В работе рассматривается исследование теоретических основ анализа эффективности инвестиционных проектов и их практическое применение, а также разработка предложений по повышению эффективности строительных проектов.
Ключевые слова: строительство, инвестиционный проект, эффективность инвестиционного проекта.
Процедуры оценки используются в процессе строительства как для определения экономической эффективности проекта, так и для того, чтобы определить затраты. Также оценка используется для того, чтобы определить, как фактический ход реализации проекта соответствует плановому. [1; 2].
Необходимость в оценке возникает у застройщиков на протяжении всего процесса реализации проекта:
– на этапе, когда идея переходит к инициированию проекта;
– на этапе, когда разработка идеи переходит к проектированию;
– на этапе, когда происходит технико-экономическое обоснование проекта;
– на этапе строительства объекта;
– при завершении проекта, вводе в эксплуатацию.
Оценка целесообразности проекта
На этапе перехода от идеи к инициированию проекта, оценку используют как оценку целесообразности проекта. Девелопер исследует рынок, оценивает привлекательность и спрос на возможный проект.
Целесообразность проекта оценивается по трем направлениям:
– определение рыночной привлекательности, спрос и предложение недвижимости определенного вида;
– оценка местоположения, его соответствия для определенного развития;
– определение финансов проекта с учетом возможных рисков.
Оценку рыночной целесообразности девелопер проводит на основе спроса и предложения на рынке, используя показатели, предназначенные для оценки состояния и тенденции ранка недвижимости:
– объем поглощения — объем площадей, которые заполняются в определенный период времени;
– уровень вакансий — незанятые помещения на рынке недвижимости;
– арендные ставки;
– уровень расходов на содержание здания;
– ставка доходности.
Важным фактором при оценке целесообразности проекта является определение наилучшего использования недвижимости. Принцип ННЭИ объекта недвижимости — это такой вариант использования объекта, которые правомочен юридически, осуществим финансово, возможен физически и экономически эффективен. [3; 4] Особое внимание занимают такие критерии, как:
– технические возможности участка;
– правовые условия землепользования;
– экология;
– функциональная возможность участка.
Правовой аспект оценки земельного участка представлен двумя критериям. Первый состоит в экспертизе земельного участка. Земельный кодекс РФ предусматривает различные виды прав на земельный участок.
Второй критерий состоит в градостроительной экспертизе. Во — первых, нужно обратиться к таким документам, как Генеральный план и Правила землепользования и застройки.
Принимать решение о том, стоит ли реализовывать инвестиционный проект или нет, на первом месте стоит оценить издержки, потому что основная цель — это получение дохода.
Оценка целесообразности проекта — это определение эффективности проекта. Авторы [6;7;8] считают, что под эффективностью проекта понимаются максимальные доходы, получаемые после реализации проекта и ввода в эксплуатацию.
Проблема управления стоимостью инвестиционного проекта, включающая управление затратами проекта, бюджетом проекта, занимает важное в место в ходе реализации проекта. [7;9]
Показатели эффективности инвестиционного проекта:
– чистая приведенная стоимость (NPV);
– внутренняя норма доходности (IRR);
– индекс доходности.
NPV — это разность всех дисконтированных показателей и затрат проекта. Ряд авторов [7; 9] пришли к выводу, что NPV — это лучший показатель для финансовой оценки девелоперского проекта.
Недостатки NPV:
– сложности при расчете;
– недостаток учета эффективности при использовании капитала;
– нельзя сравнивать проекты с одинаковым чистым дисконтированным доходом и с разной капиталоемкостью;
– противоположные проекты, имеющие одинаковыйNPV, считаются привлекательными, даже если затраты у одного меньше, чем у другого.
– если проект имеет ограниченные ресурсы, то использовать NPV невозможно при ранжировании проекта.
Литература:
- Абрамов Д. В. Финансы и кредит: Организация проектного финансирования при строительстве объектов недвижимости в России / Д. В. Абрамов,2015 — № 37 — С.45–50.
- Свешникова Т. В. Факторы, влияющие на уровень инвестиционных рисков / Казан. Наука, 2014 — № 6. — С.84–87.
- Файншмитд Е. Оценка эффективность инвестиционного проекта / Е. Файншмитд. — М.: Вече, 2014–185 с.
- Хрусталев Е. Ю. Фин. аналитика: проблемы и решения: Методология оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса / Е.Ю Хрусталев, М. И. Елизарова, 2014. — № 15. — С.2–9.
- Земельный кодекс РФ, 2016
- Колесников М. Инвестиционные проекты: определение, жизненный цикл, оценка эффективности / Проблемы теории и практики упр., 2012 — № 2 — С.67–75
- Максимов С. Н. Управление девелопментом / С. Н. Максимов. — М.: Издательство Проспект, 2015. — 472 с.
- Холодкова В. В. Оценка устойчивости показателей эффективности инвестиционного проекта с помощью метода Монте — Карл / Вести Петербург ун — та. Сер.5, Экономика, 2012 — № 2. — С.129–138.
- Федотова М. А. Девелопмент в недвижимости: монография / М. А. Федотова, Т. В. Тазихина, А. А. Бакулина. — М.: КНОРУС, 2010. — 264 с.
- Максимов С. Н. Управление недвижимостью / С. Н. Максимов. — М.: Издательство Юрайт, 2016. — 387.
