Автор: Гряда Элеонора Александровна

Рубрика: Государство и право

Опубликовано в Молодой учёный №11 (115) июнь-1 2016 г.

Дата публикации: 29.05.2016

Библиографическое описание:

Гряда Э. А. К вопросу о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом // Молодой ученый. — 2016. — №11. — С. 1263-1265.



В статье предпринята попытка анализа тенденций развития законодательства о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Подробно исследован вопрос о положительных и отрицательных последствиях введения обязательного нотариального таких сделок.

Ключевые слова: сделка, недвижимое имущество, нотариальное удостоверение, государственная регистрация права.

В настоящее время сделка является одним из распространенных оснований возникновения, ограничения и прекращения прав на недвижимое имущество. При этом развитие экономических отношений требует создания условий, обеспечивающих стабильность гражданского оборота, установления гарантий открытости сведений о правах с целью информированности субъектов гражданских правоотношений.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав предопределил необходимость введения института государственной регистрации с целью так называемого укрепления права. С момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1] нотариальное удостоверение сделок с объектами недвижимости не является общеобязательным.

Установление в статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] правила о том, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась, предопределило практическую возможность рассматривать нотариальное удостоверение как некую своеобразную дополнительную гарантию обеспечения соответствия сделки законодательству, в большинстве случаев реализуемую по воле субъектов соответствующих правоотношений.

Первоначально в проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [3], в статье 8.1., посвященной государственной регистрации прав на имущество, содержалось революционное правило о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимом имуществом. И хотя в данной редакции изменения внесены не были, вопрос о введении таких норм остается актуальным, поскольку к его рассмотрению в будущем планируется вернуться. Так, предполагалось ввести три основных правила:

‒ если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом;

‒ если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена;

‒ если сделка совершена в нотариальной форме, запись в реестр вносится по заявлению любой стороны сделки через нотариуса.

Предлагаемое нововведение вызвало широкий интерес не только ученых и практикующих юристов, но и представителей общественности. Разносторонние взгляды на рассматриваемую проблему, касающуюся большого количества участников гражданского оборота, не обеспечивают единство мнений о необходимости введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Причем аргументы в обоснование разносторонних позиций, весьма интересны, и представлены как доводами о необходимости учета зарубежного опыта в регулировании рассматриваемых отношений, создания дополнительных гарантий обеспечения законности сделок с недвижимостью (за), так и мнениями о неизбежном возложении дополнительных расходов на граждан и юридических лиц, и даже лоббировании интересов нотариата (против).

В этой связи представляется интересным рассмотрение вопроса о предпосылках и последствиях такого нововведения.

Во-первых, одной из предпосылок изменений в законодательстве является необходимость обеспечения защиты субъектов гражданских правоотношений и законности гражданского оборота недвижимости, которая может быть реализована путем, в том числе, информирования сторон о последствиях сделки. Как отмечает О. Сычев, «сущность деятельности нотариуса — оказание квалифицированной юридической помощи и содействия в реализации законных прав и интересов граждан и юридических лиц [4]».

В настоящее время регистратор осуществляет правовую экспертизу поступающих документов, но не обладает обязанностью разъяснения сторонам последствий регистрации права, а уж тем более последствий заключения договора, который на момент подачи заявления о регистрации уже заключен. Представляется, что именно поэтому в действующем ГК РФ предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов договоров, например договора ренты. Нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью в данном случае будет выполнять превентивную роль. Главное при этом — сохранить в действующей редакции положения статьи 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, в соответствии с которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона [5].

В-третьих, предпосылкой является необходимость упрощения порядка государственной регистрации права в части подачи заявления о государственной регистрации. Возможность внесения записи в реестр по заявлению любой стороны сделки через нотариуса представляется организационно оправданным.

И, наконец, введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью позволит решить еще одну проблему организационного характера — обеспечить законность при проведении расчета по сделке. Возможность расчета через депозит нотариуса может предотвратить совершение мошеннических действий на рынке недвижимости.

В тоже время, учитывая положительное значение предлагаемых изменений, немаловажным является прогнозирование их последствий. В частности, значительное расширение объема правомочий нотариуса требует необходимой материально-технической базы для осуществления их функций. К примеру, организационное совершенствование реализации административного регламента функции государственной регистрации потребовало значительное количество времени в целях обеспечения доступа граждан к осуществляемой государственной услуге — создание многофункциональных центров, и даже автоматизацию самого процесса. Сможет ли система нотариата в относительно короткие сроки организационно обеспечить качественное выполнение поставленных задач?

Существует и еще одна, немаловажная проблема — определение тарифов, на основании которых будет взиматься плата за оказанные услуги. Существенное расхождение в стоимости услуг по сравнению с государственной пошлиной, взимаемой при государственной регистрации права и установление платы в процентном отношении от стоимости имущества, подлежащего передаче по сделке, может привести к умышленному фиктивному ее занижению сторонами.

Также, для обеспечения возможности совершения нотариальных действий необходимо создать правовые основы информационного взаимодействия системы нотариата и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Такая необходимость может возникнуть, например, в случае сомнения в подлинности представляемых нотариусу документов.

В этой связи нельзя не обратить внимание на аргументы М. Пискуновой, полагающей, что надо оставить свободу выбора: сохранить нотариальное удостоверение сделок как право граждан, а не вводить его как обязанность. По ее мнению, «проверка законности сделки регистратором отличается от проверки законности сделки нотариусом исследованием ЕГРП. Проверяются не только представленные документы, но и зарегистрированные и заявленные права и сделки, аресты, запрещения, права требования в судебном порядке, иные ограничения (обременения). Ни один нотариус не в силах проверить законность сделки в полном объеме» [6].

Таким образом, цели предлагаемых изменений — защита интересов продавцов и покупателей недвижимости, обеспечение законности ее оборота, снижение количества споров относительно действительности заключенных сделок может быть достигнута только при условии учета возможных последствий, совершенствования не только ГК РФ, но и качественное изменение законодательства о нотариате, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», своевременной разработке и приятия необходимых подзаконных нормативных правовых актов, направленных на их реализацию. Очевидно, что такое совершенствование законодательства дело не ближайшего, а отдаленного будущего.

Литература:

  1. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ с изм. и доп. от 26 апреля 2016 года // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2016. № 18. Ст. 2484.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ с изм. и доп. от 31 января 2016 года // СЗ РФ. 1994. № 32.Ст. 3301; 2016. № 5. Ст. 559 (далее — ГК РФ).
  3. Российская газета. 2012. 7 февраля.
  4. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации (редакционный материал). // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
  5. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 года // Вестник ВАС РФ. 2008. № 11.
  6. Сычев О. Разрешите вас заверить. Новые полномочия нотариата защитят граждан от обмана и ошибок при важных сделках. // Российская газета. 2010. 28 декабря.
  7. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: Утверждены ВС РФ 11 февраля 1993 года № 4462–1 в ред. от 30 марта 2015 года // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357; 2015. № 13. Ст. 1811.
  8. Пискунова М Нужно ли сделкам с недвижимостьюнотариальное удостоверение? // эж-ЮРИСТ.2003. № 26.
Основные термины (генерируются автоматически): государственной регистрации, Российской Федерации, нотариальное удостоверение, государственной регистрации прав, нотариальное удостоверение сделок, нотариального удостоверения сделок, кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество, Гражданского кодекса Российской, законодательства Российской Федерации, «О государственной регистрации, обязательного нотариального удостоверения, нотариальном удостоверении сделок, Федерального закона «О, государственной регистрации права, ГК РФ, закона «О государственной, гражданского оборота, введения обязательного нотариального, обеспечения законности сделок.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос