Тема кадастровых ошибок актуальна на сегодняшний день ввиду обнаружения большого количества ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости. Сталкиваясь с кадастровыми ошибками, мы не знаем каким образом нам поступить, ведь на данный момент каждая кадастровая ошибка — это уникальный случай, но, разобрав сущность и причины возникновения таких ошибок, можно предотвратить их появление.
Согласно законодательству Российской Федерации, кадастровой ошибкой считается запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), не соответствующая действительным достоверным данным.
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [1], кадастровые ошибки, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, бывают двух видов: техническая ошибка и реестровая ошибка (Рис.1).
Рис. 1. Виды кадастровых ошибок
Техническая ошибка отличается от реестровой в первую очередь тем, что она совершается в момент регистрации объекта недвижимости, а именно во время внесения неверных сведений в реестр из документов, представленных в орган регистрации. Техническая ошибка совершается работником органа регистрации, в то время как реестровая ошибка совершается до подачи и внесения сведений в кадастр, и связана она с предоставлением недостоверных данных об объекте недвижимости. Такие ошибки могут быть совершены как государственными органами, подготовившими неверные схемы расположения, так и кадастровыми инженерами, допустившими ошибки в вычислениях или измерениях при проведении кадастровых работ. Таким образом, реестровая ошибка может проявиться из межевого, технического плана, из картоплана территории или же акта обследования — ошибки ввиду неверных действий кадастрового инженера, — или же они могут быть допущены в процессе межведомственного взаимодействия в предоставляемых документах. Технические ошибки представляют собой описки или опечатки, также грамматические или арифметические ошибки и иные подобные ошибки, допущенные работниками органа регистрации объектов недвижимости при внесении сведений в ЕГРН [2]. К примеру, технических ошибок можно отнести ошибки указания площади: в техническом плане указана одна площадь здания, в реестр же внесена иная, или же присутствует незначительная опечатка в фамилии владельца.
Для определения какая же ошибка была допущена необходимо сравнить данные об объекте недвижимости в документах: сравниваем представленные в ЕГРН документы с данными, внесенными в реестр (выписка из ЕГРН). Если данные различаются, то необходимо исправлять техническую ошибку, в противном же случае, если данные идентичны, то ошибка была допущена в документах, представленных в ЕГРН, соответственно необходимо исправлять реестровую ошибку.
Техническая ошибка исправляется легче чем реестровая ошибка. Для исправления технической ошибки государственным регистратором принимается решение об исправлении такой ошибки на основании заявления об ее устранении, либо на основании судебного решения, вступившего в силу, или же в случае обнаружения такой ошибки органом регистрации прав. Заявление на исправление технической ошибки подается в том же порядке, что и заявление для государственной регистрации прав на недвижимость.
Реестровая ошибка исправляется сложнее: сперва необходимо исправить ошибку в документах и только после этого исправить ее в сведениях ЕГРН. В соответствии с законодательством Российской Федерации [1] государственный регистратор обязан исправить реестровую ошибку в течение пяти дней со дня поступления новых, исправленных, сведений об объекте недвижимости. В случае выявления реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков орган регистрации прав принимает решение об ее устранении, содержащее дату выявления ошибки, её обоснованное описание и указание необходимости её исправления. Такое решение направляется заинтересованным лицам для устранения такой ошибки. В случае, если по истечении полугода с уведомления заинтересованных лиц ошибка не устранена, то орган регистрации прав может самостоятельно внести изменения в сведения ЕГРН об объекте недвижимости без согласия его правообладателя. Такие изменения осуществляются органом регистрации прав на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах и с использованием картографической основы.
В обязательном порядке орган государственной регистрации уведомляет об исправлении технической или реестровой ошибках соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав.
Техническая или реестровая ошибки исправляются только в том случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Если такое исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей, такое исправление производится только по решению суда.
Так в Российской Федерации выделяются два порядка устранения кадастровых ошибок: внесудебный и судебный.
Внесудебный порядок возможен при отсутствии споров и разногласий между заявителем и органом кадастрового учета, а также между заявителем и собственниками смежных участков, либо при урегулировании этих споров до суда (в порядке учета изменений, либо при добровольном аннулировании ошибочно внесенных данных). Для этого рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор на проведение кадастровых работ по уточнению границ земельного участка, изготовление межевого плана с заключением кадастрового инженера, в котором делается обоснованный вывод о наличии ошибки в описании местоположения границ земельного участка [3].
Судебный порядок предполагает обращение в суд с исковым заявлением об установлении границ земельного участка в соответствии с межевым планом и исправлении ошибки, указав, что наложение границ смежных земельных участков является препятствием для внесения в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка истца [3].
Итак, кадастровая ошибка — это понятие ошибочной, неверной, записи в Едином государственном реестре недвижимости, включающее в себя как технические ошибки, так и реестровые.
Устранение кадастровых ошибок регламентировано законодательством Российской Федерации, что позволяет всем гражданам Российской Федерации ознакомится с правилами и порядком устранения таких ошибок.
Литература:
- Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29, ст. 4344.
- Как исправить реестровую ошибку в ЕГРН // http://www.consultant.ru (дата обращения: 16.12.2018).
- Юридическая помощь: вопросы и ответы. Выпуск 13 // http://www.consultant.ru (дата обращения: 14.12.2018).
- Споры, связанные с исправлением кадастровых ошибок // http://www.consultant.ru (дата обращения: 18.12.2018).
