Ключевые слова: земельная доля, земельный участок, долевая собственность на земельные участки, нотариальное удостоверение договоров отчуждения земельных долей.
Ученые не раз обращались к трактовке доли как института общей собственности. Так, наиболее распространенными представляются три позиции относительно содержания доли:
1) доля в стоимости, значение имеет именно доля ценности вещи;
2) доля в имуществе, где доля является реальным выражением вещи;
3) доля в праве общей собственности- идеальная доля [1, с. 54].
Третья концепция представляется наиболее верной, так как доля устанавливает долю в праве на имущество, а не в конкретном имуществе [2, с.168].
Последней точки зрения придерживается и законодатель, так, под земельной долей в соответствии с законом Челябинской области от 28.08.2003 № 174-ЗО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области» [3] понимается доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, при этом права на нее должны возникнуть при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Федеральное законодательство также при определении земельной доли имеет ввиду долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [4]. Таким образом, земельная доля (доля в праве общей собственности) это самостоятельный объект гражданским прав.
С 01 июля 2017 г. обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе земельных долей (ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [5]). Такое решение законодателя связано с особой ценностью недвижимости, ее индивидуальностью и необходимостью особой защиты прав законных владельцев. При отчуждении земельных долей необходимо руководствоваться помимо ГК РФ, Основ законодательства о нотариате, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», также ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», региональным законодательством в сфере земельных отношений.
Выделенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не относится к понятию «земельная доля», поэтому действие закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на такие отношения не распространяются. При отчуждении доли в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок применяются общие правила удостоверения сделок, где предметом договора является доля в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Особенности отчуждения земельной доли:
- Ограниченный круг покупателей (одаряемых). Ими могут быть: другой участник долевой собственности, сельскохозяйственная организация, которая использует данный земельный участок (целиком), гражданин — член крестьянского (фермерского) хозяйства, использующий земельный участок, находящийся в долевой собственности. Приобретатель должен подтвердить свой статус документально. Кроме того, иностранные граждане, иностранные юридические лица не могут быть собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения, следовательно, такого права нет и на земельные доли данной категории земель.
- Нотариусу при удостоверении договоров по отчуждению земельных долей необходимо запрашивать путем информационного взаимодействия информацию о дееспособности, действительности паспортов участников сделки, сведения о банкротстве. Из ЕГРП нотариусу необходимо запросить справку о кадастровой стоимости, выписку из ЕГРП на земельный участок, выписку о правах отдельного лица на земельный участок, выписку о содержании правоустанавливающих документов (при необходимости).
- Нотариусу должны быть представлены правоустанавливающие документы. Ими могут быть: документы, указанные в свидетельстве о государственной регистрации прав на земельную долю, либо свидетельство о праве на земельную долю (в случае, если земельная доля получена при реорганизации сельскохозяйственного предприятия или приватизации земель в период отсутствия законодательно установленной выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, либо при отсутствии вышеназванных документов- выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий (решение должно быть принято до начала ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).
При образовании на землях бывшего совхоза сельскохозяйственного предприятия, использующего земельный участок (если право продавца не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав), то нотариусу также должны быть представлены: справка из сельскохозяйственного предприятия о том, что земельная доля в натуре не выделялась, в качестве доли в уставной капитал или паевого взноса не вносилась; справка сельскохозяйственного предприятия о том, что оно является правопреемником прежних ТОО, АО и т. п., либо постановление о реорганизации хозяйства, выписка из ЕГРЮЛ. В случае если предприятие не создавалось, то данный факт необходимо подтвердить справкой Администрации муниципального образования, где расположен земельный участок.
- При продаже земельной доли сельскохозяйственной организацией, использующей весь земельный участок на праве аренды, нотариусу должен быть предоставлен договор аренды земельного участка для подтверждения факта его использования, а значит наличия права выступать приобретателем земельной доли. Действующее законодательство запрещает аренду земельных долей, согласно ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если такой договор все-таки был заключен до вступления в силу указанного закона, то он должен быть в течение восьми лет со дня вступления в силу указанного ФЗ приведен в соответствие с содержащимся в нем п. 2 ст. 9 и ГК РФ (а именно образовать земельный участок путем выдела в счет земельной доли (долей) и зарегистрировать права аренды).
- Если земельная доля выделена в период брака одному из супругов при реорганизации сельскохозяйственных предприятий, то она включается в состав общего совместного имущества супругов. Поэтому согласие супруга на продажу земельной доли требуется в обязательном порядке (даже если оба супруга имеют земельные доли одного земельного участка).
- Если число участников долевой собственности превышает пять, то извещать других участников долевой собственности не нужно. Однако, если участников менее пяти или пять, то действуют правила о преимущественном праве покупке, установленные ст. 250 ГК РФ.
- При удостоверении договора по отчуждению земельной доли должно быть соблюдено правило о предельных размерах общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находится в собственности одного гражданина (или) юридического лица. В текст нотариального договора должен быть отражен факт разъяснения данных правил и последствий их несоблюдения сторонам. На нотариусе не лежит обязанность получения справки о площади сельскохозяйственных земель в муниципальном районе, выписки на покупателя.
Литература:
- Шихалева О. В. Что такое «доля в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом»? // Российское право: Образование. Практика. Наука. — 2010.- № 5.- С.53–55.
- Суханов Е. А. Лекция о праве собственности. — М., 1991. — 240 с.
- Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области: закон Челябинской области от 28.08.2003 № 174-ЗО (ред. 06.12.2017) // газета «Южноуральская панорама» от 23.09.2003 г., выпуск № 7, август 2003г., с. 154–164.
- Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. 27.12.2018) // СЗ РФ от 29.07.2002 № 30 ст. 3018.
- О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // СЗ РФ от 20 июля 2015 г. N 29 (часть I) ст. 4344.
