В статье рассмотрены основные факторы формирования рынка недвижимости в Краснодарском крае, проанализированы ключевые показатели за последние несколько лет, а также определены пути решения проблем в сфере недвижимости.
Ключевые слова: рынок недвижимости, спрос и предложение на рынке недвижимости, основные тенденции, факторы формирования, пути решения
Актуальность темы исследования обусловлена значимой ролью региона на современном рынке недвижимости. За последние несколько лет в Краснодаре заметно выросло число застройщиков, также увеличились показатели жилья, введенного в эксплуатацию. Причиной роста значимости Краснодарского края на рынке недвижимости послужило активное развитие в регионе рынка новостроек, который характеризуется относительно невысокими ценами, большим спросом и постоянно растущей величиной предложения.
Недвижимостью считается вид имущества, которое в законодательном порядке признается недвижимым. К недвижимому имуществу по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Недвижимое имущество занимает основное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя сразу две очень важные функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства [1].
Земля является основным, базовым объектом недвижимости и имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, так как является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, который прямо или косвенно участвует в производстве всех других товаров и благ [2].
Объем спроса на недвижимость определяется такими факторами, как: уровень платежеспособности населения; колебания численности населения, колебания в процентном соотношении между группами населения с разными уровнями образованности, уровнями миграции, числом браков и разводов, изменения вкусов и предпочтений населения. Увеличение объема спроса способствует росту активности на рынке. Обязательными факторами такого роста являются расширение возможностей потребителей и рост их доходов, что ведет к усилению активности. Точно так же снижение платежеспособного спроса влечет депрессию на рынке.
В рамках краткосрочного периода факторы спроса являются более значимыми, нежели факторы предложения. Предложению в целом свойственна неэластичность. Кроме того, его неэластичность в рамках краткосрочных периодов объясняет заметные колебания активности в операциях с недвижимостью [3].
Величину предложения определяют такие факторы, как: наличие резерва пустующих недвижимых объектов в целевом сегменте рынка, наличие объемов новых строительных объектов и затрат на них, расходы по улучшению неосвоенных участков земли и наличие их предложения.
На сегодняшний день в Краснодаре строится около 4,7 млн. кв.м. По данным Минэкономики региона, Краснодар занял 9-е место на Кубани по росту объемов ввода жилья в январе-феврале 2016 года. В городе было сдано 443 тыс. кв. м жилья, а это на 1,4 % больше, чем в 2015 году. В 2015 году зарегистрировано 27 тыс. сделок с жилой недвижимостью, что на 2 % больше чем годом ранее. В 2014 году было сдано на 46 % больше жилья, чем в 2013. Все эти данные говорят об активном росте предложения на Краснодарском рынке жилья [1].
На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Краснодаре составляет 41 тыс. руб. В 2015 году эта цифра была ниже на 3,5 %. Согласно данным «Мира квартир», стоимость квадратного метра в Краснодаре сейчас в среднем составляет 54,43 тыс. руб. (за I квартал он подорожал на 6,3 %).
Согласно данным ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса» в I квартале самые дорогие первичные квартиры выставлялись на продажу в старом центре (63,3 тыс. руб. за метр). Чуть-чуть отстают по ценам район сельхозинститута (61,6 тыс.), Юбилейный микрорайон (58,1 тыс.), центр (56,8 тыс.), районы ТРК «Сити-Центр» (53,1 тыс.) и Медакадемии (51,4 тыс.).
Статистические данные, предоставленные Кубанской палатой недвижимости, немного отличаются: стоимость квадратного метра в центре Краснодара составляет 58 тыс. руб., а в Юбилейном и Фестивальном микрорайонах — 46–47 тыс. руб. Минимальная стоимость квадратного метра (28 тыс. руб.) в квартирах, строящихся по 214-ФЗ, отмечена в поселке Краснодарском. На Российской улице средняя стоимость квадратного метра не превышает 36 тыс. руб. [4]. Следует заметить, что этот район остается самым популярным у застройщиков. Сейчас там строится 20 % всего жилья в Краснодаре. Поселок имени Жукова вместе с улицей Западный Обход дают Краснодару 15 % новостроек, Гидрострой — 14 %, Восточно-Кругликовская улица — 10 %.
Необходимо отметить, что на этапе строительства жилье пользуется пока большим спросом, чем сданное. Подтверждением тому является рост количества ипотечных сделок в новостройках. Так, доля ипотечных кредитов на первичное жилье в общей выдаче увеличилась в 2015 году до 46 % (в 2014-м — 30 %). В 2016 году так же можно отметить оживление спроса: в первые два месяца заключили тысячу ипотечных договоров, что немного больше, чем в прошлом году [5].
Что касается прогнозов, эксперты отмечают, что в 2017 году тенденции на рынке недвижимости Краснодара будут определять следующие факторы.
Во-первых, снижение уровня дохода населения РФ и его покупательской способности. По мнению различных аналитиков, падение спроса на недвижимость в России в 2016 году ожидается в районе 30–60 %, а по Краснодару прогнозируется снижение спроса в районе 30 %.
Во-вторых, профицит предложения на первичном рынке, острая конкуренция. За последние 10 лет объем возводимого в Краснодаре жилья увеличился в 4 раза и к концу 2015 года превысил 5,5 миллионов кв. м. Краснодарский край вышел на 1 место по России по объему введенного жилья, обогнав даже Москву и Московскую область. Несмотря на профицит предложения, застройщики продолжают запускать новые проекты. К концу 2015 года на рынке наблюдалась высокая конкуренция среди застройщиков, так как за последние годы их количество существенно увеличилось. Доля самых крупных застройщиков в общем объеме строящего жилья Краснодара не превышает 30 %.
В-третьих, изменение законодательства о долевом строительстве. С 1 марта 2016 года произошло вступление в силу изменений в закон, регулирующий участие в долевом строительстве. Поправки обязывают строительные компании, привлекающие средства дольщиков, увеличить размер собственного капитала до 5 % от стоимости строительства или до 1 млрд. руб., предусматривают увеличение информационной открытости стройкомпаний и формирование единого реестра девелоперов, а также запуск новой схемы обеспечения прав дольщиков — размещение средств граждан-соинвесторов на эскроу-счетах в банках на период до завершения строительства. Также поправки распространяют действие 214-ФЗ на блокированную застройку (таунхаусы). Закон не распространяет свое действие на застройщиков по многоквартирным домам, по которым ДДУ уже регистрировались, и соответственно действует только в отношении новых объектов. Вступление в силу данных изменений, по мнению экспертов, повлекло уход с рынка множества мелких и средних компаний-застройщиков, увеличение стоимости жилья на первичном рынке и сокращение разницы в цене на начальном этапе строительства объекта и его готовности. Также в свете уже вступивших в силу изменений в части страхования ответственности застройщиков, по факту годовой отчетности за 2015 год ожидается дальнейшее сокращение списка страховщиков, что может сопровождаться дальнейшим ростом страховых тарифов.
В-четвертых, изменение законодательства в сфере налогообложения доходов от продажи недвижимости. Значительную часть покупателей на рынке недвижимости Краснодара составляют инвесторы — приобретающие недвижимость на короткий срок с целью ее последующей перепродажи по более высокой цене. В связи с вступившими в силу с 01 января 2016 изменениями, предусматривающих новый порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, доходность от такой деятельности существенно сократится, что повлечет и снижение количества инвесторов [6].
Вместе с тем, следует отметить, что миграционная привлекательность Краснодара, ярко проявляющаяся в последние годы, выступит для города определенной «подушкой безопасности», которой нет у других регионов России.
Краснодар является одним из самых популярных городов для смены места жительства в России, а его лидерство во всевозможных рейтингах, как самого благополучного, комфортного для проживания, обустроенного города, данный интерес только подогревает.
При этом, не исключено, что более значительное снижение уровня жизни в регионах России, по сравнению с Краснодарским краем, усилит рост внутренней миграции в регион.
По данным риэлторских компаний 40 % сделок на рынке жилья Краснодарского края приходится на иногородних, а в Краснодаре и на побережье Черного моря этот процент еще выше.
Этот фактор объективно убережет Краснодар от стагнации рынка и критического снижения спроса, но учитывая, что переезжающие − это обычные граждане России и их покупательский спрос также обусловлен внешними обстоятельствами, далеко не в полной мере компенсирует остальные отрицательные факторы, влияющие на рынок [7].
Также немаловажным фактором будут являться новые требования властей к характеру и типу застройки города. На сегодняшний день власти Краснодара требуют от застройщиков реализации комплексного подхода при строительстве многоквартирных домов. Рядом с новыми домами необходимо строить школы, детские сады, поликлиники, зоны отдыха, оборудовать парковки. Обязанность возводить инфраструктурные объекты коснется только новых проектов и увеличит стоимость возводимого в них жилья на старте продаж на 10–30 %. Чтобы решить проблему социальной инфраструктуры и снижения бремени застройщиков администрация города должна выкупить возведенные застройщиками социальные учреждения и оказать помощь в софинансировании по линии федеральных и краевых программ.
Итак, можно сделать вывод, что такая ситуация, складывающаяся на рынке недвижимости, требует от застройщиков искать новые подходы и возможности решения поставленных задач. А именно: активное честное сотрудничество с агентствами недвижимости и риэлторами своего региона с повышением их мотивации, выход на новые рынки и налаживание сотрудничества с агентствами недвижимости и риэлторами из других регионов, оперативный обмен информацией с партнерами для эффективного взаимодействия.
От агентств недвижимости и риэлторов требуется: активное честное сотрудничество с застройщиками, подрядчиками, банками и друг с другом в пределах своего рынка недвижимости; активное взаимовыгодное сотрудничество с коллегами из других регионов; обладание актуальной информацией о предложениях на рынке недвижимости, использование технологий, которые позволят эффективно управлять огромным объемом информации, который необходим для работы, и не упускать нужное, оперативный обмен информацией со всеми партнерами для эффективного взаимодействия.
Литература:
- Доронина А. Краснодарский рынок жилья: пришла оттепель. − URL: http://www. gazeta.bn.ru/articles/2016/04/08/228898.html.
- Феномен рыночного хозяйства: от истоков до наших дней / под ред. Я. С. Ядгарова, В. А. Сидорова, В. В. Чапли. Краснодар: Издательство НИИ экономики ЮФО, 2016.
- Богдашев И. В., Адаменко А. А., Симоненко Л. И. Совершенствование муниципальных программ социально-экономического развития Краснодарского края // Экономика и предпринимательство. − 2014. − № 11–2 (52–2). − С. 216–222.
- Недвижимость Краснодарского края. − URL:http://regionalrealty.ru/library/rynok-nedvizhimosti-krasnodara-2015.
- Ариничев И. В., Семенчин Е. А. Математическая модель процесса производства в малых строительных компаниях // Труды Кубанского государственного аграрного университета. − 2010. № 23. − С. 40–44.
- Сайбель Н. Ю., Белич С. В. Формирование и развитие инновационных кластеров в Краснодарском крае // Инновационные технологии нового тысячелетия: сборник статей Международной научно-практической конференции. Уфа: Аэтерна, 2016. С. 17–19.
- Рынок недвижимости Краснодара. − URL:http://www.ssp23.ru/novosti/rynok_nedvizhimosti_krasnodara_prognoz_na_2016_god.
