Сравнительный анализ экономической эффективности конструктивных систем жилых зданий



В статье представлены результаты экономического сравнения наиболее распространенных конструктивных систем жилых зданий разной этажности по критериям эффективности застройщика.

Ключевые слова: монолитное домостроение, конструктивная система, сборно-монолитные конструкции, рыночная стоимость.

Актуальность. Необходимость оценки экономической эффективности современных конструктивных систем гражданских зданий обусловлена непрерывным ростом объема жилищного строительства и малым количеством исследований по данной теме. В рамках настоящего исследования был выполнен сравнительный анализ трех наиболее распространённых конструктивных систем, реализуемых в настоящее время на строительном рынке жилья г. Екатеринбурга:

– монолитная система с вертикальными несущими элементами — стены (тип I);

– монолитная система с вертикальными несущими элементами — колонны (пилоны) (тип II);

– сборно-монолитная система «Филигран» (тип III) [1, 2].

Из предыдущей работы [3] для возможности определения экономически эффективной конструктивной системы жилых зданий нами определены себестоимости и продолжительности объемов работ по устройству монтажа несущих и ограждающих конструкций типового этажа (табл. 1).

Таблица 1

Себестоимость работ иих нормативная продолжительность монтажа (типовой этаж)

Наименование	Себестоимость, млн. руб. s	Продолжительность возведения, дни t
Дом № 1 (S = 377,9 м2)
Тип I	2,72	19
Тип II	3,013	24
Тип III	3,84	10
Дом № 2 (S = 401,6 м2)
Тип I	2,789	19
Тип II	3,324	24
Тип III	4,306	9
Дом № 3 (S = 395,2 м2)
Тип I	2,724	19
Тип II	3,307	24
Тип III	4,172	9

Примечания:

1. S — площадь типового этажа здания;

2. Нормативная продолжительность определена на основании нормативной трудоемкости по базам ГЭСН (в комплексе «ГРАНД-Смета 7.0»).

В таблице 1 обозначено:

Тип I — монолитная система с вертикальными несущими элементами — стены;

Тип II — монолитная система с вертикальными несущими элементами — колонны (пилоны);

Тип III — сборно-монолитная система «Филигран»;

Дом № 1–19 эт. жилой дом;

Дом № 2–9 эт. жилой дом;

Дом № 3–25 эт. жилой дом.

Для корректного экономического сравнения разных конструктивных систем по критериям эффективности застройщика, необходимо определить среднюю рыночную стоимость 1 м² квартир (новостроек, с отделкой, монолитный каркас) в г. Екатеринбурге. По данным [4] она составляет 63 000 руб. (на июль 2018 г.).

В данной статье мы рассматриваем себестоимость работ только на каркас здания, т. е. несущие и ограждающие конструкции, а также внутренние перегородки с черновой отделкой. Поэтому необходимо определить, какую долю составляет стоимость каркаса здания (с черновой отделкой стен) от общей сметной стоимость здания. Для этого был выполнен анализ ряда сводных сметных расчетов стоимости строительства жилых зданий, реализованных одним из ведущим застройщиком г. Екатеринбурга НП «Атомстройкомплекс». По результатам анализа сводных сметных расчетов для пяти жилых зданий среднее значение стоимости каркаса составило 25%.

Далее определяется площадь квартир в зданиях рассматриваемого типа на типовом этаже. Для дома № 1 она составляет 258,86 м², для дома № 2–314,2 м², для дома № 3–290,48 м².

Определяем доходы застройщика от строительства здания, а именно часть, которая приходится на каркас дома с черновой отделкой стен (она составляет 25 % от общей сметной стоимости здания) (табл. 2).

Таблица 2

Доход застройщика от строительства здания, приходящийся на каркас дома (с черновой отделкой стен)

Этажность n	Площадь квартир, м2 A	Рыночная стоимость 1 м2 квартир, руб. C	%, относящийся ккаркасу	Итог, млн. руб. D
Дом № 1
19	258,86	63 000	25	77,464
Дом № 2
9	314,2	63 000	25	44,54
Дом № 3
25	290,48	63 000	25	114,38

Величина дохода в табл. 2 определена по формуле:

(1)

где n, A, C — величины, представленные в табл. 2

– Для дома № 1 (19 эт.):

– Для дома № 2 (9 эт.):

– Для дома № 3 (25 эт.):

Определим общую продолжительность строительства дома и стоимость каркаса для каждой конструктивной системы, данные приняты из табл. 1 (табл. 3).

Таблица 3

Себестоимость работ иих нормативная продолжительность монтажа (всего здания)

Наименование	Себестоимость, млн. руб. S	Продолжительность возведения, дни T
Дом № 1 (19 эт.)
	S = s x 19	T = t x 19
Тип I	51,68	361
Тип II	57,247	456
Тип III	72,96	190
Дом № 2 (9 эт.)
	S = s x 9	T = t x 9
Тип I	25,101	171
Тип II	29,916	216
Тип III	38,754	81
Дом № 3 (25 эт.)
	S = s x 25	T = t x 25
Тип I	68,1	475
Тип II	82,675	600
Тип III	104,3	225

Определяем прибыль застройщика P по трем конструктивным системам для каждого из типов домов (табл. 4) по формуле:

(2)

Таблица 4

Расчет прибыли застройщика

Наименование типа	Расчет прибыли, млн. руб.
Дом № 1 (19 эт.)
Тип I	77,464–51,68 = 25,784
Тип II	77,464–57,247 = 20,217
Тип III	77,464–72,96 = 4,504
Дом № 2 (9 эт.)
Тип I	44,54–25,101 = 19,439
Тип II	44,54–29,916 = 14,624
Тип III	44,54–38,754 = 5,786
Дом № 3 (25 эт.)
Тип I	114,38–68,1 = 46,28
Тип II	114,38–82,675 = 31,705
Тип III	114,38–104,3 = 10,08

Для корректного сравнения вариантов конструктивных систем необходимо выбрать величину, относительно которой будут сравниваться другие величины. Так как Тип II (монолитная система с вертикальными несущими элементами — колонны (пилоны)) характеризуется наибольшей продолжительностью работ по устройству каркаса, то за базовую величину (коэффициент времени) принята продолжительность для II типа, равная 456 дней — для дома № 1; 216 дней — для дома № 2; 600 дней — для дома № 3. (табл. 5).

Таблица 5

Расчет прибыли застройщика на каркас здания сучетом временного фактора

Наименование	Коэффициент времени	Расчет прибыли сучетом времени	Итог, млн. руб.
Дом № 1 (19 эт.)
Тип I (361 дн.)	1,2632	25,784 x 1,2632	32,57
Тип II (456 дн.)	1	20,217 x 1	20,217
Тип III (190 дн.)	2,4	4,504 x 2,4	10,81
Дом № 2 (9 эт.)
Тип I (171 дн.)	1,2632	31,8258 x 1,2632	40,2
Тип II (216 дн.)	1	14,624 x 1	14,624
Тип III (81 дн.)	2,6667	5,786 x 2,6667	15,43
Дом № 3 (25 эт.)
Тип I (475 дн.)	1,2632	46,28 x 1,2632	58,46
Тип II (600 дн.)	1	31,705 x 1	31,705
Тип III (225 дн.)	2,6667	10,08 x 2,6667	26,88

В результате экономического сравнения было установлено, что самой эффективной по критерию застройщика, т. е. приносящей максимальную прибыль, является монолитная система свертикальными несущими элементами— стены (тип I).Она обеспечиваетсяотносительно низкой себестоимостью работ и достаточно быстрым монтажом.

Второе место в большинстве случаев занимает монолитная система свертикальными несущими элементами— колонны (пилоны) (тип II). Несмотря на самый низкий темп монтажа конструкций, ее себестоимость сопоставима с типом I.

Последние место занимает сборно-монолитная система «Филигран» (тип III). Она характеризуется «скоростным» монтажом несущего остова, но это преимущество в значительной степени «компенсируется» высокой стоимостью изготовления сборных конструкций.

По результатам расчетов также установлено, что на экономическую эффективность той или иной конструктивной системы для застройщика большое влияние оказывают:

– площадь квартир;

– рыночная стоимость квартир за 1 м²;

– себестоимость работ по возведению конструкций;

– продолжительность работ по возведению конструкций.

Таким образом, в статье выполнена оценка экономической эффективности конструктивных систем, с учетом стоимости внутренних перегородок с черновой отделкой. Отметим, что затраты на устройство инженерных сетей и чистовой отделки не оказывают значимого влияние на величину экономической эффективности конструктивной системы.

Литература:

1. СТО НОСТРОЙ 2.7.16–2011 «Конструкции сборно-монолитные железобетонные. Стены и перекрытия с пространственным арматурным каркасом. Правила выполнения, приемки и контроля монтажных, арматурных и бетонных работ». М.: НИИЖБ: Изд-во «БСТ», 2012.
2. СТО НОСТРОЙ 2.6.15–2011 «Конструкции сборно-монолитные железобетонные. Стены и перекрытия с пространственным арматурным каркасом. Технические условия». М.: НИИЖБ: Изд-во «БСТ», 2011.
3. Дарюхин А. Д., Фомин Н. И. Сравнительный анализ технико-экономических параметров конструктивных систем жилых зданий // Молодой ученый. 2018. № 18 (204). С. 57–61.
4. Недвижимость от собственников и агентств: [Электронный ресурс]. М., 2006–2018. URL: https://www.realtymag.ru/sverdlovskaya-oblast/ekaterinburg/novostroyka/prodazha/prices (Дата обращения: 16.07.2018).