В статье предпринята попытка определить специфику юридических фактов, являющихся основаниями возникновения, ограничения и прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками.
Ключевые слова: земельный участок; права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками; юридические факты; основания возникновения, прекращения и ограничения прав на земельные участки
Традиционно в качестве оснований возникновения, ограничения и прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками, рассматриваются юридические факты, понятие которых является предметом широкого круга научных исследований как в области общей теории права, гражданского права, земельного права и других отраслей. Общеизвестно, что одним из синонимов юридического факта является понятие «основания динамики правоотношений», поскольку юридические факты имеют свойство выступать в качестве оснований или условий одновременно возникновения, изменения и прекращения правоотношений, по сути, являясь механизмом, приводящим правоотношение в движение.
Тем не менее, применительно к так называемым «иным правам», такие жизненные обстоятельства обладают определенной спецификой. Специфичным является и их нормативное выражение в тексте Земельного кодекса Российской Федерации [1].
Во-первых, в соответствии со статьей 25 ЗК РФ права, предусмотренные главами III (право собственности на землю) и IV (ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В этой статье не упомянуто сохраняющееся на сегодняшний день право пожизненного наследуемого владения, что вполне обосновано тем обстоятельством, что земельные участки на этом титуле больше не предоставляются. Своеобразным является и определение оснований возникновения права постоянного (бессрочного) пользования, поскольку в рассматриваемой норме нет упоминания данного вида права. Возможно, это обусловлено спецификой основания его возникновения — решения органа государственной власти или местного самоуправления, специфика принятия и содержание которого определяются нормами не гражданского, а земельного законодательства. В тоже время отсутствие упоминания об основаниях возникновения права постоянного (бессрочного) пользования в нормах ЗК РФ считаем неоправданным, а включение в текст статьи 25 ЗК РФ положения о том, что основания возникновения права постоянного бессрочного пользования земельными участками определяется нормами ЗК РФ — необходимым.
Отличительной положительной особенностью ЗК РФ в настоящее время является установление четкого перечня оснований возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемые различным субъектам в статье 39.1. Земельные участки, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления — в случае предоставления в постоянное (бессрочное) пользование; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Решение органа государственной власти или местного самоуправления является основанием возникновения только права постоянного (бессрочного) пользования, при этом такое решение может быть принято как федеральными органами исполнительной власти, так и органами государственной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. К числу распространенных оснований возникновения прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками, можно отнести договоры и иные сделки. Так договор является основанием возникновения права аренды земельного участка, а также права безвозмездного пользования. Это же основание лежит в основе приобретения права ограниченного пользования земельным участком — сервитута). Примечательно, что единственно возможным способом приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком является его передача по наследству.
Существуют и так называемые иные основания возникновения прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками, к которым можно отнести судебное решение, а также переход права смене собственника расположенного на нем объекта недвижимости. В последнем случае необходимо учитывать, что переход права не всегда возможен. Например, если право собственности на недвижимость, расположенную на используемом на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке, перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу не может обладать данным титулом, то такому субъекту необходимо по своему выбору переоформить данное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.
Во-вторых, особенностью возникновения прав на земельные участки, в том числе лиц, не являющихся собственниками, является тот факт, что их оснований возникновения и прекращения, как правило, несколько, что обусловлено необходимостью последующей государственной регистрации соответствующего права. Например, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицом включает в себя подачу заявления, принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве и государственную регистрацию прав на него [2].
В-третьих, так же, как и право собственности, права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками, могут быть ограничены. В пункте 3 статьи 56 ЗК РФ перечисляются основания ограничения прав на земельные участки, к которым отнесены акты исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также решение суда. В этой же норме определено, что ограничения могут быть установлены в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон. Это порядок, соответственно, определяется статьей 89 ЗК РФ, имеющей бланкетную норму, отсылающую к подзаконному нормативному правовому акту о порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования расположенных в их границах участков [3].
Права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками, могут быть ограничены и в связи с принятием решения о резервировании земель, которое влечёт за собой ограничения права, установленные в статье 56.1. ЗК РФ, содержащей отсылочную норму о возможности ограничения правомочий субъектов земельных правоотношений в части возведения объектов недвижимости различного целевого назначения (жилых, производственных, культурно-бытовых и иные зданий, сооружений) и проведения в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, а также размещения прудов и иных водных объектов.
Конкретные виды ограничений прав на земельные участки, являющиеся последствием принятия решения о резервировании, также могут определяться другими федеральными законами. Например, в статье 29 Федерального закона № 473-ФЗ указано, что земельные участки, зарезервированные в целях размещения объектов развития инфраструктуры территории опережающего социально-экономического развития, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством [4].
В-четвертых, интересным представляется вопрос об определении видов оснований прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками. К ним, например, можно отнести юридические факты, являющиеся основаниями добровольного прекращения рассматриваемых прав. Право аренды может быть прекращено по инициативе арендатора, а также по взаимному согласию сторон договора; по соглашению сторон может быть прекращено и безвозмездное пользование земельными участками. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права. К категории правопрекращающих юридических фактов можно отнести иные основания, установленные гражданским и земельным законодательством, в частности, прекращение прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
К отдельному виду правопрекращающих юридических фактов можно отнести те из них, которые являются основаниями принудительного прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками при совершении ими земельного правонарушения. На основании статьи 287 Гражданского кодекса Российской Федерации [5] прекращение прав на земельный участок, принадлежащий арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством. Этот порядок установлен статьей 54 ЗК РФ, в которой определены условия принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком: наличие вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания). Этот порядок не распространяется на отношения, которые регулируются Постановлением Правительства Российской Федерации № 821 [6].
Одной из серьезных правовых проблем, не позволяющих на практике реализовать нормы земельного законодательства о принудительном прекращении прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками, является отсутствие законодательно определенного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления, имеющих право на обращение в суд с заявлением о принудительном прекращении права.
В тех случаях, когда публичный собственник земельного участка известен, таких вопросов не возникает. Однако если право собственности на земельный участок не зарегистрировано (государственная собственность на него не разграничена), то определить на практике какой конкретно субъект должен обращаться с подобным заявлением, затруднительно. Представляется необходимым для решения этой проблемы детализировать нормы статей 9,10 и 11 ЗК РФ, определяющих компетенцию органов государственной власти Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления в регулировании земельных отношений.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ с изм. и доп. от 01 мая 2016 года // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2016. № 18. Ст. 2495.
- О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ с изм. и доп. от 23 июня 2016 года // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148; 2016. № 26. Ст. 3890.
- О порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон: Постановление Правительства Российской Федерации от 18 января 2013 года № 1033 // СЗ РФ. 2013. № 47. Ст. 6113.
- О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2014 года № 473-ФЗ // СЗ РФ. 2015. № 1. Ст. 26.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ с изм. и доп. 30 марта 2016 года // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2016. № 14. Ст.1909.
- Об утверждении Правил принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, предоставленного государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию (за исключением государственных академий наук, созданных такими академиями наук и (или) подведомственных им учреждений), при его ненадлежащем использовании:Постановление Правительства Российской Федерации от 18 сентября 2013 года № 821 // СЗ РФ. 2013. № 38. Ст. 4832.
