Анализ тенденций девелопмента в г. Екатеринбурге с позиций спроса, предложения и инвестиционного потенциала | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 29 января, печатный экземпляр отправим 2 февраля.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Научный руководитель:

Рубрика: Экономика и управление

Опубликовано в Молодой учёный №13 (251) март 2019 г.

Дата публикации: 29.03.2019

Статья просмотрена: 234 раза

Библиографическое описание:

Гнеушева, Е. А. Анализ тенденций девелопмента в г. Екатеринбурге с позиций спроса, предложения и инвестиционного потенциала / Е. А. Гнеушева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 13 (251). — С. 105-108. — URL: https://moluch.ru/archive/251/57595/ (дата обращения: 16.01.2022).



Девелопмент в Екатеринбурге — это особый вид предпринимательской деятельности, связанной с созданием объектов недвижимости высокого качества, в результате работ по реконструкции (изменению) существующих зданий или проектированием новых объектов недвижимости на определенных земельных участках со значительным увеличением их стоимости.

Девелопер — это специалист (частный предприниматель), который осуществляет создание объектов недвижимости с организацией всех соответствующих процессов создания здания на всех этапах от организации проектирования объекта с выкупом земли и получением лицензии на право строительства, нанимает строительную фирму, осуществляет контроль строительства и смет, а в дальнейшем проводит мероприятия для реализации объекта. Все строительные работы на территории РФ осуществляются в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» [2].

Девелопмент в Екатеринбурге проводится в двух основных видах — speculative (equity) development и fee-development.

Fee-development — это работа за фиксированный гонорар, когда компания-девелопер является только исполнителем проекта, и, как правило, не несет финансовых рисков. Инвестор нанимает девелопера посредством тендера или аукциона для проведения всех этапов девелопмента:

  1. разработка концепций в соответствии с пожеланиями заказчика и предварительное рассмотрение проекта;
  2. оценка местоположения земельного участка и технико-экономическое обоснование проекта;
  3. проектирование и экспертная оценка проекта;
  4. заключение контрактов и строительство объекта недвижимости;
  5. маркетинг и распоряжение результатами. [4]

Отличительными чертами второго варианта девелопмента — speculative (equity) development является полная разработка и строительство проекта крупной девелопментской компанией и последующая его реализация с обязательным вложением собственных инвестиционных средств, которые являются основой финансовой схемы проекта.

Девелоперами на сегодняшний день являются высокопрофессиональные и разносторонне образованные специалисты или крупные высокоспециализированные компании, которые способны возглавить сложный проект от начала его создания (проектирования) до воплощения (строительства) с маркетингом и реализацией (продажей, арендой или заселением), несущими ответственность за полученный результат. При необходимости заключаются контракты с группами специалистов — архитекторами, юристами, строительными компаниями и брокерскими фирмами, проводятся расчеты финансовых рисков и изучение рынка недвижимости [3].

В 2017 г. объем ввода многоквартирного жилья в городе составил 923,7 тыс. кв.м, что на 3,9 % больше, чем годом ранее. Всего было сдано в эксплуатацию 73 многоквартирных дома с совокупным числом квартир 17079. За первые шесть месяцев 2018 г. застройщики ввели в эксплуатацию еще 15 домов с совокупным количеством квартир 4624.

В целом по итогам 2018 г. также стоит ожидать роста объема ввода многоквартирного жилья. Согласно данным Уральской палаты недвижимости, с июля 2017 г. количество работающих башенных кранов в городе ежеквартально увеличивалось, к июлю 2018 г. темп роста составил 29 % [8]. Сегодня в городе работает 120 строительных кранов. Всего в первой половине 2018 г. под строительство жилья застройщиками было заложено более 655 тыс. кв. м. Это больше, чем в два раза превышает показатели аналогичного периода 2017 г. [8]

Рис.1. Объем ввода многоквартирного жилья в разбивке по районам Екатеринбурга, 2017 г. и 1-м полугодии 2018 г., тыс.кв.м. [5]

Драйверами роста запуска строительства новых жилых объектов послужили: высокий спрос на первичном рынке жилья и вступившие в силу с 1 июля 2018 г. поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» [2]. Главный фактор, определяющий объемы строительства — активность покупателей, в последние полтора года она усилилась. По данным Уральской палаты недвижимости, в 2017 г. число сделок по приобретению жилья на первичном рынке увеличилось на 21 %, всего за год было заключено 20,5 тыс. договоров. В первой половине 2018 г. число сделок выросло на 28 % в сравнении с аналогичным периодом в 2017 г. и составило 10,4 тыс. договоров [8]. Кроме того, девелоперы постарались привлечь максимальный объем средств дольщиков и начать строительство новых объектов до вступления в силу законодательных изменений — в рамках прежних правил работы и финансирования стройки. Такие новостройки будут реализовываться на рынке в ближайшие два года, прогнозируют участники рейтинга.

Девелоперы формируют спрос на жилье комфорт- и бизнес-класса. За последние полтора года доля жилья эконом-класса в общем объеме ввода не превышает 30 %. В то время как в 2016 г. она составляла 56 %. Новая маркетинговая ориентация девелоперов обусловлена тем, что меняется портрет платежеспособного покупателя. С одной стороны, падение ставок по ипотеке сделало покупку квартир доступнее — тем самым простимулировало рост числа сделок на первичном рынке жилья. Сегодня спрос на квартиры в Екатеринбурге стабилен во всех сегментах — «эконом», «комфорт» и «бизнес», сообщают застройщики. С другой стороны, реальные доходы населения не растут. В борьбе за потребителя девелоперы ищут новые категории потенциальных покупателей. Например, строительство интересных проектов в уже сложившихся районах формирует спрос у покупателей, которые уже имеют квартиры, но задумываются о возможном улучшении жилищных условий, при этом не готовы переезжать из своего района. В то же время девелоперы конкурируют в плоскости качества по причине того, что запросы покупателя становятся выше. Наиболее заметное повышение стандартов качества можно наблюдать в сегменте массового жилья.

За год стоимость квадратного метра жилья в новостройках города подорожала на 1,7 %. По данным аналитического отдела ГК «Новосёл», на июнь 2018 г. средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья составляет 69,3 тыс. руб., что на 1180 руб. дороже, чем в июне 2017 г.

http://www.dk.ru/system/ckeditor_pictures/000/178/273_original.jpg?1539282842

Рис. 2. Структура сданных в эксплуатацию квартир по числу комнат [5]

Сегодня, вкладывая деньги в недвижимость, покупатели больше задумываются о том, как изменится ее стоимость со временем: будет ли дорожать район, будет ли востребованной планировка, сумел ли застройщик заложить решения в проект, позволяющие не только сохранить привлекательность комплекса во время эксплуатации, но и развивать его со временем.

http://www.dk.ru/system/ckeditor_pictures/000/178/274_original.jpg?1539282878

Рис. 3. Объемы ввода многоквартирного жилья в Екатеринбурге в 2014–2017 гг., тыс.кв.м. [5]

Поэтому мы уделяем пристальное внимание обустройству территории комплекса, его встраиванию в городскую среду.

Также характеристики массового жилья меняются: разнообразнее становятся планировки, штучные необычные решения вроде квартир с террасами или антресолями; повсеместно применяется меблировка от застройщика, большое внимание уделяется развитию общественных пространств на первых этажах домов и прилегающей территории.

Разумеется, инструменты покупки также являются крайне важным фактором при принятии решения покупателями. Поэтому мы, например, стараемся предусмотреть все возможные варианты оплаты, какие могут быть удобны покупателям в разных жизненных ситуациях.

