Методология управления объектами недвижимости различного функционального назначения | Статья в журнале «Молодой ученый»

Автор:

Рубрика: Экономика и управление

Опубликовано в Молодой учёный №50 (236) декабрь 2018 г.

Дата публикации: 16.12.2018

Статья просмотрена: 4 раза

Библиографическое описание:

Перехрестюк В. М. Методология управления объектами недвижимости различного функционального назначения // Молодой ученый. — 2018. — №50. — С. 176-179. — URL https://moluch.ru/archive/236/54931/ (дата обращения: 19.01.2019).



В статье рассмотрена проблема управления объектами недвижимого имущества, исследованы ключевые этапы их жизненного цикла и методология менеджмента в зависимости от выполняемого им функционала, а также динамика ключевых прерогатив застройщиков и инвестирующих в развитии их проектов компаний. В ходе исследования была зафиксирована значимость концепции менеджмента коммерческими и объектами недвижимости для достижения высокой эффективности.

Ключевые слова: объекты недвижимости, жизненный цикл объектов недвижимого имущества, инвестиционная и операционная недвижимость, управление и методология менеджмента недвижимого имущества.

Менеджмент в сфере недвижимости в последние годы приобрел особое значение в деятельности домохозяйств и бизнес сообществ. Недвижимость стала приобретаться не только для удовлетворения базовых социальных потребностей в жилищных условиях, но и с целью инвестирования свободных денежных средств и извлечения прибыли.

Для более полого понимания понятия «недвижимость» обратимся к статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) [3], в которой говорится о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения данных прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Государственной регистрации подлежат объекты, перешедшие к владельцу в результате наступления права собственности, прав оперативного управления и хозяйственного ведения, прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, ипотеки, сервитутов и иных прав в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с ГК РФ «недвижимость» принято рассматривать нескольких ипостасях:

1) Как натуральный (естественный) объект: земельные участки, недра, карьеры, месторождения полезных ископаемых и иных природных ресурсов;

2) Как физически и правовой объект, непосредственно расположенный на земельных участках и тесно связанный с ними: сооружения, жилые и нежилые здания, строения и т. п.;

3) Как объект, не относимый юридически к таковым — совокупность движимого и недвижимого имущества предприятий, значащаяся у них на балансе или арендуемая у аналогичных субъектов с целью осуществления производственно-хозяйственной деятельности;

4) Как объект, относимый к таковым в соответствии с законом: морские суда и суда внутреннего плавания, объекты космической и военно-воздушной отраслей [5].

В нормативно-правовых документах, законодательных и методических актах наиболее часто встречается классификация объектов недвижимого имущества в зависимости от следующих признаков:

1) В соответствии с физическим статусом:

1.1) Земельные участки:

1.2) Здания, сооружения, строения;

1.3) Помещения.

2) В зависимости от места расположения:

2.1) Районная недвижимость;

2.2) Региональная недвижимость;

2.3) Недвижимость в разных зонах города и т д.

3) По размеру площади:

3.1) Малогабаритные объекты;

3.2) Среднего габарита объекты;

3.3) Крупногабаритные объекты.

4) В зависимости от вида собственности:

4.1) Частные;

4.2) Государственные;

4.3) Общественные;

4.4) Коллективные.

5) В соответствии с присвоенным юридическим статусом:

5.1) Приобретенное посредством договора купли-продажи;

5.2) Полученное на основании договора дарения или в наследство;

5.3) Переход в собственность в результате приватизации и т. п.

6) В соответствии с выполняемые функциями:

6.1) Производственного назначения;

6.2) Непроизводственного назначения.

7) По происхождению:

7.1) Выполнимые — здания, сооружения, строения, лесные массивы;

7.2) Невосполнимые — земля, недра, месторождения полезных ископаемых и иных ресурсов.

На протяжении всего своего жизненного цикла объекты недвижимого имущества физически и морально изнашиваются, а также претерпевают правовые и экономические изменения, что можно охарактеризовать как систему последовательных и упорядоченных взаимодействий отдельных этапов функционирования объектов, определяющих для их собственников стоимостную значимость [4].

Объекты недвижимого имущества, за исключением земель и недр, проходят через следующие ключевые этапы жизненного цикла:

1) Формирование недвижимости — сделка или действие, в результате которых объект перешел в собственность владельцу (покупка, дарение, строительство и т. п.);

2) Разработка, эксплуатация, использование (ремонт, реорганизация, расширение и т. д.);

3) Смена владельца;

4) Прекращение существования в результате ликвидации, стихийного или естественного разрушения, износа.

В данной связи, тема эффективного управления фондом недвижимости актуальна в современном мире с его частыми кризисными явлениями и угрозами сокращения части ресурсов [10]. В первую очередь, данная проблема касается сектора коммерческой недвижимости, выступающего лидером отрасли по показателю доходности. Как известно, данная категория недвижимости является наиболее предпочитаемой с целью инвестирования населением и представителями бизнеса свих свободных денежных средств.

Деятельность по управлению объектами недвижимого имущества осуществляется в трех аспектах: правовом, экономическом и техническом [7].

Правовой аспект предусматривает применение наиболее удачного сочетания прав на недвижимость и методов эффективного использования объектов.

Экономический аспект характеризуется через грамотное распределение расходов и доходов, поиск путей оптимизации затрат и повышения прибыли

Технический аспект подразумевает своевременное проведение целого комплекса мер по поддержке в эксплуатационном состоянии объектов недвижимого имущества и предотвращения их преждевременного износа.

В данной связи многими компаниями уделяется особое внимание роли менеджмента, ключевые цели которого могут быть как финансовыми (получение прибыли), так и не стоимостными [6].

К финансово-экономическим целям управления объектов недвижимого имущества относят: инвестиции для извлечения прибыли; сдача в наем (аренду); ведения производственно-хозяйственной деятельности.

К не стоимостным целям перечисляют: использование объекта по прямому назначению (проживание, например); для открытия объектов образования, здравоохранения и иных социальных учреждений; создания объектов инфраструктура.

Однако в жизненных реалиях крайне трудно встретить перечисленные выше цели в своем изначальном виде. Чаще всего, две из них, а порой и более, пересекаются между собой. В качестве примера можно привести покупка с целью инвестирования свободных денежных средств объекта коммерческой недвижимости, который впоследствии сдается в аренду для извлечения его владельцем прибыли. При этом одна из целей является первостепенной (высшей), а остальные уже рассматриваются в качестве средств ее достижения.

Методология управления напрямую зависит от субъекта, оказывающего воздействие на недвижимое имущество. Она представлена следующим арсеналом инструментов:

1)Регулирование рынка государственными органами посредством инструментов прямого административного менеджмента (утверждение правовых норм, законов и постановлений в части контроля ведения сделок с объектами недвижимости, лицензирования компаний в данной сфере и т. п.), косвенного воздействия (налогообложение, предоставление льгот, внедрение целевых программ), решения вопросов пользования землей, её передачи в руки частных предпринимателей и развитии на её территории инженерной инфраструктуры;

2)Общественное воздействие, что предусматривает определение базы для разработки нормативных положений на основе реакции наиболее обширных слоев общества, среди которых профессиональные участники рынка недвижимости;

3)Менеджмент объектов недвижимости, способных приносить своим собственникам наиболее высокие доходы;

4)Управление государственной собственностью — муниципальной недвижимостью, земельными ресурсами, лесным фондом и т. п. [1]

Действие системы управления недвижимого имущества базируется на таких принципах, как:

1) Разграничение по типам (формам) объектов;

2) Классификации объектов;

3) Регистрация имущественных прав и оценка недвижимости;

4) Учет отраслевой специфики менеджмента в сфере недвижимости;

5) Согласования политики в области управления недвижимыми объектами.

Управление недвижимыми объектами осуществляется как самим его владельцем, так и с привлечением управляющей компании. С целью принятия наиболее оптимального решения по данному вопросу, целесообразно провести сравнительный анализ предполагаемых задач и целей по управлению с имеющимися финансовыми, временными и иными ресурсами.

При выборе методов управления объектов недвижимого имущества также учитываются их функциональное назначение.

В менеджменте объектов операционной недвижимости, чьи владельцы используют в основном для ведения бизнеса и производственной деятельности важно, в первую очередь, своевременное принять меры и провести комплекс мероприятий, направленных на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Такое управление объектами посильно всем собственникам и редко требует привлечение управляющих компаний.

Для объектов инвестиционной недвижимости, ключевым критерием приобретения которых, как упоминалось выше, выступает максимальное извлечение прибыли, целесообразнее будет передача их в доверительное управление профессиональным участникам данного рынка [9].

Инструментами управления инвестиционной недвижимостью могут выступать:

1)Ленд-девелопмент — управление земельными участками, а именно их подготовка к началу строительного процесса. Наиболее оптимален в тех ситуациях, когда инвесторы не имеют желания заниматься процедурами перевода статуса находящейся у них в собственности земли, согласование интересов разных сторон на стадии покупки объекта и т. п. В классическом понимании ленд-девелопмент можно представить как комплекс мер по повышению уровня ликвидности и его привлекательности для инвесторов;

2)Мастер-планирование — процесс, в ходе которого предлагаются меры по строительству зданий на выбранном земельном участке, его наиболее выгодного освоения и развития на его территории различных элементов. По сути, это инструмент формирования и реализации высокоэффективной стратегии по физической, экономической и социальной трансформации [1];

3)Риэлторские конторы, чья деятельность позволяет им выступать в роли брокера, дилера, агента и посредника на рынке недвижимости, обеспечивая безопасность проводимых в его рамках сделок.

Таким образом, под управлением объектами недвижимости понимается комплекс инструментов менеджмента корпоративным имуществом, процессами эксплуатации зданий и земельных участков, связанной с ними инфраструктурой. При этом выбор методологии управления в секторе недвижимости напрямую зависит от преследуемых целей владельцами объектов.

Литература:

  1. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. — СПб: Питер, 2013–416 с.
  2. Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изменениями и дополнения, вступил в силу с 01.09.2018): Статья 131. Государственная регистрация недвижимости [Электронный ресурс].
  4. Домнина, С. В. Оценка объектов собственности: учебник. Самара: НОУ ВПО Самарский институт — Высшая школа приватизации и предпринимательства», 2014–70 с.
  5. Калмыкова, Е. Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Е. Ю. Калмыкова, Томский полиграфический университет. — Томск: Издательство Томского политехнического университета, 2011. — 139 с.
  6. Кобелева, С.А., Муромский А. С. Основы управления недвижимостью: учебное пособие. / С. А. Кобелева, А. С. Муромский. — Орел. ФГБОУ ВПО «Госуниверситет — УИНПК», 2012. — 85 с.
  7. Мавлютова, А. Р. Внедрение методологии профессионального управления эксплуатацией объектов недвижимости различного функционального назначения. Российское предпринимательство. / А. Р. Мавлютова, ассистент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Казанский государственный архитектурно-строительный университет. — Издательство «Креативная экономика» — 2015.
  8. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c.
  9. Юдина, Е. М. Применение методов экономико-теоретических исследований в практике формирования инвестиционных стратегий. Российское предпринимательство/ Е. М. Юдина. — 2015 г. — 82–89 с.
  10. Преображенская, Е. Г. Методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе. / Преображенская Е. Г. — Российское предпринимательство, 2014–99–106 с.
Основные термины (генерируются автоматически): недвижимое имущество, жизненный цикл, недвижимость, ГК РФ, управление, инвестиционная недвижимость, коммерческая недвижимость, операционная недвижимость, производственно-хозяйственная деятельность, эксплуатационное состояние.


Похожие статьи

Управление стоимостью объектов недвижимости на различных...

На стоимость объекта недвижимости оказывают влияние не только величина первоначальных затрат на его создание, но и эксплуатационная

Жизненный цикл объекта недвижимости может повторяться неоднократно, с каждым новым собственником объекта, вплоть до...

Определение понятия «коммерческая недвижимость»

Статья посвящена исследованию понятия «коммерческая недвижимость». В данной статье проведен анализ трудов различных ученых, которые занимались исследованием данного вопроса, а также анализ действующего законодательства Российской Федерации.

Анализ современной концепции эксплуатации объектов...

Первый этап - функционирование объекта недвижимости включает обслуживание и ремонт

Функционирование объектов недвижимости представлено следующими направлениями

Второй этап данной стадии жизненного цикла объекта недвижимости - обслуживание и...

Понятие недвижимого имущества и особенности его определения

Правовое признание данного имущества недвижимым объясняется различными причинами. Указанные объекты относятся к недвижимости в силу того, что они имеют высокую цену, а также особую значимость, и поэтому требует особого порядка регистрации, который...

Управление объектами рынка недвижимости в России на...

В целом объект недвижимости за весь свой период существования проходит три этапа

Это так называемый инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости.

Как правило, деятельность по управлению объектами рынка недвижимости часто пересекается...

Анализ стоимости аренды коммерческой недвижимости...

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, аренды коммерческой недвижимости, самарская коммерческая недвижимость.

Основным правовым документом, регулирующим аренду как вид экономической деятельности, является Гражданский Кодекс (Часть 2, Раздел...

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чувствителен к кризисам, к макроэкономической...

Субъектная структура рынка жилой недвижимости

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ — “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты...

Особенности управления проектами развития коммерческой...

Как правило, проекты в недвижимости называют инвестиционно-строительными проектами (ИСП), так как это особые инвестиционные проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, удовлетворяющих определенным потребностям.

Понятие девелопмента недвижимости в российском праве

В статье рассматриваются существующие в научных работах и в нормативных актах определения термина «девелопмент недвижимости», раскрываются основные его признаки и особенности, рассматривается организационная составляющая девелопмента.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle

Похожие статьи

Управление стоимостью объектов недвижимости на различных...

На стоимость объекта недвижимости оказывают влияние не только величина первоначальных затрат на его создание, но и эксплуатационная

Жизненный цикл объекта недвижимости может повторяться неоднократно, с каждым новым собственником объекта, вплоть до...

Определение понятия «коммерческая недвижимость»

Статья посвящена исследованию понятия «коммерческая недвижимость». В данной статье проведен анализ трудов различных ученых, которые занимались исследованием данного вопроса, а также анализ действующего законодательства Российской Федерации.

Анализ современной концепции эксплуатации объектов...

Первый этап - функционирование объекта недвижимости включает обслуживание и ремонт

Функционирование объектов недвижимости представлено следующими направлениями

Второй этап данной стадии жизненного цикла объекта недвижимости - обслуживание и...

Понятие недвижимого имущества и особенности его определения

Правовое признание данного имущества недвижимым объясняется различными причинами. Указанные объекты относятся к недвижимости в силу того, что они имеют высокую цену, а также особую значимость, и поэтому требует особого порядка регистрации, который...

Управление объектами рынка недвижимости в России на...

В целом объект недвижимости за весь свой период существования проходит три этапа

Это так называемый инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости.

Как правило, деятельность по управлению объектами рынка недвижимости часто пересекается...

Анализ стоимости аренды коммерческой недвижимости...

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, аренды коммерческой недвижимости, самарская коммерческая недвижимость.

Основным правовым документом, регулирующим аренду как вид экономической деятельности, является Гражданский Кодекс (Часть 2, Раздел...

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чувствителен к кризисам, к макроэкономической...

Субъектная структура рынка жилой недвижимости

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ — “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты...

Особенности управления проектами развития коммерческой...

Как правило, проекты в недвижимости называют инвестиционно-строительными проектами (ИСП), так как это особые инвестиционные проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, удовлетворяющих определенным потребностям.

Понятие девелопмента недвижимости в российском праве

В статье рассматриваются существующие в научных работах и в нормативных актах определения термина «девелопмент недвижимости», раскрываются основные его признаки и особенности, рассматривается организационная составляющая девелопмента.

Задать вопрос