Методология управления объектами недвижимости различного функционального назначения | Статья в журнале «Молодой ученый»

Автор:

Рубрика: Экономика и управление

Опубликовано в Молодой учёный №50 (236) декабрь 2018 г.

Дата публикации: 16.12.2018

Статья просмотрена: 26 раз

Библиографическое описание:

Перехрестюк В. М. Методология управления объектами недвижимости различного функционального назначения // Молодой ученый. — 2018. — №50. — С. 176-179. — URL https://moluch.ru/archive/236/54931/ (дата обращения: 26.04.2019).



В статье рассмотрена проблема управления объектами недвижимого имущества, исследованы ключевые этапы их жизненного цикла и методология менеджмента в зависимости от выполняемого им функционала, а также динамика ключевых прерогатив застройщиков и инвестирующих в развитии их проектов компаний. В ходе исследования была зафиксирована значимость концепции менеджмента коммерческими и объектами недвижимости для достижения высокой эффективности.

Ключевые слова: объекты недвижимости, жизненный цикл объектов недвижимого имущества, инвестиционная и операционная недвижимость, управление и методология менеджмента недвижимого имущества.

Менеджмент в сфере недвижимости в последние годы приобрел особое значение в деятельности домохозяйств и бизнес сообществ. Недвижимость стала приобретаться не только для удовлетворения базовых социальных потребностей в жилищных условиях, но и с целью инвестирования свободных денежных средств и извлечения прибыли.

Для более полого понимания понятия «недвижимость» обратимся к статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) [3], в которой говорится о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения данных прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Государственной регистрации подлежат объекты, перешедшие к владельцу в результате наступления права собственности, прав оперативного управления и хозяйственного ведения, прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, ипотеки, сервитутов и иных прав в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с ГК РФ «недвижимость» принято рассматривать нескольких ипостасях:

1) Как натуральный (естественный) объект: земельные участки, недра, карьеры, месторождения полезных ископаемых и иных природных ресурсов;

2) Как физически и правовой объект, непосредственно расположенный на земельных участках и тесно связанный с ними: сооружения, жилые и нежилые здания, строения и т. п.;

3) Как объект, не относимый юридически к таковым — совокупность движимого и недвижимого имущества предприятий, значащаяся у них на балансе или арендуемая у аналогичных субъектов с целью осуществления производственно-хозяйственной деятельности;

4) Как объект, относимый к таковым в соответствии с законом: морские суда и суда внутреннего плавания, объекты космической и военно-воздушной отраслей [5].

В нормативно-правовых документах, законодательных и методических актах наиболее часто встречается классификация объектов недвижимого имущества в зависимости от следующих признаков:

1) В соответствии с физическим статусом:

1.1) Земельные участки:

1.2) Здания, сооружения, строения;

1.3) Помещения.

2) В зависимости от места расположения:

2.1) Районная недвижимость;

2.2) Региональная недвижимость;

2.3) Недвижимость в разных зонах города и т д.

3) По размеру площади:

3.1) Малогабаритные объекты;

3.2) Среднего габарита объекты;

3.3) Крупногабаритные объекты.

4) В зависимости от вида собственности:

4.1) Частные;

4.2) Государственные;

4.3) Общественные;

4.4) Коллективные.

5) В соответствии с присвоенным юридическим статусом:

5.1) Приобретенное посредством договора купли-продажи;

5.2) Полученное на основании договора дарения или в наследство;

5.3) Переход в собственность в результате приватизации и т. п.

6) В соответствии с выполняемые функциями:

6.1) Производственного назначения;

6.2) Непроизводственного назначения.

7) По происхождению:

7.1) Выполнимые — здания, сооружения, строения, лесные массивы;

7.2) Невосполнимые — земля, недра, месторождения полезных ископаемых и иных ресурсов.

На протяжении всего своего жизненного цикла объекты недвижимого имущества физически и морально изнашиваются, а также претерпевают правовые и экономические изменения, что можно охарактеризовать как систему последовательных и упорядоченных взаимодействий отдельных этапов функционирования объектов, определяющих для их собственников стоимостную значимость [4].

Объекты недвижимого имущества, за исключением земель и недр, проходят через следующие ключевые этапы жизненного цикла:

1) Формирование недвижимости — сделка или действие, в результате которых объект перешел в собственность владельцу (покупка, дарение, строительство и т. п.);

2) Разработка, эксплуатация, использование (ремонт, реорганизация, расширение и т. д.);

3) Смена владельца;

4) Прекращение существования в результате ликвидации, стихийного или естественного разрушения, износа.

В данной связи, тема эффективного управления фондом недвижимости актуальна в современном мире с его частыми кризисными явлениями и угрозами сокращения части ресурсов [10]. В первую очередь, данная проблема касается сектора коммерческой недвижимости, выступающего лидером отрасли по показателю доходности. Как известно, данная категория недвижимости является наиболее предпочитаемой с целью инвестирования населением и представителями бизнеса свих свободных денежных средств.

Деятельность по управлению объектами недвижимого имущества осуществляется в трех аспектах: правовом, экономическом и техническом [7].

Правовой аспект предусматривает применение наиболее удачного сочетания прав на недвижимость и методов эффективного использования объектов.

Экономический аспект характеризуется через грамотное распределение расходов и доходов, поиск путей оптимизации затрат и повышения прибыли

Технический аспект подразумевает своевременное проведение целого комплекса мер по поддержке в эксплуатационном состоянии объектов недвижимого имущества и предотвращения их преждевременного износа.

В данной связи многими компаниями уделяется особое внимание роли менеджмента, ключевые цели которого могут быть как финансовыми (получение прибыли), так и не стоимостными [6].

К финансово-экономическим целям управления объектов недвижимого имущества относят: инвестиции для извлечения прибыли; сдача в наем (аренду); ведения производственно-хозяйственной деятельности.

К не стоимостным целям перечисляют: использование объекта по прямому назначению (проживание, например); для открытия объектов образования, здравоохранения и иных социальных учреждений; создания объектов инфраструктура.

Однако в жизненных реалиях крайне трудно встретить перечисленные выше цели в своем изначальном виде. Чаще всего, две из них, а порой и более, пересекаются между собой. В качестве примера можно привести покупка с целью инвестирования свободных денежных средств объекта коммерческой недвижимости, который впоследствии сдается в аренду для извлечения его владельцем прибыли. При этом одна из целей является первостепенной (высшей), а остальные уже рассматриваются в качестве средств ее достижения.

Методология управления напрямую зависит от субъекта, оказывающего воздействие на недвижимое имущество. Она представлена следующим арсеналом инструментов:

1)Регулирование рынка государственными органами посредством инструментов прямого административного менеджмента (утверждение правовых норм, законов и постановлений в части контроля ведения сделок с объектами недвижимости, лицензирования компаний в данной сфере и т. п.), косвенного воздействия (налогообложение, предоставление льгот, внедрение целевых программ), решения вопросов пользования землей, её передачи в руки частных предпринимателей и развитии на её территории инженерной инфраструктуры;

2)Общественное воздействие, что предусматривает определение базы для разработки нормативных положений на основе реакции наиболее обширных слоев общества, среди которых профессиональные участники рынка недвижимости;

3)Менеджмент объектов недвижимости, способных приносить своим собственникам наиболее высокие доходы;

4)Управление государственной собственностью — муниципальной недвижимостью, земельными ресурсами, лесным фондом и т. п. [1]

Действие системы управления недвижимого имущества базируется на таких принципах, как:

1) Разграничение по типам (формам) объектов;

2) Классификации объектов;

3) Регистрация имущественных прав и оценка недвижимости;

4) Учет отраслевой специфики менеджмента в сфере недвижимости;

5) Согласования политики в области управления недвижимыми объектами.

Управление недвижимыми объектами осуществляется как самим его владельцем, так и с привлечением управляющей компании. С целью принятия наиболее оптимального решения по данному вопросу, целесообразно провести сравнительный анализ предполагаемых задач и целей по управлению с имеющимися финансовыми, временными и иными ресурсами.

При выборе методов управления объектов недвижимого имущества также учитываются их функциональное назначение.

В менеджменте объектов операционной недвижимости, чьи владельцы используют в основном для ведения бизнеса и производственной деятельности важно, в первую очередь, своевременное принять меры и провести комплекс мероприятий, направленных на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Такое управление объектами посильно всем собственникам и редко требует привлечение управляющих компаний.

Для объектов инвестиционной недвижимости, ключевым критерием приобретения которых, как упоминалось выше, выступает максимальное извлечение прибыли, целесообразнее будет передача их в доверительное управление профессиональным участникам данного рынка [9].

Инструментами управления инвестиционной недвижимостью могут выступать:

1)Ленд-девелопмент — управление земельными участками, а именно их подготовка к началу строительного процесса. Наиболее оптимален в тех ситуациях, когда инвесторы не имеют желания заниматься процедурами перевода статуса находящейся у них в собственности земли, согласование интересов разных сторон на стадии покупки объекта и т. п. В классическом понимании ленд-девелопмент можно представить как комплекс мер по повышению уровня ликвидности и его привлекательности для инвесторов;

2)Мастер-планирование — процесс, в ходе которого предлагаются меры по строительству зданий на выбранном земельном участке, его наиболее выгодного освоения и развития на его территории различных элементов. По сути, это инструмент формирования и реализации высокоэффективной стратегии по физической, экономической и социальной трансформации [1];

3)Риэлторские конторы, чья деятельность позволяет им выступать в роли брокера, дилера, агента и посредника на рынке недвижимости, обеспечивая безопасность проводимых в его рамках сделок.

Таким образом, под управлением объектами недвижимости понимается комплекс инструментов менеджмента корпоративным имуществом, процессами эксплуатации зданий и земельных участков, связанной с ними инфраструктурой. При этом выбор методологии управления в секторе недвижимости напрямую зависит от преследуемых целей владельцами объектов.

Литература:

  1. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. — СПб: Питер, 2013–416 с.
  2. Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изменениями и дополнения, вступил в силу с 01.09.2018): Статья 131. Государственная регистрация недвижимости [Электронный ресурс].
  4. Домнина, С. В. Оценка объектов собственности: учебник. Самара: НОУ ВПО Самарский институт — Высшая школа приватизации и предпринимательства», 2014–70 с.
  5. Калмыкова, Е. Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Е. Ю. Калмыкова, Томский полиграфический университет. — Томск: Издательство Томского политехнического университета, 2011. — 139 с.
  6. Кобелева, С.А., Муромский А. С. Основы управления недвижимостью: учебное пособие. / С. А. Кобелева, А. С. Муромский. — Орел. ФГБОУ ВПО «Госуниверситет — УИНПК», 2012. — 85 с.
  7. Мавлютова, А. Р. Внедрение методологии профессионального управления эксплуатацией объектов недвижимости различного функционального назначения. Российское предпринимательство. / А. Р. Мавлютова, ассистент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Казанский государственный архитектурно-строительный университет. — Издательство «Креативная экономика» — 2015.
  8. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c.
  9. Юдина, Е. М. Применение методов экономико-теоретических исследований в практике формирования инвестиционных стратегий. Российское предпринимательство/ Е. М. Юдина. — 2015 г. — 82–89 с.
  10. Преображенская, Е. Г. Методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе. / Преображенская Е. Г. — Российское предпринимательство, 2014–99–106 с.
Основные термины (генерируются автоматически): недвижимое имущество, жизненный цикл, недвижимость, ГК РФ, управление, инвестиционная недвижимость, коммерческая недвижимость, операционная недвижимость, производственно-хозяйственная деятельность, эксплуатационное состояние.


Похожие статьи

Управление стоимостью объектов недвижимости на различных...

На стоимость объекта недвижимости оказывают влияние не только величина первоначальных затрат на его создание, но и эксплуатационная

Жизненный цикл объекта недвижимости может повторяться неоднократно, с каждым новым собственником объекта, вплоть до...

