Авторы: ,

Рубрика: Экономика и управление

Опубликовано в Молодой учёный №28 (132) декабрь 2016 г.

Дата публикации: 13.12.2016

Статья просмотрена: 315 раз

Библиографическое описание:

Сайбель Н. Ю., Хуако М. А. Особенности формирования рынка недвижимости Краснодарского края // Молодой ученый. — 2016. — №28. — С. 540-542. — URL https://moluch.ru/archive/132/36732/ (дата обращения: 22.04.2018).



В статье рассмотрены основные факторы формирования рынка недвижимости в Краснодарском крае, проанализированы ключевые показатели за последние несколько лет, а также определены пути решения проблем в сфере недвижимости.

Ключевые слова: рынок недвижимости, спрос и предложение на рынке недвижимости, основные тенденции, факторы формирования, пути решения

Актуальность темы исследования обусловлена значимой ролью региона на современном рынке недвижимости. За последние несколько лет в Краснодаре заметно выросло число застройщиков, также увеличились показатели жилья, введенного в эксплуатацию. Причиной роста значимости Краснодарского края на рынке недвижимости послужило активное развитие в регионе рынка новостроек, который характеризуется относительно невысокими ценами, большим спросом и постоянно растущей величиной предложения.

Недвижимостью считается вид имущества, которое в законодательном порядке признается недвижимым. К недвижимому имуществу по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Недвижимое имущество занимает основное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя сразу две очень важные функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства [1].

Земля является основным, базовым объектом недвижимости и имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, так как является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, который прямо или косвенно участвует в производстве всех других товаров и благ [2].

Объем спроса на недвижимость определяется такими факторами, как: уровень платежеспособности населения; колебания численности населения, колебания в процентном соотношении между группами населения с разными уровнями образованности, уровнями миграции, числом браков и разводов, изменения вкусов и предпочтений населения. Увеличение объема спроса способствует росту активности на рынке. Обязательными факторами такого роста являются расширение возможностей потребителей и рост их доходов, что ведет к усилению активности. Точно так же снижение платежеспособного спроса влечет депрессию на рынке.

В рамках краткосрочного периода факторы спроса являются более значимыми, нежели факторы предложения. Предложению в целом свойственна неэластичность. Кроме того, его неэластичность в рамках краткосрочных периодов объясняет заметные колебания активности в операциях с недвижимостью [3].

Величину предложения определяют такие факторы, как: наличие резерва пустующих недвижимых объектов в целевом сегменте рынка, наличие объемов новых строительных объектов и затрат на них, расходы по улучшению неосвоенных участков земли и наличие их предложения.

На сегодняшний день в Краснодаре строится около 4,7 млн. кв.м. По данным Минэкономики региона, Краснодар занял 9-е место на Кубани по росту объемов ввода жилья в январе-феврале 2016 года. В городе было сдано 443 тыс. кв. м жилья, а это на 1,4 % больше, чем в 2015 году. В 2015 году зарегистрировано 27 тыс. сделок с жилой недвижимостью, что на 2 % больше чем годом ранее. В 2014 году было сдано на 46 % больше жилья, чем в 2013. Все эти данные говорят об активном росте предложения на Краснодарском рынке жилья [1].

На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Краснодаре составляет 41 тыс. руб. В 2015 году эта цифра была ниже на 3,5 %. Согласно данным «Мира квартир», стоимость квадратного метра в Краснодаре сейчас в среднем составляет 54,43 тыс. руб. (за I квартал он подорожал на 6,3 %).

Согласно данным ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса» в I квартале самые дорогие первичные квартиры выставлялись на продажу в старом центре (63,3 тыс. руб. за метр). Чуть-чуть отстают по ценам район сельхозинститута (61,6 тыс.), Юбилейный микрорайон (58,1 тыс.), центр (56,8 тыс.), районы ТРК «Сити-Центр» (53,1 тыс.) и Медакадемии (51,4 тыс.).

Статистические данные, предоставленные Кубанской палатой недвижимости, немного отличаются: стоимость квадратного метра в центре Краснодара составляет 58 тыс. руб., а в Юбилейном и Фестивальном микрорайонах — 46–47 тыс. руб. Минимальная стоимость квадратного метра (28 тыс. руб.) в квартирах, строящихся по 214-ФЗ, отмечена в поселке Краснодарском. На Российской улице средняя стоимость квадратного метра не превышает 36 тыс. руб. [4]. Следует заметить, что этот район остается самым популярным у застройщиков. Сейчас там строится 20 % всего жилья в Краснодаре. Поселок имени Жукова вместе с улицей Западный Обход дают Краснодару 15 % новостроек, Гидрострой — 14 %, Восточно-Кругликовская улица — 10 %.

Необходимо отметить, что на этапе строительства жилье пользуется пока большим спросом, чем сданное. Подтверждением тому является рост количества ипотечных сделок в новостройках. Так, доля ипотечных кредитов на первичное жилье в общей выдаче увеличилась в 2015 году до 46 % (в 2014-м — 30 %). В 2016 году так же можно отметить оживление спроса: в первые два месяца заключили тысячу ипотечных договоров, что немного больше, чем в прошлом году [5].

Что касается прогнозов, эксперты отмечают, что в 2017 году тенденции на рынке недвижимости Краснодара будут определять следующие факторы.

Во-первых, снижение уровня дохода населения РФ и его покупательской способности. По мнению различных аналитиков, падение спроса на недвижимость в России в 2016 году ожидается в районе 30–60 %, а по Краснодару прогнозируется снижение спроса в районе 30 %.

Во-вторых, профицит предложения на первичном рынке, острая конкуренция. За последние 10 лет объем возводимого в Краснодаре жилья увеличился в 4 раза и к концу 2015 года превысил 5,5 миллионов кв. м. Краснодарский край вышел на 1 место по России по объему введенного жилья, обогнав даже Москву и Московскую область. Несмотря на профицит предложения, застройщики продолжают запускать новые проекты. К концу 2015 года на рынке наблюдалась высокая конкуренция среди застройщиков, так как за последние годы их количество существенно увеличилось. Доля самых крупных застройщиков в общем объеме строящего жилья Краснодара не превышает 30 %.

В-третьих, изменение законодательства о долевом строительстве. С 1 марта 2016 года произошло вступление в силу изменений в закон, регулирующий участие в долевом строительстве. Поправки обязывают строительные компании, привлекающие средства дольщиков, увеличить размер собственного капитала до 5 % от стоимости строительства или до 1 млрд. руб., предусматривают увеличение информационной открытости стройкомпаний и формирование единого реестра девелоперов, а также запуск новой схемы обеспечения прав дольщиков — размещение средств граждан-соинвесторов на эскроу-счетах в банках на период до завершения строительства. Также поправки распространяют действие 214-ФЗ на блокированную застройку (таунхаусы). Закон не распространяет свое действие на застройщиков по многоквартирным домам, по которым ДДУ уже регистрировались, и соответственно действует только в отношении новых объектов. Вступление в силу данных изменений, по мнению экспертов, повлекло уход с рынка множества мелких и средних компаний-застройщиков, увеличение стоимости жилья на первичном рынке и сокращение разницы в цене на начальном этапе строительства объекта и его готовности. Также в свете уже вступивших в силу изменений в части страхования ответственности застройщиков, по факту годовой отчетности за 2015 год ожидается дальнейшее сокращение списка страховщиков, что может сопровождаться дальнейшим ростом страховых тарифов.

В-четвертых, изменение законодательства в сфере налогообложения доходов от продажи недвижимости. Значительную часть покупателей на рынке недвижимости Краснодара составляют инвесторы — приобретающие недвижимость на короткий срок с целью ее последующей перепродажи по более высокой цене. В связи с вступившими в силу с 01 января 2016 изменениями, предусматривающих новый порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, доходность от такой деятельности существенно сократится, что повлечет и снижение количества инвесторов [6].

Вместе с тем, следует отметить, что миграционная привлекательность Краснодара, ярко проявляющаяся в последние годы, выступит для города определенной «подушкой безопасности», которой нет у других регионов России.

Краснодар является одним из самых популярных городов для смены места жительства в России, а его лидерство во всевозможных рейтингах, как самого благополучного, комфортного для проживания, обустроенного города, данный интерес только подогревает.

При этом, не исключено, что более значительное снижение уровня жизни в регионах России, по сравнению с Краснодарским краем, усилит рост внутренней миграции в регион.

По данным риэлторских компаний 40 % сделок на рынке жилья Краснодарского края приходится на иногородних, а в Краснодаре и на побережье Черного моря этот процент еще выше.

Этот фактор объективно убережет Краснодар от стагнации рынка и критического снижения спроса, но учитывая, что переезжающие − это обычные граждане России и их покупательский спрос также обусловлен внешними обстоятельствами, далеко не в полной мере компенсирует остальные отрицательные факторы, влияющие на рынок [7].

Также немаловажным фактором будут являться новые требования властей к характеру и типу застройки города. На сегодняшний день власти Краснодара требуют от застройщиков реализации комплексного подхода при строительстве многоквартирных домов. Рядом с новыми домами необходимо строить школы, детские сады, поликлиники, зоны отдыха, оборудовать парковки. Обязанность возводить инфраструктурные объекты коснется только новых проектов и увеличит стоимость возводимого в них жилья на старте продаж на 10–30 %. Чтобы решить проблему социальной инфраструктуры и снижения бремени застройщиков администрация города должна выкупить возведенные застройщиками социальные учреждения и оказать помощь в софинансировании по линии федеральных и краевых программ.

Итак, можно сделать вывод, что такая ситуация, складывающаяся на рынке недвижимости, требует от застройщиков искать новые подходы и возможности решения поставленных задач. А именно: активное честное сотрудничество с агентствами недвижимости и риэлторами своего региона с повышением их мотивации, выход на новые рынки и налаживание сотрудничества с агентствами недвижимости и риэлторами из других регионов, оперативный обмен информацией с партнерами для эффективного взаимодействия.

От агентств недвижимости и риэлторов требуется: активное честное сотрудничество с застройщиками, подрядчиками, банками и друг с другом в пределах своего рынка недвижимости; активное взаимовыгодное сотрудничество с коллегами из других регионов; обладание актуальной информацией о предложениях на рынке недвижимости, использование технологий, которые позволят эффективно управлять огромным объемом информации, который необходим для работы, и не упускать нужное, оперативный обмен информацией со всеми партнерами для эффективного взаимодействия.

Литература:

  1. Доронина А. Краснодарский рынок жилья: пришла оттепель. − URL: http://www. gazeta.bn.ru/articles/2016/04/08/228898.html.
  2. Феномен рыночного хозяйства: от истоков до наших дней / под ред. Я. С. Ядгарова, В. А. Сидорова, В. В. Чапли. Краснодар: Издательство НИИ экономики ЮФО, 2016.
  3. Богдашев И. В., Адаменко А. А., Симоненко Л. И. Совершенствование муниципальных программ социально-экономического развития Краснодарского края // Экономика и предпринимательство. − 2014. − № 11–2 (52–2). − С. 216–222.
  4. Недвижимость Краснодарского края. − URL:http://regionalrealty.ru/library/rynok-nedvizhimosti-krasnodara-2015.
  5. Ариничев И. В., Семенчин Е. А. Математическая модель процесса производства в малых строительных компаниях // Труды Кубанского государственного аграрного университета. − 2010. № 23. − С. 40–44.
  6. Сайбель Н. Ю., Белич С. В. Формирование и развитие инновационных кластеров в Краснодарском крае // Инновационные технологии нового тысячелетия: сборник статей Международной научно-практической конференции. Уфа: Аэтерна, 2016. С. 17–19.
  7. Рынок недвижимости Краснодара. − URL:http://www.ssp23.ru/novosti/rynok_nedvizhimosti_krasnodara_prognoz_na_2016_god.
Основные термины (генерируются автоматически): рынке недвижимости, стоимость квадратного метра, рынке недвижимости Краснодара, первичном рынке, Краснодарского края, рынке жилья, средняя стоимость квадратного, рынка недвижимости, современном рынке недвижимости, агентствами недвижимости, Краснодарском рынке жилья, продажи недвижимости, Краснодаре жилья, рынке жилья Краснодарского, формирования рынка недвижимости, активное честное сотрудничество, Рынок недвижимости Краснодара, базовым объектом недвижимости, профицит предложения, Кубанской палатой недвижимости.

Ключевые слова

рынок недвижимости, пути решения, спрос и предложение на рынке недвижимости, основные тенден-ции, факторы формирования

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос