Связь понятия «доступность» с основными принципами ценообразования земельных участков | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 22 августа, печатный экземпляр отправим 9 сентября.

Опубликовать статью в журнале

Библиографическое описание:

Шихирин, В. В. Связь понятия «доступность» с основными принципами ценообразования земельных участков / В. В. Шихирин, Е. В. Урюпина, Н. А. Харькова, Д. Е. Фокин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 11 (249). — С. 36-39. — URL: https://moluch.ru/archive/249/57230/ (дата обращения: 14.08.2020).



В данной статье рассмотрены понятие «доступность», его определение при оценке земельного участка с различных точек зрения, основные принципы ценообразования с точки зрения доступности, а также раскрыта многогранность факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

Ключевые слова: доступность, ценообразование, земельный участок, эффективное использование, разрешенное использование, городская земля.

Abstract. This article examines the concept of «availability», its definition from different points of view when evaluating a land plot, the basic principles of pricing from the point of view of availability, and also reveals the many-sided nature of factors affecting the value of a urban land.

Keywords: availability, pricing, land, effective use, permitted use, urban land.

В последнее время оценочная деятельность приобрела широкую популярность. Причиной этому является развитие предпринимательства, сферы услуг, а также многочисленные имущественные вопросы. Весьма тесно с оценкой недвижимости связано понятие «доступность». Оно чаще всего употребляется его в отношении жилого сегмента. Понятие доступности жилья всегда звучит с привлекательной позиции, и обещает потребителю получить желаемый результат (удовлетворить потребности) на выгодных условиях. Эти положения раскрывают суть понятия «доступность», но только с одной стороны.

Сферу недвижимости необходимо рассматривать многогранно как с позиции потребления, так и со стороны возможности расширения и развития. Фундаментальной частью недвижимого имущества является земельный участок. Недвижимое имущество, согласно Гражданскому Кодексу РФ — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Земля — природный ресурс, который отличается ограниченностью в использовании, благодаря чему является «лакомым кусочком» с одной стороны и перспективным задатком с другой. Земля — это желаемый объект как для частного собственника в личных целях, так и для крупнейших компаний, для развития производства и поддержания экономики страны в целом.

Земельные участки всегда отличались огромным спросом и явно ограниченным предложением, поэтому и возникает интерес к доступности данного вида актива. Понятие «доступность» многостороннее, его можно рассматривать с разных точек зрения в зависимости от требований и ожиданий.

«Доступность», как свойство находиться в состоянии готовности и используемости ярко выражает «подкованность» земельного участка для его изменений, улучшений при наименьших затратах. Оснащение проездами, подъездами, существующими транспортными развязками, основополагающими коммунальными сетями и коммуникационными системами — это определяющие факторы готовности городской земли к использованию для возведения новых или переоборудованию старых зданий и строений.

«Доступность» как способность к выполнению определенных функций, относиться к характеристике местоположения участка. В зависимости от местоположения земля предопределена для создания требуемой или развитии сложившейся функциональной зоны. Определяющим понятием здесь является вид разрешенного использования земельных участков. Разрешенное использование земельного участка — это характеристика земли, основанная на зонировании территории с целями назначения. Иными словами, вид разрешенного использования устанавливает функциональное назначение территории [3]

«Доступность» рассматривается и как свойство быть годным, что скорее относиться к сельскохозяйственным землям, у которых к основным определяющим факторам относится плодородие. Для городских земель данное определение зависит больше от географических особенностей, которые проявляются в физической осуществимости земельного участка, его грунтовых и ландшафтных возможностях [5].

«Доступность» может выражаться как некая степень, в которой инфраструктура, ресурсы и активы могут эффективно удовлетворять потребности потребителя в соответствии с определенными видами деятельности. Это связано с обеспечением необходимых условий для существования «полезного» земельного участка. Вышеописанное представлено на рис.1.

Рис.1. Многогранность понятия «доступность»

В ценообразовании полезность является основополагающим определением, и понимается как возможность использования для реализации основных функций или потребностей. Полезность — это способность удовлетворения потребностей в определенном месте при определенной ситуации [11].

Стоит отметить, что «польза» земельных ресурсов имеет долгосрочные перспективы. Данные фактор и интересен для инвесторов и девелоперов (девелопер — человек, который занимается девелопментом, девелопмент — деятельность, связанная с улучшением и развитием территорий). «Доступность» с их позиции рассматривается совершенно по-другому. Для них важен принципы ожидания и доходности, т. е. выгоды, которые планируются при реализации проектов (в общем смысле слова) на данном земельном участке. Прибыльность интересует инвестора в первую очередь, из нее появляется эффективность и доказывается привлекательность. С этой позиции земельный участок будет доступным для инвесторов только при условии прибыльности от реализации проектов и условия получения эффектов.

Доступность с законодательной точки зрения — это решения районных планировок, рассмотрения ограничений, требований государственных властей на данный участок.

Рассматривая понятие «доступность» с экономической точки зрения (прибыльности и доходности для инвестора) и с общественной (полезность для общества и перспективность для развития городов) привлекательность земли определяется преимуществами конкретного местоположения.

Классифицируя данное понятие, можно выделить доступность общую и специальную.

Общая доступность в большей степени зависит от локального местоположения и транспортных издержек, (поэтому модель, которую Von Thünen разработал для сельскохозяйственных земель, может быть применена и к городской земле).

Ввиду ограниченности центра города, высокая конкуренция за местоположение через различные уровни арендной платы распределяет центр города между функциями в соответствии с требуемой общей доступностью.

Специальная — определяет внешние выгоды местоположения для каждого отдельного пользователя. К внешним выгодам относятся эффекты концентрации и взаимодополнения. Например, концентрация может являться близостью сервисных служб и сложившейся репутации района. Однако, может существовать и негативное влияние, к примеру, связанное с транспортной загруженностью, что в какой-то мере будет снижать общую доступность. Взаимодополнение даст возможность извлекать дополнительную прибыль от соседства с аналогичными и дополняющими функциями (синергетический эффект) [9].

Общая и специальная доступность определяет ее полезность, что в свою очередь влияет на стоимость земли.

Ценообразование земельных участков с позиции доступности связано со следующими принципами оценочной деятельности (Рис.2): принципом полезности, ожидания, соответствия (сбалансированности), платности, наилучшего и наиболее эффективного использования. Основную характеристику стоимости земли определяет принцип изменения.

Принцип полезности связан как с общественной, так и с потребительской пользой.

Принцип ожидания относиться к планируемым инвестором выгод и доходности от использования земельных участков.

Принцип сбалансированности предполагает обеспечение максимальной стоимости земли при оптимальном распределении факторов производства.

Рис.2. Принципы оценки с позиции доступности земельного участка.

Принцип соответствия — сбалансированность доходности и полезности.

Принцип изменения гласит, что стоимость земли дифференцирована, и меняется в зависимости от времени существующего рынка и информативной базы.

Принцип платности необходим для стимулирования рационального использования земельных участков, их освоения и улучшения. Этот принцип должен способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования.

Основополагающий оценочный принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это разумное разрешенное физически возможное использование, законодательно допустимое, экономически целесообразное и максимально эффективное, что приводит к наивысшей стоимости [7].

Определение стоимости недвижимости является аналитически сложным процессом, который содержит основной спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Доступность земли влияет на ценообразование недвижимости, которое определяется принципами его оценки, представляющих систему теорий на рассмотрение объектов оценки с различных точек зрения.

Таким образом, при изучении экономических вопросов ценообразования недвижимости, подтверждаются основные положения о необходимости рассмотрения многогранности факторов доступности земельных участков, которые влияют на возможности наилучшего и наиболее эффективного их использования.

Литература:

  1. Гражданский кодекс РФ
  2. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  3. Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. — М.: Издательство «КноРус», 2006.
  4. Грибовский С. В. Баринов Н. П. Оценка недвижимости для налогообложения// Журнал «Имущественные отношения». — 2006. — № 5 (56). — С. 96–106; № 6 (57) — С. 66–82; № 7 (58). — С. 85–105.
  5. Кабанова С. И. Комплексная градостроительная оценка территорий городов, С. И. Кабанова, А. А. Сегединов, А. А. Томсев; ПБГ.: ГОСИНТИ, 1971.
  6. Кухтин П. В. Управление земельными ресурсами / П. В. Кухтин, А. А. Левов, В. В. Лобанов, О. С. Семкина — Учебное пособие.: М.: Питер, 2005.
  7. Озеров Е. С., Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — СПб: Издательство «Политехнический университет», 2006.
  8. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. — М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. — 304 с.
  9. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. Учебник / СПб.: Издательство «МКС», 2007 (ISBN 978–5-901810–17–0).
  10. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости — СПб.: Технобалт, 1995.
  11. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости — СПб.: Издательство «МСК», 2000.
Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, разрешенное использование, городская земля, участок, эффективное использование, недвижимое имущество, общая доступность, оценочная деятельность, позиция доступности, принцип изменения.


Похожие статьи

К вопросу о видах разрешенного использования земельного...

Ключевые слова:земельный участок, вид разрешенного использования, ограничение права, градостроительное законодательство, малоэтажная застройка.

Гряда Э. А. Возникновение прав на земельные участки и реализация принципа платности использования земли...

Роль органов местного самоуправления в установлении...

В данной статье рассматривается вопрос о роли органов местного самоуправления в установлении и изменении вида разрешенного использования земельного участка в условиях реформирования земельного и градостроительного законодательства на...

Земельный участок как объект принудительного отчуждения

Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимостью, традиционно относится к числу дискуссионных вопросов в гражданском праве и требует детальной проработки, особенно в случаях изъятия земельного участка...

Проблемы приватизации земельных участков собственниками...

Так, разрешенное использование земельного участка- для индивидуального жилищного

Тогда как, на земельных участках с разрешенным использованием для ведения личного

Так, например решениями Кингисеппского городского суда от 13.05.2015 года по делу №...

Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд...

Для проведения мероприятий требуются земельные участки под строительство зданий, стадионов и прочих сооружений

Изменения в ЗК РФ внесены в статью, определяющую основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в...

Публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного...

Ключевые слова: земельный участок, разрешенный вид использования, условно

Вид разрешенного использования земельного участка, как правовая конструкция

Данная норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп.

Вид разрешенного использования земельного участка как...

В статье предпринята попытка анализа действующего законодательства, предусматривающего виды разрешенного использования земельных участков. Аргументируются выводы о необходимости совершенствования действующего градостроительного законодательства в...

Предоставление земельных участков для целей, не связанных...

Преобразования всей системы экономических отношений, проведенные на территории Российской Федерации, определили новое значение земли и земельных ресурсов. С учетом новых общественных потребностей изменяется законодательство...

К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных...

В статье рассматривается механизм кадастровой оценки земельных участков, проведен

К одному из видов недвижимого имущества относятся земельные участки, они же являются

Стоимостная оценка земельных участков является сложной процедурой, в особенности...

К вопросу о целесообразности приобретения земельных...

Для проведения комплексной оценки земельного участка следует анализировать стоимость как с точки зрения сложившихся на данном рынке цен

В наши дни тема создания искусственных земельных участков приобретает все большую актуальность. Земля — один из самых...

Похожие статьи

К вопросу о видах разрешенного использования земельного...

Ключевые слова:земельный участок, вид разрешенного использования, ограничение права, градостроительное законодательство, малоэтажная застройка.

Гряда Э. А. Возникновение прав на земельные участки и реализация принципа платности использования земли...

Роль органов местного самоуправления в установлении...

В данной статье рассматривается вопрос о роли органов местного самоуправления в установлении и изменении вида разрешенного использования земельного участка в условиях реформирования земельного и градостроительного законодательства на...

Земельный участок как объект принудительного отчуждения

Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимостью, традиционно относится к числу дискуссионных вопросов в гражданском праве и требует детальной проработки, особенно в случаях изъятия земельного участка...

Проблемы приватизации земельных участков собственниками...

Так, разрешенное использование земельного участка- для индивидуального жилищного

Тогда как, на земельных участках с разрешенным использованием для ведения личного

Так, например решениями Кингисеппского городского суда от 13.05.2015 года по делу №...

Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд...

Для проведения мероприятий требуются земельные участки под строительство зданий, стадионов и прочих сооружений

Изменения в ЗК РФ внесены в статью, определяющую основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в...

Публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного...

Ключевые слова: земельный участок, разрешенный вид использования, условно

Вид разрешенного использования земельного участка, как правовая конструкция

Данная норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп.

Вид разрешенного использования земельного участка как...

В статье предпринята попытка анализа действующего законодательства, предусматривающего виды разрешенного использования земельных участков. Аргументируются выводы о необходимости совершенствования действующего градостроительного законодательства в...

Предоставление земельных участков для целей, не связанных...

Преобразования всей системы экономических отношений, проведенные на территории Российской Федерации, определили новое значение земли и земельных ресурсов. С учетом новых общественных потребностей изменяется законодательство...

К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных...

В статье рассматривается механизм кадастровой оценки земельных участков, проведен

К одному из видов недвижимого имущества относятся земельные участки, они же являются

Стоимостная оценка земельных участков является сложной процедурой, в особенности...

К вопросу о целесообразности приобретения земельных...

Для проведения комплексной оценки земельного участка следует анализировать стоимость как с точки зрения сложившихся на данном рынке цен

В наши дни тема создания искусственных земельных участков приобретает все большую актуальность. Земля — один из самых...

Задать вопрос