Крупные застройщики уже подготовились к законодательным нововведениям. Думаю, меньше строить и вводить жилья девелоперы не будут. Рынок просто будет укрупняться. Сегодня рынок очень конкурентный — и это рынок покупателя. Плюс появляются новые игроки, в том числе федеральные. Объемы и заделы у всех значительные. Стоит обратить внимание, что Центробанк начал увеличивать ставку рефинансирования, пусть пока и незначительно. Поэтому надо смотреть, что произойдет с рынком ипотечного кредитования. Все мы понимаем, чем выше кредитные ставки на жилье, тем меньше людей смогут это жилье купить.

В то же время, если рынок готов поглощать определенное количество метров по определенной цене — как бы ни складывались обстоятельства — девелоперы будут строить, пусть даже за счет снижения коммерческой маржи.

Литература:

  1. Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 25 декабря 2018 г.)
  3. Недвижимость Екатеринбурга: вне спроса и предложения // Режим доступа: URL: http://urbc.ru/1068013265-nedvizhimost-ekaterinburga-vne-sprosa-i-predlozheniya.html
  4. Попов А. Правила бизнеса изменились. Почему теперь надо брать в найм именно предпринимателей // Режим доступа: URL: http://ekb.dk.ru/news/pravila-biznesa-izmenilis-pochemu-teper-nado-brat-v-naym-imenno-predprinimateley-237107579
  5. Российский статистический ежегодник за 2018. М.: Росстат. 2019.
  6. Стихина Е. Тайная проверка девелоперов города. Что с ними не так? // Режим доступа: URL: http://ekb.dk.ru/news/rabotayut-edva-li-na-tret-ot-vozmozhnoy-effektivnosti-taynaya-proverka-developerov-goroda-237100404
  7. Топ-10 надежных застройщиков Екатеринбурга // Режим доступа: URL: http://delovoy-kvartal.ru/top-10-nadezhnyih-zastroyshhikov-ekaterinburga/
  8. Официальный сайт Уральской палаты недвижимости. // Режим доступа: URL: https://upn.ru/
Основные термины (генерируются автоматически): Екатеринбург, многоквартирное жилье, первичный рынок жилья, время, долевое строительство, застройщик, массовое жилье, недвижимость, Уральская палата недвижимости, число сделок.


Похожие статьи

Определение факторов, влияющих на стоимость квадратного...

Ключевые слова: оценка недвижимости, жилая недвижимость, квартиры, факторы, влияющие на стоимость жилья, корректировки

За последнее время средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке...

Обзор современной ситуации на рынке жилой недвижимости

Состояние рынка недвижимости в текущий момент знаменуется падением объема продаж на первичном рынке и спадом цен на жилые объекты старого фонда, снижением общего количества сделок и выданных банками ипотечных займов.

Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Пензы...

В статье представлен анализ первичного рынка жилья г Пензы, основанный на проведении классификации данного рынка по различным критериям. Актуальность исследования заключается в том, что только качественная аналитическая работа на рынке недвижимости...

Субъектная структура рынка жилой недвижимости

Рынок жилья — это сектор национальной рыночной экономики, имеющий относительно

Статистический анализ рынка жилой недвижимости в России. В настоящее время жилая

Ключевые слова: долевое строительство; долевое участие в строительстве жилья...

Анализ рынка жилой недвижимости Пензы | Статья в журнале...

Ключевые слова: рынок недвижимости, жилищное строительство, рынок первичного и вторичного жилья.

Несмотря на это, рынок недвижимости сообщает о беспрецедентном росте на первичном рынке. Действительно в нашем регионе можно говорить о смещении...

Экономико-статистический анализ рынка жилья

Ключевые слова: рынок недвижимости, жилищное строительство, рынок первичного и вторичного жилья. В условиях сохранения кризисных явлений особо остро пострадал рынок недвижимости, который, по мнению многих экспертов... Теоретические аспекты оценки рынка...

Анализ рынка жилой недвижимости г. Пензы | Статья в журнале...

Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, первичное и вторичное жильё, жилищное строительство, прогноз развития.

Были проанализированы данные по застройщикам и составлен ТОП 10 застройщиков жилья в Пензе. Для целей ранжирования были изучены...

Особенности формирования рынка недвижимости...

Ключевые слова: рынок недвижимости, спрос и предложение на рынке недвижимости

Статистические данные, предоставленные Кубанской палатой недвижимости, немного

Ключевые слова: рынок недвижимости, жилищное строительство, рынок первичного и...

Влияние изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004...

Как изменится рынок жилья? Как последние требования к застройщикам будут оказывать влияние на

В первом квартале 2018 года число граждан, покупающих квартиры на первичном рынке с

Договор участия в долевом строительстве в настоящее время получил широкое...

Влияние факторов местоположения на стоимость недвижимости

Поэтому объекты недвижимости оцениваются на определённую дату. По времени стоимость объекта недвижимости может изменяться не равномерно, а скачкообразно из-за неблагоприятного влияния множества факторов. В этом случае важно уметь спрогнозировать...

Похожие статьи

Определение факторов, влияющих на стоимость квадратного...

Ключевые слова: оценка недвижимости, жилая недвижимость, квартиры, факторы, влияющие на стоимость жилья, корректировки

За последнее время средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке...

Обзор современной ситуации на рынке жилой недвижимости

Состояние рынка недвижимости в текущий момент знаменуется падением объема продаж на первичном рынке и спадом цен на жилые объекты старого фонда, снижением общего количества сделок и выданных банками ипотечных займов.

Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Пензы...

В статье представлен анализ первичного рынка жилья г Пензы, основанный на проведении классификации данного рынка по различным критериям. Актуальность исследования заключается в том, что только качественная аналитическая работа на рынке недвижимости...

Субъектная структура рынка жилой недвижимости

Рынок жилья — это сектор национальной рыночной экономики, имеющий относительно

Статистический анализ рынка жилой недвижимости в России. В настоящее время жилая

Ключевые слова: долевое строительство; долевое участие в строительстве жилья...

Анализ рынка жилой недвижимости Пензы | Статья в журнале...

Ключевые слова: рынок недвижимости, жилищное строительство, рынок первичного и вторичного жилья.

Несмотря на это, рынок недвижимости сообщает о беспрецедентном росте на первичном рынке. Действительно в нашем регионе можно говорить о смещении...

Экономико-статистический анализ рынка жилья

Ключевые слова: рынок недвижимости, жилищное строительство, рынок первичного и вторичного жилья. В условиях сохранения кризисных явлений особо остро пострадал рынок недвижимости, который, по мнению многих экспертов... Теоретические аспекты оценки рынка...

Анализ рынка жилой недвижимости г. Пензы | Статья в журнале...

Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, первичное и вторичное жильё, жилищное строительство, прогноз развития.

Были проанализированы данные по застройщикам и составлен ТОП 10 застройщиков жилья в Пензе. Для целей ранжирования были изучены...

Особенности формирования рынка недвижимости...

Ключевые слова: рынок недвижимости, спрос и предложение на рынке недвижимости

Статистические данные, предоставленные Кубанской палатой недвижимости, немного

Ключевые слова: рынок недвижимости, жилищное строительство, рынок первичного и...

Влияние изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004...

Как изменится рынок жилья? Как последние требования к застройщикам будут оказывать влияние на

В первом квартале 2018 года число граждан, покупающих квартиры на первичном рынке с

Договор участия в долевом строительстве в настоящее время получил широкое...

Влияние факторов местоположения на стоимость недвижимости

Поэтому объекты недвижимости оцениваются на определённую дату. По времени стоимость объекта недвижимости может изменяться не равномерно, а скачкообразно из-за неблагоприятного влияния множества факторов. В этом случае важно уметь спрогнозировать...

Задать вопрос