Библиографическое описание:

Горохова Т. Г. Оспаривание субъектами малого и среднего предпринимательства рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости: тенденции развития [Текст] // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы IV Междунар. науч. конф. (г. Москва, июнь 2016 г.). — М.: Буки-Веди, 2016. — С. 66-68.



29.06.2015 в Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) были внесены изменения, в соответствии с которыми до 1 июля 2018 года продлен срок, когда субъекты малого и среднего предпринимательства могут выкупить без проведения торгов арендуемое недвижимое имущество, ранее действие Закона № 159-ФЗ ограничивалось сроком 1 июля 2015 года [5]. Указанные изменения вступили в силу с 01 июля 2015 года.

Следует отметить, что в целом реализация преимущественного права выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества во многом зависит от экономической ситуации в стране и доходов арендаторов [8].

Без изменения остались положения Закона № 159-ФЗ, согласно которым обязанность проводить оценку рыночной стоимости выкупаемого арендаторами имущества возложена на уполномоченный орган.

Между тем, в случае несогласия с ценой выкупаемого имущества, предлагаемой уполномоченным органом, в соответствии с ч. 4.1. ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе ее оспорить в судебном порядке [4].

Если арбитражным судом требования такого арендатора будут удовлетворены, на уполномоченный орган может быть возложена обязанность возместить судебные расходы, понесенные другой стороной при рассмотрении дела (оплата представительских расходов, госпошлины, экспертизы и т. д.).

Получается, что уполномоченный орган несет двойные расходы: во-первых, расходы на проведение первоначальной оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества на основании поступившего заявления арендатора и во-вторых, расходы на проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, а также судебные издержки, понесенные арендатором в виде госпошлины, оплаты представительских расходов и др.

А если принять во внимание, что зачастую разница в цене, по которой уполномоченный орган предлагал арендатору заключить договор купли-продажи, не превышает цену имущества, по которой суд обязал уполномоченный орган заключить договор купли-продажи, более чем на 10–20 %, временные и денежные затраты субъектов малого и среднего предпринимательства едва ли покрывают выигранную разницу в указанных денежных суммах.

Таким образом, в невыигрышном положении оказывается как уполномоченный орган, на который возложено бремя несения «двойных» расходов, так и субъекты малого и среднего предпринимательства, в случае отсутствия экономической выгоды от оспаривания достоверности величины рыночной стоимости арендуемого имущества в судебном порядке. А в случае рассмотрения дела судом апелляционной и кассационной инстанций размер издержек только увеличивается [7].

Следует отметить, что попытки решения данной проблемы уже предприняты. По общему правила, в соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны [2]. Между тем, согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав; иска имущественного характера, не подлежащего оценке [6].

Таким образом, учитывая тот факт, что в большинстве случае субъекты малого и среднего предпринимательства, оспаривая рыночную стоимость выкупаемого в рамках реализации Закона № 159-ФЗ арендуемого имущества, обращаются в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи имущества, положения ст. 110 АПК РФ о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не должны подлежать применению.

Более того, решение сложившейся проблемы видится следующим образом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона [3].

Так, согласно Стандарту Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» г. Москва «Требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости» (дата введения в действие — 01.01.2008) (далее — Стандарт), одним из требований, которым необходимо руководствоваться при внесении корректировок в цены аналогов, является правило о том, чтобы суммарное значение корректировки по каждому аналогу не превышало 30 %.

Кроме того, в Стандарте указано, что оценщиком производится согласование (обобщение) результатов оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов. При этом значительное расхождение результатов, полученных каждым из подходов к оценке, должно сопровождаться комментариями относительно возможных причин расхождения. В качестве ориентира существенности расхождения рекомендуется принимать 15–20 %-ное отклонение показателя рыночной стоимости, полученного в рамках каждого из подходов, от средней арифметической величины между показателями рыночной стоимости каждого из подходов [9].

В соответствии с Методическими рекомендациями «Оценка имущественных активов для целей залога» (оценка недвижимого, движимого имущества, акций, долей уставного/собственного капитала для целей залога), рекомендованными к применению решением Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности (протокол от «25» ноября 2011г.), при формировании итогового вывода о стоимости важно убедиться в том, что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно отличаются друг от друга. В случае если результаты, полученные в рамках каждого из подходов, различаются более чем на 30 %, Оценщику следует привести аргументированное обоснование данного отклонения [10].

Таким образом, 20–30 %-ное отклонение показателя рыночной стоимости недвижимого имущества в оценочной деятельности является ориентиром существенности расхождения.

Кроме того, в соответствии с п. 4) ч.2 ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени [1].

На основании изложенного, учитывая многолетнюю практику апелляционного и кассационного обжалования судебных решений, вынесенных арбитражными судами по результатам рассмотрения дел об оспаривании рыночной стоимости выкупаемого имущества, в целях минимизации судебных расходов уполномоченным органам рекомендуется разработать критерии нецелесообразности обжалования судебных актов, заложив в основу положение о том, что обжалование нецелесообразно, если цена, по которой уполномоченный орган предлагал арендатору заключить договор купли-продажи, не превышает цену имущества, по которой суд обязал уполномоченный орган заключить договор купли-продажи, более чем на 20 %. В свою очередь, думается, что арбитражным судам при рассмотрении дел указанной категории следует более активно принимать меры для примирения сторон, содействовать им в урегулировании спора мирным путем.

Литература:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ, № 31, 03.08.1998, ст. 3824.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3012.

3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.

4. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 28.07.2008, № 30 (ч. 1), ст. 3615.

5. Федеральный закон от 29.06.2015 № 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 06.07.2015, № 27, ст. 3949.

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» // Российская газета, № 43, 01.03.2016.

7. Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации / В. О. Калятин, Д. В. Мурзин, Л. А. Новоселова и др.; рук. проекта Л. А. Новоселова, М. А. Рожкова. М.: Статут, 2011. Вып. 17. — 293 с.

8. Стрельцова А. Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости // Жилищное право. 2015. № 5. С. 79–88.

9. Официальный сайт НП «АРМО» http://sroarmo.ru/.

10. Официальный портал «Appraiser.RU. Вестник оценщика» http://www.appraiser.ru/.

Основные термины: среднего предпринимательства, рыночной стоимости, уполномоченный орган, Собрание законодательства РФ, Российской Федерации, Российской Федерации», субъектами малого, арендуемого субъектами малого, недвижимого имущества, отчуждения недвижимого имущества, субъектов Российской Федерации, оценочной деятельности, собственности субъектов Российской, акты Российской Федерации», законодательные акты Российской, арендуемого имущества, особенностях отчуждения недвижимого, Федеральный закон, «Об особенностях отчуждения, государственной собственности субъектов

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle