Автор: Ли Антон Гаврилович

Рубрика: Экономика и управление

Опубликовано в Молодой учёный №12 (116) июнь-2 2016 г.

Дата публикации: 07.06.2016

Библиографическое описание:

Ли А. Г. Требования банка к оценке имущества для целей залога // Молодой ученый. — 2016. — №12. — С. 1345-1349.



Банки и оценщики

Многие банки имеют собственные залоговые подразделения, которые осуществляют оценку имущества «внутреннюю оценку», предлагаемого в залог. Остальная часть не имеет собственных залоговых служб и всю информацию о стоимости имущества получает из отчетов Оценщиков, то есть используют «внешнюю оценку».

Большинство банков использует в своей работе и «внутреннюю» и «внешнюю» оценку, то есть рассматривают отчеты оценщиков и осуществляют оценку имущества силами собственных залоговых подразделений.

Требования банков к предлагаемому имуществу в разрезе современных условий

Самым популярным способом обеспечения кредита является залог недвижимого имущества. Если речь идет о жилой недвижимости, то наиболее нежелательными объектами, близость которых значительно снижает рыночную стоимость и ликвидность являются:

– Автозаправки

– Нефтебазы, НПЗ

– Кладбища

– Котельные

– Высоковольтные ЛЭП

– Химические производства

– Стройки

– Железнодорожные пути

– Трамвайные пути

– Трансформаторные подстанции

– Инфекционные больницы

– Подземные сооружения и др.

Банки уделяют особое внимание к возможным нежелательным последствиям перепланировок и переустройств. Проведение работ по перепланировке, осуществленное без оформления необходимой проектной документации, без получения разрешения, без оформления акта приемки выполненных работ влечет за собой определенные риски. При необходимости реализации данного объекта недвижимости в будущем может потребоваться значительное время для оформления соответствующих разрешительных документов. Потребуется приведение документов в соответствии с действительностью. Факт несанкционированной перепланировки влечет за собой дополнительные риски значительного увеличения периода, требуемого для продажи объекта. Кроме того, не исключен вариант отказа в выдаче разрешения на перепланировку и предъявления требования о приведении помещения в исходное состояние, что требует дополнительного времени и значительных материальных затрат. При отказе владельца в добровольном порядке оформить разрешение на перепланировку или привести помещение в исходное состояние информация о факте перепланировки может быть доведена до сведения государственного органа, уполномоченного осуществлять контроль в данной области и принимать соответствующие меры. Государственный орган вправе наложить штраф и принять меры воздействия вплоть до выселения собственника и продажи помещения в судебном порядке с возвратом собственнику разницы между суммой сделки по продаже и суммой затрат на приведение объекта в исходное состояние.

Расчет стоимости имущества.

В рамках оценки стоимости недвижимого имущества, как правило, используются три подхода: сравнительный, затратный и доходный. Основным в значительной мере является сравнительный.

Основными требованиями при подборе аналогов для оценки недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода являются:

– Сопоставимость с объектом оценки.

– Стоимость 1 кв.м. площади аналогов может отличаться значительно, но откорректированные величины стоимости 1 кв.м. аналогов не должны отличаться друг от друга более чем на 10 %.

Объекты незавершенного строительства в качестве залога.

Объекты незавершенного строительства — это объекты, по которым в установленном порядке не были оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию (не получено разрешение на ввод). Их нельзя еще признать полноценными зданиями и сооружениями, имеющими конкретное целевое назначение. Однако они уже обладают таким важным свойством недвижимого имущества, как прочность связи с землей, на которой они находятся. То есть их нельзя переместить без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Закон от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» дополнил статью 130 Гражданского кодекса РФ, и за объектами незавершенного строительства был закреплен статус недвижимого имущества.

Объекты незавершенного строительства не включены в состав объектов, изъятых из гражданского оборота, следовательно, согласно статье 129 ГК РФ они могут свободно становиться предметом сделок.

Регистрация прав не недостроенный объект, произведенная с нарушением требований, установленных статьей 25 закона № 122-ФЗ, может быть оспорена в суде.

До государственной регистрации объект незавершенного строительства фактически представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей.

Важно отметить, что очень часто сведения об объекте, содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации, не соответствуют его реальному состоянию, часто объекты находятся в состоянии строительства и изменяют свои качества, характеристики.

Движимое имущество в качестве залога.

В соответствии с п. 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При отсутствии в соглашении сторон хотя бы одного из названных условий договор о залоге не может считаться заключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога, должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей. При определении предмета залога должны быть применены формулировки, позволяющие достоверно определить, какое конкретно имущество является предметом залога, в противном случае договор о залоге считается незаключенным. В информации об оборудовании, предлагаемом в залог, должны быть указаны: наименование, марка, модель, заводской номер, а так же какие-либо другие количественные или качественные показатели. При осмотре оборудования необходимо установить наличие или отсутствие заводского номера, записать и по возможности сфотографировать его. Правильная идентификация оборудования, принимаемого банками в залог — важное условие для обеспечения сохранности залога и возможности его изъятия для последующей продажи.

Основными ошибками при оценке оборудования и принятии его в залог являются:

– Идентификация оборудования по инвентарным номерам

– Несоответствие описания технического состояния оборудования в отчете реальному состоянию оборудования

– Отсутствие проверки работоспособности оборудования на осмотре

– Невнимание к произведенной реконструкции и модернизации оборудования, отсутствие соответствующего описания в отчете

– Игнорирование учета машиночасов работы оборудования

– Невнимание к попыткам собственника выдать одно оборудование за другое путем предоставления несоответствующих технических и финансовых документов.

Ужесточение требований Центробанка к оценке стоимости залогового имущества

Центральный Банк РФ и раннее уделял значительное внимание оценке качества непрофильных активов, однако в настоящее время развитие ситуации потребовало принятие новых мер. Проблема недостоверной оценки банковских непрофильных активов потребовало от Банка России нестандартных кадровых решений. ЦБ взял в штат 2 профессиональных оценщиков, чтобы они проверили достоверность отражения банками стоимости залогов по кредитам. Риски неверной оценки этого имущества огромны. Для оценки устойчивости кредитных организаций важна именно количественная составляющая: насколько кредитная организация является устойчивой или насколько она является не устойчивой. Раннее отмечалось, что в ряде случаев расхождениях в оценках непрофильных активов, сделанных оценщиками, привлеченными банками, и ЦБ РФ были в 2 и более раза. Первый этап этой деятельности — разработка методик оценки непрофильных активов, которые будут оформлены в нормативные акты ЦБ РФ. Цель таких действий — борьба с завышением банками стоимости непрофильных активов. Надзор и сейчас может заметить, что оценка заложенной по кредиту недвижимости в заключении оценщика, которое имеется у банка, завышена в несколько раз. Вопрос в том, как эту фиктивную оценку грамотно развенчать, чтобы заставить банк признать реальные риски и сформировать дополнительные резервы. Этого не сделать без четкой, аргументированной позиции в пользу несостоятельности такой оценки, выраженной с использованием профессиональной терминологии. Для этого и нужны профессиональные оценщики. Недвижимость, выглядящая вполне презентабельно на стадии оценки, при ближайшем рассмотрении может обернуться дырой в банковском балансе.

Как признают сами участники рынка, недостоверных отчетов об оценке очень много. Некоторые недобросовестные оценщики даже не выезжают по месту нахождения недвижимости, составляя отчет по фотографиям, которые к объекту оценки не относятся.

Похожая ситуация, в частности, существовала до санации в Банке Москвы. Согласно исследованию качества ряда его инвестиционных активов, проведенному компанией Deloitte, в кредитных досье зачастую отсутствовали документы, подтверждающие мониторинг предмета залога. У крупных банков, как правило, по корпоративной недвижимости есть несколько заключений международных оценщиков.

Как показала проверка ЦБ, завышение стоимости залогов может быть многократным. В таких условиях ЦБ готов самостоятельно вычислять недобросовестных оценщиков, а банкам, пользующимся их услугами — уделять повышенное внимание. Однако, по мнению экспертов, быстро исправить ситуацию такой мерой вряд ли удастся. Эксперты считают, что в целом предложенные ЦБ меры помогут очистить рынок от недобросовестных игроков. Однако, по их мнению, оперативно устранить проблему завышения стоимости непрофильных активов вряд ли получится.

Основные термины (генерируются автоматически): недвижимого имущества, непрофильных активов, незавершенного строительства, Объекты незавершенного строительства, предмета залога, стоимости имущества, стоимости непрофильных активов, оценку имущества, стоимости недвижимого имущества, залог недвижимого имущества, оценки недвижимого имущества, качестве залога, исходное состояние, банками стоимости, стоимости залогового имущества, оценку имущества «внутреннюю, оценку имущества силами, свойством недвижимого имущества, предмета залога должны, статус недвижимого имущества.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос