Рынок недвижимости субъектов Российской Федерации является одной из основных частей социально-экономической системы как на уровне отдельных регионов, так и страны в целом.
На этапе формирования этого сегмента рынка появляется потребность в изучении закономерностей его функционирования и развития, в том числе на региональном уровне, с учетом факторов, определяющих спрос и предложение, а также методов регулирования рынка.
Государственное регулирование рынка недвижимости обусловлено, прежде всего, необходимостью решения жилищной проблемы. Создание рынка жилья в нашей стране является необходимым условием функционирования рынка трудовых ресурсов, предполагающего достаточную мобильность населения. Доступность приобретения жилья важна также для решения демографических и других социальных проблем.
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах — как путем прямого регулирования (административное воздействие), так и косвенным воздействием — экономическими методами управления. [1, с. 928]
В ходе проведенного исследования выявлены конкретные формы регулирования рынка недвижимости: предоставление земельных участков под строительство на льготных условиях; субсидирование расходов на подключение коммуникаций; оказание мер поддержки при ипотечном жилищном кредитовании; выдвижение требований по строительству объектов социальной инфраструктуры и др. формы. Следует отметить, что данные меры реализуются как на федеральном уровне (в рамках государственных функций и полномочий, как правило, за счет средств федерального бюджета или путем софинансирования), так и на уровне субъектов Российской Федерации (разработанные на этом уровне, реализуемые за счет его средств).
В указанной системе мер целесообразно выделить три направления:
- совершенствование мер административного воздействия;
- внедрение экономических методов управления рынком недвижимости на региональном уровне;
- развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
В качестве объекта исследования был выбран ЦФО. Механизмы, применяемые на территории различных субъектов Центрального федерального округа, включают в себя: предоставление земельных участков под строительство на льготных условиях, субсидирование расходов на подключение коммуникаций, оказание мер поддержки при ипотечном жилищном кредитовании, выдвижение требований по строительству объектов социальной инфраструктуры и другие формы, которые будут рассмотрены ниже.
На основе метода экспертных оценок автором выделено 15 региональных форм стимулирования развития жилищного строительства, влияющих на качественные и количественные факторы воздействия на рынок жилья, применяемых в различных субъектах Центрального федерального округа. В качестве экспертов выступили руководители предприятий строительной отрасли, сотрудники кредитных организаций, агентств недвижимости.
Указанные формы объединены в 3 блока, а именно:
1) совершенствование мер административного воздействия:
- меры по снижению административных барьеров;
- меры по оптимизации времени согласования разрешительной документации.
2) внедрение экономических методов управления рынком недвижимости на региональном уровне:
- региональный материнский капитал
- модернизация основных фондов строительных компаний
- стимулирование создания собственных стройматериалов
- компенсация затрат на коммунальную инфраструктуру
- выделение земельных участков
- предоставление льгот по налогам для строительных организаций
- поддержка отдельных категорий граждан
- поддержка научных исследований в области строительства
3) развитие системы ипотечного жилищного кредитования:
- создание маневренного фонда
- субсидирование первоначального взноса при ИЖК
- субсидирование процентной ставки при ИЖК
- создание кредитных потребительских кооперативов граждан
- предоставление льготных кредитов для отдельных категорий граждан.
Проведена оценка форм поддержки рынка жилой недвижимости, путем проставления рейтинга различным существующим формам стимулирования рынка субъектов Центрального федерального округа. Указанный подход позволил не только оценить систему управления рынком жилья в конкретном регионе, но и сопоставить эффективность управления в рамках реализации различных государственных функций. После обработки данных определена значимость этих факторов на основании коэффициента весомости.
Анализ показал, что наибольшее значение имеют меры, направленные на снижение административных барьеров, следующие 3 места заняли экономические меры, включая выделение земельных участков как необходимый ресурс для застройки; региональный материнский капитал как один из основных стимуляторов спроса на жилья; компенсация затрат на коммунальную инфраструктуру как способ снижения себестоимости строительства.
В соответствии с предлагаемой методикой рейтинг эффективности мер по развитию рынка жилой недвижимости формируется исходя из суммы коэффициентов весомости рангов соответствующих методов развития строительного комплекса:
Rсм=∑ γi1 + ∑ γi2 + ∑ γi3, где
∑ γi1 — сумма коэффициентов весомости методов совершенствования мер административного воздействия
∑ γi2 — сумма коэффициентов весомости экономических методов
∑ γi3 — сумма коэффициентов весомости методов развития ИЖК
Полученные результаты наглядно демонстрируют уровень развития системы мер поддержки рынка жилой недвижимости в разрезе государственных функций. Так, максимальная оценка по административным мерам — 0,248 (АМ), по экономическим мерам — 0,565 (ЭМ), в части развития ипотечного жилищного кредитования — 0,187 (РИЖК). В таблице 1 представлена рейтинговая оценка эффективности мер поддержки рынка жилой недвижимости регионов ЦФО.
Таблица 1
Рейтинговая оценка эффективности мер поддержки рынка жилой недвижимости регионов Центрального федерального округа
|
Регион |
Административные меры |
Экономические меры |
Развитие ИЖК |
Rсм |
Место |
|
Белгородская |
0,248 |
0,387 |
0,185 |
0,820 |
4 |
|
Брянская |
0,248 |
0,314 |
0,127 |
0,689 |
8 |
|
Владимирская |
0,248 |
0,314 |
0,094 |
0,656 |
9–10 |
|
Воронежская |
0,248 |
0,515 |
0,187 |
0,950 |
1 |
|
Ивановская |
0,118 |
0,129 |
0,127 |
0,374 |
15–16 |
|
Калужская |
0,248 |
0,197 |
0,185 |
0,630 |
12 |
|
Костромская |
0,248 |
0,314 |
0,094 |
0,656 |
9–10 |
|
Курская |
0,248 |
0,492 |
0,187 |
0,927 |
2 |
|
Липецкая |
0,248 |
0,448 |
0,187 |
0,883 |
3 |
|
Московская |
0,248 |
0,224 |
0,094 |
0,566 |
13 |
|
Орловская |
0,118 |
0,129 |
0,094 |
0,341 |
17–18 |
|
Рязанская |
0,118 |
0,129 |
0,127 |
0,374 |
15–16 |
|
Смоленская |
0,118 |
0,129 |
0,094 |
0,341 |
17–18 |
|
Тамбовская |
0,248 |
0,197 |
0,094 |
0,539 |
14 |
|
Тверская |
0,248 |
0,415 |
0,094 |
0,757 |
6 |
|
Тульская |
0,248 |
0,297 |
0,096 |
0,641 |
11 |
|
Ярославская |
0,248 |
0,415 |
0,152 |
0,815 |
5 |
|
г. Москва |
0,248 |
0,27 |
0,185 |
0,703 |
7 |
Из таблицы 1 видно, что практически во всех субъектах Центрального федерального округа осознают важность и актуальность проблем административных барьеров и предпринимают меры по их снижению.
В наиболее развернутом виде комплекс экономических мер регулирования рынка жилой недвижимости реализуется в Воронежской, Курской и Липецкой областях.
Наиболее активно ипотечное жилищное кредитования органы власти развивают в Курской, Воронежской, Липецкой, Белгородской, Калужской областях и в г. Москва.
Что касается, регионального рынка жилой недвижимости конкретных регионов, в частности, Костромской области, то следует отметить невысокий уровень показателей, как характеризующих наличие механизмов развития рынка, так и в его состояние. В связи с этим, представляется актуальной задача создания комплексной системы управления региональным рынком жилой недвижимости, включающей как стандартных участников рынка, так и механизмы государственной поддержки, формирования рабочих органов по мониторингу и применения более совершенного инструментария развития рыночных отношений в жилищной сфере, с учетом имеющихся наработок.
Литература:
1. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: «Юрайт», 2012.-928 с.
