В статье рассматривается правовой статус невостребованных земельных долей, особенности оформления в собственность, охарактеризованы проблемы доказывания правомерного использования, обоснована необходимость принятия отдельного нормативного правового акта, содержащего список документов, подтверждающих фактическое использование земельных участков из числа невостребованных земельных долей для ведения фермерского или сельского хозяйства.
Ключевые слова: невостребованная земельная доля, неиспользуемые земельные участки, долевая собственность, оборот земель сельскохозяйственного назначения
In the article the revised status of unclaimed land shares, the peculiarities of registration in property, the problems of proving lawful use, the reasonableness of the adoption of a separate regulatory legal act containing a list of documents confirming the actual use of land plots from the number of unclaimed land shares for farming or farming are characterized.
Keywords: unclaimed land share, unused land, shared ownership, turnover of agricultural land
Правовой статус такой категории «как невостребованная земельная доля» существует уже 21 года, при этом, невостребованные земельные доли всецело связаны с ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Понятие невостребованная земельная доля изначально было дано в утративших силу «Рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями», утвержденными Постановлением Правительства от 1 февраля 1995 г. № 96 [2] и в Указе Президента от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» [3] «невостребованными признаются земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями. В случае если невостребованные земельные доли составляют более 5 процентов всех долей участников объекта права общей собственности, комиссия продлевает указанные сроки», но указанное там определение, подразумевает только те земельные доли, которые не имеют собственников [3].
Согласно ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» «Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте [1]. Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения, о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер, и отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника» [18с.13–15].
Но, несмотря на то, что правовая сущность такой категории, как невостребованная земельная доля подразумевает под собой временность ее правового статуса. На практике количество невостребованных земельных долей постоянно растет [14.с 8].
Так по данным «доклада о состоянии и использовании земель во Владимирской области в 2011 году, подготовленный Управлением Росреестра по Владимирской области в 2012 году», во Владимирской области к концу 2001 года под невостребованными земельными долями находилось 123,6 тыс. га (43,6 %) в Ставропольском крае по данным Левушкина С. В., Сахнюк Т. И., по состоянию на 2011 год в наличии было более 200 тыс. [11]. га земельных участков, состоящих из невостребованных долей [17.с 92].
По данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2008 году, а также по информации Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю на начало 2010 года, площадь невостребованных земельных долей составила 187,8 тыс. га [13с8].
По данным доклада о состоянии и использовании земель Красноярского Края за 2014–2015гг., на 1 января 2015 года невостребованные земельные доли в районах Красноярского края занимают площадь 327.7 тыс. га или 18.6 % от общей площади собственников земельных долей. Это земельные доли, образованные в процессе реорганизации сельскохозяйственных предприятий, собственники которых не получили свидетельства на право собственности на землю, а также не реализовали свои права по заключению договоров с сельскохозяйственными предприятиями. В сравнении с прошлым годом площади невостребованных земельных долей уменьшились на 15.9 тыс. га [12].
Рис. 1. Показатель количества невостребованных земельных долей в 2011–2015гг.
В 2017г., ситуация практически не изменилась, из — за чего, возникают проблемы, связанные с оформлением невостребованных земельных золей, в том числе и в собственность [18с.13–15].
В силу ч. 5.1 ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости [1].
Это правило позволяет лицам занимающимся производством сельскохозяйственной продукции, и фермерским хозяйством, если они заинтересованы в приобретении данных участков, приобрести, на льготных условиях [16.с 22–25].
Но зачастую, льготный порядок приобретения невостребованных земельных долей, влечет ситуации, когда фермерские хозяйства, а также лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции, не использующие невостребованную земельную долю по назначению, или же начавший использовать земельный участок после возникновения на него права собственности, не имеют дальнейшей заинтересованности для использования ее по назначению, а чаще всего перепродают участок для извлечения прибыли [14.с 8].
Неправомерное использование земельных участков для ведения сельского хозяйства из числа невостребованных земельных долей, не раз становилась предметом судебных споров, которые вытекание из различного рода правоотношений [17.с 92].
Вместе с тем для предотвращения неправомерного использования невостребованных земельных долей, необходимо соблюдение следующих условий:
Использование земельного участка из числа земель сельскохозяйственного назначения, субъектом, ведущим сельское или фермерское хозяйство, на законных основаниях, как до регистрации права муниципальной собственности, так и после возникновения права собственности на землю [13.с 32–48.].
Обращение в орган местного самоуправления по месту регистрации лица, ведущего фермерское или сельское хозяйство, с намерением заключить договор купли-продажи или аренды земельного участка из числа невостребованных земельных долей, после государственной регистрации права муниципальной собственности на такой участок.
На практике одним из проблемных моментов среди названных, остаётся условие установления факта использования земельного участка на законных основаниях, то есть до момента государственной регистрации муниципального права собственности на землю, так как этот факт нуждается в обязательном документальном подтверждении, со стороны заинтересованного лица, в случае возникновения судебного спора [18с.13–15].
Так, лицо, заинтересованное в ведении сельского или фермерского хозяйства на земельном участке из числа невостребованных земельных долей, обязано предоставить документы, подтверждающие факт практического использования земельного участка и подтвердить правомерность такого использования. Но при этом, список документов подтверждающих фактическое использование участка из числа невостребованных земельных долей для ведения фермерского или сельского хозяйства законодательно не определён, и при доказывании факта использовании земельного участка, на законных основаниях и по назначению, необходимо руководствоваться, в том, числе рекомендациями Минэкономразвития России от 25 ноября 2011 г. № Д23–4894 и Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации», содержащим признаки неиспользования земельного участка, принятие нормативно-правового акта или рекомендаций содержащих перечень документов необходимых для подтверждения правомерного использования земельного участка из числа невостребованных земельных долей, существенно улучшило бы нормативно-правовое регулирование, и уменьшению количества невостребованных земельных долей [4].
Хотя споры о признании неправомерном использования земельных участков из числа невостребованных земельных долей ведутся как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражном суде судебная практика которых наиболее значима, на основании анализа которой можно идти к выводу о том, что суды используют неформальный подход при истребовании доказательств у заинтересованного лица желающего получить в собственность земельный участок для ведения сельского или фермерского хозяйства из числа невостребованных земельных долей [17.с 92].
В качестве доказательств подтверждающих использование земельного участка судами принимаются различных проверок, ситуационные планы, или фотографии, которые свидетельствуют о том что спорный земельный участок использовался лицом в соответствии с его целевым назначением, а также кроме договоров различного только подтверждающего право пользования земельным участком судом принимается письма, платежное поручение, документы подтверждающие севооборот, или документы учета затрат выделяемых владельцами на организацию сельского или фермерского хозяйства, межевые планы, чеки подтверждающие расходы на приобретение семян и иные документы. Это подтверждается в частности, постановлением девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2015 г. № 19АП-4922/2015 [9], решением Боханского районного суда Иркутской области от 19.06.2014 № 2–127/2014 [8]. Правомерное использование земельных участков из числа невостребованных долей, является еще одним моментом вызывающим дискуссии как среди теоретиков так и на практике, так, по мнению Мамедовой Л. А., «до момента признания права муниципальной собственности на земельный участок из невостребованных земельных долей, заинтересованное лицо желающее вести сельское фермерское хозяйство на данном участке лишено возможности оформить данный земельный участок надлежащим образом, но это лицо не лишено возможности использовать его по назначению» [16.с 22–25].
В то же время существует противоположная точка зрения, Суховой Е. А., которая считает, что, «организация, претендующая на приобретение земельного участка из числа невостребованных долей в первую очередь, должна иметь документ, подтверждающий право на использование земельного участка, который оформлен в соответствии с действующим законодательством» [15.с 37–40.].
Но, исходя из буквального толкования положений ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», можно сделать вывод, о необходимости доказывания законности использования земельного участка по назначению, что была бы невозможно, если бы у заинтересованного лица отсутствовали правоустанавливающие документы [1].
Поэтому пути пошла и судебная практика, обязывающие лицо, заинтересованное в приобретении и земельных долей из числа невостребованных доказать факты об использовании по назначению до регистрации права муниципальной собственности на этот участок, это подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 5 октября 2015 г. № 308-ЭС15–9110 [10], Определением Верховного Суда РФ от 27 октября 2015 г. № 308-КГ15–13009 [9].
Пункт 3 ст. 12.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что «орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основанию, указанному в п. 1 этой статьи, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, указанным в п. 2 данной статьи» [1].
В случае если список невостребованных земельных долей уже утвержден и составлен администрации местного самоуправления или собранием участников долевой собственности, после чего администрация, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на участки из числа невостребованных земельных долей, в силу ч.8 ст. 12.1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [1]. Но если в данном случае истец известен, то особую сложность вызывает фигура ответчика, кроме того что истцом может быть ранее владеющий земельным участком собственник либо его наследник, ответчиком также можно признать любых живых собственников земельных долей или районный отдел ФНС России в соответствии с тем районом где расположен земельный участок из числа невостребованных земельных долей, или территориальное управление Росимущества, например, МТУ Росимущества в Красноярском крае, республике Хакасия и республике Тыва, привлечение государственных органов в качестве ответчиков связано с тем, что невостребованные земельные доли рассматривается как выморочное имущество и право на такое имущество может возникнуть у Российской Федерации в лице её государственного органа, например, у управления Росимущества в Красноярском крае, республике Хакасия и республике Тыва право которого на владение распоряжение принадлежащим ему имуществом может быть нарушен в случае не привлечении его в качестве ответчика, при рассмотрении судебного спора [14.с 8]. При этом не совсем ясно, что делать, в случае если орган местного самоуправления уже выделил земельный участок заинтересованному лицу для ведения фермерского или сельского хозяйства из числа невостребованных земельных долей, судебная практика в этом случае идет по пути отказа в иске и восстановлении права долевой собственности, или же в разделе вновь образованного земельного участка и предоставление земельной доли из его части [13.с 32–48.].
Собственники земельных долей, из числа невостребованных, в случае возникновения проблем связанных с повторным признанием права собственности на земельный участок, могут реализовать свое право на защиту путем обращения в суд с иском об исключении из списка собственников невостребованных земельных долей, такое право возникает у собственника в случае, если список собственников невостребованных земельных долей был включён первичный собственник, после утверждения списка собственников невостребованных земельных долей, право на невостребованную долю перешло к наследнику первоначального собственника [16.с 22–25].
Несмотря на то что, сегодня не существует единых рекомендаций и нормативно-правового акта, содержащего список документов необходимых для подтверждения правомерного использования земельного участка из числа невостребованных земельных долей.
Суды различных инстанций, используя неформальный подход к сбору доказательств правомерного использования невостребованных земельных долей в соответствии с их целевым назначением или заключённым договором, до регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок, принятие правительством нормативно-правового акта содержащего список документов подтверждающих правомерное владение земельным участком из числа невостребованных земельных долей для ведения сельского хозяйства представляется автору необходимым, так как принятие этого документа приведет к уменьшению числа невостребованных земельных долей и облегчит или там желающие вести крестьянское и фермерское хозяйство оформление в собственность и земельных участков из числа невостребованных [18, с.13–15].
Литература:
- Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
- Указ Президента РФ от 07.03.1996 № 337«О реализации конституционных прав граждан на землю» (ред. от 25.01.1999) //Собрание законодательства РФ. 11.03.1996. № 11. ст. 1026.
- Постановление Правительства РФ от 12 июня 2008 г. № 450 «О Министерстве сельского хозяйства Российской Федерации» (ред. от 25 декабря 2015 г.) // Собрание законодательства РФ. 2008. № 25. Ст. 2983.
- Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.30.04.2012. № 18. ст. 2230.
- Постановление Правительства РФ от 01.02.1995 № 96«О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» //Собрание законодательства РФ. 13.02.1995. № 7. ст. 534.
- Письмо Минэкономразвития России от 25 ноября 2011 г. № Д23–4894 «О порядке применения отдельных положений Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС Консультант Плюс.
- Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2015 № 308-ЭС15–9110 по делу № А63–3243/2013// СПС Консультант Плюс.
- Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 № 308-КГ15–13009 по делу № А32–37264/2014// СПС Консультант Плюс.
- Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2015 г. № 19АП-4922/2015// СПС Консультант Плюс.
- Решение Боханского районного суда Иркутской области от 19.06.2014 № 2–127/2014// СПС Консультант Плюс.
- Доклад о состоянии и использовании земель во Владимирской области в 2011 году, подготовленный Управлением Росреестра по Владимирской области в 2012 году. Владимирская область, 2013.
- Доклад о состоянии и использовании земель Красноярского Края за 2014–2015гг., — Доклад подготовлен по материалам, представленным Управлением Росприроднадзора по Красноярскому краю. Красноярск, 2016.
- Калинин Н. И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения / Н. И. Калинин // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 12. С. 32–48.
- Левушкина С. В., Сахнюк Т. И. Управление невостребованными долями как залог эффективного использования земельными ресурсами / С. В. Левушкина, Т.И Сахнюк. // Научный журнал КубГАУ. 2011. № 72 (8). С. 8.
- Лукьянчикова С. Н. «Исключительная приватизация»: как не допустить злоупотребление правом при приобретении невостребованных земельных долей в льготном порядке / С. Н. Лукьянчикова // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 2. С. 37–40.
- Мамедова Л. А. Актуальные вопросы осуществления преимущественного права на получение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность или аренду без проведения торгов / Л. А. Мамедова // Юрист. 2014. № 13. С. 22–25.
- Савенко Г. В., Ялбулганов А. А. Оборот земельных долей и участков сельскохозяйственного назначения: современные проблемы / под ред. А. А. Ялбулганова. М.: Редакция «Российской газеты», 2015. Вып. 8. 192 с.
- Сухова Е. А. Порядок обращения в муниципальную собственность земельных долей и вовлечения их в гражданский оборот: проблемы законодательства и практики / Сухова Е. А. // Юрист. 2013. № 3. С. 13–15.
