Библиографическое описание:

Авджы Э. Система таймшер как перспективное направление развития туризма в Турции [Текст] // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы IV междунар. науч. конф. (г. Москва, июнь 2016 г.). — М.: Буки-Веди, 2016. — С. 146-155.



Таймшер является уникальным в своём роде туристическим продуктом. В его основе лежит законодательно закреплённое право владельца на использование апартаментов в туристическом комплексе в определённый период времени. Приобретая таймшер, покупатель гарантирует себе на многие годы качественный уровень проживания на отдыхе в просторных современных апартаментах в комплексе с развитой туристической инфраструктурой. Право проживания в этих апартаментах предоставляется на определённый период времени, который оговаривается при покупке таймшера. [1]

Данная система появилась в Европе в середине 1960-х, и была запущена в США в 1969 году. В течение последующих нескольких десятилетий сомнительных продаж и частых обманов покупателей, привели к тому, что у людей осталось плохое впечатление о таймшере. Также формированию этого мнения способствовала неблагоприятная информация в СМИ. Раньше таймшер никак не был регламентирован в законах и права владельцев не были защищены. Сейчас же многие государства стараются регулировать эту индустрию на законодательном уровне. Независимые исследования в Европе и США показали, что 80 % владельцев таймшера полностью удовлетворены продуктом, и регулярно используют его для организации отдыха.

Существуют основные понятия в системе продаж таймшера:

Апартотели — туристские комплексы с развитой инфраструктурой (приёмная, бар, ресторан, бассейн, спортзал, площадки для игр и т. д.) и отличающиеся от гостиниц тем, что состоят из апартаментов вместо традиционных гостиничных номеров.

Термальные комплексы — туристические оздоровительные комплексы, на территории которых присутствуют термальные источники или бассейны. Данные комплексы отличающиеся от гостиниц тем, что состоят из апартаментов вместо традиционных гостиничных номеров. Термальные комплексы находятся в местах с развитой инфраструктурой (ресепшн, бары, рестораны, бассейны, турецкая баня, spa-центр, спортзал, магазины, площадки для игр и т. д.)

Апартаменты — квартира в частном многоквартирном туристическом комплексе. Отличают различные типы апартаментов по размерам и количеству спален. В туризме характеристиками апартаментов являются максимальная вместимость и комфортность. От гостиничного номера апартаменты отличаются наличием кухни.

Период отдыха — установленный законодательством период времени (от 10 до 14 дней) проживания в апартаментах термального комплекса, который можно приобрести в бессрочное владение в рамках программы таймшера. Не существует ограничений по количеству недель таймшера, которые может приобрести один покупатель.

Владение — покупатель, приобретая таймшер, определяется не только с конкретным размером и типом апартаментов, количеством приобретаемых недель отдыха, но и с датами, когда этот таймшер будет ему принадлежать. Удобно тем, что можно заранее приобрести дешёвые авиабилеты и спланировать свой отдых с минимальными затратами. Не удобен, если у людей отпуск по скользящему графику.

Плавающее владение — покупатель, приобретая таймшер, определяется только с конкретным размером и типом апартаментов, количеством приобретаемых недель отдыха и сезоном. В рамках своего сезона владелец таймшера может заказывать проживание в оговорённом размере апартаментов в разные даты. Необходимо только сообщить заранее в клуб и заказать себе апартаменты на конкретные даты согласно дню заезда. Никаких доплат за изменение дат планируемой поездки не существует, как и не существует ограничений в рамках сезона. Идеально подходит людям, отпуска которых всегда в разное время или по скользящему графику.

Владелец таймшера — физическое или юридическое лицо, которое приобрело либо получило иным способом таймшер. Различают «Основного Владельца» и «Совладельцев», где «Основной Владелец» — это человек, указанный первым на членских документах, в том числе на сертификате таймшера; и «Совладелецы» — также указываются в членских документах, ими могут быть члены семьи или близкие родственники. Одновременно владеть таймшером могут не более 4 человек. «Основной Владелец» и «Совладельцы» абсолютно равны в правах.

Сертификат — документ, подтверждающий права владельца таймшера, свидетельство о собственности. В документе описана собственность владельца: название клуба, размер апартаментов, количество и номера недель, дата регистрации членства и выпуска сертификата, его номер, а также данные владельца, включая его адрес и совладельцев. Сертификат может быть передан другим лицам или лицу, если владелец намеревается переуступить свои членских прав (продать, подарить и т. п.).

Членский взнос — обязательный сбор, который идёт на поддержание порядка, содержание и обслуживание апартаментами, управление курортом и всей инфраструктурой, ремонтные работы, амортизацию и т.д. Оплачивается один раз в год по выставленному счёту до начала года. Может увеличиваться, но не выше, чем инфляционный процент. Окончательное решение по размеру ежегодного членского взноса принимается на основе голосования на ежегодном общем собрании всех членов клуба. Участвовать в голосовании можно лично, а можно по переписке. Своевременная оплата всеми членами взносов гарантирует высокий уровень собственности и через много лет.

Учредитель комплекса — организация, юридическое лицо, реже частное лицо, которое является первоначальным застройщиком курорта, инвестором, владельцем земли и построек, составляющих комплекс отдыха. Застройщик комплекса таймшера, прежде чем подписать договор с обменной компанией и ввести свой комплекс в их систему обмена, обязан проделать ряд юридических действий. Эти действия направлены на обеспечение последующей юридической защищённости членов клуба (владельцев таймшера), как то: регистрация Устава Клуба, передача учредительных документов, включая акты на землю и т. п. Учредитель для продажи таймшеров нанимает независимую маркетинговую компанию или иногда создаёт собственную, но обязательно финансово и юридически независимую от самого клуба.

Управляющая компания — наёмная организация, либо одна из структур, принадлежащая учредителю, в обязанности которой входит ежедневное управление курортом, обслуживание и содержание апартаментов и всей инфраструктуры комплекса. Изначально выбирает и нанимает управляющую компанию учредитель курорта. Впоследствии продлить договор на управление клубом или предоставить его другой управляющей компании может комитет клуба, заручившись большинством голосов рядовых членов клуба на ежегодном общем собрании. Управляющая компания нанимает и увольняет служащих курорта, составляет и распределяет бюджет содержания комплекса, осуществляет бронирование проживания в клубах с плавающим владением, рассылает счета по членский взносам, следит за своевременной их оплатой.

Маркетинговая компания — юридическое лицо, уполномоченное учредителем продавать принадлежащие ему таймшеры и для этого проводить любого рода маркетинговые мероприятия. Маркетинговой компанией может являться одна из структур, принадлежащая учредителю. Чаще всего маркетинговые компании для осуществления продаж таймшеров проводят индивидуальные или коллективные презентации, во время которых в течение нескольких часов разъясняют особенности, принципы работы и преимущества таймшера и предлагают сделать покупку по специальным презентационным предложениям. В ответственность маркетинговой компании перед покупателем таймшера входит достоверная информация о предмете и условиях покупки, своевременный перевод денежных средств покупателя на счёт учредителя за вычетом своих комиссионных, а также обеспечение покупателя оригиналами членских документов, подтверждающими факт приобретения в соответствии с действующим законодательством (в том числе выдачу членского сертификата), а также карт обменной компании. После выдачи всех выше перечисленных документов обязанности маркетинговой компании перед покупателем считаются выполненными.

Обменная компания — организация, осуществляющая обмен недель таймшера между членами клуба. Они обеспечивают владельцам возможность обменять свой таймшер на другой — на другое время, место или и то и другое одновременно. Обменная компания гарантирует одинаковый уровень курортов, входящий в единый каталог курортов.

Мультиклуб — объединение курортных комплексов, у которых обычно одинучредитель. Клубы могут находиться в одном или в разных регионах и даже в разных странах. Существуют мультиклубы, объединяющие лишь три курорта, а есть — более двухсот. Тип владения в мультиклубе всегда плавающий. Членами клуба являются владельцы таймшера. Член клуба вправе выбирать в рамках своегосезонаи размера итипа апартаментов, не только разное время для отдыха, но и место отдыха.

Агентства по перепродажам таймшеров — независимое юридическое лицо, ставящее своей целью извлечение прибыли из сделок купли-продажи между рядовыми членами клубов (владельцами таймшеров). По сути, деятельность идентична агентствам по продаже недвижимости. С одним отличием в том, что не организует просмотры апартаментов для покупателя. Это связано с тем, что обычно потенциальный покупатель уже бывал и отдыхал на конкретном курорте или владеет там неделей или очками. Агентства по перепродажам не проводят презентаций и не владеют технологиями первичных продаж, а работают исключительно с покупателями, которым хорошо известна система таймшера. Приняв заявку от потенциального продавца и согласовав с ним условия продажи, вносят это предложение в свой список и стремятся к привлечению потенциальных покупателей через средства массовой информации (газеты, журналы, интернет, телевидение). Современной тенденцией является создание Таймшер-интернет-магазинов и участие в туристических телеканалах. Агентство по перепродаже может оказывать услуги по перерегистрации членских документов (сертификатов) в соответствующих инстанциях или просто представлять продавца покупателю. [2]

Таймшер начал развиваться в Турции в последние 4-5 лет, но, в большей степени, получил своё развитие во внутреннем туризме. Недавно вступили в силу новые законы, регулирующие индустрию таймшера в стране. Изменения к закону о защите прав потребителей (Закон № 6502) были реализованы в мае 2014 года, и в целом приблизили турецкое законодательство к законодательству ЕС в области таймшера. Ключевые элементы включают в себя:

1) Новый закон распространяется как на долгосрочные туристические продукты, так и на кратковременное размещение и пребывание. Это также касается услуг по обмену и перепродажи услуг контрактов.

2) Срок пользования собственностью составляет от 10 до 14 дней в году.

3) Преддоговорные информационная форма должна быть предоставлена продавцом потребителю до момента заключения контракта.

4) Стало возможным осуществлять покупку с помощью кредитования банком с заключением вспомогательного кредитный договор, под залог права собственности.

5) Страхование строительства и гарантии его завершения являются обязательным для поставщика крупных комплексов.

6) Запрещено взимать неограниченные компенсации за расторжение контракта после периода обдумывания, устанавливаются определённые ограничения по этим суммам.

7) Максимальный срок передачи приобретаемого объекта в пользование определяется сроком не более 36 месяцев. [3]

Имея более регулируемую среду, можно не только обеспечить большую защиту для потребителей, но, и привлечь больше международных инвестиций с долевой собственностью в отрасли.

В Турции таймшер в основном применяется для крупных комплексов, которые находятся далеко от промышленных и туристических центров, где земля стоит не дорого. В большинстве случаев на этих территориях есть термальные источники, которые используются для лечения и прочих процедур оздоровления. Встране находится более 1600 целебных термальных горячих источников,190 из них — термальные источники, пригодные для использования в лечебных целях. Температура воды в источниках варьируется от 20 до 110 градусов. Источники обладают уникальными целебными свойствами и применяются для лечения различных заболеваний, в том числе хронических, а также реабилитации после травм и операций. Преимущества термальных источников Турции перед европейскими достаточно значимые. Так на один литр воды из горячих источников в Турции приходится 5 мг природных минералов, в Европе — 1 мг. К примеру, для лечения, на термальных водах в Европе придется провести 3 недели, а в Турции аналогичный эффект будет достигнут за 1 неделю. Турция имеет очень большой рекреационный потенциал для строительства таких комплексов. На севере страны, недалеко от города Сивас, находится курорт Кангал, известный во всем мире, как ведущий медицинский центр лечения псориаза. Его минеральные источники возникли на месте большого озера, которое исчезло в результате землетрясения. Памуккале — геологическое чудо природы, привлекающее не только потрясающей красотой белоснежных известняковых скал, но и целебными минеральными источниками. Всего на территории курорта насчитывается 17 родников с различными химическими составами, температура воды в них колеблется в диапазоне 36–100 градусов. Курорт Болу расположен на высоте 750 метров над уровнем моря у подножья горы Себен в окружении лесов. Вода большого геотермального источника отличается повышенной радиоактивностью, богатым содержанием солей серной кислоты, магния и карбоната кальция.Поблизости от Болу расположено большое количество термальных источников и медицинских центров. Вблизи Стамбула в горном ущелье находится курорт Ялова, который славится своими горячими источниками с древних времен. Температура воды составляет 57-60 градусов, она содержит хлористый натрий, сульфат кальция и фториды. Курорт Дальян — прекрасное место для пляжного отдыха и для того, чтобы поправить свое здоровье. Около нее расположено несколько термальных источников, самый знаменитый из которых — Султание на озере Койджегиз. Его вода обладает высоким уровнем радиоактивности, а также богата соединениями кальция и серы. В районе Измира находится крупнейший бальнеологический курорт Турции — Балчова. Два древнейших источника бьют со скоростью 28 литров воды в секунду. Там можно принять грязевые и термальные ванны. Насыщен лечебными термальными источникамии небольшой курортный город Афьон, расположен у основания огромной скалы в центральной части Западной Анатолии. Афьон в 2007 году был объявлен правительством «термальной столицей». Округ Бурдур отличается разнообразием термальных источников и грязелечебниц. Также поблизости находится родник Барутлу, воду которого называют «водой от лихорадки». Лечебница Каяджык известна родником с высоким содержанием хлорида натрия. Еще один древний источник, известный со времен Османского царства, называется Хамамозю. Его температура достигает 38-40 градусов.

В последнее время во всём мире пропагандируется здоровый образ жизни, благодаря чему многие люди более пристально стали следить за своим здоровьем. В результате чего спрос на оздоровительный и лечебный отдых растёт с каждым годом. Поэтому применение таймшера именно для таких крупных оздоровительных комплексов может иметь большой спрос не только у туристов внутри страны, но и среди иностранных туристов.

Для того чтобы реализовать проект таймшер учредители выбирают и покупает землю, на которой есть термальные источники, и строят здания с квартирами, магазинами, бассейнами, спортивными и развлекательными комплексами, барами и ресторанами, бассейнами и турецкими банями, spa-центрами и салонами красоты. А также обустраивают территорию этого квартала — это детские площадки, парки, дороги и т.д. Жилые квартиры могут иметь разное количество комнат, которые уже обставлены мебелью и бытовой техникой, необходимой для жизни. Эти квартиры продаются на определенный промежуток времени в году. То есть одна квартира может находиться в собственности сразу у нескольких человек, которые купили её. По законодательству Турции одну квартиру можно купить минимум на 10-14дней. Две недели в году выделяется на запланированные косметический ремонт апартаментов. В результате чего, комплекс полностью заселён 50 недель в году, то есть у одной квартиры может быть 25-35 владельцев в разные промежутки времени. Клиент может купить квартиру на столько времени, сколько захочет, но не на весь год, потому что тогда смысл таймшера как системы пропадает. Существует 3 сезона в покупке апартаментов: красный сезон — высокий (лучший) сезон, он наступает в самые благоприятные дни отдыха: жаркие летние недели и праздничная неделя осенью; белый сезон — межсезонье: недели осенью и весной; синий — наименее ценный сезон: зимние месяцы. В этих сезонах стоимость апартаментов различается: красный — самый дорогой, синий — самый дешёвый, цены на белый сезон устанавливаются между ценами на красный и синий сезон. Управляющая компания обслуживает туристический комплекс, а именно осуществляет необходимый ремонт квартир, следит за чистотой, занимаются уборкой, когда одни жильцы уехали. За это ежегодно взимается плата (плюс коммунальные услуги) с каждого собственника, пропорционально времени владения квартирой.

Специалисты маркетингового отдела занимаются презентациями, предпоказом, рекламой объекта с системой таймшер. Для продажи они имеют фотографии и всю необходимую информацию для презентации комплекса клиентам. Для желающих приобрести жильё с определёнными условиями предлагается провести бесплатно 2 дня в апартаментах, чтобы прочувствовать атмосферу клубного отдыха. В первый день проводятся лекции о комплексе, о законе, о договорных обязательствах. Второй день клиенты отдыхают. Если клиента всё устроило, то заключается договор купли-продажи. У некоторых турецких компаний в договоре прописано, что даже после покупки апартаментов и проведении в них первой недели отдыха, если клиенту не понравилось жильё или отдых, то он может вернуть обратно всю сумму, уплаченную за квартиру. У каждой компании есть свои условия продажи квартир в таких туристических комплексах, которые прописаны в договоре. Например, у некоторых можно поменять время или договориться с другим хозяином об обмене времяпровождения в квартире. И другие условия, которые удобны компании и их клиентам.

В термальном комплексе для владельцев предоставляется множество услуг. В свою очередь есть как платные услуги, так и бесплатные. Рассмотрим услуги, которые могут предлагаться в системе таймшера, на примере таблицы 1.

Таблица 1

Услуги термального комплекса

Бесплатные

Платные

1

Термальные бассейны без лечебных свойств

Специальные термальные бассейны для лечения болезней

2

Открытый и закрытый бассейн, детский бассейн, аквапарк

Талассотерапия и солевая терапия

3

Анимация и шоу в амфитеатре на территории комплекса

Массаж и физическая терапия

4

Пляжи, шезлонги, зонты

SPA-центр

5

Сауна и турецкая баня

Салон красоты и парикмахерская

6

Волейбольные и баскетбольные площадки

Фонтан снега и комната дождя

7

Фитнесс зал

Специальные помещения для животных

8

Хобби-комнаты

Рестораны, бары, кафетерии, магазины

9

Библиотека

Теннисный корт и футбольная площадка

10

Игровая площадка для детей

Детский сад

11

Мини-клуб

Химчистка

12

Уборка квартир

Кино

13

Парковка

Бильярд и боулинг

В комплексах предоставляется множество платных и бесплатных услуг. Так термальные бассейны, например, есть и платные, и бесплатные. Бесплатными являются бассейны для получения эстетического удовлетворения с температурой воды выше нормальной. К платным относятся бассейны с лечебными термальными водами, которые помогают бороться со многими болезнями. В комплексе может быть несколько бассейнов с различными свойствами термальных вод. Вообще термальные комплексы по характеру предоставления услуг очень напоминают 5* отели, которые работают в системе BB (только завтрак и комната). Если сравнивать с отелями, которые работают по «Всё включено», то там практически все платные услуги, перечисленные выше, будут бесплатными. Но, к сожалению, стоимость отдыха в таких отелях будет очень высока.

Сравним стандартный номер в отеле и апартаменты в туристическом комплексе в табл.2.

Таблица 2

Сравнение номера отеля и апартаментов

Стандартный Номер в отеле

Просторный таймшер апартамент

1 комната

Несколько комнат: кухня, столовая, гостиная, 2 спальни

Двухместная кровать

Двухместная или односпальная кровать в отдельных спальнях

Телевизор в комнате

Телевизор в спальнях и гостиной

Стандартный ванна / душ в ванной комнате

Джакузи в ванной комнате

Мини-Бар, Кофеварка

Кухня с оборудованием

-

Стиральная машина, утюг

Если для покупателей пространство комнаты и удобства являются важными, это очевидно, что курорты с системой таймшер намного больше, чем номер в отеле. Взглянем на сравнение двухместной комнаты в отеле (две кровати) и апартаменты с двумя спальнями — оба варианта могут принять минимум 2 человека. Различия в том, какие есть удобства, апартаменты имеют кухню и гостиную, а также все средства для самостоятельной стирки и глажки. Гостям отеля приходится тратить лишние деньги на рестораны, услуги стирки и глажки.

Рассмотрим основные отличия отдыха в апартаментах, купленных по системе таймшер, от отдыха в отеле.

Во-первых, в туристическом комплексе можно чувствовать себя как в очень хорошем уютном доме: по показанным выше сравнениям в апартаментах есть все необходимое для жизни — кухня со всеми принадлежностями, утюг, гладильная доска, телевизор, холодильник, стиральная машина, телефон, камин и т.д. Из этого вытекает возможность очень сильно сэкономить на расходы, связанные с питанием. Член клуба покупает в крупном супермаркете раз, два в неделю полуфабрикаты, соки, воду, вино. При этом предлагаемых продуктов в супермаркетах Турции большое обилие и разнообразие и очень хорошего качества. Все эти продукты можно поместить в холодильник и останется только их подогреть. При этом не теряет возможности посетить ресторан, бары, кафетерии. Также владельцу апартаментов не надо прерывать своих планов, чтобы попасть в строго отведенный интервал времени на завтрак, обед и ужин. К тому же в отелях часто запрещено приносить с собой воду и еду в номер, учитывая, что вода в отелях дорогая и является одним из источников дохода.

Во-вторых, если владелец имеете двуспальные апартаменты, то имеете право поселиться в них со своими друзьями. Обычно в договоре этот момент прописывается.

В-третьих, одним из достоинств системы является то, что, один раз вложив деньги, люди получают возможность ежегодно отдыхать и менять место отдыха, если это оговорено в условиях договора. Система превосходно зарекомендовала себя и даже стала неким символом разумного и эффективного вложения средств. Стоимость апартамент постоянно растет. Владелец также может меняться неделями с другими членами клуба, если не возможности отдыхать в купленный промежуток времени. Если у комплекса есть своя сеть туристических комплексов, то можно меняться неделями внутри этой сети.

В-четвёртых, это пожизненно и передается по наследству. Однажды вложив деньги, владелец и его дети пользуются этим имуществом всегда.

В-пятых, существует система скидок на авиаперелет и, зная заранее промежуток времени своего отдыха, можно достаточно сэкономить на ранней покупке билетов.

В итоге основными преимуществами таймшера являются:

– Высокий уровень проживания и обслуживания;

– Возможность переносить недели своего отпуска на последующие годы и таким образом увеличивать период отдыха;

– Возможность передать за согласованную сумму свои недели во временное пользование (аренду) маркетинговым компаниям;

– Возможность подарить свои недели или передать по наследству;

– Возможность продать свои недели в будущем;

– Это великолепный способ для предприятий и организаций решить проблему приобретения и содержания курорта для своих сотрудников и их семей;

– Это наиболее экономичный способ проведения своего отпуска при обеспечении более высокого уровня комфорта и обслуживания по сравнению с традиционными видами отдыха.

К преимуществам термального таймшера можно также отнести:

– Помимо привычного отдыха владелец получает дополнительное лечение и оздоровление бесплатно или за небольшие деньги.

Среди плюсов клубного отдыха можно отметить его особое преимущество для семейного и молодёжного отдыха, наличие укомплектованной кухни и отсутствие необходимости подстраивать свой распорядок под расписание приёмов пищи в обычных отелях.

Таймшер часто называют «Семейным отдыхом», как и у семей с детьми, так и без детей он пользуется наибольшей популярностью в силу того, что отдых в апартаментах более комфортен, а также в силу значительной экономии денежных средств на отдых. Есть регионы, куда поездки по таймшеру крайне выгодны с финансовой точки зрения. Это обычно те курортные зоны, где проживание в отелях составляет большую часть от стоимости турпутёвки. Так, с точки зрения Турции, к таким курортным зонам относятся комплексы, имеющие на территории лечебные термальные источники, которые в свою очередь, также пользуются спросом у пожилых людей, желающих укрепить здоровье.

К основным недостаткам таймшера как системы являются большие первоначальные вложения. Но эти вложения значительно меньше вложений в стандартную покупку апартаментов в туристическом комплексе. В некоторых случаях, если владелец таймшера не использует положенные ему недели, то теряет право воспользоваться ими в течение года. Существуют высокие риски. Т. к. права владельца закреплены только договором, то он приобретает не объект недвижимости, а право пользования этим объектом на время. Если управляющая компания обанкротится, клиент потеряет деньги. К счастью в Турции на законодательном уровне регулируются таймшеры.

Таймшер является перспективным сектором экономики для многих развитых и развивающихся стран Европы, Азии, Северной Америки, Новой Зеландии, Австралии. В последнее десятилетие темпы роста этой индустрии туризма достигали 10-12 % ежегодного прироста. Так, в 2013 году в США общий доход экономики по продажам таймшера достиг 23,6 млрд. $, а общий экономический эффект — 68,7 млрд. $ (Приложение 1). При этом общее число занятого персонала, занятого в этой индустрии, составило 473 тыс. рабочих мест. При таких показателях в казну США поступило 8,5 млрд. $ в виде налоговых отчислений. США — это положительный пример, как должна развиваться система таймшера в индустрии туризма.

В Турции данная индустрия находится на стадии развития, и то в большей степени только внутри страны. Продажи активно ведутся только среди местного населения. К сожалению, международным продажам данного продукта не уделяется достаточно внимания. Но зато можно отметить то, что продажа недвижимости иностранцам не стоит на месте. Агенты недвижимости активно продают апартаменты туристам из Германии, Великобритании, России и другим. Так, в Турции в период между 2003-2012 годами иностранцам было продано 153 000 объектов недвижимости. 75 % от общего объема продаж приходятся на последние 10 лет. Только Анталия за этот промежуток время продала 35 000 апартаментов, заняв второе место по продажам недвижимости иностранцам после Стамбула. Что касается основных покупателей недвижимости, то это немцы (8 000), британцы (6 000), русские, норвежцы и датчане, купившие по 5 000 объектов недвижимости. Продажа недвижимости в Анталии в 2012 году составила 3,5 млрд. долларов. И сейчас в Анталию поступает значительное количество запросов на приобретение жилья, как от местных граждан, так и от людей, проживающих за рубежом.

Даже на этом примере можно увидеть, что существует большой спрос в недвижимости страны. Поэтому агентствам недвижимости помимо стандартного предложения, стоит предлагать иностранным покупателям апартаменты по системе таймшер. По сравнению со стандартной квартирой в жилом комплекс, апартаменты на территории термального комплекса будут иметь множество положительных моментов:

1) Стоимость таймшера значительно ниже, чем полная стоимость квартиры;

2) Покупателю таймшера не надо платить большие коммунальные платежи за весь год, а только за тот промежуток времени, на который он купил апартаменты. Как правило, туристы проводят на курорте не более 2-х недель. А купив квартиру заграницей за большие деньги и проводя в ней 1 или 2 раза в год, становится не так уж и выгодно;

3) Приобретая апартаменты на территории термального комплекса, покупатель может бесплатно пользоваться многими услугами, в том числе оздаравливать организм и лечиться термальными источниками;

4) В термальном комплексе также есть управляющее звено, которое следит за состоянием квартиры, мебелью, чистотой и прочее. Имея просто квартиру, придётся также иногда задумываться о её ремонте и проводить колоссальную уборку после долгого отсутствия, например, не сезона в Турции.

5) В апартаментах таймшера можно отдыхать в любое время года. Так в не сезон можно просто проводить оздоровительное лечение и греться в термальных источниках при температуре около 50 градусов. При этом имея весь спектр предоставляемых бесплатных услуг. А в сезон уже можно загорать на пляже и купаться в море.

Если обратиться к цифрам и сравнить таймшер с квартирой и гостиничным номером, то они будут выглядеть так:

– Средняя стоимость приобретаемого таймшера в Турции: 12000$

– Ежегодный взнос на содержание и управление апартаментами: 400$

– Отдых на следующие: 25 лет (по 2 недели в году)

– семье из 4-6 человек отдых в 2-ух-спаленных апартаментах обойдётся: 22000$ (без учёта инфляции)

– Средняя стоимость аналогичного гостиничного номера в отеле за сутки: 100$

– Отдых на следующие: 25 лет (по 2 недели в году)

– семье из 4 человек понадобится 2 гостиничных номера, и обойдутся: 70000 $(без учёта инфляции)

– Средняя стоимость двухкомнатных апартаментов в Турции: 100000$

Ежемесячные коммунальные платежи: 40$

Отдых на следующие: 25 лет (любое времяпровождение) семье из 4-6 человек отдых в двухкомнатных апартаментах обойдётся: 112000 $(без учёта инфляции)

Финансовая выгода очевидна! 25 лет семье из 4-х человек можно отдыхать в термальном комплексе за 22000 $. За такое же время отдых в отеле выйдет в 70000 $, а с приобретением недвижимости покупателю придётся отдать 112000 $ с коммунальными платежами. Этими расчётами можно руководствоваться агентам по продаже таймшера за рубежом.

Для эффективных продаж иностранным покупателям необходимо определиться с целевой аудиторией. Ей будут являться граждане тех стран, из которых хотим привести покупателей таймшера. Мы имеем отличный продукт, который может заинтересовать разностороннего клиента — это апартаменты в термальных источниках. Будь то семья с детьми, которые хотят беззаботно провести отдых в экологически-чистом районе, и чтобы их дети играли на детских площадках под контролем обслуживающего персонала; либо пара пенсионеров, желающих оздоровиться или пройти лечение в термальных водах; или же молодые люди, которые днём хотят позагорать на пляже и позаниматься спортом, а вечером поразвлечься в баре. То есть таймшер такого характера может подойти практически всем без исключения. Что же касается стран-покупателей, то для Турции были бы лучшими те страны, с которыми уже хорошо налажены туристические взаимоотношения: высокие продажи туруслуг и недвижимости, хорошее авиасообщение, высокая информированность граждан как о благоприятной стране для отдыха. К ним можно отнести Германию, Россию, другие страны ЕС.

Как и для граждан Турции, при продаже на месте гостям страны маркетинговые компании должны устраивать коллективные или личные презентации, пред показы комплекса и другие мероприятия для рекламирования продукта «Лицом к лицу».

Презентация комплекса включает в себя:

1) Местоположение и особенности региона, культурно-исторические ценности;

2) Что включает в себя туристический комплекс;

3) Какие платные и бесплатные услуги предоставляются в комплексе;

4) Информация по обслуживанию и персоналу;

5) Полезные качества термальных источников, которые находятся на территории комплекса;

6) Развитость инфраструктуры вокруг комплекса;

7) Договор собственности: основы и условия пользования таймшером;

8) Типы и сроки оплаты, цены;

9) Преимущества владельцев при покупке таймшера;

10) Экономическая эффективность для покупателя;

11) Информация по транспортировке до комплекса от аэропортов и вокзалов.

Для желающих приобрести жильё следует проводить пред показы, которые заключаются в том, что для клиентов устраиваются показы комплекса непосредственно в нём самом. Предлагается провести бесплатно 2 дня в апартаментах, в первый день проводятся лекции о комплексе, о законе, о договорных обязательствах. Второй день клиенты отдыхают. Далее уже клиент решает — покупать апартаменты или нет.

Для продажи за рубежом такие методы будут не так актуальны. Должны быть разработаны более эффективные маркетинговые ходы в презентации комплекса и предоставления полной и достоверной информации. Помимо стандартных презентаций, иностранным покупателям следует показывать видео-презентацию с более подробной информацией о термальном комплексе. Обычно качественно снятый материал ещё сильнее мотивирует клиентов и подталкивает к покупке.

Необходимо также проводить рекламные продвижения таймшера. Это может быть реклама в интернете на веб-сайтах туристических услуг, в аэропортах Турции и других заинтересованных стран, клиентам выдавать брошюры в турагентствах и специализированных агентствах недвижимости, а также бесплатные сувениры с символикой Турции и рекламой термального комплекса. В Турции же можно ввести рекламу в общественном транспорте, которым пользуются туристы. Также в отелях Турции можно устраивать бесплатные обзорные экскурсии для отдыхающих, интересующихся недвижимостью в этой стране, с обязательным проведением презентации термального комплекса или его посещения. Для продаж за рубежом хорошим рекламным ходом будет участие в профильных выставках недвижимости. Там можно будет разместить 3D проект комплекса.

Продажей таймшера иностранцам внутри страны должны заниматься маркетинговые компании комплексов. У каждого комплекса или сети комплексов существует свой отдел сбыта, которые занимается привлечением клиентов. За рубежом же маркетинговые компании могут налаживать отношения со специальными агентствами недвижимости, которые будут представлять интересы этого комплекса. Либо маркетинговые компании могут работать сами в других странах и представлять напрямую свой комплекс или сеть комплексов таймшера.

Для успеха в продажах продукта таймшера за рубеж необходимо, чтобы персонал маркетинговой компании был наиболее квалифицированным. При продаже на месте иностранным туристам, просто необходимо, чтобы продавец знал иностранные языки, и умел провести грамотную презентацию на языке потенциального покупателя и ответить на все его вопросы.

Для продвижения продукта таймшера в виде апартаментов в термальном комплексе должны быть применены все возможные рекламные разработки и презентации. Необходимо более подробно разъяснять клиентам все условия приобретения апартаментов по этой системе, чтобы им не показалось, что их обманывают. Для этого нужно обязательно ввести иностранных клиентов в курс существующего законодательства Турции по регулированию продаж системы таймшер. Принятие новых законов будут иметь далеко идущие перспективы для продуктов таймшер, курортному структурированию и практики продаж, а также предоставление больших прав потребителям.

При реализации проектов по системе таймшер доход имеют многие структуры. К ним относятся: организаторы комплекса таймшер и вспомогательные компании, агентства по продаже недвижимости (таймшера), местные производственные и торговые компании, транспортные компании, государство.

Рассмотрим доходность организаторов комплексов, как распределяются деньги внутри управляющих структур и на выполнение каких функций они идут (Рис.1).

табло

Рис. 1. Схема распределения доходов внутри таймшера

Из схемы видно, что все средства поступают от владельца, который заключает договор таймшера. Во главе системы идёт учредитель — он получает денежные средства от продажи апартаментов (1), которые представляют собой единоразовый платёж, равный стоимости выбранных апартаментов. Следующим звеном является управляющая компания (2), которая также поучает деньги от владельца в виде ежегодных платежей за ремонт и прочие услуги, предоставляемые в комплексе. Этот ежегодный платёж оговаривается при заключении договора и может изменяться из года в год из-за инфляции. Маркетинговая компания занимается продажей и рекламой таймшеров, косвенно получая деньги от владельца (3). С этого маркетинговая компания получает свой процент от продаж. Если же владелец хочет обменять свои владения на владения в другом периоде времени, то за это получает свою комиссию обменная компания (4). Существуют также агентства по продажам таймшеров, являющиеся как бы внешним звеном. Они подключаются в эту систему тогда, когда владелец решил продать свои владения. Агентства получают свои дивиденды от сделок по продажам вторичных таймшеров. Все эти структуры непосредственно связаны между собой, и каждая занимается своими обязанностями, которые на неё возложены.

Просчитаем выгодность проекта по системе таймшер по сравнению со строительством комплекса с квартирами.

Таблица 3

Сравнение продажи таймшера и недвижимости

Показатели

Таймшер

Стандартная продажа недвижимости

Количество квартир

500

500

Период владения 1 владельцем

14 дней

пожизненно

Количество владельцев

25

1

Стоимость владения одним владельцем 1 кв.

12000 $

100 000 $

Стоимость владения всеми владельцами 1 кв.

300000 $

100 000 $

Общая стоимость

150 000 000 $

50 000 000 $

Ежегодный платёж одного владельца 1 кв.

400 $

480$ (40$*12)

Ежегодный платёж всеми владельцами 1 кв.

10 000 $

480 $

Общий ежегодный платёж

5 000 000 $

240 000 $

Данные цифры приведены без учёта инфляции, которая в Турции составляет в среднем около 7 % в год. Из табл. 3 видно, что проект таймшер принесёт прибыль от продаж в 150 млн. $, в то время как стандартная продажа составила бы 50 млн. $. Выгодность таймшера налицо — в 3 раза доход будет больше, чем обычная реализация недвижимости с одним пожизненным владельцем. Далее рассмотрим постоянный ежемесячный доход, который будет получаться от ежегодных платежей, в которые входят коммунальные платежи, ремонт и обслуживание (только в таймшере). В недвижимости по сути дохода никакого не будет, т. к. все поступающие средства будут идти на оплату коммунальных услуг. А вот в таймшере эта цифра будет составлять 5 млн. $, из которой уйдёт около 1 млн. $ на оплату коммунальных услуг при постоянном проживании владельцев в квартирах, а также сумма на ремонт некоторых квартир и обслуживание. В любом случае ежегодная прибыль будет не маленькая.

Это только те доходы, которые непосредственно связаны с платежами владельцев продавцу. Существуют также косвенные доходы внутри таймшера. К ним относятся доходы от платных услуг, предоставляемых на территории термального комплекса, таких как пользование медицинскими услугами по лечению болезней термальными водами, талассотерапией и солевой терапией, массажным кабинетом и spa-процедурами, салоном красоты и парикмахерской, теннисным кортом и футбольной площадкой, химчисткой и прочими услугами. А также доходы от работы магазинов, ресторанов, баров и других развлекательных заведений внутри комплекса. Стабильный денежный поток будет идти круглый год от предоставления таких платных услуг. Дополнительный доход будет поступать ещё и от обмена купленного периода времени на другое, от аренды не проданных квартир комплекса.

Влияние таймшер индустрии на экономику страны выходит за рамки выгоды только таймшер-курортов, в том числе экономических последствий продаж и маркетинга офисов, корпоративных операций, строительства новых и реконструкцию уже имеющихся курортов, и существенного влияния расходов отдыхающих во время отдыха. Благодаря тому, что наполняемость туристических объектов с таймшером достигает 80 % до 90 %, туристы будут отдыхать круглый год, не зависимо от того, высокий или низкий сезон. Доходы от расходов отдыхающих будут идти постоянно, что будет способствовать развитию экономики страны.

Вообще термальные комплексы в основном находятся в регионах, где есть источники и горная местность. То есть не вблизи крупных городов и туристических центров. Соответственно, когда в таком месте выстраивается туристический комплекс, жизнь самого региона или деревни начинает меняться.

Влияние, которое оказывает строительство и функционирование таймшера, на экономику региона:

1) Развиваются разные сектора промышленности, такие как строительство, производство мебели, продуктов питания, сувениров;

2) Развитие транспорта, строительство дорог;

3) Развитие инфраструктуры в регионе;

4) Способствует культурному обмену между регионами и странами;

5) Стимулирует экспорт местных продуктов;

6) Обеспечивается внутренняя и внешняя торговля;

7) Привлечение капитала, в том числе иностранного;

8) Создание новых рабочих мест, т. е. увеличение занятости населения;

9) Постоянно занятый персонал в течение всего года, обеспечивающий низкую текучесть кадров;

10) Повышение качества жизни местных жителей вследствие демонстрационного эффекта.

То есть таймшер имеет эффект мультипликатора — развивая сферу туризма, страна постепенно развивает и другие отрасли, тем самым развиваясь сама. Развиваются отрасли промышленности, в первую очередь это строительство: ведётся строительство не только туристического комплекса, но и его соседних территорий. Это могут быть магазины, супермаркеты, рынки, парки и т.д. Развиваются предприятия по производству мебели, которая необходима в больших количествах для всех апартаментов комплекса. Производства продуктов питания также развиваются в таких районах, это — хлебопекарни, молочные заводы и прочие. Предприятия по изготовлению и производству сувениров тоже имеют место быть. Ведь судя по подсчетам, расходы туриста на подарки, изделия из ткани и сувениры составляют от 15 до 20 % всех его расходов. Лёгкая промышленность также занимает немаловажное место в расходах туристов, поэтому она может развиваться в регионах в полном объёме и сразу же иметь точку для сбыта своей продукции. Соответственно, для обеспечения благоприятного отдыха туристов будет развиваться и другая инфраструктура — за территорией комплекса будут открываться рестораны и кафе, места продажи экскурсий и билетов на культурные мероприятия, показ достопримечательностей, будут строиться дороги, развиваться общественный транспорт. Один из важнейших положительных эффектов термального комплекса, действующего по системе таймшера — это привлечение местного населения на рабочие места, как в комплексе, так и вне него. Создание новых рабочих мест приведёт к уменьшению безработицы в регионе, и обеспечит стабильный доход населению в течение всего года без перебоев на сезонность. Жизнеспособность туристического потока в регионе соответственно принесет значительные выгоды с точки зрения инвестиций и трудоустройства в местной экономике.

Для страны увеличение продаж таймшера приведёт в большей степени к:

– увеличению денежного потока, в том числе притока иностранной валюты, а, следовательно, и рост доходов населения;

– рост валового национального продукта (ВНП);

– пополнение бюджета из-за увеличения налоговых сборов принимающего региона и других поступлений.

Эксперты называют таймшер одним из мощнейших двигателей экономики. Благодаря таймшеру ежегодно генерируются тысячи рабочих мест, обогащается казна и растет уровень благосостояния населения. Именно поэтому эту индустрию необходимо развивать на территории Турции, и в большей степени пытаться продвинуть этот продукт за рубежом.

Литература:

  1. Что такое таймшер: Преимущества // Мир таймшера. URL: http://xn--80aaokgpd3aep3e.xn--p1ai/index.php?t=advantage (дата обращения: 02.04.2016)
  2. Таймшер // Свободная энциклопедия ВикипедиЯ. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/ %D0 %A2 %D0 %B0 %D0 %B9 %D0 %BC %D1 %88 %D0 %B5 %D1 %80 (дата обращения: 15.04.2016)
  3. Tüketicinin korunması hakkında kanun // Resmî Gazete. URL: http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2013/11/20131128-1.htm (дата обращения: 05.05.2016)
  4. Tammie J. Kaufmann, Conrad Lashley, Lisa Ann Schreir. Timeshare Management: The Key Issues for Hospitality Managers. — London: Routledge, 2011. — 224 с.
  5. Sharma S., Chowdhary N. Leveraging. Tourism: The Business of Timeshare // South Asian Journal of Tourism and Heritage. — 2012. — Vol. 5 № 1. — С.23-38.
  6. Acar V. Devre Mülk Sözleşmeleri ve Muhasebe Uygulamaları // Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi. — 2013. — № 6. — С.90-103.
  7. Репутация таймшера // Absolute World. URL: http://www.absoluteworld.com/ru/2015/06/timeshare-reputation (дата обращения: 29.04.2016)

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle