая уполномоченными им органами в целях защиты и охраны имущественных прав собственников недвижимого имущества...

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое...

Ключевые слова: принцип, государственная регистрация, недвижимость, регистрация недвижимости, недвижимое имущество, достоверность государственного реестра, публичность реестра, принцип внесения, защита добросовестных участников оборота...

Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое...

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация, Единый государственный реестр недвижимости, выписка. Актуальность темы статьи обусловлена несколькими причинами. Во-первых, ростом рынка недвижимости, во-вторых, необходимостью...

государственная регистрация, недвижимое имущество...

Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества и сделок

Согласно, ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в 2018 г...

Актуальность создания Федеральной государственной...

Актуальность создания Федеральной государственной информационной системы Единого государственного реестра недвижимости.

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация, право собственности, государственный кадастровый учет...

К вопросу о понятии недвижимости по современному...

К недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Основные термины (генерируются автоматически): ГК РФ, земельный участок, вещь, недвижимое имущество, РФ, недвижимость, признак...

государственная регистрация, недвижимое имущество...

государственная регистрация, недвижимое имущество, Российская Федерация, нотариальное удостоверение сделок, ГК РФ, сделка, Единый государственный реестр, недвижимость, Гражданский кодекс РФ... Новеллы нотариата | Статья в журнале «Молодой...

О способах судебной защиты права общей долевой собственности...

Существование в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве собственности на спорный объект недвижимости за Обществом нарушает права собственников общего имущества жилого дома.

Задать вопрос