Библиографическое описание:

Осипова И. Г. Технико-экономическая оценка эффективности реконструкции общественных зданий и сооружений // Молодой ученый. — 2014. — №5. — С. 291-294.

Проблема расширения и совершенствования в градостроительстве непосредственно связана с задачами реконструкции, модернизации, перепланировки зданий и сооружений, приспособление их для различных общественных, жилых и производственных зданий, исчерпавших свое функциональное назначение.

Суммарные затраты на реконструкцию зданий и сооружений в последние годы возрастают. В ряде городов они превысили затраты на новое строительство. Увеличиваются также затраты на реконструкцию памятников истории и культуры с целью включения их в сферу, например, досугового обслуживания населения.

Актуальность проблем реконструкции обусловлена наличием в действующей сети значительного числа объектов, не соответствующих современным функциональным и техническим требованиям.

В 80-х гг. XX века фактическая стоимость строительства (без привязки к местным условиям) по отношению к базовой стоимости типовых проектов изменялась в пределах 1,18–1,63 раза — для спортивных корпусов, в 1,28–1,87 — для плавательных бассейнов, в 1,2–4 — для клубов и кинотеатров.

Анализ основных причин изменения стоимости строительства позволил систематизировать по их удельному весу в общей фактической стоимости, значительная часть которых связана с изменением состава помещений объекта. Следовательно, задача состоит в том, чтобы уравновесить положительный замысел расширения набора помещений со сложностями его осуществления.

Для экономического анализа и оценки здания, сооружения и строительные комплексы, предназначенные для реконструкции, делятся на группы по степени их соответствия современным функциональным и техническим требованиям:

-       практически полностью соответствующие;

-       требующие некоторого увеличения площади основных или вспомогательных помещений и соответствующей реконструкции;

-       требующие значительных реконструктивных работ и затрат;

-       реконструкции не поддающиеся. [3]

При выборе оптимального варианта проекта реконструкции соблюдается определенная последовательность экономического анализа:

1)     анализ исторически сложившегося фонда зданий и сооружений, в том числе памятников архитектуры по вариантам их приспособления для проектируемого вида учреждения;

2)     анализ технико-экономических показателей при соблюдении сопоставимости проектных решений реконструкции по вариантам;

3)     учет социальных, экономических, эстетических целей с помощью критериев, показателей и единиц измерения для оценки оптимальности реконструируемого здания, сооружения или комплекса;

4)     определение стоимости вариантов реконструкции, будущих эксплуатационных затрат здания, сроков продолжительности работ по реконструкции;

5)     возможности и объемы получения доходов от функциональной деятельности учреждений, расположенных в реконструируемых зданиях после реконструкции.

При экономическом анализе эффективности реконструкции общественных зданий и сооружений выделяются три группы показателей, определяющих целесообразность мероприятий:

-        усредненные показатели, характеризующие уровень реконструкции;

-        капиталовложения и их эффективность;

-        показатели конкретного объекта для сравнения. [2]

Рассмотрим на примере реконструкции здания торгового павильона.

Технико-экономические показатели здания торгового павильона:

Этажность: 2;

Площадь застройки здания: 600 м²;

Общая площадь здания: 1 022,8 м²;

Строительный объем здания: 5 340,0 м³.

Структура затрат на реконструкцию предопределена составом и объемом работ и различается по отдельным зданиям и сооружениям. Общая сумма капиталовложений при реконструкции состоит из следующих групп единовременных затрат:

;                                                                                                  (1)

где:

 — сумма капиталовложений на реконструкцию, руб.;

 — вновь вкладываемые капиталовложения, руб.;

 — основные фонды, высвобождаемые в результате реконструкции и передаваемые для использования на другие объекты строительства, руб.;

 — убытки от ликвидации действующих основных фондов в результате реконструкции, оцененные по их остаточной стоимости, руб. [1]

Таблица 1

Структура затрат на реконструкцию здания торгового павильона

№ пп

Показатели

Ед. изм.

Кол-во

1.

Необходимые капиталовложения

тыс. руб.

95 630

2.

Основные фонды, высвобождаемые в результате реконструкции и передаваемые для использования на другие объекты строительства

тыс. руб.

654

3.

Убытки от ликвидации действующих основных фондов в результате реконструкции, оцененные по их остаточной стоимости

тыс. руб.

34 189

Итого:

130 473

Проектом на реконструкцию здания торгового павильона предусмотрена ликвидация (снос) действующих основных фондов, которые составляют 358 м² общей площади.

Общие убытки от ликвидации действующих основных фондов включают убытки от сноса зданий и сооружений, находящихся на территории реконструируемых объектов. При этом учитываются суммы возмещения как бюджетных (), так и коммерческих () учреждений, а общая сумма сноса () принимается по формуле:

=+.                                                                                                     (2)

При этом стоимостная оценка возмещения сноса бюджетных учреждений () определяется по формуле:

=;                                                                                         (3)

Затраты на возмещение сноса коммерческих учреждений, например досуга, торговли и т. п. ()определяется по формуле:

=;                                                                     (4)

где:

 — мощность (общая площадь, вместимость и т. п.) сносимых объектов;

 — удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы измерения (общая площадь, вместимость и т. п.) объекта в рублях;

 — остаточная стоимость сохраняемых элементов, включая оборудование, пригодное для дальнейшего использования, руб./ед. изм.;

 — количество сносимых объектов;

 — среднегодовая прибыль, руб./ед. изм.;

 — период восстановления сносимого объекта, лет. [1]

Таблица 2

Показатели для учета затрат на ликвидацию действующих основных фондов здания торгового павильона

№ пп

Показатели

Ед. изм.

Кол. во

1.

Общая площадь сносимых зданий (конструктивных элементов)

м²

358

2.

Удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы измерения объекта

тыс. руб.

13 604

3.

Остаточная стоимость сохраняемых элементов, включая оборудование, пригодное для дальнейшего использования

тыс. руб./ м²

32

4.

Количество сносимых объектов

ед.

1

5.

Среднегодовая прибыль

тыс. руб./ м²

51

6.

Период восстановления сносимого объекта

лет

0,5

Используя вышеуказанные формулы определяем общие затраты на ликвидацию основных фондов. Так как в нашем примере используется проект на реконструкцию здания торгового павильона, а здания такого типа относятся к коммерческим, мы будем использовать формулу затрат на возмещение сноса коммерческих учреждений.

Затраты на возмещение сноса конструктивных элементов здания торговли () равны (формула (4):

=

=34 189

Таким образом, общая сумма затрат на реконструкцию здания торгового павильона составит (формула (1)):

=130 473 тыс. руб.

Экономическая эффективность затрат на реконструкцию коммерческих зданий и сооружений (например с платным обслуживанием населения) определяется соотношением разности дохода по альтернативным вариантам (проект нового строительства, другой вариант проекта реконструкции) с капитальными вложениями по рассматриваемому проекту реконструкции:

; (5)

где:

 — мощность (общая площадь, вместимость и т. п.) объекта после реконструкции;

 — годовой объем дохода по альтернативным вариантам, руб./год.

 — годовые эксплуатационные затраты альтернативных вариантов руб./год.

 — удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы мощности (общая площадь, вместимость и т. п.) реконструируемого объекта, руб./ед. изм.

 — удельная остаточная стоимость сохраняемых элементов, руб./ед. изм.

Таблица 3

Показатели для определения экономической эффективности затрат на реконструкцию здания торгового павильона

№ пп

Показатели

Ед. изм.

Рассматриваемый вариант реконструкции

Вариант проекта нового строительства

1.

Мощность (общая площадь, вместимость и т. п.) объекта после реконструкции (нового здания)

м²

600

600

2.

Годовой объем дохода

тыс. руб./год.

30 600

25 390

3.

Годовые эксплуатационные затраты

тыс. руб./год.

12 480

21 360

4.

Удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы мощности (общая площадь, вместимость и т. п.)

тыс. руб./ед. изм.

13 604

-

5.

Удельная остаточная стоимость сохраняемых элементов

тыс. руб./ед. изм.

32

-

Определяем экономическую эффективность затрат на реконструкцию здания торгового павильона соотношением разности дохода по альтернативным вариантам (проект нового строительства, вариант проекта реконструкции) с капитальными вложениями по рассматриваемому проекту реконструкции (формула (5):

=1,038.

Экономическую эффективность зданий и сооружений следует понимать как сопоставление полезных результатов, с затратами совершенными для этих результатов. В общем виде экономическая эффективность выражается как  ≥ 1. Таким образом, по результатам наших расчетов экономическая эффективность достигается путем реконструкции здания торгового павильона.

Экономическим преимуществом реконструкции считается относительно небольшой разрыв между вложением средств и получением эффекта. Экономический эффект обеспечивается при проведении работ по реконструкции зданий или сооружений без остановки (полной или частичной) их функционирования, что обеспечивает предоставление услуг и поступление дохода в период реконструкции.

Литература:

1.                  Юдина А. Ф. Реконструкция и техническая реставрация зданий и сооружений: учеб. пособие для студ. учреждений сред. проф. образования / А. Ф. Юдина. — М.: Издательский центр «Академия», 2010. — 320 с.

2.                  Черняк В. З. Экономика строительства и коммунального хозяйства: Учебник для вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, — 2003. — 623 с.

3.                  Гузовский В. В. РЕКОНСТРУКЦИЯ ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ (учебное пособие) // Успехи современного естествознания. — 2010.

4.                  http://elport.ru/articles/rekonstruktsiya_zdaniy_i_soorujeniy

5.                  http://www.rekonstrukt.ru/index/0–45

6.                  http://www.norm-load.ru/SNiP/Data1/53/53727/index.htm

7.                  http://www.bestpravo.ru/rossijskoje/lj-gosudarstvo/i0g.htm

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle