Автор: Андреева Анна Владимировна

Рубрика: Экономика и управление

Опубликовано в Молодой учёный №2 (2) февраль 2009 г.

Статья просмотрена: 119 раз

Библиографическое описание:

Андреева А. В. Управление объектами рынка недвижимости в России на современном этапе // Молодой ученый. — 2009. — №2. — С. 46-48.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей экономики страны в целом.

Рассматривая рынок недвижимости, хотелось бы отметить, что, как и любой другой рынок, рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки. К достоинствам можно отнести [1]:

-  Получение прибыли больших размеров за период эксплуатации, чем на других рынках;

- Низкая, по сравнению с другими рынками, подверженность колебаниям экономического спроса;

-  Достаточная устойчивость потребительского спроса;

-  Рынок  защищен от внезапных изменений рыночной конъюнктуры.

 К недостаткам можно отнести:

- Жесткая зависимость от внешних условий регулирования потребительского спроса;

- Жесткая зависимость от возможностей инвестиционно-строительного комплекса региона;

-  Информация недостаточно открыта;

- Значительные трансакционные издержки, т.е. возникающие в связи с заключением контрактов.

Как правило, выделяют несколько видов издержек: издержки сбора и обработки информации, издержки проведения переговоров и принятия решений, издержки контроля, издержки юридической защиты выполнения контракта пользованием рынка.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующая система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Отношение спроса и предложения определяет цену объекта, так же как и высота цены определяет соотношение спроса и предложения на рынке. Как правило, если возрастает спрос на какие – либо объекты недвижимости, то возрастает и цена. А если возрастает цена, то обычно спрос на недвижимость падает. Цена определяет спрос и предложение на рынке, а спрос и предложение определяют цену.

К основным функциям рынка можно отнести (Рисунок 1):

 

 

Под инфраструктурой на рынке недвижимости понимаются профессиональные  и институциональные участники рынка недвижимости, которые  влияют на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а так же их распределение в рыночной среде. Уровни инфраструктуры могут быть  различны[2].

1. Макроуровень – народнохозяйственный (на уровне федерального рынка недвижимости);

2. Региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

3. Локальный (Отдельный сектор  рынка недвижимости);

4. Микроуровень – Объективный (Отдельный объект недвижимости).

И в зависимости от уровня различают и различные аспекты  управления недвижимостью. Управленческая деятельность включает в себя маркетинговые, риэлтерские услуги, разработка концепции развития объекта, составление плана по управлению эксплуатацией, составление бизнес-плана, бюджетирование объекта недвижимости.

Управленческая деятельность независимо в целом  по всем уровням инфраструктуры направлена на достижение наибольшей доходности зданий и сооружений, земель, увеличение  их стоимости в процессе эксплуатации, для этого:

ü  Разрабатывается  концепция развития объекта;

ü  Составляется бюджет доходов и расходов по управлению и эксплуатации недвижимости;

ü  Проводится стратегическое планирование затрат в соответствии с интересами собственника;

ü  Проводится  Подбор арендаторов;

ü  Проводится сдача объектов в аренду, контроль за своевременным поступлением арендных платежей;

ü  Необходимо обеспечение условий для работы арендаторов;

ü  Организуется  и контролируется работа эксплуатационных и хозяйственных служб;

ü  Проводится юридическое сопровождение сделок по купле-продаже, аренде  объектов недвижимости;

В целом объект недвижимости за весь свой период существования проходит три этапа:  (Схема 1). На каждом этапе осуществляются определенные мероприятия и действия собственника.

Как видно из схемы 1, управление объектом недвижимости происходит на третьем этапе существования объекта. [3]

 

 

 


Рассмотрим более подробно каждый этап.

- На первом этапе происходит создание объекта. Это так называемый инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости. На данном этапе происходит формирование инвестиционного замысла, определяется назначение объекта, его проектирование, отводится земля для строительства. Происходит строительство (реконструкция) объекта недвижимости. И на последней стадии данного этапа происходит сдача в эксплуатацию объекта недвижимости.

Данный этап является самым сложным, ибо он состоит из многочисленных составляющих, от решения которых зависит и эффективность функционирования объекта недвижимости.

- На втором этапе происходит возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, а также начало морального и физического износа.

- На третьем этапе происходит управление объектом недвижимости, а именно как было рассмотрено выше эксплуатация, ремонт, аренда, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.

Данный этап является наиболее продолжительным и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости, а так же что немаловажно размером затрат на устранение физического и морального износа.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости. Рисунок 2.

Каждая  из этих групп выполняет свои функции, а зачастую в рамках одного предприятия могут быть разные направления деятельности. Как правило, деятельность по управлению объектами рынка недвижимости часто пересекается с девелоперской деятельностью.

Рынок недвижимости является ограниченным рынком.  Таким образом можно отметить тот факт, что развитие рынка недвижимости зависит от того, насколько грамотно осуществляется управление рынком недвижимости, а значит,  насколько квалифицированы участники рынка.

 

Литература

 

1. Грязнова А.Г.,Федотова М.А. «Оценка недвижимости»,М.2003г.58-79

2. А.Н.Асаул «Экономика недвижимости», М.2004г. стр.259

3. http://www.dvoretsky.ru

Основные термины (генерируются автоматически): рынка недвижимости, рынка недвижимости, объекта недвижимости, рынок недвижимости, объекта недвижимости, объектов недвижимости, объектами рынка недвижимости, участники рынка недвижимости, управление объектом недвижимости, Рынок недвижимости, объект недвижимости, рынком недвижимости, современном этапе, состояние рынка недвижимости, рынок недвижимости, Рынок недвижимости, федерального рынка недвижимости, сектор  рынка недвижимости, бюджетирование объекта недвижимости, объектов недвижимости.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос