Совершенствование оценки страховой стоимости недвижимого имущества на примере СПАО «Ингосстрах»



В данной статье обозначены основные направления совершенствования оценочной деятельности при оценке страховой стоимости страховыми компаниями г. Челябинска, на примере СПАО «Ингосстрах». Проведен сравнительный анализ процедур оценки страховой стоимости с применением различных методик и предложены меры по совершенствованию оценки страховой стоимости методом корреляционно–регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода. Эффективность предложений обоснована расчетами.

Ключевые слова: страхование, оценочная деятельность, страховая стоимость, методы оценки страховой стоимости, корреляционно-регрессионный анализ.

Актуальность темы исследования заключается в выявлении наиболее эффективных процедур оценки жилой недвижимости, с целью получения наиболее вероятной страховой стоимости объекта оценки, выгодной как для страхователя, так и для страховой компании. Экономическая ситуация в 2015 году складывалась под влиянием ухудшения внешнеэкономических условий, прежде всего снижения цен на нефть, продолжения действия экономических санкций со стороны ЕС и США, сохранения тенденции к снижению инвестиционной активности. В целом за год падение инвестиций в основной капитал в 2015 году ускорилось до 8,4% с 1,5% в 2014 году.По итогам первого квартала 2016 года в продаже оказалось почти на 30% квартир больше, чем за аналогичный период 2015 года. Рост предложения на всех региональных рынках связан с увеличением срока экспозиции квартир и объемом предложения. Квартиры переходят на вторичный рынок из сегмента недавно сданных в эксплуатацию новостроек [1]. По состоянию на май 2016 года минимальная стоимость квадратного метра жилья в квартирах на вторичном рынке зарегистрирована в Ленинском районе и составила 37 638 руб., а максимальная – 50 133 руб. в Центральном. Самая дешевая стоимость 1 кв. м наблюдается для 2 комнатных квартир [8, 10]. Поэтому, с точки зрения покупателя, рынок первичного и вторичного жилья в хорошем состоянии. На данный момент происходит рост спроса, в связи с незначительным, но продолжающимся падением цен, как на первичном рынке, так и на вторичном [9].

Страховая компания СПАО «Ингосстрах» одна из крупнейших российских страховых компаний, работает с 1947 года. Позиционирует себя на рынке как универсальная страховая компания общефедерального уровня, специализирующаяся на классических видах добровольного рискового страхования и широко представленная через сеть своих филиалов, представительств, дочерних и зависимых компаний как в России, так и за ее пределами. В качестве объекта для страхования в СПАО «Ингосстрах» выбрана двухкомнатная квартира, расположенная в Курчатовском районе, серия типа «97 улучшенная» в 10 этажном панельном доме.

При определении страховой суммы страховые компании основываются на рыночную стоимость квартиры, которая традиционно оценивается сравнительным подходом. Основой применения метода парного сравнения продаж в рамках указанного подхода является сопоставление характеристик объектов-аналогов с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, которые отражают существенные различия между ними [6, 7]. Выбрано 4 аналога, произведены корректировки экспертным путем и оценена средняя стоимость 36 121 руб. за 1 кв. м. Рыночная стоимость сравнительным подходом, составила 2 434 500 руб. (табл. 1) [2, 3].

Таблица 1

Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Показатель	Объект	Аналог№1		Аналог№ 2		Аналог№ 3		Аналог№ 4
Адрес	пр. Краснопольский, д. 5–в	ул. Генерала Мартынова, д. 1		ул. Александра Шмакова, д. 15		ул. Александра Шмакова, д. 17		ул. Бейвеля, д. 116
Цена квартиры,руб.		2 100000		2 549000		2 400000		2 965 000
Площадь, кв. м.	67,4	67,0		67,0		65,0		69,0
Цена 1 кв. м. руб.		31 343 руб.		38 045 руб.		37 538 руб.		42 971 руб.
Поправка наторг		Да	–3%	Да	–3%	Да	–3%	Да	–3%
Тип дома	Панельный	Панель.	0%	Панель.	0%	Панель.	0%	Монолит.	–2%
Этаж	1	1	0%	6	–2%	3	–2%	2	–2%
Кухня,кв.м.	16,4	16,4	0%	16,4	0%	6,0	5%	12,2	2%
Вид изокон	Двор	Двор	0%	Автомагистраль, двор	+1%	Автомагистраль, двор	+1%	Автомагистраль, двор	+1%
Санузел	Совмещен	Совмещ.	0%	Совмещ.	0%	Раздельн.	–2%	Раздельн.	–2%
Суммарная поправка		–3%		–4%		–1%		–6%
Стоимость 1 кв. м. после поправки, руб.		30 403 руб.		36 523 руб.		37 163 руб.		40 393 руб.
Рыночная стоимость объекта		36 121 руб. * 67,4 кв. м				2 434 522 руб.

При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать реальный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации, в данном случае сдачи в аренду, и возможной продажи в конце рассматриваемого периода владения. Для всех объектов-аналогов введена корректировка на масштаб и местоположение, равная 1 [6, 7]. Для расчета ставки аренды объекта оценки доходным подходом было выбрано 4 других аналога, произведены корректировки на условия рынка и выявлена арендная ставка, равная 14 550 руб. в месяц (таблица 2).

Таблица 2

Ставки аренды, руб. в месяц

Показатель	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Местоположение	ул. Шагольская, д. 3	пр. Краснополь-ский, 5-б	ул. Бейвеля, 54-а	ул. Хариса Юсупова, 54
Аренда	14 000	15 000	15 000	16 000

Произведен расчет стоимости объекта доходным подходом методом дисконтированных денежных потоков, как сумма текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков. Прогнозный период составил 10 лет. В качестве безрисковой ставки выбрана ставка по облигации федерального займа (ОФЗ) с амортизацией дохода. Значимость факторов риска определялась экспертным путем. В итоге, рыночная стоимость с учетом округления составила 2 174 600 руб. (таблица 3).

Таблица 3

Определение стоимости объекта доходным подходом

Показатель	Величина	Порядок расчета
Потенциальный валовый доход (ПВД)	14 550 руб. /мес. (174 600 руб./год)	Рыночная величина арендной платы
Ставка недозагрузки	2%	Вероятность не сдачи объекта в аренду
Действительный валовый доход (ДВД)	171 108 руб.	ПВД – ПВД*ставка недозагрузки
Кадастровая стоимость	1 932 447 руб.
Операционные расходы (ОР)	1 933 руб.	0,1% от кадастровой стоимости
Чистый операционный доход (ЧОД)	169 175 руб.	ДВД-ОР
Безрисковая ставка	4,3%	ОФЗ–АД Выпуск № SU46012RMFS
Суммарный уровень риска	4,55%
Ставка капитализации (R)	8,85%	Безрисковая ставка + ставка капитализации
Стоимость последующей продажи в конце прогнозного периода (FVA)	2 525 765 руб.	37 474 (средняя цена за кв. м.) * 67,4 кв. м

Затратный подход не рекомендуется применять для оценки частей объектов капитального строительства, например, жилых и нежилых помещений, поэтому он не применялся в работе [6, 7].

Заключительным этапом оценки недвижимого имущества является определение единой стоимости оценки. Веса подходам были присвоены экспертным методом. Согласованная рыночная стоимость с учетом округления, составила 2 325 400 руб.

Проблемой проведенной оценки является недостаточная точность, в связи с небольшим числом рассматриваемых объектов-аналогов. В работе предложен расчет рыночной стоимости объекта методом корреляционно–регрессионного анализа. Для анализа были рассмотрены 100 объектов–аналогов квартир города Челябинска, расположенных в Курчатовском районе [4] (табл. 4).

Таблица 4

Характеристики переменных для модели регрессии

Обозначение	Содержание переменной
Total S	Общая площадь квартиры, кв. м
Distance from the center	Удаленность от центра города, км.
Floor	Этаж: 1 – средний, 0 – крайний
Repair	Наличие ремонта: 1 – есть, в том числе и чистовая отделка в новостройках; 0 – отсутствует
Type	Тип жилья: 1 – вторичное, 0 – первичное
Сost per square meter	Стоимость за квадратный метр, руб./кв. м.

По однородной выборке из оставшихся 83 наблюдений построены 3 модели в пакете Gretl: линейная, полиномиальная 2 степени и логарифмическая. Выбрана линейная, со всеми значимыми коэффициентами (табл. 5).

Таблица 5

Модель множественной линейной регрессии

Переменная	Коэффициент	P-значение	Значимость
const	48832,7	0,0	***
Floor	2352,07	0,024	**
Repair	2002,26	0,066	*
Type	4837,88	0,0	***
TotalSsqm	−86,1348	0,062	*
Distancefromthecenterkm	−751,976	0,0	***
R-квадрат	0,537983
F(5, 77)	18,70836	4,00e-12

По модели можно сделать выводы о зависимости стоимости кв. метра от основных характеристик квартиры и оценить стоимость объекта. Средняя ошибка прогноза 6,59 %.

Таким образом, стоимость жилья за 1 кв. м.:

1. Увеличивается на 2352,07 руб., если квартира находится на среднем этаже;
2. Увеличивается на 2002,26 руб. при наличии ремонта;
3. Увеличивается на 4837,88 руб., если жилье является вторичным;
4. Уменьшается на 86,14 руб. при увеличении общей площади на 1 кв. м.;
5. Уменьшается на 751,98 руб., при увеличении удаленности от центра на 1 км.

Рыночная стоимость за кв. м. = (48 832,7 + 2 352,07 ∙ 0 + 2 002,26 ∙ 1 + 4 837,88 ∙ 1 – 86,14 ∙ 67,4 – 751,98 ∙ 14,04 = 55 672,84 – 5 805,49 – 10 557,74) * 67,4 = 39 310 * 67,4 = 2 661 200 руб.

Согласовав полученные стоимости с применением трех методов, присвоив веса экспертным путем, уточненная стоимость объекта оценки 2 452 800 руб.

С учетом того, что страховая стоимость определяется величиной среднерыночной стоимости аналогичных объектов в выбранном районе, была рассчитана страховая сумма и определен размер страховой премии на основании двух рассчитанных стоимостей. Согласно перечню предоставляемых услуг СПАО «Ингосстрах», были выбраны условия, предоставляемые продуктом «Фридом»[5]. На основании результатов оценки рыночной стоимости квартиры, традиционными подходами была определена страховая сумма в размере 2 092 825 руб., размер страховой премии составил 4 418 руб. С применением корреляционно-регрессионного анализа размер страховой суммы увеличился и составил 2 207 499 руб., страховая премия равна 4 660 руб. (табл. 7).

Таблица 6

Страховая стоимость объекта оценки с учетом условий продукта «Фридом», руб.

Характеристика	% от страховой стоимости	Страховая сумма	Базовый тариф	Страховая премия
Рыночная стоимость с учетом применения доходного подхода и метода парного сравнения продаж: 2 325 362 руб.
Несущие конструкции	70%	1 627 753	0,1%	1 628
Отделка и инженерное оборудование	20%	465 072	0,6%	2 790
Итого		2 092 825		4 418
Рыночная стоимость с учетом применения доходного подхода, метода парного сравнения продаж и корреляционно – регрессионного метода: 2 452 777 руб.
Несущие конструкции	70%	1 716 944	0,1%	1 717
Отделка и инженерное оборудование	20%	490 555	0,6%	2 943
Итого		2 207 499		4 660

В результате исследования, страховым компаниям рекомендуется усовершенствовать методику сравнительного подхода в рамках Федеральных стандартов оценки, а именно, использовать корреляционно-регрессионный анализ для рынка жилой недвижимости.

Применение корреляционно-регрессионного метода в рамках сравнительного подхода для расчета страховой стоимости:

1. Позволяет получить более достоверную информацию об основных факторах и степени их влияния на объект оценки и наиболее точный результат, выявить аномальные объекты–аналоги, нарушающие достоверность оценки;
2. С точки зрения страховой компании, уточняется размер страховой премии, выплачиваемой страхователем;
3. Для владельца недвижимости преимуществом является уточнение размера страховой суммы, так как при наступлении страхового случая уточняется сумма страховой выплаты.

Литература:

1. Министерство экономического развития (Минэкономразвития) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://economy.gov.ru (дата обращения: 25.04.2016).
2. Недвижимость в Челябинске // [Электронный ресурс]. – Режим доступа:www.domchel.ru(дата обращения: 05.05.2016).
3. Недвижимость Челябинска и области // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.chelreal.ru(дата обращения: 05.05.2016).
4. Ширшикова, Л.А. Основы математического моделирования социально–экономических процессов: учебное пособие / Л.А. Ширшикова. – Челябинск: Изд. Центр ЮУрГУ, 2015. – 99 с.
5. Страхование квартиры // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.ingos.ru/ru/private/property/flat/ (дата обращения: 11.05.2016).
6. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.07.2007 № 297 // Справочно–правовая система «Консультант Плюс».
7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО№ 7)» от 25.09.2014 № 611 // Справочно–правовая система «Консультант Плюс».
8. Цены на квартиры в новостройках в Челябинске // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ndv74.ru/chelyabinsk/stoimost–kvartir/v–novostroike/(дата обращения: 11.05.2016).
9. Цены на недвижимость и квартиры в Челябинске // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.74dom.ru(дата обращения: 11.05.2016).
10. Цены на квартиры на вторичном рынке в Челябинске // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ndv74.ru/chelyabinsk/stoimost-kvartir/vtorichnyj-rynok/(дата обращения: 11.05.2016).