Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения | Статья в журнале «Молодой ученый»

Библиографическое описание:

Малькова К. Г. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Молодой ученый. — 2016. — №10.3. — С. 23-25. — URL https://moluch.ru/archive/114/30422/ (дата обращения: 23.10.2018).



В данной статье рассматриваются вопросы продажи земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности. Отражается специфика договора купли-продажи и реализация преимущественного права покупки.

Ключевые слова: гражданское законодательство, земельное законодательство, земельные участки сельскохозяйственного назначения, договор купли-продажи, преимущественное право покупки.

В связи с развитием экономической и правовой системы государства, формируется и само гражданское общество России. Важным сегментом экономического порядка должна выступать экономика, направленная на построение рыночных принципов. Работа которого должна в себе сочетать интересы, общие начала и свободы, как социума, так и отдельного гражданина.

Специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (далее — Закон об обороте земель) в ст. 8 регулирует отношения по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности по договору купли-продажи, так как основная мысль, заложенная в данной статье это своего рода регламент реализации права преимущественной покупки земельного участка субъектами РФ или муниципальными образованиями. Если говорить о продаже земельных участках, находящихся в публичной собственности, то в ст. 10 Закона об обороте земель не устанавливается порядок осуществления этих сделок, а лишь упоминается, что такие земельные участки предоставляются на торгах гражданам и юридическим лицам. Также данная статья частично регулирует вопросы продажи арендуемых земельных участков арендаторам, выкуп ранее предоставленных на ограниченных вещных правах земельных участков организациями и фермерами. Для правильного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, торги должны осуществляться в форме конкурса, о чем также говорит Т. А. Пасикова [3, с. 8]. Тем самым, можно сделать вывод, что в специальном Законе не регулируется основополагающие вопросы об осуществлении торгов в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, а значит, требует применения общих норм гражданского и земельного законодательства.

Одним из основных принципов является правило о преимущественном праве субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения. Если рассмотреть практику реализации данного права, то можно сказать, что законодательство разных субъектов РФ неоднозначно подходят к данному вопросу. Например, одна группа субъектов РФ преимущественное право покупки отдает муниципальным образованиям, а право самого субъекта не оговаривается, другая группа оговариваемое право ставит в зависимость от размера земельного участка. В некоторых регионах преимущественное право покупки отдается субъекту РФ, а в случае отказа муниципальному образованию. Существуют и такие субъекты РФ в законодательстве которых нет положения о преимущественном праве на покупку земельных участков ни муниципальных образований, ни субъектов РФ.

Рассмотрев законодательство субъектов РФ можно сказать, что оно не противоречит федеральному в случае, когда продавец направляет извещение о продаже субъекту РФ, а тот в свою очередь решает совместно с муниципальным образованием, кто из них будет приобретать этот земельный участок в течение месяца. Данную проблему можно решить, путем внесения изменений в Закон об обороте земель, запрещающих установления данных положений в законах субъектов РФ [2, с. 8].

В извещении о продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, продавец должен указать цену, размер, местоположение данного участка и срок, до истечении которого должен быть осуществлен взаимный расчет, этот срок не должен превышать 90 дней, так гласит п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель. Но законодатель не уточняет с какого момента должен исчисляться данный срок, либо с момента отправления извещения, либо принятия и рассмотрения, либо заключения договора. Я считаю, что течение данного срока должно исчисляться с момента заключения договора купли-продажи. Пропуск срока, установленного для расчетов по договору, не является основанием отказа от покупки, отказ от преимущественного права на покупку должен быть заявлен продавцу, направившему извещение, в течении месяца.

При отправлении извещения о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец не обязан прилагать правоустанавливающие документы, так как в Законе об обороте земель об этом не упоминается. Однако в некоторых субъектах РФ в законах четко прописывается перечень документов обязательных при отправлении извещения о продаже (кадастровый план, копии документов, подтверждающих право собственности, документы, позволяющие узнать местоположение данного участка и т.д.). Я соглашусь с мнением В. В. Устюковой, которая считает, что требования о предоставлении дополнительных документов являются неправомерными и противоречат федеральному законодательству [4, с. 76], так как ограничивают оборот земель и создают дополнительные расходы для граждан или юридических лиц, что прямо запрещено п. 5 ст. 1 Закона об обороте земель.

Давайте рассмотрим последствия совершения сделки купли-продажи с нарушением права преимущественной покупки. Федеральный закон от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ установил, что сделка, совершенная с нарушением оговариваемого права, является ничтожной. Некоторые авторы говорят о недопустимости установления в Законе об обороте земель дополнительных оснований недействительности сделок [1, с. 3], но исходя из содержания ст. 3 ЗК РФ, норма правомерна. Тем самым, мы можем в который раз говорить о вопросе соотношения гражданского и земельного законодательства [5, с. 114]. Правовой природе преимущественного права не соответствуют последствия совершения договора купли-продажи с нарушением данного права в виде его ничтожности. Такие последствия приводят к нестабильности оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Перечень оснований принудительного прекращения права собственности закреплен в п. 2 ст. 235 ГК РФ и носит исчерпывающий характер, что не позволяет иным федеральным законам расширить данный список [6, с. 585]. Однако, п. 3 ст. 3 ЗК РФ предусматривает установление «иного» регулирования по сравнению с ГК РФ, и если исходить из этой нормы, то ст. 235 ГК РФ противоречит п. 3 ст. 250 ГК РФ, по аналогии с которой была сформулирована норма п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель. И соответственно представляется необходимым одновременно внести изменения в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель и также дополнить ссылкой на этот закон п. 7 ст. 235 ГК РФ ввиду значимости вопроса о гарантии обеспечения права собственности. В соответствии со ст. 554 ГК РФ договор купли-продажи считается незаключенным при отсутствии данных об обременении земельного участка или ограничения его использования, предоставляемых продавцом покупателю при заключении договора. Одним из существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения является цена. Ст. 555 ГК РФ четко регламентирует данное условие, при отсутствии в договоре цены продаваемого земельного участка такая сделка считается незаключенной. Некоторые авторы выдвигали предложение о принятии правового акта, который регулировал бы процесс проведения публичных аукционов по продаже земельных участков, находящихся в частной собственности, и в процессе чего складывалась бы реальная рыночная стоимость. Такой подход, на наш взгляд, отразился бы на стоимости продаваемого земельного участка, которая увеличилась в связи с затратами на проведение аукциона, удлинился бы срок заключения самого договора, придавалась бы излишняя публичность частноправового договора. В ГК РФ по-прежнему не внесены изменения, которые требовали бы обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Сделки купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначений имеют ограниченный субъектный состав. Согласно абз. 2 ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственные земли могут быть приобретены иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, только на праве аренды.

Литература:

  1. Ильюшин И. Н. Комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. № 87–ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»» // Право и экономика. 2005. № 10.
  2. Костина О. В. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями: автореф. дис. …к.ю.н. М., 2006.
  3. Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: автореф. дис... к.ю.н. Краснодар, 2008.
  4. Устюкова В. В. Федеральное и региональное законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения: проблемы соотношения // Аграрное и земельное право. 2005. № 4.
  5. Рудчик А. А., Гринь Е. А. Источники экологического права: сложности применения на практике. // В сборнике: Право: современные тенденции. Материалы III Международной научной конференции. Краснодар. 2016. С. 114–117.
  6. Гринь Е. А. К вопросу о принудительном прекращении права на земельный участок, который в силу закона не может принадлежать собственнику. // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2011. № 71. С. 580–594.
Основные термины (генерируются автоматически): сельскохозяйственное назначение, оборот земель, субъект РФ, ГК РФ, земельный участок, участок, договор купли-продажи, муниципальное образование, земельное законодательство, частная собственность.


Похожие статьи

Проблемы применения законодательства о праве...

Ключевые слова:оборот земель сельскохозяйственного назначения, принцип права преимущественного выкупа земельного участка, земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Ограничения частной собственности на землю

частная собственность, земельный участок, РФ, земля, ограничение, участок, Конституция РФ, лицо, целевое назначение, ГК РФ.

Особенности правового регулирования оборота земель...

сельскохозяйственное назначение, Российская Федерация, оборот земель, разрешенное использование, земля, участок, перевод земель, Земельный кодекс, земельное законодательство, вид.

Ограничение прав на земельные участки... | Молодой ученый

Ключевые слова: земельный участок, прекращение права собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения.

При применении правил ст. 284 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»...

Приобретение права государственной собственности на...

Основные термины (генерируются автоматически): Российской Федерации, земельного участка, земельные участки, ГК РФ, земельный участок, государственной собственности, права

Ограничение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Долевая собственность: проблемы оборота земель...

сельскохозяйственное назначение, земельный участок, Российская Федерация, земля, участок, долевая собственность, доля, внесение изменений, оборот земель, собственник.

Некоторые особенности правового режима земель...

Ключевые слова: земля, земельные ресурсы, земельные участки сельскохозяйственного назначения. Общественные отношения, возникающие в сфере использования земель, в Российской Федерации направлены на разумное использование земельных ресурсов...

К вопросу о принципах правового регулирования оборота земель...

Ключевые слова: земельный участок сельскохозяйственного назначения, оборот земель, земельная доля, преимущественное право выкупа. Земли сельскохозяйственного назначения являются важнейшим природным ресурсом...

Современные проблемы приобретения, ограничения...

Ключевые слова: приобретение, ограничение и прекращение прав на земельные участки, земельный участок, земли производства, земли промышленности и иного специального назначения.

Проблемы применения законодательства о праве...

Ключевые слова:оборот земель сельскохозяйственного назначения, принцип права преимущественного выкупа земельного участка, земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Ограничения частной собственности на землю

частная собственность, земельный участок, РФ, земля, ограничение, участок, Конституция РФ, лицо, целевое назначение, ГК РФ.

Особенности правового регулирования оборота земель...

сельскохозяйственное назначение, Российская Федерация, оборот земель, разрешенное использование, земля, участок, перевод земель, Земельный кодекс, земельное законодательство, вид.

Ограничение прав на земельные участки... | Молодой ученый

Ключевые слова: земельный участок, прекращение права собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения.

При применении правил ст. 284 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»...

Приобретение права государственной собственности на...

Основные термины (генерируются автоматически): Российской Федерации, земельного участка, земельные участки, ГК РФ, земельный участок, государственной собственности, права

Ограничение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Долевая собственность: проблемы оборота земель...

сельскохозяйственное назначение, земельный участок, Российская Федерация, земля, участок, долевая собственность, доля, внесение изменений, оборот земель, собственник.

Некоторые особенности правового режима земель...

Ключевые слова: земля, земельные ресурсы, земельные участки сельскохозяйственного назначения. Общественные отношения, возникающие в сфере использования земель, в Российской Федерации направлены на разумное использование земельных ресурсов...

К вопросу о принципах правового регулирования оборота земель...

Ключевые слова: земельный участок сельскохозяйственного назначения, оборот земель, земельная доля, преимущественное право выкупа. Земли сельскохозяйственного назначения являются важнейшим природным ресурсом...

Современные проблемы приобретения, ограничения...

Ключевые слова: приобретение, ограничение и прекращение прав на земельные участки, земельный участок, земли производства, земли промышленности и иного специального назначения.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle

Похожие статьи

Проблемы применения законодательства о праве...

Ключевые слова:оборот земель сельскохозяйственного назначения, принцип права преимущественного выкупа земельного участка, земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Ограничения частной собственности на землю

частная собственность, земельный участок, РФ, земля, ограничение, участок, Конституция РФ, лицо, целевое назначение, ГК РФ.

Особенности правового регулирования оборота земель...

сельскохозяйственное назначение, Российская Федерация, оборот земель, разрешенное использование, земля, участок, перевод земель, Земельный кодекс, земельное законодательство, вид.

Ограничение прав на земельные участки... | Молодой ученый

Ключевые слова: земельный участок, прекращение права собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения.

При применении правил ст. 284 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»...

Приобретение права государственной собственности на...

Основные термины (генерируются автоматически): Российской Федерации, земельного участка, земельные участки, ГК РФ, земельный участок, государственной собственности, права

Ограничение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Долевая собственность: проблемы оборота земель...

сельскохозяйственное назначение, земельный участок, Российская Федерация, земля, участок, долевая собственность, доля, внесение изменений, оборот земель, собственник.

Некоторые особенности правового режима земель...

Ключевые слова: земля, земельные ресурсы, земельные участки сельскохозяйственного назначения. Общественные отношения, возникающие в сфере использования земель, в Российской Федерации направлены на разумное использование земельных ресурсов...

К вопросу о принципах правового регулирования оборота земель...

Ключевые слова: земельный участок сельскохозяйственного назначения, оборот земель, земельная доля, преимущественное право выкупа. Земли сельскохозяйственного назначения являются важнейшим природным ресурсом...

Современные проблемы приобретения, ограничения...

Ключевые слова: приобретение, ограничение и прекращение прав на земельные участки, земельный участок, земли производства, земли промышленности и иного специального назначения.

Проблемы применения законодательства о праве...

Ключевые слова:оборот земель сельскохозяйственного назначения, принцип права преимущественного выкупа земельного участка, земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Ограничения частной собственности на землю

частная собственность, земельный участок, РФ, земля, ограничение, участок, Конституция РФ, лицо, целевое назначение, ГК РФ.

Особенности правового регулирования оборота земель...

сельскохозяйственное назначение, Российская Федерация, оборот земель, разрешенное использование, земля, участок, перевод земель, Земельный кодекс, земельное законодательство, вид.

Ограничение прав на земельные участки... | Молодой ученый

Ключевые слова: земельный участок, прекращение права собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения.

При применении правил ст. 284 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»...

Приобретение права государственной собственности на...

Основные термины (генерируются автоматически): Российской Федерации, земельного участка, земельные участки, ГК РФ, земельный участок, государственной собственности, права

Ограничение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Долевая собственность: проблемы оборота земель...

сельскохозяйственное назначение, земельный участок, Российская Федерация, земля, участок, долевая собственность, доля, внесение изменений, оборот земель, собственник.

Некоторые особенности правового режима земель...

Ключевые слова: земля, земельные ресурсы, земельные участки сельскохозяйственного назначения. Общественные отношения, возникающие в сфере использования земель, в Российской Федерации направлены на разумное использование земельных ресурсов...

К вопросу о принципах правового регулирования оборота земель...

Ключевые слова: земельный участок сельскохозяйственного назначения, оборот земель, земельная доля, преимущественное право выкупа. Земли сельскохозяйственного назначения являются важнейшим природным ресурсом...

Современные проблемы приобретения, ограничения...

Ключевые слова: приобретение, ограничение и прекращение прав на земельные участки, земельный участок, земли производства, земли промышленности и иного специального назначения.

Задать вопрос