Определение понятия «коммерческая недвижимость»

Статья посвящена исследованию понятия «коммерческая недвижимость». В данной статье проведен анализ трудов различных ученых, которые занимались исследованием данного вопроса, а также анализ действующего законодательства Российской Федерации.

Анализ современной концепции эксплуатации объектов...

Первый этап - функционирование объекта недвижимости включает обслуживание и ремонт

Функционирование объектов недвижимости представлено следующими направлениями

Второй этап данной стадии жизненного цикла объекта недвижимости - обслуживание и...

Понятие недвижимого имущества и особенности его определения

Правовое признание данного имущества недвижимым объясняется различными причинами. Указанные объекты относятся к недвижимости в силу того, что они имеют высокую цену, а также особую значимость, и поэтому требует особого порядка регистрации, который...

Управление объектами рынка недвижимости в России на...

В целом объект недвижимости за весь свой период существования проходит три этапа

Это так называемый инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости.

Как правило, деятельность по управлению объектами рынка недвижимости часто пересекается...

Анализ стоимости аренды коммерческой недвижимости...

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, аренды коммерческой недвижимости, самарская коммерческая недвижимость.

Основным правовым документом, регулирующим аренду как вид экономической деятельности, является Гражданский Кодекс (Часть 2, Раздел...

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чувствителен к кризисам, к макроэкономической...

Субъектная структура рынка жилой недвижимости

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ — “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты...

Особенности управления проектами развития коммерческой...

Как правило, проекты в недвижимости называют инвестиционно-строительными проектами (ИСП), так как это особые инвестиционные проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, удовлетворяющих определенным потребностям.

Понятие девелопмента недвижимости в российском праве

В статье рассматриваются существующие в научных работах и в нормативных актах определения термина «девелопмент недвижимости», раскрываются основные его признаки и особенности, рассматривается организационная составляющая девелопмента.

Похожие статьи

Управление стоимостью объектов недвижимости на различных...

На стоимость объекта недвижимости оказывают влияние не только величина первоначальных затрат на его создание, но и эксплуатационная

Жизненный цикл объекта недвижимости может повторяться неоднократно, с каждым новым собственником объекта, вплоть до...

Определение понятия «коммерческая недвижимость»

Статья посвящена исследованию понятия «коммерческая недвижимость». В данной статье проведен анализ трудов различных ученых, которые занимались исследованием данного вопроса, а также анализ действующего законодательства Российской Федерации.

Анализ современной концепции эксплуатации объектов...

Первый этап - функционирование объекта недвижимости включает обслуживание и ремонт

Функционирование объектов недвижимости представлено следующими направлениями

Второй этап данной стадии жизненного цикла объекта недвижимости - обслуживание и...

Понятие недвижимого имущества и особенности его определения

Правовое признание данного имущества недвижимым объясняется различными причинами. Указанные объекты относятся к недвижимости в силу того, что они имеют высокую цену, а также особую значимость, и поэтому требует особого порядка регистрации, который...

Управление объектами рынка недвижимости в России на...

В целом объект недвижимости за весь свой период существования проходит три этапа

Это так называемый инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости.

Как правило, деятельность по управлению объектами рынка недвижимости часто пересекается...

Анализ стоимости аренды коммерческой недвижимости...

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, аренды коммерческой недвижимости, самарская коммерческая недвижимость.

Основным правовым документом, регулирующим аренду как вид экономической деятельности, является Гражданский Кодекс (Часть 2, Раздел...

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чувствителен к кризисам, к макроэкономической...

Субъектная структура рынка жилой недвижимости

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ — “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты...

Особенности управления проектами развития коммерческой...

Как правило, проекты в недвижимости называют инвестиционно-строительными проектами (ИСП), так как это особые инвестиционные проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, удовлетворяющих определенным потребностям.

Понятие девелопмента недвижимости в российском праве

В статье рассматриваются существующие в научных работах и в нормативных актах определения термина «девелопмент недвижимости», раскрываются основные его признаки и особенности, рассматривается организационная составляющая девелопмента.

Задать вопрос