В России всё чаще встречаются проекты по реновации микрорайонов и комплексному освоению территорий. Так на проекты комплексного освоения территорий приходится 60 % новостроек Петербурга [1]. Тенденция увеличения доли проектов комплексного освоения жилья в общей площади вводимых жилых площадей также наблюдается в меньших городах России. Однако, данный процесс имеет свои проблемы: однообразность застройки, отсутствие социально-культурного наполнения: частые проблемами с транспортной и прочен инфраструктурой новых районов. Для поиска возможностей выхода из этой ситуации следует обратиться к зарубежному опыту.
На Западе гораздо более развит рынок недвижимости и шире ассортимент предложений. Также местами в западной Европе наблюдается нехватка площадей для застройки. В крупных современных городах все чаще пользуются спросом специалисты по реновации городской среды. Первые места в этой сфере занимает голландская школа урбанистического планирования. 50 % территории Голландии находится ниже уровня моря, 60 % населения страны проживает на этой площади.
Редевелопмент и переосмысление больших старых спальных районов — это одна из главных целей в работе голландских архитектурных и градостроительных бюро. Данная тенденция стала складываться в начале 20-го века после Второй Мировой войны. Многие города были разрушены бомбардировками, что привело к нехватке жилья в послевоенные периоды, данная проблема была решена постройкой дешёвого типового жилья. Новые районы городов быстро устаревали как физически, так и морально, поэтому быстро возникла потребность массовой перестройки старых районов. Данная тенденция особо ярко проявилась в Голландии по причине нехватки территорий для застройки новых районов, что требовало перестройку имеющихся.
Хороший пример реализации проектов голландской школы — это район Ватерланд Плейн на западе Амстердама в 60-х годах. Это был район старых типовых домов, построенных государством. 35 из них были переданы частным компаниям. Стоимость недвижимости была крайне низкой, что мотивировало компании воспользоваться услугами градостроительного бюро Сie, чтобы поднять стоимость квадратного метра. Специалисты бюро предложили снести пять жилых домов из восьми и построить новые четыре многоэтажки, а также разбить структуру района новыми двухэтажными постройками, где бы располагались коммерческие помещения и объекты социальной инфраструктуры. Реализация данного проекта даже в таких небольших масштабах сделала данный район одним из наиболее престижных на западе Амстердама.
В Западной Европе наблюдается тенденции запустения центров городов, так как с реализацией проектов комплексного освоения территорий на окраинах деловая, общественная и частная жизнь населения остаётся в районе их проживания. За десятилетия во многих европейских городах и не только образовались большие пустые пространства прямо в центре города.
Кейс Барселоны считается одним из наиболее успешных примеров ревитализации города за счет общественных пространств. Сегодня это трудно представить, но полвека назад Барселона была глухой европейской окраиной. Это был индустриальный город, из-за складов и предприятий невозможно было подойти к морю. Есть история о знаменитом писателе Джордже Оруэлле, который в 1937 году три недели прожил в Барселоне, но не догадывался, что живет рядом с морем. Чтобы его увидеть, ему пришлось забраться на крышу театра на улице Рамбла (рис. 1).
Рис. 1. Parc del Forum в Барселоне до перестройки [3]
Ревитализация Барселоны шла по следующей схеме. На первом этапе было выбрано 150 точек города — парков, скверов и садов, с которых все должно было начаться. Власти Барселоны начали с малобюджетного благоустройства существующих общественных пространств — генеральной уборки этих мест, ремонта, насыщения малыми архитектурными формами. Чуть позднее в парки и скверы стали добавлять скульптуры и инсталляции.
На втором этапе город был реконструирован при подготовке к мегасобытиям: в Барселоне в восьмидесятых и девяностых годах прошли матчи чемпионата мира по футболу и Олимпиада. Целью этой фазы развития было превращение Барселоны в туристическую и культурную столицу. На этом же этапе создавались новые масштабные современные общественные пространства. Например, новый Parc del Centre del Poblenou был спроектирован знаменитым французским архитектором Жаном Нувелем.
Рис. 2. Parc del Forum в Барселоне [4]
На последнем этапе город открылся к воде: вместо причалов рыболовецких судов и заводиков появились пляжи, променады и большие общественные пространства. Одно из знаковых новых мест — Parc del Forum, расположенный в районе Diagonal Mar, где заканчивается городская зона пляжей. Парк был создан к Всемирному форуму культур 2004 года. Ключевой постройкой является масштабное здание форума, построенного знаменитыми архитекторами Жаном Херцогом и Пьером де Мероном (рис. 2.). Сегодня Parc del Forum состоит из яхт-клуба, парка развлечений, публичного пляжа и открытой концертной площадки на 10 тыс. человек. На последней проходят музыкальные фестивали (Daydream Festival, Primavera Sound и т. д.), а также студенческие форумы.
Всего за двадцать лет в Барселоне было создано 38 новых публичных пространств, обновлены 45 городских площадей и 150 парков, скверов и садов. Кейс Барселоны указывает на один из ключевых в последние 20–30 лет трендов в мировой урбанистике — использование потенциала прибрежных территорий для увеличения комфорта жизни. После Барселоны города стали «раскрываться воде» [2].
Концепция, применённая в Барселоне, однако, не совсем применима в России на данный момент. Одной из проблем являются большие кредитные ставки. Большинство банков предлагает кредиты со ставками в 4 раза выше, чем в Европе, соответственно девелоперу необходимы более короткие сроки окупаемости [4]. Это объясняет большее количество реализованных долгосрочных (до 25 лет) инвестиционно-строительных проектов в Европе. В свою очередь, девелоперы в России готовы браться за проекты, срок окупаемости которых не превышает 5–7 лет. Это требует от российских градостроителей использовать частные методы и создавать новые технологии и концепции.
Разница между российским и западным подходами в вопросах комплексного освоения территорий в том, что у нас в стране основной драйвер, вокруг которого строится будущий квартал, — это жилье. Все остальное вторично. Более того, покупателя квартир в первую очередь интересует цена объекта, потом в гораздо меньшей степени социальное окружение и далее инфраструктура. При этом в большинстве случаев инфраструктурное наполнение влияет на цену, увеличивая ее. Российским же девелоперам надо сначала найти территорию (причем заранее неизвестно, где она будет располагаться, в промзоне или в городской черте), а потом придумать план развития и развивать ее самостоятельно, так как в большинстве городов нет градостроительных планов, и когда они появятся, неизвестно. Но все же, хоть и маленькими шажками, мы продвигаемся вперед, появляются кластеры, то же Сколково, есть и другие проекты, так что в ближайшей перспективе станет понятен вектор. Это будет европейский сценарий с нашими особенностями. Но это все касается столичного региона. В России процессы, подобные тем, что происходят в Москве и Подмосковье, начнутся через пять-семь лет [5].
Российские проекты в большинстве случаев не имеют возможности для превращения в самостоятельные поселения, потому что застройщики редко закладывают в проекты свободные пространства, необходимые для их качественного развития. Безусловно, для успешной реализации проектов в России необходимо учитывать опыт зарубежных коллег. Однако использовать какой-то один подход не представляется возможным, поскольку условия в нашей стране все-таки совсем другие. Для начала власти должны разработать государственную программу, где будут закреплены ключевые характеристики проектов, а также обозначены четкие механизмы их реализации.
В качестве выводов из статьи, приведём несколько тезисов, вкратце раскрывающих основную специфику развития градостроительства в Западной Европе по сравнению с Россией:
‒ В Европе рынок недвижимости развит значительно сильнее. Повышенная конкуренция требует от застройщиков более тщательной проработки архитектурного облика и социально-культурного наполнения районов;
‒ В Западной Европе инвестиционно-строительный проект начинается с хорошей идеи, в России застройщики чаще создают проекты, опираясь на имеющуюся территорию;
‒ Низкие ставки по кредитам в Европе позволяют реализовывать инвестиционно-строительные проекты с большим сроком окупаемости, вплоть до 30 лет.
‒ В Западной Европе гораздо чаще проводят проекты по реновации старых кварталов, в том числе центров городов по причине рассредоточения деловой активности населения по периферии города.
Литература:
- На проекты комплексного освоения территорий приходится 60 % новостроек Петербурга // Деловой Петербург. URL: https://www.dp.ru/a/2017/04/25/Ot_mala_do_velika (дата обращения: 12.01.2018).
- Оживление города — Эксперт // Эксперт Online. URL: http://expert.ru/expert/2016/06/ozhivlenie-goroda/ (дата обращения: 10.01.2018).
- DIAGONAL MAR: RECULL HISTÒRIC // Barri Espai de Convivència. URL: https://barriespaideconvivencia.wordpress.com/2013/09/02/diagonal-mar-recull-historic/ (дата обращения: 12.01.2018).
- Parc del Forum // SPAIN CONCERT AND FESTIVAL GUIDE URL: https://spainconcerts.wordpress.com/parc-del-forum/ (дата обращения: 10.01.2018).
- Комплексное освоение территории: российский и зарубежный опыт // Газета.ru. URL: https://www.gazeta.ru/realty/2013/10/01_a_5676213.shtml?updated (дата обращения: 09.01.2018).
- Кредиты в Европе в 4 раза дешевле, чем в России // Rusbase. URL: https://rb.ru/article/kredity-v-evrope-v-4-raza-deshevle-chem-v-rossii/6168837.html (дата обращения: 12.01.2018).
