Библиографическое описание:

Ошкадеров О. В. Недвижимость россиян как экономический аспект человеческого капитала // Молодой ученый. — 2013. — №12. — С. 335-340.

В середине 50-х годов прошлого века в промышленно развитых странах постепенно начал формироваться новый тип экономки, основанной на знаниях [1]. Такая экономика основывается на конкуренции, инвестициях и инновациях и являет собой соединение новейших научных знаний с технологическими цепочками, которые позволяют максимально быстро и эффективно превращать знания в промышленные разработки, а затем в серийные изделия.

За прошедшие более чем полвека экономика знаний прошла этап становления и превратилась в постиндустриальную инновационную экономику, по сути говоря, в новую эпоху развития человечества. Теперь промышленно развитых странах производство знаний и технологий, основанных на них, является основным источником роста экономики. Важнейшим фактором экономики знаний является человеческий фактор, то есть та совокупность знаний и умений отдельных людей, которая позволяет как создавать новое, так и потреблять созданное другими, постоянно совершенствуя себя и общество в целом.

В постиндустриальной экономике знаний профессиональные навыки работников стали называть человеческим капиталом. Считается, что впервые этот термин ввел в Теодор Шульц [2], который обосновал эффективность вложений средств в развитие человека, то есть в человеческий капитал. Первоначально в круг понятий человеческого капитала входила только сфера профессиональных навыков и образования — все, что повышало способность человека трудиться эффективно. В дальнейшем пришло понимание, что в понятие человеческого капитала следует включать здоровье, условия жизни и быта — все то, что называется качеством жизни.

Первостепенное влияние на качество жизни человека оказывает его материальный достаток, к которому относится не только размер зарплаты или прибыли, но и стоимость накопленных и полученных в наследство активов или личное (частное) богатство. Аналитики определяют личное богатство человека как стоимость его финансовых и физических активов за вычетом долгов [3]. Среди физических активов, которыми располагают население России, самым дорогостоящим, несомненно, является недвижимость.

В нашей работе мы исследуем стоимость недвижимости россиян, исходя из данных официальных источников. Так, данные о численности населения взяты из «Российского статистического ежегодника 2012» [4] по состоянию на 1 января 2012 г. В этом же источнике есть данные по регионам РФ о количестве общей площади в среднем на одного жителя. Согласно данным статистического справочника «Россия 2013» [5, стр.12] на начало 2012 года доля частного жилья в структуре жилищного фонда составила 87 %. Исходя из этого, нами произведен расчет количества кв. метров жилья, находящегося в собственности, на душу по регионам РФ. Результаты округлены до десятых долей кв. метра.

Стоимость недвижимости мы рассчитали по федеральным округам, используя два альтернативных источника базовых данных о рыночной цене одного кв. метра:

1)        Приказ руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству В. И. Когана от 17 октября 2012 № 28 Г/С «О показателях средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2012г». Приказ был опубликован в «Российской газете» [6]. Указом Президента Российской Федерации от 1 ноября 2013 года федеральное агентство по строительству и ЖКХ преобразовано в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России, сокр. Мср).

2)        Исследование рейтингового агентства «РИА Рейтинг» (Группа РМА Новости) –сокр. Рир, которое было создано на базе Центра экономических исследований «РИА-Аналитика» государственного агентства РИА Новости. За время работы с января 2011 года Центр сумел завоевать позиции авторитетного источника качественных аналитических материалов о ситуации в российской и мировой экономике, банковской сфере, корпоративном секторе, региональных финансах. В нашей работе мы использовали исследование агентства под названием: «Рейтинг регионов по доступности покупки жилья по ипотеке» [7]. Исследование было опубликовано 16 июля 2013 года и содержит, в частности, информацию о средней рыночной стоимости кв. метра жилья в регионах России на начало 2013 года и основывается на данных Центробанка и Росстата.

Материалы исследования сгруппированы в таблицы, каждая из которых показывает данные по одному федеральному округу России. В столбцах таблицы показаны слева направо: наименование субъекта РФ; численность населения субъекта РФ; количество кв. метров жилья в собственности на человека по субъекту РФ; рыночная стоимость кв. метра по оценке Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству [6] (в таблицах — Мср); стоимость жилья как произведение рыночной стоимости на количество кв. метров в собственности и, наконец, такие же данные, но на основании расчетов рейтингового агентства «РИА Рейтинг» [7] (в таблицах- Рир.)

Таблица 1

Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Центральном федеральном округе

Центральный федеральный округ

Наименование субъекта Российской Федерации

Чис. нас. тыс. чел.

м2 в собств.

Цена м2 по Мср, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Цена м2 по Рир, тыс.руб

Стоим. активов тыс.руб.

Белгородская область

1536

22,9

29,7

680,1

46,9

1074

Брянская область

1264

22,3

26,85

598,8

33,3

742,6

Владимирская область

1432

22,2

31,4

697,1

43,6

967,9

Воронежская область

2332

22,8

29,45

671,5

45,8

1044,2

Ивановская область

1054

21,1

26,75

564,4

37,3

787

Калужская область

1008

22,4

37,05

829,9

51,6

1155,8

Костромская область

662

22,1

29,15

644,2

37,8

835,4

Курская область

1122

23,5

23,85

560,5

36,5

857,8

Липецкая область

1166

22,8

28,55

650,9

44,5

1014,6

Московская область

7199

25,6

48,85

1250,6

74,5

1907,2

Орловская область

781

22,0

25,4

558,8

30,1

662,2

Рязанская область

1148

22,9

30,8

705,3

41,3

945,8

Смоленская область

981

22,4

29,4

658,6

31,4

703,4

Тамбовская область

1082

21,4

24,55

525,4

32,1

686,9

Тверская область

1342

24,5

34,85

853,8

51,8

1269,1

Тульская область

1545

22,3

30,5

680,2

39,1

871,9

Ярославская область

1271

21,4

33,8

723,3

48,9

1046,5

г. Москва

11613

16,3

90,4

1473,5

163,1

2658,5

Весь округ в среднем:

38538

21,2

33,95

704,4

53,87

1068,4

Таблица 2

Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Северо-Западном федеральном округе

Северо-Западный федеральный округ

Наименование субъекта Российской Федерации

Чис. нас. тыс. чел.

м2 в собств.

Цена м2 по Мср, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Цена м2 по Рир, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Республика Карелия

640

22,1

37,8

835,4

48,5

1071,9

Республика Коми

890

21,8

35,3

769,5

56,3

1227,3

Архангельская область

1213

22,1

37,4

826,5

63,5

1403,3

в том числе Ненецкий автономный округ

42

19,1

49,45

944,5

69,2

1321,7

Вологодская область

1198

23,2

32,75

759,8

46,7

1083,4

Калининградская область

947

20,1

31,25

628,1

38,5

773,9

Ленинградская область

1734

22,8

39,35

897,2

54,5

1242,6

Мурманская область

788

21,3

34,4

732,7

37,1

790,2

Новгородская область

630

24,4

29,6

722,2

41,8

1019,9

Псковская область

667

24,5

30,55

748,5

38,3

938,4

г. Санкт-Петербург

4953

20,3

54,7

1110,4

80,9

1642,3

Весь округ в среднем:

13660

21,7

37,5

815,9

52,3

1137,7

Таблица 3

Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Южном федеральном округе

Южный федеральный округ

Наименование субъекта Российской Федерации

Чис. нас. тыс. чел.

м2 в собств.

Цена м2 по Мср, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Цена м2 по Рир, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Республика Адыгея

443

21,2

23,85

505,6

32,9

697,5

Республика Калмыкия

287

19,1

22,85

436,4

37,1

708,6

Краснодарский край

5284

19,7

33,65

662,9

49,4

973,2

Астраханская область

1015

18,6

25,3

470,6

32,9

611,9

Волгоградская область

2595

18,8

31,1

584,7

36,9

693,7

Ростовская область

4260

19,1

33

630,3

51,4

981,7

Весь округ в среднем:

13884

19,3

28,3

548,4

40,1

777,8

Таблица 4

Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Северо-Кавказском федеральном округе

Северо-Кавказский федеральный округ

Наименование субъекта Российской Федерации

Чис. нас. тыс. чел.

м2 в собств.

Цена м2 по Мср, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Цена м2 по Рир, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Республика Дагестан

2931

14,4

25,45

366,5

35,4

509,8

Республика Ингушетия

430

11,7

23,1

270,3

30,1

352,2

Кабардино-Балкарская Республика

859

15,8

26,6

420,3

35,1

554,6

Карачаево-Черкесская Республика

475

16,9

20,7

349,8

31,7

535,7

Республика Северная Осетия — Алания

709

22,9

26,8

613,7

33,5

767,2

Чеченская Республика

1302

12,0

21,1

253,2

31,3

375,6

Ставропольский край

2787

19,0

24,5

465,5

28,9

549,1

Весь округ в среднем:

9493

16,2

24

391,3

32,29

520,6

Таблица 5

Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Приволжском федеральном округе

Приволжский федеральный округ

Наименование субъекта Российской Федерации

Чис. нас. тыс. чел.

м2 в собств.

Цена м2 по Мср, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Цена м2 по Рир, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Республика Башкортостан

4064

19,1

30,1

574,9

50,3

960,7

Республика Марий Эл

692

19,7

30.45

599,9

39,2

772,2

Республика Мордовия

825

21,3

29,35

625,2

40

852

Республика Татарстан

3803

20,3

29,6

600,9

53,5

1086,1

Удмуртская Республика

1518

17,7

30,45

539

36,9

653,1

Чувашская Республика

1247

20,7

28,4

578,9

34,2

707,9

Пермский край

2631

19,0

32,4

615,6

40,5

769,5

Кировская область

1328

20,2

30,15

609

43

868,6

Нижегородская область

3297

21,2

35,45

751,5

56,3

1193,6

Оренбургская область

2024

19,7

28,1

553,6

42,8

843,2

Пензенская область

1377

21,6

28,45

614,5

43,2

933,1

Самарская область

3214

19,7

30,9

608,7

47,9

943,6

Саратовская область

2509

22,4

24,85

556,6

34,7

777,3

Ульяновская область

1282

20,5

26,55

544,3

36,2

742,1

Весь округ в среднем:

29811

20,2

29,65

598

42,76

864,5

Таблица 6

Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Уральском федеральном округе

Уральский федеральный округ

Наименование субъекта Российской Федерации

Чис. нас. тыс. чел.

м2 в собств.

Цена м2 по Мср, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Цена м2 по Рир, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Курганская область

896

19,2

28,2

541,4

38,6

741,1

Свердловская область

4307

20,4

39,4

803,8

56,1

1144,4

Тюменская область

3460

18,3

36,5

668

51,4

940,6

в том числе:

Ханты-Мансийский автономный округ — Югра

1561

16,5

40,1

661,7

54,7

902,6

Ямало-Ненецкий автономный округ

537

16,5

42

693

45,1

744,2

Челябинская область

3480

20,4

29,05

592,6

30,4

620,2

Весь округ в среднем:

12143

19,7

35,88

660,1

46,05

848,9

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Сибирском федеральном округе

Сибирский федеральный округ

Наименование субъекта Российской Федерации

Чис. нас. тыс. чел.

м2 в собств.

Цена м2 по Мср, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Цена м2 по Рир, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Республика Алтай

209

16,3

31,25

509,4

37,3

608

Республика Бурятия

971

17,3

28,5

493,1

47,1

814,8

Республика Тыва

309

11,4

32,1

365,9

48,9

557,5

Республика Хакасия

532

18,5

28,65

530

43,8

810,3

Алтайский край

2704

19,2

29,55

567,4

45,4

871,7

Забайкальский край

1100

17,1

31,05

531

43,4

742,1

Красноярский край

2838

19,7

34,25

674,7

43,9

864,8

Иркутская область

2424

18,9

33,8

638,8

37,8

714,4

Кемеровская область

2751

19,5

29,25

570,4

36,1

704

Новосибирская область

2687

19,1

34

649,4

48,7

930,2

Омская область

1975

19,8

29,15

577,2

39,1

774,2

Томская область

1058

18,9

32,7

618

43

812,7

Весь округ в среднем:

19261

18,9

31,2

560,4

42,88

767,1

Таблица 8

Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Дальневосточном федеральном округе

Дальневосточный федеральный округ

Наименование субъекта Российской Федерации

Чис. нас. тыс. чел.

м2 в собств.

Цена м2 по Мср, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Цена м2 по Рир, тыс.руб.

Стоим. активов, тыс.руб.

Республика Саха (Якутия)

956

17,7

41,7

738,1

63,4

1122,2

Камчатский край

320

21,2

39,6

839,5

50,4

1068,5

Приморский край

1951

18,4

43,75

805

75,3

1385,5

Хабаровский край

1342

19,2

42,3

812,2

65,4

1255,7

Амурская область

821

19,6

37,25

730,1

45,1

884

Магаданская область

155

24,9

35,85

892,7

46,3

1152,9

Сахалинская область

495

21,1

48,95

1032,8

68,9

1453,8

Еврейская автономная область

175

19,7

28,55

562,4

39,1

770,3

Чукотский автономный округ

51

26,1

30,1

785,6

41,2

1075,3

Весь округ в среднем:

6266

19,2

38,67

799,8

55

1129,8

Сводные данные по России, которые были использованы нами для проведения расчетов стоимости недвижимости:

1)                 Численность населения на 1 января 2012 г. [1] составила 143056 тыс. чел.

2)                 Общая площадь жилых помещений конец 2011 года на душу населения [2, стр.11] составила 23 метра кв.

3)                 Общая площадь жилых помещений, находящихся в собственности у граждан на конец 2011 года на душу населения (из расчета 87 % от общей площади) составляет — 20 кв. метров.

Как написано выше, при расчетах были использованы статистические данные двух источников рыночной цены кв. метра жилья, поэтому результата будет тоже два. В итоге наше исследование показало, что средневзвешенный по федеральным округам расчет рыночной стоимости собственного жилья граждан России на душу населения на начало 2012 года в среднем составляет:

1)     При использовании цены кв. метра Минстроя России [6]: 638,4 тыс. руб.

2)     При использовании цены кв. метра агентства «РИА Рейтинг» [7]: 912,1 тыс. руб.

После проведения расчетов мы встали перед проблемой, какой из двух результатов является более точным. Поскольку реальная рыночная цена определяется в конечном итоге при проведении сделок купли-продажи недвижимости, то для получения информации нужен был источник цены по реально проводимым сделкам с недвижимостью. Для этого нами были исследованы информационные ресурсы группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», которая представляет собой независимую профессиональную организацию, оказывающую весь комплекс услуг в сфере информационно-аналитического сопровождения, а также продвижения, рекламы и PR на рынке недвижимости. В группу компаний ИРН входит аналитический центр, подразделение по продвижению и PR-обслуживанию, а также собственные интернет-ресурсы (www.irn.ru, www.metrinfo.ru, www.realsearch.ru и другие)» [8],.

Выводы. Реальной рыночной стоимости соответствуют расчеты, выполненные на базе цены кв. метра агентства «РИА Рейтинг». Это означает, что на каждого россиянина в среднем приходится жилья в собственности на 912 тысяч рублей или около 28 000 долларов США по среднегодовому для 2013г. курсу 32,5 рубля за доллар.

Литература:

1.     Экономика знаний / В. В. Глухов, С. Б. Коробко, Т. В. Маринина. — СПб.: Питер, 2003. — 528 с:;

2.     Нестеров Л., Аширова Г. Национальное богатство и человеческий капитал. // ВЭ, 2003, № 2.;

3.     Global Report 2013; www.credit-suisse.com/researchinstitute

4.     Российский статистический ежегодник. 2012: Стат.сб./Росстат. — Р76 М., 2012. — 786 с.

5.     Россия` 2013: Стат. справочник/ Росстат. — М., 2013. — 62 c.

6.     Приказ Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 17 октября 2012 г. N 28/ГС. http://www.rg.ru/2012/11/09/metr-dok.html

7.     Рейтинг регионов по доступности покупки жилья по ипотеке http://riarating.ru/regions_rankings/20130716/610574550.html

8.     «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» http://www.irn.ru/about/

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle