Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 6 марта, печатный экземпляр отправим 10 марта.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №13 (251) март 2019 г.

Дата публикации: 01.04.2019

Статья просмотрена: 476 раз

Библиографическое описание:

Назин, Д. А. Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования / Д. А. Назин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 13 (251). — С. 202-204. — URL: https://moluch.ru/archive/251/57709/ (дата обращения: 25.02.2021).



Земельный участок, как и другое имущество, является предметом залога в качестве обеспечения обязательства собственника земли. Наиболее распространенными на практике бывают случаи залога земельного участка для получения денежного кредита. Следует сказать, что порядок ипотеки (залога) земельного участка регулируется § 3 гл. 23 ГК РФ, а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Как правило, в обиходе такие понятия, как «ипотека» и «ипотечный кредит» используются как равнозначные. Тем не менее, это совершенно разные понятия. Существуют три основных вида жилищных кредитов. В зависимости от сроков, объекта и целей они бывают следующими: 1) земельный кредит — кредит, который предоставляется физическим и юрлицам на приобретение и обустройство земельного участка под строительство жилья; 2) строительный кредит — краткосрочный кредит, предоставляемый на строительство или реконструкцию жилья, который предоставляется юридическим и физлицам для финансирования строительства; 3) кредит на приобретение жилья — долгосрочный кредит, который предоставляется на приобретение жилья [2].

По договору об ипотеке залогодержатель является кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Залогодержатель имеет право получить удовлетворение денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости (земельного участка) за счет другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями на основании федерального закона (ст. 1 Закона об ипотеке). В качестве залогодателя может выступать как непосредственно должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, либо третье лицо, т. е. лицо, которое к обязательству отношения не имеет, причем имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Согласно ст. ст. 5, 6 Закона об ипотеке, предметом такой сделки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности. Однако сюда не относится ряд земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. В первую очередь речь идет о земельных участках в государственной или муниципальной собственности, а также участках, размеры которых меньше минимальных предельных.

Следует отметить, что не является препятствием для ипотеки отсутствие госрегистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом важным моментом является то, что ипотека на здание и сооружение переходит одновременно с ипотекой на земельный участок. Иными словами, ипотека здания или сооружения возможна именно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (ст. 340 ГК РФ).

Рядом особенностей обладает ипотека земельных участков, которые предназначены для жилищного строительства и освоения с целью строительства жилья. В этой связи предметом залога согласно договору об ипотеке могут служить земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, а также участки, государственная собственность на которые не является разграниченной.

Указанные участки должны быть переданы в качестве обеспечения возврата кредита, который предоставляет кредитная организация для обустройства земельных участков за счет строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Что касается решения об ипотеке земельных участков, которые находятся в собственности органов местного самоуправления, то их принимает муниципальные органы, органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Либо такие решения могут принимать органы местного самоуправления, которые наделены полномочиями распоряжаться данными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

В силу ст. 334 ГК РФ ипотека на земельный участок может возникнуть либо на основании договора, либо в силу закона, при этом в каждом случае наличествует ряд особенностей.

Особенностью ипотеки на основании закона является то, что ее возникновение возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит в силу ст. 488 ГК РФ, если право собственности переходит с момента заключения сделки. При этом следует отметить, что как правило, собственность переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа в случае купли-продажи в рассрочку или в кредит. Что касается ипотеки, то она возникает при переходе права собственности к покупателю с момента госрегистрации. При этом правом залога на земельный участок обладает продавец до получения последнего платежа.

В случае возникновения ипотеки в силу закона, стороны могут предусмотреть, но уже в отдельном соглашении условия о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. В данном случае будут применяться правила о форме и госрегистрации согласно федеральному закону для договора об ипотеке. Идентификация предмета ипотеки производится благодаря указанию его наименования в договоре об ипотеке с непосредственным описанием.

Следует отметить, что обязательной является письменная форма заключения договора об ипотеке с нотариальным удостоверением и дальнейшей регистрацией.

Глава II Закона об ипотеке регламентирует возникновение ипотеки в силу договора. При этом к существенным условиям будут отнесены предмет ипотеки, оценка имущества, суть исполнения обязательства, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Особенностью данного вида ипотеки на земельный участок является возможность сторон самостоятельно прописать в договоре условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или, к примеру, способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки в силу решения суда.

Отчуждение предмета залога по решению суда является особенностью обращения взыскания на недвижимость (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Что касается правил предъявления иска об обращении взыскания на имущество по договору об ипотеке, предъявлять его необходимо по подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

В ст. 50 Закона об ипотеке, а также в п. 1 ст. 348 ГК РФ указаны основания для обращения взыскания на заложенное имущество. К подобным основаниям относятся неисполнение в полном объеме или ненадлежащее исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой. В частности, это может быть неуплата или просроченная уплата суммы долга полностью или в части, если договор не предусматривает иное.

Следует также отметить, что по договору об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества по договору об ипотеке возможно без обращения в суд. Однако такое возможно в случае, если стороны предусмотрели подобное условие в самом договоре об ипотеке, либо в договоре, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона. Еще одним основанием является удостоверение прав залогодержателя закладной (ст. 55 Закона об ипотеке).

Важным моментом является тот факт, что владелец закладной является законным, в том случае, если его права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, которая произведена прежним владельцем. Если же не доказано, что закладная выбыла из владения кого-то из лиц, которые сделали передаточные надписи, в силу хищения или по иным причинам помимо воли этого лица, о чем владелец закладной должен был знать, то законным владельцем такой закладной он не считается.

Кроме того, ипотека как в силу договора, так и в силу закона подлежит государственной регистрации [4].

Подводя итог, необходимо отметить, что ипотека служит одним из важнейших институтов экономического развития рыночных отношений в Российской Федерации. Земельные ресурсы РФ, без сомнения, являются самыми богатыми в мире.

При этом, как отмечает Ефимкова П. Ф. в своей статье, умелое вовлечение их в кредитную сферу может позволить привлечь достаточный уровень инвестирования, а также расширить возможности повышения благосостояния всего населения и в то же время гарантировать законные интересы кредиторов [1].

По мнению Климова А. Ю.: «Для правового регулирования ипотеки важное значение имеет ее социально-экономическая функция — обеспечение возможности широким слоям населения приобретать дорогостоящие объекты недвижимости, необходимые для проживания, ведения сельскохозяйственной и иной деятельности и т. д. Колоссальный земельный фонд Российской Федерации мог бы обеспечить вовлечение значительной части российских граждан в ипотечный оборот» [3].

Литература:

  1. Ефимкова, П. В. Ипотека земельных участков как инструмент развития предпринимательской деятельности. Инновации. № 11 (98). 2006. С. 104.
  2. Казаченок, О. П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона. Вести Волгоградского государственного университета. Сер. 5, Юриспруд. № 1 (30). 2016. С. 11
  3. Климов, А. Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: автореф. дисс. … канд. юрид. наук.:12.00.03/ М., 2000. 4.
  4. Хуснетдинова, Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. — 2010. — № 12. — С. 75–98.
Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, ипотека, ГК РФ, обращение взыскания, договор, заложенное имущество, участок, государственная собственность, предмет ипотеки, Российская Федерация.


Похожие статьи

Реализация принципа единства судьбы земельных участков...

Ключевые слова: земельные участки, единство судьбы, ипотека, недвижимое имущество

По мнению специалистов, в случае обращения взыскания на такой земельный участок, в

ГК РФ, основное обязательство, заложенное имущество, ипотека, договор, российское...

Правовое регулирование ипотеки | Статья в журнале...

Ипотека регулируется гражданским законодательством, а также федеральными законами

Ипотека — это залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа

Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки...

Что касается предмета ипотеки, то недвижимое имущество, составляющее предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица. К залогодателю предъявляется основное требование являться собственником имущества, которое он передает в ипотеку или владеть...

Обращение взыскания на заложенное имущество

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств, которые позволяют кредитору-залогодержателю, в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного...

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу...

Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный...

залог, Россия, ипотека, заложенная вещь, имущество должника, гражданский Кодекс РСФСР, ипотечное кредитование, кредитор, вещь, Российская Федерация. Политика банков в области реализации залогового имущества. Ключевые слова: залог, залоговое имущество, оценка...

Гражданско-правовое регулирование залоговых отношений...

Основные термины (генерируются автоматически): заложенное имущество, ГК РФ, предмет залога, обращение взыскания

Ипотекакредит под имущественный залог; Чаще всего — под недвижимое имущество. Политика банков в области реализации залогового имущества.

Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество...

Обращение взыскания на имущество должника-гражданина осуществляется в особом порядке. Особый интерес составляет запрет обращения взыскания на единственное жилье должника-гражданина и земельные участки, на которых такое жилье расположено. Не совсем понятно...

Обращение взыскания на заложенное имущество и его...

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: ФЗ РФ от 14.11.2002 №

Кислицына М. Г. Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

залог, судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, внесудебный...

Похожие статьи

Реализация принципа единства судьбы земельных участков...

Ключевые слова: земельные участки, единство судьбы, ипотека, недвижимое имущество

По мнению специалистов, в случае обращения взыскания на такой земельный участок, в

ГК РФ, основное обязательство, заложенное имущество, ипотека, договор, российское...

Правовое регулирование ипотеки | Статья в журнале...

Ипотека регулируется гражданским законодательством, а также федеральными законами

Ипотека — это залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа

Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки...

Что касается предмета ипотеки, то недвижимое имущество, составляющее предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица. К залогодателю предъявляется основное требование являться собственником имущества, которое он передает в ипотеку или владеть...

Обращение взыскания на заложенное имущество

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств, которые позволяют кредитору-залогодержателю, в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного...

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу...

Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный...

залог, Россия, ипотека, заложенная вещь, имущество должника, гражданский Кодекс РСФСР, ипотечное кредитование, кредитор, вещь, Российская Федерация. Политика банков в области реализации залогового имущества. Ключевые слова: залог, залоговое имущество, оценка...

Гражданско-правовое регулирование залоговых отношений...

Основные термины (генерируются автоматически): заложенное имущество, ГК РФ, предмет залога, обращение взыскания

Ипотекакредит под имущественный залог; Чаще всего — под недвижимое имущество. Политика банков в области реализации залогового имущества.

Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество...

Обращение взыскания на имущество должника-гражданина осуществляется в особом порядке. Особый интерес составляет запрет обращения взыскания на единственное жилье должника-гражданина и земельные участки, на которых такое жилье расположено. Не совсем понятно...

Обращение взыскания на заложенное имущество и его...

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: ФЗ РФ от 14.11.2002 №

Кислицына М. Г. Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

залог, судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, внесудебный...

Задать вопрос