Автор: Войцеховская Динара Раилевна

Рубрика: Государство и право

Опубликовано в Молодой учёный №11 (115) июнь-1 2016 г.

Дата публикации: 30.05.2016

Статья просмотрена: 557 раз

Библиографическое описание:

Войцеховская Д. Р. Правовое регулирование сделок с недвижимостью: состояние, проблемы, вопросы совершенствования // Молодой ученый. — 2016. — №11. — С. 1255-1257.



The article considers the peculiarities of legal regulation of real estate transactions, the legal framework, the analysis identified problems in this sphere and ways of their solution.

Keywords: legal regulation, real estate transactions.

Согласно ст. 3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ [9] (далее — Закон о госрегистрации), правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, сам Закон о госрегистрации, а также иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В настоящее время вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью находятся под пристальным вниманием отечественного законодателя, ввиду модернизации законодательства в этой сфере. И, действительно, принятый еще в 1997 году Закон о госрегистрации в нынешнее время просто не соответствует правовым реалиям, на практике порождая массу споров и проблем.

К примеру, определение термина «переход права» в Законе о госрегистрации отсутствует. Подзаконные акты по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не содержат разъяснений по этому вопросу.

Этот вопрос, как отмечает Н. Ю. Шеметова, «напрямую связан с животрепещущей проблемой: взимание государственной пошлины за государственную регистрацию должно производиться один раз или несколько (отдельно за регистрацию сделки и за регистрацию права на ее основании)? В настоящее время вопрос кажется решенным после того, как двукратное взимание госпошлины за регистрацию признано незаконным, хотя производилось оно несколько лет, вызывая обоснованное возмущение граждан, которым приходилось нести дополнительные финансовые издержки» [8].

В настоящее время регистрация сделок с недвижимостью вроде бы отменена поправками в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но в законодательство не было внесено так таковых изменений на уровне норм Гражданского кодекса РФ, ряда отраслевых законов, которые и предусматривали обязательную государственную регистрацию многих сделок.

Также проблема двойной регистрации актуальна еще и по причине того, что готовящиеся поправки в Гражданский кодекс РФ, как отмечает С. Ю. Стародумова, «предполагают признать обязательной регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, отнеся к вещным правам и обременения. Но спорным остается вопрос о том, какие именно виды обременений относить к вещным правам, а какие — к обязательственным, и именно здесь кажущееся устойчивым равновесие с исключением сделок из числа регистрируемых в обязательном порядке может быть нарушено, поскольку многие из спорных прав (например, права аренды, ипотека, права долевого участия в строительстве) напрямую вытекают из соответствующих сделок, и вопрос об обязательности их государственную регистрации еще не раз будет возникать на практике» [5].

Далее, по мнению Р. С. Бевзенко, «российская регистрационная система в большей степени тяготеет к германской системе регистрации прав на недвижимое имущество в поземельных книгах, чем к французской модели регистрации сделок» [4].

Первоначально попытка российского законодателя создать аналог нотариальной формы сделки с недвижимостью в виде государственной регистрации сделки потерпела полную неудачу. Однако, разговоры на эту тему не утихают, к примеру, поскольку, рынок недвижимости в настоящее время насыщен «инородными» элементами: риэлторами, маклерами, целью которых в большинстве случаев является собственное обогащение за счет решения простыми людьми насущных жизненных проблем. Мало того, есть определенные мысли относительно замены государственной регистрации именно нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью.

Лабиринт Поэтому нельзя согласиться с мнением некоторых авторов, например, Е. В. Тресцовой, считающей, что «представляется невозможным заменить государственную регистрацию сделки ее нотариальным удостоверением. И дело здесь не в принижении роли государственной регистрации» [6]. Речи о такой замене вести нельзя в принципе.

В последнее время, как отмечает Е. М. Тужилова-Орданская, «все чаще стали высказываться мнения относительно умаления роли нотариата применительно к процессу регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагалось, ввиду отмены государственной регистрации сделок, вновь ввести их обязательное нотариальное удостоверение. Это якобы будет способствовать проверке законности содержания сделки и даст дополнительные гарантии защиты прав и интересов, вытекающих из нее. Причем речь в первую очередь почему-то идет о физических лицах. Но ведь юридические лица тоже заключают сделки, которые не подлежат государственной регистрации (например, договоры купли-продажи нежилой недвижимости), и они в не меньшей степени, чем физические лица, нуждаются в защите своих прав и законных интересов» [7].

Однако законодатель в п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона ввел иную презумпцию. Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Таким образом, ГК РФ устанавливает именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Таким образом, можно констатировать, что реформирование действующего законодательства в этой части не состоялась.

Наконец, с 01.01.2017 начнет действовать Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], который призван регулировать отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно этому Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных этим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: по сост. на 1 октября 2015 г. // Российская газета. 1994. № 238–239.
  2. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: по сост. на 1 мая 2016 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
  3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (начало действия документа: 01.01.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. № 29. (Часть I). Ст. 4344.
  4. Бевзенко Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. № 4. С. 29–38.
  5. Стародумова С. Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С.14–17.
  6. Тресцова Е. В. Современное законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы юридической науки и практики // Первые Всероссийские Державинские чтения. М.: РПА МЮ РФ, 2005. С. 150–161.
  7. Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex russica. 2015. № 8. С. 36–46.
  8. Шеметова Н. Ю. Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве // Право и экономика. 2014. № 12. С. 20–24.
  9. Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594
Основные термины (генерируются автоматически): государственной регистрации, государственной регистрации прав, недвижимое имущество, «О государственной регистрации, Российской Федерации, законодательства Российской Федерации, Собрание законодательства Российской, государственной регистрации недвижимости», Федерации государственной регистрации, Российской Федерации государственной, государственной регистрации сделок, кодекс Российской Федерации, 218-ФЗ «О государственной, Гражданский кодекс Российской, государственной регистрации сделки, основу государственной регистрации, государственную регистрацию, ГК РФ, вопросам государственной регистрации, замены государственной регистрации.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос