Ключевые слова: объект недвижимости, единый недвижимый комплекс, государственная регистрация прав, автомобильные дороги.
В целях создания более эффективных условий управления комплексными инфраструктурными объектами, а также для упрощения процедуры государственной регистрации прав собственности на такие объекты, в рамках реформы гражданского законодательства в 2013 году в Гражданский кодекс РФ были внесены соответствующие изменения в части введения понятия единого недвижимого комплекса.
Единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь [1, ст. 133.1].
Стоит отметить несколько особенностей данного вида объектов недвижимости.
В первую очередь, к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Это означает, что после принятия решения об объединении нескольких объектов в единый недвижимый комплекс впоследствии он не может быть разделен или преобразован на самостоятельные объекты. Данное обстоятельство подтверждается определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61, согласно которому составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу [2]. Это может вызвать трудности при его дальнейшем вовлечении в хозяйственный оборот.
В частности, принятие решения о модернизации какой-либо из составных частей такого единого недвижимого комплекса (путем реконструкции, либо сноса и возведения нового, либо создания дополнительных объектов в условиях наращивания мощностей или расширения производства, завершения строительством объекта незавершенного строительства) в соответствии с действующим законодательством предполагает вовлечение в оборот всего единого недвижимого комплекса с последующим обязательным изменением характеристик в Едином государственном реестре недвижимости и невозможностью распоряжения отельными его частями.
Определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61 установлено, что составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой [2]. Таким образом, в случае незаконного возведения объекта, требующегося для производственных нужд, собственник не имеет права на его последующее узаконивание в рамках ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Следовательно, собственник единого недвижимого комплекса крайне ограничен в принятии решения об использовании своего имущества, что вызывает вопрос эффективности применения и практической востребованности внесенных в Гражданский кодекс РФ изменений в части включения единого недвижимого комплекса как самостоятельного объекта недвижимости.
Законодательством РФ не предусмотрено согласие третьих лиц на объединение объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс, следовательно, в каждом случае вопрос необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально с учетом правового статуса объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса (например, если такой объект является предметом ипотеки, аренды, или на него наложен арест, иное ограничение в использовании). С учетом применения к единому недвижимому комплексу положений о неделимых вещах, в подобных случаях должна быть осуществлена замена предмета обременения в соответствующем договоре [3].
Представляет интерес и перечень объектов недвижимости, которые могут входить в состав единого недвижимого комплекса с учетом того, что такой перечень определяется собственником самостоятельно ввиду отсутствия установленных законодательно критериев, при соблюдении единственного обязательного условия — неразрывная физическая или технологическая связь всех объектов в составе единого недвижимого комплекса.
Следовательно, в этот перечень могут быть включены и автомобильные дороги. Однако, вопрос о необходимости и возможности регистрации автомобильной дороги как объекта недвижимости остается открытым.
Согласно Градостроительному кодексу РФ автомобильные дороги относятся к линейным объектам [4, ст. 1]. Однако, ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» линейные объекты к недвижимым вещам напрямую не относят.
Существуют различные подходы к классификации автомобильных дорог как объектов гражданских прав [5]:
1) автомобильные дороги как общего, так и необщего пользования — это объекты недвижимости, право собственности на которые должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (при условии соблюдения требований, установленных для создания объектов недвижимости);
2) автомобильная дорога является улучшением свойств земельного участка, необходимых для его использования в целях движения транспортных средств, перемещения людей и грузов;
3) регистрация прав на автомобильную дорогу невозможна, если она является частью единого объекта недвижимости.
Первые два похода имеют подтверждающую судебную практику и их применимость определяется в каждом конкретном случае индивидуально.
Последний подход представляется актуальным в контексте данной статьи: автомобильные дороги в составе единого недвижимого комплекса является его неотъемлемым элементом в силу применения к единому недвижимому комплексу правил о неделимых вещах.
Однако при регистрации прав собственности на подобные объекты необходимо учитывать особенности правого режима автомобильных дорог, обусловленных их техническими характеристиками и особенностями кадастрового учета.
Таким образом, представляется целесообразным конкретизировать перечень объектов недвижимого имущества, который может быть включен в состав единого недвижимого комплекса, установив для них соответствующие критерии и особенные условия их изменения.
В 2017 году Министерство экономического развития РФ разработало законопроект о порядке формирования единого недвижимого комплекса (поправки должны были вступить в силу с 2019 года, однако до настоящего времени проходят процедуру согласования). В частности, подготовленный законопроект допускает возможность разделения единого недвижимого комплекса как полностью, так и частично, но раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава единого недвижимого комплекса (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении его существования.
Министерство экономического развития РФ предлагает также уточнить статус линейных объектов (дорог, кабелей связи, трубопроводов и т. д.), отведя им роль неотделимых улучшений земельного участка (не объекты недвижимости), что повлечет за собой исключение данных объектов из единого недвижимого комплекса — для их размещения и обслуживания будет устанавливаться сервитут.
Подводя итог, стоит отметить, что несмотря на требующиеся и планируемые изменения в федеральном законодательстве в целях конкретизации правовых аспектов создания, изменения и распоряжения единым недвижимым комплексом, его правовая структура может представлять особый интерес для собственников сложных комплексных инфраструктурных объектов. В частности, целесообразно распространить правоприменительную практику признания единым недвижимым комплексом важных стратегических объектов на территории Российской Федерации, т. к. существующие ограничения в его использовании не позволяют перепрофилировать либо реализовать пообъектно включенное в единый недвижимый комплекс имущество.
Литература:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Электронный ресурс]: от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Консультант Плюс. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/.
2. Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61 (Судебная коллегия по гражданским делам) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/.
3. Незнамова А. А. К вопросу о государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс / А. А. Незнамова // Юридический мир. — 2016. — № 2. Режим доступа: http://www.consultant.ru/.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // Консультант Плюс. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/.
5. Михольская В. В., Петропавловская Ю. С. Проблемы правовой квалификации автомобильных дорог как объектов недвижимости и охраны земель при их размещении // В. В. Михольская, Ю. С. Петропавловская // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2017. — № 4. Режим доступа: http://www.consultant.ru/.
